Klage nr:
172/09
Avgjort:
25.03.2010
Saken gjelder:
Erstatning og nedsettelse av meglers vedlerlag
Foretakets navn:
DnB Nor Eiendom AS avdeling Arendal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Saken gjelder krav på erstatning, nedsettelse av meglerhonorar og saksomkostninger.
Klagerne arvet en eiendom etter sin mor, og fikk hjemmel 16. januar 2008. De eide eiendommen i sameie en tid, men bestemte seg for å selge boligen, etter fradeling fra hovedbruket (som de beholdt i sameie). Søknad om fradeling ble sendt av sameierne høsten 2008 og fradelingen ble tinglyst 21. april 2009.
I februar 2009 kontaktet klagerne innklagede for salg av den fradelte eiendommen. Oppdragsavtale ble inngått 10. mars 2009. Innklagede ble informert om fradelingsprosessen. Klagerne var da ukjent med heftelser.
Den 26. mars 2009 ble det inngått salgskontrakt for eiendommen med salgssum kr. 1.790.000. Først samme dag som kontraktsmøtet innhentet innklagede utskrift fra grunnboken for hovedbruket. Utskriften ble verken vist klagerne eller vedlagt kontrakten, slik det opplyses om i kontrakten. Kjøperen har bekreftet at han ikke er forevist denne utskriften.
Det er etter klagernes mening innklagede, og ikke klagerne, som skal vite at eventuelle heftelser ville følge med fradeling. Intet ble tilsynelatende gjort innledningsvis med opplysningene om heftelsene som innklagede selv da eventuelt hadde gjort seg kjent med (men da ikke opplyst selgerne og kjøperen om).
Overtagelse ble avtalt og gjennomført 20. april 2009. I begynnelsen av mai tok klagerne kontakt med innklagede for å etterlyse oppgjør, som skulle skje kort tid etter innbetaling av kjøpesummen. Først ved denne henvendelsen opplyste innklagede om forkjøpsrettene.
Klagerne fremskaffet selv, etter tips fra sin advokat, de tinglyste heftelsene og transkripsjon (hvilket innklagede mente var irrelevant).
Klagerne overleverte til innklagede rundt 20. mai 2009 kopi av tidligere skjøte og eldre arvefestebrev (da ikke transkripsjon). Klagerne var da ikke kjent med at det var denne som var den gjeldende heftelsen.
Våren/sommeren 2009 ble kontakt innledet med Kartverket, rettighetshavers advokat m.v.:
I april/mai 2009 sendte innklagede brev til Kartverket med begjæring om sletting av heftelser. Kartverket svarte at man måtte ha bekreftelse fra rettighetshaver. I følge klagerne, som har sjekket med Kartverket, foreligger kun en eller to henvendelser fra innklagede til Kartverket.
I juni 2009 sendte klagerne selv et mer utfyllende brev til Kartverket med nytt krav om sletting. Dette ble gjort fordi klagerne ikke hadde følelsen av at saken ble fulgt opp av innklagede.
I juli 2009 skrev rettighetshaverens advokat (for et dødsbo) til Kartverket. Svarbrev på dette er ukjent.
I august 2009 svarte Kartverket på klagernes brev fra juni at heftelsene kun kunne slettes ved samtykke fra rettighetshaveren.
Klagerne klaget på prosessen til innklagede. Den 8. september mottok klagerne e-post som opplyste om årsaken for forsinket oppgjør.
Oppgjøret ble vesentlig forsinket og oppgjørsoppstilling forelå først 5. oktober 2009, da heftelsen omsider ble bekreftet slettet. Sletting skjedde basert på nytt brev til Kartverket, men «fornyet forsøk på at rettighetshaver var dødd ut», noe Kartverket denne gang aksepterte.
Klagerne krever i saken erstatning for økonomisk tap ved forsinket oppgjør, eventuelt tapte leieinntekter, og sakskostnader i saken på kr. 25000. Dessuten krever klagerne nedsettelse av meglerhonoraret.
Etter klagernes mening er innklagede erstatningsansvarlig. Klagerne har ikke hevdet at innklagede skulle foreståfradelingen. Imidlertid mener klagerne at innklagede uansett skulle ha innhentet utskrift om blant annet heftelser. Dette ble ikke gjort før selve kontraktsmøtet.
Videre må man etter klagernes mening kunne forvente av den profesjonelle part at han vet at heftelser fra hovedbruket ved fradeling automatisk vil følge over til det fradelte nye bruksnummeret.
