Klage nr:
176/09

Avgjort:
04.03.2010

Saken gjelder:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av sviktende saksbehandling under budgivning.

Foretakets navn:
Privatmegleren Sydvendt
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en enebolig gjennom innklagede foretak. Det var to budgivere. Den ene budgiveren hadde tatt som forbehold at verken selgeren eller innklagede røpet overfor klageren hvor stort budet var. For å være sikker på at han oversteg dette budet, la klageren inn et bud som var 110.000 kroner høyere enn prisantydning. Dette budet ble akseptert. I ettertid viser det seg at det hemmelige budet lå på prisantydning, og at klageren dermed ikke hadde trengt å legge sitt bud på et såpass høyt nivå.

Bud ble akseptert 11. november 2009, kontrakt ble skrevet den 21. desember 2009, og overtagelse var satt til 15. februar 2010.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagen er todelt. Den første delen omhandler håndteringen av selve budene, i og med at det forelå et hemmelig bud som innklagede ikke ville formidle til klageren. Dette selv om også klageren hadde lagt inn bud og sa at han var villig til å by inntil prisantydning på 5.2 millioner kroner. Klageren ville ikke overgå det hemmelige budet vesentlig, da han hadde fått høre av innklagede at den andre budgiveren ikke ville høyne budet sitt. Klageren fikk i etterkant vite at budet var på 5.1 millioner kroner.

Innklagede nektet å oppgi størrelsen på budet, og ville heller ikke opplyse om det var over eller under prisantydning. Klageren mener at innklagede helt fint kunne ha gjort dette, all den tid klageren sier at han kan gå opp til 5.2 millioner kroner. Over 5.2 millioner kroner syntes klageren ble litt for mye. Klageren hevder at denne opplysningen ble brukt mot ham til å presse ham til å legge inn et altfor høyt bud, dette på grunn av kort tidsfrist.

Den andre delen av klagen går ut på tidsbruket innklagede brukte i budrunden. Som det fremgår av reklamasjonen, mener klageren at innklagede halte ut tiden altfor mye og satte klageren i en helt umulig situasjon med tanke på akseptfristen klokken 12 til det hemmelige budet.

Det var avtalt privatvisning lørdag ettermiddag og at klageren skulle legge inn et bud søndag, i god tid før det hemmelige budet gikk ut. I tilsvaret skrev innklagede utelukkende at han mottok klagerens bud klokken 11:08, og at siden det var et forbehold i budet var ikke dette verdt like mye. Tidspunktet stemmer fordi klageren sendte det skriftlig til innklagede. Innklagede svarte ikke, og ringte heller ikke opp. Dette synes klageren er pussig da han har prøvd å selge den dyreste eiendommen i denne byen på flere måneder, og innklagede visste at det ville bli en budrunde som gikk ut klokken 12:00.

Klageren ringte opp igjen klokken 11:30, og da tok innklagede telefonen. Innklagede hadde vært hjemme og opptatt med å vaske klær.

I tilsvaret imøtekommes ikke kritikken om at klageren ikke fikk svar på budet før klokken 11:52, og da var det så kort tid at klageren måtte ta en sjanse på hva det hemmelige budet var. Klageren hadde på forhånd tenkt at han ville øke budene forsiktig fra kroner 5 millioner, slik at han ville få en aksept så snart han hadde passert det hemmelige budet. Ettersom klageren ble presset på tid, ble han tvunget til å ta en sjanse på at det hemmelige budet var på 5.2 millioner kroner, siden dette var prisantydning. Klageren la derfor inn bud som var 10.000 kroner høyere enn dette. Dette viste seg da å være 100.000 kroner mer enn nødvendig.

