Klage nr:
174/09

Avgjort:
04.03.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatning grunnet manglende opplysning om at det ikke forelå ferdigattest på boligen.

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Nesttun
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i 2006 en eierleilighet gjennom innklagede foretak. Høsten 2009 oppdaget klagerne at det ikke forelå ferdigattest på boligen. Videre har det kommet frem at huset som leiligheten befinner seg i er fra 1920, og ikke 1951, som opplyst i salgsoppgave.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med salg av leiligheten ble innklagede engasjert. Under innhenting av dokumenter til saksmappen onsdag den 14. oktober 2009 viste det seg at det ikke foreligger ferdigattest på leiligheten. Ved nærmere undersøkelser viste det seg at det heller ikke er søkt eller gitt igangsettingstillatelse, noe som kommunen krever for å utstede ferdigattest. Dette er en vesentlig mangel som innklagede ikke har opplyst om i salgsoppgave eller i andre dokumenter fra da klagerne kjøpte boligen i 2006.

Videre viser det seg også at huset er fra 1920, og ikke 1951, slik innklagede opplyste i salgsoppgaven.

Innklagede anfører:

Det ble i februar 2006 inngått oppdrag vedrørende salg av seksjonen. Eiendommen ble i forbindelse med oppdraget taksert den 20. februar 2006. Tilstede ved takseringen var et av styremedlemmene hos selgeren. På befaringen sammen med innklagede var alle representantenei styret hos selgerforetaket. Leiligheten fremsto som totalt oppusset med gode kvaliteter, Selgeren ga ingen opplysninger til innklagede om at han holdt på med byggesøknader vis a vis kommunen. Innklagede oppfattet det slik at leiligheten i sin helhet var pusset opp. Ut fra dette, og at det heller ikke kom frem andre opplysninger som ga innklagede grunn til å gjøre grundigere undersøkelser, ble byggesaken ikke sjekket.

Selgeren er meglerens viktigste kilde til informasjon, og spesielt når selgeren er en profesjonell aktør må man kunne forvente at selgeren viderefører informasjon om feil eller mangler ved eiendommen som han kjenner til på salgstidspunktet. Innklagede hadde ved tidligere anledning hatt et oppdrag fra selgeren. Dette salget gikk greit, og det har heller ikke i ettertid dukket opp noe.

Når det gjelder byggeåret, er dette opplyst fra selgeren. Takstmannen opplyser også at byggeåret er 1951 og at det er hentet fra EDR. Innklagede mener de har ivaretatt sin undersøkelsesplikt i forbindelse med salget, og tilbakeviser klagernes krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne fikk seksjoneringspapirer datert 25. mai 1988 av innklagede da de kjøpte eiendommen i 2006. Dette viser at innklagede var kjent med at det var et avvik mellom seksjoneringspapirene fra 1988 og slik leiligheten fremsto i 2006. Ut i fra dette burde innklagede undersøke nærmere om det lå godkjente tegninger etter bruksendring.

Seksjonen ble beskrevet som totalrenovert i salgsoppgaven. Klageren mener at innklagede ikke har ivaretatt sin undersøkelsesplikt i forbindelse med salget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Seksjoneringen forelå ikke da klagernes bud ble akseptert. Denne ble bestilt fra Statens kartverk. Selve seksjoneringen var et av vedleggene til kjøpskontrakten.

Eiendommen ble seksjonert i 1988. Det fremgår av seksjoneringsbegjæringen at seksjonsnummer to utgjør hele andre etasje, og hele loftsetasjen. Dersom det byggesøkes og godkjennes endringer innefor en seksjon, medfører det ikke noen plikt til å reseksjonere. Det betyr at det ikke er uvanlig at seksjoneringstegningene avviker fra det som er godkjent fra kommunen, og spesielt dersom det er lengre tid siden eiendommen ble seksjonert.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet manglende opplysning knyttet til ferdigattest.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Krav om erstatning forutsetter at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, at klageren har lidd et økonomisk tap, samt at klagerens tap skyldes innklagedes opptreden. Spørsmålet her er om innklagede har opptrådt uaktsomt ved å unnlate å undersøke om det forelå ferdigattest på boligen.

Etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 plikter oppdragstaker:

» [..] så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.»

Krav om innhenting av ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kom først ved den nye eiendomsmeglingsloven av 2007. Etter eiendomsmeglingsloven 1989 måtte slike opplysninger kun innhentes i den grad det synes «rimelig«. I lys av at seksjoneringen i denne saken skjedde flere år tilbake, er det lite som tilsier at innklagede med rimelighet burde ha undersøkt nærmere om det forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på boligen.

Nemnda har kommet til samme konklusjon hva gjelder boligens alder. Når takstmann oppgir boligens byggeår til å være 1951, vil megleren sjelden ha grunn til å tvile på at dette stemmer. I denne saken er det ikke dokumentert noen øvrig grunn til at innklagede burde ha reagert på boligens oppgitte alder.

Konklusjon:

Klagen gis ikke medhold.