Klagerne anfører at dersom innklagede hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt ved oppdragets start, og veiledet klagerne om konsekvenser og eventuelt tidsbruk, hadde klagerne valgt å utsette salget inntil alle formalia var i orden og herunder beholdt sin leietaker.
Klagerne mener det er bemerkelsesverdig at innklagede hevder at han ikke har tilsidesatt sin undersøkelsesplikt, opplysningsplikt og omsorgsplikt, og ei heller overhodet omtaler kravet om nedsettelse av meglerhonoraret.
Klagerne ønsker også å påpeke øvrige forhold ved gjennomføringen av oppdraget, som i sum er et vesentlig tilleggsmoment for hvorfor innklagede etter klagernes oppfatning ikke har gjennomført oppdraget slik oppdragsgiverne kunne forvente. Forholdene har mindre relevans i forhold til erstatningskravet, men det har betydning for kravet på honorarreduksjon.
Ved oppdragets start ba innklagede om fullmakt fra de to øvrige sameierne. Dette ble innhentet fra en av sameierne, men da fullmakten fra den andre hadde kommet bort, var det tilsynelatende ikke lenger viktig med et komplett fullmaktssett. Salget ble gjennomført uten skriftlige fullmakter fra de to andre sameierne.
I salgsoppgaven ble tomten opplyst å være 1000 m2, mens klagerne opplyste til innklagede at tomten var på ca. 1 dekar, som er en mer forbeholden angivelse, og med presisering fra klagerne til innklagede om at den trolig var noe mindre. Etter oppmåling viste det seg endog at tomten var på 880 m2. Kjøperen ble opplyst om dette etter bekreftet fradeling og utstedelse av målebrev, og har ikke reklamert.
Innklagede arrangerte visning uten informasjon til klagerne, slik at klagerne ikke fikk avtalt slik visning med sin leietager.
I utkastet til kontrakten, hadde ikke innklagede medtatt at salgsobjektet var en parsell av hovedbruket, men omtalte hele hovedbruket. Det var klagerne som påtalte dette forholdet som ble rettet i endelig kontraktsutkast.
Det ble opplyst i kjøpekontrakten at utskrift fra grunnbok ble vedlagt. Både kjøperen og klagerne er av den mening at dette ikke skjedde.
I forbindelse med purring på utbetaling av kjøpesummen primo mai, opplyste innklagede at han ikke kunne finne kontonummeret. Klagerne anfører at disse ble forlagt av innklagede.
Klageren ble ikke informert løpende om status, utvikling og tidsaspektet, men måtte selv ta kontakt for å få informasjon i saken. Blant annet holdt innklagedes saksbehandler møte med fagansvarlig den 25. mai uten at klagerne ble informert om beslutninger om veien videre. Klagerne ble lite orientert om kontakten med advokaten til de eventuelt forkjøpsrettighetshaverne.
Innklagede avviste transkripsjon av heftelsesdokumentene som relevante, selv om det likevel viste seg at denne oversettelsen var avgjørende for den endelige slettingen.
Innklagede omtalte konsekvent klagerne som et dødsbo, selv om de fikk hjemmel som sameiere allerede i januar 2008. Altså var de ikke et dødsbo.
Innklagede uttrykte for øvrig til klagerne at «denne saken sliter meg ut».
Klagerne mener innklagede har brutt flere plikter etter eiendomsmeglingsloven og regler for god meglerskikk, herunder eiendomsmeglingsloven av 2007 § 6-3 (2) og § 6-7 (1) og (2), og har forøvrig ikke gjennomført oppdraget slik en oppdragsgiver har grunn til å forvente.
Klagerne anfører at det ikke bare foreligger erstatningsbetingende forsømmelser som har forårsaket et økonomisk tap for klagerne, men også at det foreligger en ikke ubetydelig pliktbrudd, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Innklagedes oppdrag ved salg av klagernes eiendom innbefattet ikke fradeling av salgsobjektet. Klagerne forsikret ved oppdragets inngåelse at de selv arbeidet med fradelingen. På dette tidspunktet uttrykte de ingen usikkerhet mht formkravene eller forståelsen for selve gjennomføringen av fradelingen. De spurte heller ikke innklagede til råds om dette.