Grunnen til at klageren måtte ta forbehold om finansiering var at budgivningen foregikk på en søndag. Uansett om klageren ikke hadde tatt forbehold, plikter megleren å sjekke at finansieringen er i orden, og det hadde han uansett ikke klart på en søndag. Det hemmelige budet kom inn på en lørdag, men selgeren hadde forsikret klageren lørdag ettermiddag om at han ville godta bud fra klageren med forbehold om finansiering. Dette er derfor ikke en relevant unnskyldning. Selger sa også at det hemmelige budet var innenfor det han ville akseptere, men han ville ikke si summen.

I svaret fra innklagede virker det om han har misforstått klagen. Det ser ut som om han tror at klageren fremsatte klage fordi budet på kr 4.750.000 ble avvist. Klageren var i utgangspunktet temmelig sikker på at dette budet ikke ville bli akseptert, men siden han ikke visste hva det hemmelige budet var, tenkte han å la det første skriftlige budet starte relativt lavt og deretter øke det. På grunn av innklagedes trege tilbakemelding rakk klageren aldri dette. Innklagede har også avtalt honorar av selgeren basert på en prosentsats av salgssum.

Det hemmelige budet var det første innklagede fikk inn på eiendommen, som den dyreste eiendommen som lå ute i denne byen. Den lå også ute i over fire måneder.

Partene hadde avtalt at klageren skulle legge inn bud i god tid før klokken 12:00, men innklagede var hjemme hos seg selv frem til 30 minutter før det hemmelige budet gikk ut. Deretter måtte innklagede reise hjemmefra til kontoret for å se klagerens skriftlige bud, som var sendt på e-post, for deretter å ringe selgeren og informere om dette budet. Deretter måtte han ringe klageren for å si at det var avvist. På dette tidspunktet hadde klageren åtte minutter til akseptfristen på det hemmelige budet gikk ut. Klageren hadde i utgangspunktet beregnet god tid, en helt time, til å øke budene dersom han hadde svart på telefon. Helst burde vel innklagede ha ringt klageren i god tid før det andre budet gikk ut.

Klageren stiller seg kritisk til at fagansvarlig ikke ved noen anledning har møtt klageren eller skrevet under på tilsvar. Klageren krevde et møte hvor fagansvarlig skulle være til stede, og det lovet innklagede skulle gå greit. Partene avtalte tid og sted, men fagansvarlig ble visstnok forhindret på grunn av sykdom. Klageren fikk ikke beskjed om dette før møtet skulle begynne. (Møtet skulle være umiddelbart etter kontraktmøtet, så klageren skulle bort dit likevel, men uansett). I etterkant har klageren ikke hørt noe fra innklagede før han fikk tilsvar, som ikke var undertegnet av fagansvarlig.

Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Eiendommen har vært markedsført for salg siden juni 2009. Det har vært en rekke visninger og interessenter, men det kom ikke inn noen bud. Selgeren er et ektepar i 80-årene, som gjennom hele prosessen har vist stor vilje til å diskutere saken grundig. Dette har medført at innklagede har brukt relativt mye tid på denne oppgaven.

Første budgiver la inn bud på 5.1 millioner kroner, med forbehold om at budets størrelse ikke skulle overbringes andre interessenter. Budet ble lagt inn fredag 6. november 2009 klokken 18:00. Da selgeren ble kontaktet av innklagede, ga han beskjed om at han aksepterte forbeholdet og ville forholde seg til dette budet. Da forbeholdet ikke er vanlig for innklagede, ble det brukt noe tid på å undersøke innholdet i budet. Innklagede ga beskjed til klageren 7. desember 2009 ca klokken 12:00 i følge klagen av 10. november. Forbeholdet ble også formildet. Dette stemmer også med innklagedes oppfatning.

Klageren oppgir at innklagede hadde forsikret ham om at budgiver på 5.1 millioner kroner ikke ville høyne budet. Innklagede har ikke gitt noen slikforsikring. Erfaringsmessig er det heller ikke mulig å avgi noen forsikring om hva andre budgivere vil velge å gjøre når situasjonen faktisk oppstår.

