RFE-2026-126

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Borgund Eiendomsmegling AS (EIE Ålesund)

Saken gjelder:
Overtakelse. God meglerskikk. Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I januar 2025 kjøpte klager en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Overtakelse ble avtalt til 2. mars 2026. Verken selger eller megler var til stede på overtakelsen. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av overtakelsen.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

 

Partenes syn på saken

Klager har i hovedsak anført:
Verken megler eller selger var til stede under overtakelsen 2. mars 2026. Meglerforetaket sendte en trainee som representant for både megler og selger. I overtakelsesprotokollen er det feilaktig opplyst at både megler og selger var til stede på overtakelsen.

Overtakelsesdatoen 2. mars 2026 var ikke tilfeldig. Overtakelsesdatoen var et ønske fra selger og ble videreformidlet under budrunden. Denne datoen ble således avtalt mellom partene og bekreftet av megler allerede 20. januar 2026. Dette forutsetter at megler påtok seg ansvar for å tilrettelegge for en forsvarlig gjennomføring denne dagen.

Før overtakelsen var megler fullt ut kjent med at klager og selger var uenige på flere punkter. For det første ble det drevet korttidsutleie, noe som var i strid med selgers egenerklæring. For det andre nektet selger å utlevere utleiehistorikk til tross for klagers gjentatte forespørsler. For det tredje overleverte ikke selger garasjeportåpner. Videre flyttet han ikke det kollektive abonnement for bredbånd og TV og ga heller ikke nødvendige passord til klager.

Klager har fått opplyst skriftlig fra styreleder i sameiet at garasjeportåpneren utgjør en nøkkel til bygget som skal følge med ved overdragelse, alternativt bekreftes deaktivert av autorisert hold. Ifølge styreleder er manglende utlevering uakseptabelt og vil bli fulgt opp også overfor megler. Utbygger på sin side har bekreftet at garasjeportåpner inngår i et administrert adgangssystem, og at manglende portåpner kan og skal håndteres ved sletting eller deaktivering i systemet. Garasjeportåpneren er bestilt via samhandlingsplattformen til utbygger og er med dette blitt registrert på selve leiligheten. Megler bør enten sørge for at garasjeportåpneren ikke lenger er registrert på leiligheten, eller for at garasjeportåpneren utleveres.

Megler har det overordnede ansvaret for at overtakelsen går riktig for seg. Megler skal sikre forsvarlig gjennomføring av overtakelsen, korrekt protokollføring og bistand i en krevende situasjon. Det er kritikkverdig at verken megler eller selger møtte opp, og at klager dermed manglet nødvendig meglerfaglig bistand. At klager i tillegg ble bedt om å signere overtakelsesprotokollen på mobiltelefonen til traineen under uoversiktlige forhold, forsterker inntrykket av at overtakelsen ikke ble gjennomført på en måte som sikret reell oversikt, kontroll og forsvarlig dokumentasjon.

Klager har bedt meglerforetaket skriftlig om å legge inn en korreksjon (tilleggserklæring) der det opplyses at megler og selger ikke stilte opp på overtakelsen. Meglerforetaket svarte da at meglerforetakets representant hadde stilt på overtakelse på selgers vegne. Meglerforetaket opplyste videre at dette er normal praksis og at overtakelsesprotokollen ble korrekt utfylt i henhold til deres rutine.

Meglerforetakets argument om at megler ikke var pliktig til å møte, er irrelevant, ettersom megler har ansvar for at overtakelsen gjennomføres på en forsvarlig måte. Dette ansvaret bortfaller verken ved fravær eller kan erstattes av etterfølgende dokumentasjon. Et frittstående tilleggsdokument uten retting i overtakelsesprotokollen gir derfor ikke en tilstrekkelig eller rettslig relevant avklaring.

Klager ber nemnda vurdere om det kan rettes kritikk mot meglerforetaket. Det fremsettes ikke noe økonomisk krav.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket har ikke inngitt tilsvar til tross for flere purringer.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers omsorgs- og rådgivningsplikt overfor kjøper.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglerforetaket har til tross for flere henvendelser fra sekretariatet ikke inngitt tilsvar innen de frister som er satt. Det er svært kritikkverdig at meglerforetaket helt har unnlatt å forholde seg til klagesaken. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagers fremstilling legges til grunn.

Klager har gjort gjeldene at megler ikke deltok på overtakelsen, og at han dermed ikke fikk den nødvendige rådgivning og veiledning.

Nemnda vil først bemerke at megler ikke har noen plikt til å være til stede på overtakelsen med mindre megler uttrykkelig har forpliktet seg til dette, jf. RFE-2021-185. Deltakelse på overtakelse er ingen obligatorisk del av et eiendomsmeglingsoppdrag hvis det ikke er særskilt avtalt, men det anbefales at megler eller en representant fra meglerforetaket er til stede på overtakelsen sammen med partene, jf. Tore Bråthen og Silje Nesteng Andresen, Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1, 4. utgave 2022, s. 185. Dersom megler ikke møter på overtakelsen, må han sørge for å instruere partene om hva som skal skje og hvordan de bør forholde seg dersom boligen ikke godkjennes av kjøper. Samtidig bør selger informere kjøper om praktiske detaljer ved boligen, jf. samme sted.

Nemnda kan ikke se at megler i saken her uttrykkelig forpliktet seg til å være til stede på overtakelsen. At megler videreformidlet bud som inneholdt overtakelsesdato, er ikke ensbetydende med en særskilt avtale om meglers deltakelse på overtakelsen. Nemnda har merket seg den fremlagte epostkorrespondansen av 20. januar 2026 vedrørende overtakelsestidspunkt. Etter nemndas syn er denne ikke entydig med hensyn til meglers oppmøte.

Overtakelsesprotokollen gir imidlertid inntrykk av at både megler og selger var til stede, noe som ikke var tilfelle. Etter nemndas syn er det viktig at overtakelsesprotokollen gir en korrekt og presis fremstilling av hvem som faktisk deltok. Feilaktig protokollføring er egnet til å skape uklarhet i ettertid og er i strid med kravene til forsvarlig dokumentasjon.

Videre legger nemnda til grunn at det på overtakelsestidspunktet forelå uenighet mellom partene om flere forhold av betydning for gjennomføringen. Dette tilsa at det var et særlig behov for kvalifisert oppfølging og bistand fra meglerens side. Når meglerforetaket i en slik situasjon valgte å la en trainee forestå overtakelsen, uten at det er dokumentert at tilstrekkelig oppfølging og avklaringer fant sted, fremstår dette som kritikkverdig.

Nemnda finner etter dette at meglerforetaket ikke i tilstrekkelig grad har ivaretatt sitt ansvar for en forsvarlig gjennomføring av overtakelsen.

Når det gjelder klagers øvrige anførsler knyttet til mangler ved leveranse (herunder utleieforhold og utleiehistorikk, garasjeportåpner, TV og bredbåndsabonnement), bemerker nemnda at dette i hovedsak er forhold mellom kjøper og selger som faller utenfor nemndas kompetanse, med mindre det kan påvises et selvstendig pliktbrudd fra meglerens side.

Etter dette har meglerforetaket opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke forholde seg til klagesaken. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke medvirke til en forsvarlig gjennomføring av overtakelsen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Borgund Eiendomsmegling AS (EIE Ålesund) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke medvirke til en forsvarlig gjennomføring av overtakelsen. Det er også i strid med god meglerskikk at meglerforetaket ikke har forholdt seg til klagesaken. For øvrig fører klagen ikke frem.