Først etter at det ble konstatert at klagerne ikke hadde tatt høyde for at heftelsene fra hovedbølet automatisk fulgte med over som heftelser på den fradelte parsellen, har innklagede likevel måttet engasjere seg for å få heftelsene slettet, selv om dette ikke lå i salgsoppdraget og det følgelig heller ikke var tatt høyde for å beregne seg et rimelig vederlag for dette arbeidet.
Innklagede er av den oppfatning at det ikke er grunnlag for å rette kritikk mot hans håndtering av oppdraget. Innklagede har ikke hatt noe ansvar for fradelingen. At klagerne har mottatt oppgjør senere enn forutsatt, fordi de gamle heftelsene ble overført fra hovedbølet, bør etter innklagedes mening ikke lastes ham. Når klagerne selv har stått for fradelingen av tomten må de selv bære risikoen for manglende kjennskap til hva som skjer med pengeheftelser fra hovedbølet.
Det foreligger således ikke noe brudd på innklagedes omsorgsplikt i denne saken. Håndteringen har vært i samsvar med god meglerskikk, og innklagede har gjennom å involvere seg i slettelsen av de gamle bruksrettene dratt omsorg for klagernes interesser i langt større grad enn hva salgsoppdraget skulle tilsi.
Det foreligger heller ikke noe brudd på innklagedes opplysnings- eller undersøkelsesplikt. Da klagerne påtok seg ansvar for fradeling, mener innklagede at han måtte kunne legge til grunn at de selv hadde satt seg inn i hvilkeheftelser som påhvilte hovedbølet.
Innklagede kan heller ikke se at det er grunnlag for å kreve noen reduksjon i innklagedes vederlag ut fra eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne nevner en rekke forhold som de hevder skal begrunne en reduksjon i vederlaget.
Innklagede er av den oppfatning at de forhold som klagerne lister opp, ikke kan ha noen betydning for innklagedes rett til vederlag elle klagen for øvrig. Innklagede mener at det ikke foreligger noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», noe som er et vilkår for reduksjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede mener oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk. Innklagede mener det ikke er nødvendig å kommentere de nevnte forhold enkeltvis.
Innklagede anfører at han har gjort en ekstraordinær innsats med å slette forkjøpsrettene fra 1858 uten noen form for kompensasjon. Dette er etter innklagedes mening god nok begrunnelse for at vederlaget ikke under noen omstendighet skal reduseres.
Med bakgrunn i at det verken foreligger noe brudd på meglerens omsorgsplikt, opplysningsplikt eller undersøkelsesplikt, er innklagede av den oppfatning at klagen ikke kan tas til følge. Det foreligger intet ansvarsgrunnlag mot innklagede.
I den grad klagerne er påført et økonomisk tap fordi oppgjøret ikke kunne stilles til deres disposisjon til forventet tid, er dette et forhold klagerne selv må bære risikoen for. Tapet skyldes ikke innklagedes håndtering av oppdraget, men klagernes egen rettsvillfarelse med hensyn til hva som skjer med heftelser fra hovedbølet når en parsell fradeles. Det foreligger således ikke årsakssammenheng mellom innklagedes påståtte uaktsomme håndtering av salgsoppdraget og det eventuelle tap klagerne hevder å ha blitt påført. Innklagede mener derfor at vilkårene for å kreve erstatning av innklagede uansett ikke er til stede. Som anført, mener innklagede også at det ikke finnes grunnlag for noen reduksjon av vederlaget.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av opplysningssvikt, samt krav om justering av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 grunnet en rekke forhold ved salget.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Reklamasjonsnemnda behandler først spørsmålet om erstatning.
Oppdragstaker plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder opplysninger om eiendommens registerbetegnelse, adresse, eierforhold samt tinglyste forpliktelser, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nummer 1 til 3. I denne saken var grunnbokshjemmelen til den nye parsellen ikke opprettet på tidspunktet for avtaleinngåelse. Tomten var da en del av hovedbølet, og innklagede skulle derfor ha fremskaffet disse opplysningene om hovedbølet.
Det fremgår av kjøpekontraktens § 4 at «[k]jøper har fått seg forelagt bekreftet utskrift av grunnboken for eiendommen«. Klagerne har imidlertid anført at innklagede aldri fremviste denne grunnboksutskriften under kontraktsmøtet, slik at verken kjøperne eller klagerne fikk sett denne. Denne påstanden er ikke bestridt av innklagede, og må derfor legges til grunn.