Selgeren opplyste klageren under visningen den 7. november at budet han hadde fått formidlet var innenfor det han ville akseptere, men han ønsket ikke å si summen. Etter innklagedes oppfatning viser selgeren nettopp at han var opptatt av å forholde seg til forbeholdet som forelå. Det var da ikke mulig for innklagede å unnlate å gjøre dette, slik klagerens hovedpoeng er.

For klageren er det sentralt at han fikk liten tid til å øke budet sitt gradvis fra 4.750.000 kroner til det punkt hvor han fikk tilslag. Klageren mente han fikk liten tid og at dette skyldtes innklagedes uthaling av saken.

Klageren fikk beskjed om at det forelå bud lørdag 7. november 2009, ca klokken 12:00. Klageren opplyser at han sendte budet søndag formiddag og at det var vanskelig å få innklagede i tale. Det er presisert i klagen at innklagede var hjemme hos seg selv frem til 30 minutter før budet gikk ut. Det anføres at klageren hadde regnet god tid, en helt time, til å høyne sine bud dersom innklagede hadde svart på telefonen. Budfristen utløp 8. november 2009 klokken 12:00

Det faktiske forhold er ikke slik klageren angir. Det var flere samtaler mellom klager og innklagede denne formiddagen. Innklagede var ikke hjemme ca klokken 11:30 slik som klageren hevder. Det er ca 25 minutter kjøring fra hans hjem og til kontoret, og budet på kr 4.750.000 ble logget på hans PC klokken11:25. Da må han ha vært på kontoret en tid allerede. Innklagede logget budet først etter at det var bekreftet for budgiver og informert selger. Som nevnt er selger grundig og ville diskutere dette. Innklagede reiste til jobben da det ble klart at klageren kom til å legge inn bud. Dette budet ble mottatt på e-post klokken 11:08. Det at innklagede reiste på jobben søndag formiddag er også en klar indikasjon på samtale mellom klageren og innklagede godt før det tidspunkt som klageren opplyser. Når budøkning til kr 5.210.000 er logget inn klokken 11:37, har det også formodningen mot seg at innklagede da omtrent på dette tidspunkt skulle ha vært hjemme.

For ordens skyld legges til at klageren flere ganger i perioden fra bud forelå har blitt oppfordret til å komme med bud, men han valgte selv å avvente dette. Det gikk ca 23 timer fra melding om et annet bud ble formidlet klageren til han selv la inn bud. Klageren har også to ganger før visningen lørdag ettermiddag besiktiget eiendommen. Klageren har med dette hatt relativt god tid i prosessen til å gjøre sine vurderinger. I perioden etter at forbeholdet ble kjent har klageren vært mye opptatt av dette forbeholdet, og oversendte også en link på SMS til oppdragsansvarlig på lørdag kveld.

Faglig leder har vært involvert i sakenpå flere stadier underveis. Innklagede er en erfaren megler med ca åtte års erfaring. Innklagede foretak hadde saken opp til diskusjon 7. november, da foretaket var samlet på et faglig møte.

Etter kontraktsmøtet hadde saksbehandleren reist til en visning på et annet objekt og var ikke til stede på kontoret da den delen av samtalen foregikk. Saken ble oppfattet slik at klageren var mest opptatt av å få saken opplyst, og klagen datert 10. november 2009 ble først overlevert da han skulle reise, sammen med en kommentar om at han hadde skrevet dette og innklagede fikk se hva han kunne gjøre med det. Innklagede oppfattet det slik at han svarte på brevet, og ikke at det eksplisitt var etterlyst et møte med fagansvarlig. Innklagede har tydeligvis ikke oppfattet dette korrekt.

Brevet til klageren ble skrevet i nært samarbeid mellom fagansvarlig og oppdragsansvarlig, men ble signert av oppdragsansvarlig. Om man hadde signert annerledes kan ikke innklagede se at dette ville ha endret saken på noe punkt.

