Klage nr:
171/09
Avgjort:
25.03.2010
Saken gjelder:
Renter på klientkonto
Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Ãstfold Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne har kjøpt hver sin hytte gjennom innklagede foretak. De tok hyttene i bruk i 2006 og 2007, men tomtene var ikke blitt fradelt. Etter avtale med selgeren skulle deler av kjøpesummen holdes tilbake inntil dette var kommet i orden. Klagerne hevder at de har krav på renter av kjøpesummen fra beløpet ble tilbakeholdt og inntil tomtene var endelig fradelt.
Det er to klagere som har skrevet felles klage. De blir i det følgende betegnet som «klagerne».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne kjøpte hver sin eiendom gjennom innklagede henholdsvis juni 2006 og juni 2007. Eiendommene ble kjøpt med klausul om at de skulle skilles ut med eget gårds- og bruksnummer. Da klagerne inngikk kjøpsavtale, var disse eiendommene på én tomt. Prosessen med å skille ut tomtene skulle starte i juli 2006, men løsning kunne ikke komme før etter 17. juli 2007. Dette var en del av kontrakten.
Klager 1 betalte kjøpesummen, kr. 1.950.000. Kr. 300.000 ble betalt først, mens kr. 1.650.000 av dette ble satt på klientkonto. Etter overtagelse ble kr. 1.150.000 utbetalt til selgeren fra klientkonto etter godkjennelse av klager 1. Resterende på klientkonto var kr. 500.000. I oktober/ november 2009 fikk eiendommen eget bruks- og gårdsnummer, og egen tomt godkjent.
Klager 2 betalte kjøpesum kr. 1.960.000. Av dette beløpet ble først kr. 1.000.000 betalt og kr. 960.000 satt inn på klientkonto. Etter overtakelse ble kr. 450.000 utbetalt selgeren. Saldo på klientkonto var kr. 500.000. Klagerens eiendom fikk også eget gårds- ogbruksnummer oktober/ november 2009.
Klagerne anfører at det følger av forskriften til eiendomsmeglingsloven § 3-9 (2) at klientmidlene er kjøpers inntil de er brukt i overensstemmende med hva som er avtalt. Klagerne anfører videre at de i henhold til avhendingslova hadde rett til å holde pengene tilbake, og at de da hadde disposisjonsretten over dette beløpet.
Klagerne refererer også til Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling, kapittel 5.6.6 side 393 under «Instruksjonsretten over klientmidler». Det heter her at » instruksjonsretten (er) avgjørende for hvem som har rett til avkastning (renter) av beløpet». Klagerne mener at den som har instruksjonsretten også har rett til renter av beløpet.
Klagerne krever derfor rentene av innestående på klientkontoen. Klagerne har muntlig fått oppgitt av innklagede at renten av klientkontoen er kr. 63.000 for klager 1 og ca. kr. 43.000 for klager 2.
Innklagede anfører:
Skriftlig bud ble akseptert av selgeren henholdsvis den 23. juni 2006 for klager 1og den 11. april 2007 for klager 2. Begge hyttene ble overtatt i tråd med det som var avtalt i kjøpekontrakten henholdsvis 1. juli 2006 for klager 1 og 20. april for klager 2. Bruksovertakelsen forutsatte innbetaling av kjøpesummen til innklagedes klientkonto. Dette ble også gjort. For begge hyttene ble det holdt tilbake penger som sikkerhet for, og i påvente av, fradeling av tomtene i tråd med partenes avtaler.
Klagerne har således kunnet benytte seg av hyttene som sine egne fra overtakelsesdato. Frem mot gjennomført fradeling har selgeren gjort det han har kunnet for å tilrettelegge tomtene for slik bruk ved inngjerdning og opparbeidelse. Begge hyttene ble raskt innflyttet og har også vært i kjøpernes bruk i perioden.
Det eneste som gjenstod var fradeling og tinglysning av skjøtene. For dette ble det som ekstra sikkerhet avtalt å holde tilbake henholdsvis kr. 1.650.000 for klager 1s eiendom og 960.000 for klager 2s eiendom.
Tilbakeholdet skapte en særdeles vanskelig situasjon for selgeren, og innklagede ble i slutten av september 2007 bedt om å frigi deler av det tilbakeholdte beløpet til ham. Etter dette gjenstod det kr. 500.000 på klager 1s klientkonto og kr. 499.700 på klager 2s klientkonto.