Etter Reklamasjonsnemndas syn er det erstatningsbetingende uaktsomt at innklagede ikke har fremlagt kopi av grunnboksutskrift for hovedbølet på kontraktsmøtet. Dersom innklagede hadde fremlagt og gjennomgått denne, kunne forholdene ved heftelsen blitt gjenstand for avklaring og forsinkelsen muligens vært unngått.
Med tanke erstatningsutmålingen må det vurderes om klagerne har utvist skyld, slik at de blir medansvarlige for en del av tapet, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Klagerne burde ha oppdaget at det hvilte en forkjøpsrett på hovedbølet, ettersom de utførte fradelingen selv. Da de påtok seg dette arbeidet, burde de også hatt kjennskap til at rettighetene som påhvilte hovedbølet, ville følge med til den nye parsellen. Klagerne har derfor opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Tapet ville ikke oppstått dersom klagerne hadde kjent til forkjøpsretten på hovedbølet, og at denne ville medfølge parsellen. Det er derfor en sammenheng mellom klagernes opptreden og det tapet de nå lider.
Etter Reklamasjonsnemndas syn har begge partene opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og begges forhold har bidratt til klagernes økonomiske tap. Grunnlaget for å nedsette erstatningsansvaret pgaskadelidtes medvirkning er dermed til stede, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Erstatningen kan i så fall «settes ned eller falle bort for så vidt det er rimelig når en tar hensyn til atferden, og dens betydning for at skaden skjedde, omfanget av skaden og forholdene ellers».
For at klagerne skal ha krav på erstatning, må de ha lidt et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.
Her har klagerne ikke krav på forsinkelsesrenter da kjøperen har innbetalt kjøpesummen til rett tid. Klagerne har ikke krav på forsinkelsesrente fra innklagede. Kravet må eventuelt fremmes som et ordinært erstatningskrav for dokumentert tap.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne har dokumentert å ha lidt noe økonomisk tap ettersom de har fått rentegodtgjørelse for innestående beløp på klientkonto. Av oppgjørsoppstillingen fremgår det at klagerne er tilkjent kr. 13581 i renter for perioden 26. mars 2009 (kontraktsdato) til 4. oktober 2009. Dette kompenserer det ordinære rentetapet klagerne må antas å ha lidt og som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.
Det kan ikke samtidig med rentegodtgjørelse kreves erstatning for tapte leieinntekter. Det er heller ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda noe tap på leieinntekter.
I brev av 11. oktober 2009 anfører klagernes advokat at innklagede må dekke klagernes sakskostnader før klagen på kr 6.000 pluss mva. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør innklagede og klagerne dekke halvparten av dette beløpet hver, jf. skadeserstatningsloven
§ 5-1. Reklamasjonsnemnda tilkjenner i henhold til fast praksis normalt ikke sakskostnader knyttet til arbeidet for nemnda.
Reklamasjonsnemnda går deretter over til spørsmål om klagerne har krav på nedsettelse av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Krav om vederlagsjustering «kan» tilkjennes når det foreligger en «ikke ubetydelig» pliktforsømmelse fra innklagedes side.
Av de forholdene som er påpekt som grunnlag for vederlagsjustering, finner Reklamasjonsnemnda at tre av disse kan tenkes å utgjøre en relevant pliktforsømmelse.For det første gjelder det at innklagede i salgsoppgaven opplyste at eiendommen var 1000m2, når klagerne hadde oppgitt «ca» 1 dekar. Slike feil bør normalt ikke forekomme, og kan i sin tur påføre selgerne merarbeid. At visning ikke var avtalt med leietaker er også uheldig, og kan gi kjøperen et negativt inntrykk av salgsprosessen. For det tredje nevnes at innklagede gjennomførte salget uten nødvendige fullmakt fra en av sameierne. Reklamasjonsnemnda vil i tillegg påpeke at kontrakten ikke er tilpasset forholdene i denne saken ved at den i punkt 3 syvende avsnitt unnlater å ta hensyn til at det må foretas fradeling og tinglysing før oppgjør kan gjennomføres. Det er i kontrakten sagt at megleren kan ha behov for inntil fem arbeidsdager før fullt oppgjør kan utbetales.
Samlet sett utgjør disse forholdene en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør innklagedes vederlag nedsettes med en halvpart.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne har ikke krav på erstatning utover dekning av halvparten av advokatregningen før klage. Det gis prisavslag i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.