Da klagerens brev ankom via Reklamasjonsnemnda, tok fagansvarlig samme dag kontakt med klageren, og partene holdt et møte den 21. desember 2009. Det kom ikke frem noen løsning på saken, men det har ikke på noe tidspunkt vært tatt lett på saken på innklagedes side.

Generelt mener innklagede at et bud med forbehold står svakere enn et bud uten forbehold. At klageren oppstilte et forbehold i sitt bud gjør hans bud mer usikkert enn et bud uten forbehold, selv om dette også kan være lavere.

Klageren bruker det faktum at innklagede har plikt til å sjekke finansiering som et argument i forhold til hans forbehold om finansiering. Det er her tale om to ulike forbehold, og argumentet kan ikke tillegges vekt i saken.

Innklagede har kontaktet Norges Eiendomsmeglerforbund, som synes å støtte innklagedes syn på hvordan man bør forholde seg til et slikt forbehold som forelå i denne saken. Her vises også til boken «Praksis fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester» som på side 145 til 146 behandler forbehold som eget tema. Dette ble også gjennomgått på møtet den 21. desember 2009. Innklagede forsto klageren dit hen at han støttet at forholdet er parallelt, uten at han mener at konklusjonen er rett for den aktuelle sak. Klageren mener at når han indikerer bud på 5.2 millioner kroner, men at han ikke vil betale mer enn det andre budet, så må innklagede fortelle hva budet er, og da kan klageren si om han vil gå over dette nivået.

Innklagede er opptatt av at dersom forbeholdet hadde blitt røpet, så vet man ikke hva som hadde skjedd. Selgeren hadde oppgitt til innklagede at han aksepterteforbeholdet og da må innklagede forholde seg til det. I motsatt fall kunne det medført at det ikke hadde kommet noe bud fra klageren samt at første budgiver ble fri fra sitt bud fordi forbeholdet var brutt. En slik handlemåte vil nettopp være i strid med omsorgsplikten overfor selgeren.

Denne gjennomgangen viser at klageren tar feil på vesentlige punkter i sin klage. Det er videre også slik at de punkter som tas opp av klageren vedrørende tidsangivelsen ikke støttes av den øvrige dokumentasjon i saken. Innklagede mener derfor at klagen ikke kan gis medhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

Når det gjelder det klageren mener innklagede skal ha sagt om at budgiver ikke ville høyne det hemmelige budet, er klageren enig i at innklagede aldri forsikret dette. Men han sa ordrett at budgiver ikke kommer til å legge inn et høyere bud, da de satser alt på ett bud. Klageren spurte flere ganger, og dette var innklagede klar på.

Innklagede prøver å vri det at klageren la inn forbehold om finansiering i budet mot klageren. Klageren fortalte selgeren lørdag 7. november 2009 at det var umulig å få sjekket finansieringen ettersom det var helg, et bud fra klageren ville bli med forbehold om dette. Men det var overhodet ikke noe problem. Dette var eneste grunn til at klageren la in forbehold i budet, for å gjøre innklagede klar over at det egentlig er et krav til saksbehandleren at han skulle vite om det. Når dette i etterkant ble brukt mot klageren, er dette på kanten til umoralsk.

Det viser seg i ettertid at klageren har bommet noe på tidspunktet da han først prøvde å få kontakt med innklagede søndag 7. november for å legge inn bud. Dette var ca klokken 10:30 første gang, men klageren fikk ikke tak i ham. En halvtime senere fikk klageren kontakt med innklagede, klokken 11:01. Deretter fulgte prosessen som nevnt ovenfor.

Dette endrer uansett ikke klagen da klageren mener at det tok altfor lang tid før han fikk beskjed om at budet var avvist. I og med at innklagede visste at det hemmelige budet var på 5.1 millioner kroner, trengte han neppe å konferere klagerens bud med selgeren i nesten en halv time, det kunne han sagt direkte på telefon med en gang og man ville spart mye tid. I stedet ble klageren sittende å tvinne tommeltotter mens han ventet og så at tidsfristen på det hemmelige budet nærmet seg raskt.