Eiendommen bestod ved salget av tre hytter beliggende på en tomt med ett og samme gårds- og bruksnummer, hvor den tredje hytten eies og benyttes avselgeren. Da avtalen ble inngått, var alle parter innforstått med at det kunne ta tid før fradeling ble foretatt, noe det også ble inntatt en passus om i kjøpekontrakten.
Innklagede er ikke enig i klagernes påstand, og mener at det var riktig som det ble gjort, å utbetale innestående beløp på klientkonto inklusive renter til selgeren. Da eiendommene ble fradelt og skjøtene tinglyst, var det ikke lengre grunnlag for tilbakehold. Innklagede er av den oppfatning at også rentene da skal tilfalle selgeren.
Selgeren har måttet oppgi bruken av eiendommen i tillegg til å godta at store deler av kjøpesummen ble holdt tilbake som sikkerhet for rett oppfyllelse av kontrakten. Etter innklagedes oppfatning vil det virke svært urimelig om han da også måtte godta at rentene på det tilbakeholdte beløp skal tilfalle kjøperne (klagerne).
Innklagede er videre av den oppfatning at klientmidlene er brukt i overensstemmelse med det som er avtalt i og med at kjøperne har kunnet benytte eiendommene som sine egne fra bruksovertakelsen, jamfør forskrift til eiendomsmeglingsloven § 3-9 (2). Innklagede hevder at bruksovertakelse må ansees som skjæringspunktet hva gjelder instruksjonsretten.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne bekrefter at innklagedes angivelse av datoer for kjøp stemmer. Klagerne anfører at det var de som instruerte innklagede om å frigi penger fra klientkonto i september 2007. Klagerne mener at dette viser at innklagede fulgte deres instruks, og at dette ikke kunne blitt gjort dersom de ikke hadde instruksjonsrett.
Klagerne ble ikke nevnt av innklagede, da han sa at «tilbakeholdet» skapte en vanskelig situasjon for selgeren. Klagerne hevder at de opplevde situasjonen som fastlåst og utrygg.
Klagerne anfører videre at de benyttet seg av instruksjonsretten og frigjorde penger, av hensyn til at de som kjøpere skulle få sikkerhet for at selgeren hadde økonomisk spillerom til fradeling og tinglysning. Klagerne hevder at de i praksis derfor har gitt fra seg renter av klientkonto til selgeren.
Klagerne reagerer på at innklagede uttaler at det er «urimelig» at klagerne skal få renter av klientkonto. Klagerne har opplevd 3,5 års utrygghet og fastlåsthet.
Klagerne opprettholder sitt krav om renter av klientkonto.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder hvorvidt klagerne har krav på renter av innestående på klientkonto.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.
Klagerne har anført at den part som har instruksjonsretten over midlene på klientkonto, har krav på rentene. Reklamasjonsnemnda er enig i dette. Derimot er ikke Reklamasjonsnemnda enig i at klagerne hadde instruksjonsretten over pengene etter at bruken av eiendommen var overtatt.
Det følger det alminnelige prinsippet om ytelse mot ytelse at instruksjonsretten går over fra kjøper til selger i det kjøperen overtar bruken. Deretter vil megleren disponere pengene på klientkonto på selgerens vegne, og eventuelt slette heftelser og tinglyse skjøtet. I kjøpekontraktens § 9 går det frem at risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han har overtatt bruken. Når kjøperen har overtatt risikoen for eiendommen, vil instruksjonsretten over innbetalt kjøpesum normalt ikke ligge hos kjøperen. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det finnes holdepunkter i kjøpsavtalen for å fravike denne normalordningen.
Inntil en kjøper overtar bruken eller kunne ha overtatt bruken av eiendommen, har han instruksjonsrett over innbetalt kjøpesum. Da kan han også kreve at penger på klientkonto holdes tilbake, som sikkerhet for at mangler skal utbedres. I dette tilfellet var det avtalt i kjøpekontraktene at penger skulle tilbakeholdes inntil fradeling og tinglysing var gjennomført. Utbetaling av de tilbakeholdte midlene krever deretter samtykke fra klagerne. Dette er ikke det samme som at det finnes en instruksjonsrett.
Konklusjon:
Klagerene gis ikke medhold.