Innklagede anfører også at han logget klagerens bud på kr 5.215.000 klokken 11:37. Dette stemmer overhodet ikke. Klageren var i bilen, på vei til jobb, på det tidspunktet, og ble ringt opp av innklagede ca 15 minutter før utløp av akseptfristen. Klageren mener han ble ringt opp mellom 11:41 og 11:45 (en korreksjon fra 11:52 ovenfor). Tidligere enn dette var det ikke, for 11:40 sendte klageren en SMS til enkollega. Når det gjelder det at innklagede oppfordret klageren til å komme med bud, så skjedde det to ganger i løpet av den siste samtalen, ca klokken 11:45 og 11:49. Mellom der prøvde klageren å finne ut av det hemmelige budet, da han visste at på grunn av innklagedes sommel så kunne han ikke lenger komme med mindre bud frem til han passerte det hemmelige budet. Da klageren ikke kom noen vei, la han inn budet på 5.210.000 kroner klokken 11:59. Hele denne siste samtalen kan bevitnes av en journalist som satt i bilen.

Klageren har aldri vært borti en megler som er mer rotete enn innklagede. Salgsoppgaven ga mistanke om faglig inkompetanse. Teksten i salgsoppgaven inneholder blant annet mange stavefeil.

Etter at innklagede mottok klagen til Reklamasjonsnemnda, fikk klageren til slutt snakke med faglig leder og avtalt et møte. Et slikt møte var ikke avholdt tidligere da faglig leder var syk. I sitt tilsvar skriver imidlertid faglig leder at han skulle på visning og derfor ikke kunne komme. Hadde klageren fått denne forklaringen på første møte hadde han trolig blitt irritert. Dette er ikke særlig relevant, men forteller rot og dårlig kommunikasjon fra innklagedes side.

I møtet med faglig leder og oppdragsansvarlig opplyste fagansvarlig at han ikke kan kreve av sine ansatte å jobbe på en søndag. Dette er argumentet for hvorfor oppdragsansvarlig ikke var på jobb tidligere den søndagen. Dersom dette er generell praksis hos eiendomsmeglere kan de neppe godta bud som har frist på en søndag slik innklagede gjorde. Dette gjør en budrunde helt håpløs slik som i dette tilfellet.

Her vises til det som er nevnt innledningsvis. Man må kunne forlange at mellommann ringer opp igjen dersom han ikke tar telefonen når det nærmer seg akseptfrist. Klageren mener at problemet hadde vært unngått om innklagede hadde opplyst om budet, eller om han ikke hadde halt ut tiden. Denne håndteringen kostet klageren nøyaktig kroner 100.000, noe innklagede bør kompensere for. Klageren har vært villig til å inngå forlik, men det har ikke innklagede vært villig til å diskutere.

Klagen opprettholdes, og det beklages at klageren bommet med 30 minutter på det første tidspunktet i den opprinnelige klagen.

Vedrørende SMSen klageren sendte til innklagede med link til hemmelige bud; denne sendte klageren fordi det fremgikk at det bare er mellommann som er budet av forbeholdet og ikke selgeren. Klageren kunne da fått vite dette fra selgeren.

Klageren fikk aldri svar på denne henvendelsen til innklagede. Men innklagede la ved kopi av artikkelen, uten å ta med det som står under artikkelen. Det er dette som omhandler det som tidligere er nevnt. Uten det såvirker det meningsløst at klageren skulle vise til denne artikkelen. (Klageren viser trolig til kommentarfeltet til artikkelen på dinside.no.)

Innklagede nevner også i sitt tilsvar at «[i] perioden etter forbeholdet ble kjent har klageren vært mye mer opptatt av dette forbeholdet […].» Siden innklagede skjønte allerede da at dette var viktig for klageren, mener klageren at innklagede har tatt altfor lett på dette med hemmeligholdelse av budstørrelsen. Man kan spørre seg hvorfor innklagede legger så mye krefter i å fremheve klagerens forbehold om finansiering så negativt, når han tar imot et slikt forbehold med letthet. Dette forbeholdet var langt mer alvorlig, og dette på et tidspunkt da innklagede visste at klageren var mer enn normalt interessert i eiendommen. Klageren hadde vært på befaring to ganger den uken, den ene gangen med en snekker. Det var også avtalt en tredje visning samme dag. Alt dette hadde klageren fortalt innklagede, og at et bud ville komme nokså raskt.

Innklagede skulle ikke godtatt forbehold om hemmelig budstørrelse. Spesielt ikke når klageren var rett ved å legge inn et eget bud. Innklagede skulle i det minste ringt klageren før en aksept, da klageren ville kommet umiddelbart med et bud først.

Når innklagede likevel akseptert et slikt bud er det ingen grunn til å holde det hemmelig all den tid innklagede visste at klageren ville legge inn et bud på kroner 5.2 millioner. Klageren ser ingen annen grunn til dette enn å presse klageren til å legge inn maksbud for å få opp summen så mye som mulig. Innklagede visste at det hemmelige budet ikke ville bli høynet, og at dersom det likevel ble det, så ble det en enda bedre bonus.

Innklagede halte ut tiden ved å ikke svare på telefonen. Når han til slutt fikk lest klagerens skriftlige bud, nesten en halv time etter at det var sendt, brukte han like lang til på å gi klageren beskjed om at budet var avvist.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Som det fremgår av erklæringen fra innklagedes systemleverandør, har ikke innklagede mulighet til å selv loggføre tidspunktene som fremkommer i budjournalen. Denne registreringen skjer automatisk. For ordens skyld legges til at klokken er synkronisert med en internasjonal klokke. På denne bakgrunn hevdes at det vil være korrekt å legge innklagedes tidsangivelse til grunn i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av påstand om sviktende saksbehandling under budgivning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Spørsmålet i denne saken er om innklagede under saksbehandlingen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren anfører primært formidlingen av det hemmelige budet som grunnlag for kravet.

I forbrukerinformasjon om budgivning gis retningslinjer om budgivning. Av punkt fire fremgår det blant annet at

«…[d]et bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere[…]».

I denne saken kan det argumenteres for at klageren ble diskriminert ved at han ikke fikk kjennskap til det hemmelige budets størrelse og at innklagede ikke burde ha formidlet et slikt bud. Det er ikke ønskelig med slike bud, men megleren kan normalt ikke nekte å ta imot og håndtere det slik budgiveren har krevd. Når innklagede hadde tatt imot budet, ville det stride mot selgerens interesser å videreformidle dette budet til klageren. Innklagede har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å holde tilbake informasjon om budets størrelse.

Videre angis press under budgivningen som et alternativt grunnlag for kravet. Klageren ble informert om det hemmelige budet klokken 12:11 lørdag 7. november 2009. Han hadde da 24 timer til å vurdere om han ønsket å legge inn ett eller flere bud. Av budloggen fremgår det at klageren innga bud søndag klokken 11:10.

Normalt må meglere søke å være tilgjengelige for budgivere når de forventer å få inn bud på en eiendom. Samtidig kan det ikke forventes at eiendomsmeglere er på arbeidsplassen søndag morgen. At innklagede først registrerte klagerens bud klokken 11:10, er derfor å forvente. Her må det også vektlegges at klageren hadde mulighet til å legge inn sine bud lørdag 7. november, fremfor å vente til søndag 8. november. At innklagede ikke var tilgjengelig tidligere søndag 8. november 2009 er derfor ikke klanderverdig.

At fagansvarlig hos innklagede foretak ikke kunne møte med klageren før 21. desember gir heller ikke grunnlag for krav om erstatning.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.