Klage nr:
177/09

Avgjort:
04.03.2010

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Trondheim
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk avtale om salg av sin enebolig i juni 2009. Avtalen ble sagt opp den 24. august 2009. Klagerne er misfornøyd med to forhold knyttet til saksbehandlingen. De stiller også spørsmål ved størrelsen på innklagedes krav om vederlag og dekning av utlegg.

Klagerne og deres representant blir i det følgende omtalt som «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Våren 2009 kontaktet klagerne innklagede for å få bistand til salg av sin boligeiendom. Innklagede utarbeidet takst for eiendommen, laget salgsoppgave, og 20. august ble eiendommen annonsert på internett. Det ble annonsert visning den 25. august.

I løpet av de siste dagene før visning bestemte klagerne seg for å utsette salget, noe de følte som veldig kjedelig. Mandag morgen den 24. august ringte klagerne innklagede og informerte om forholdet. Innklagede godtok ikke beskjeden, og ga i samme samtale beskjed om at de ønsket å dekke de kostnader foretaket hadde hatt i henhold til oppdragskontrakt.

Innklagede ga uttrykk for sin misnøye med at oppdraget ble trukket, og ga beskjed om at de skulle komme innom med et dokument som de skulle underskrive for å bekreftet at salgsoppdraget ble trukket.

Innklagede dukket aldri opp. I stedet kom et krav på kroner 76318 til dekning av megleroppdraget. Klagerne ga skriftlig beskjed til innklagede om at kravet ikke kunne aksepteres da det ikke hadde skjedd noe salg av eiendommen. I brev av 15. november 2009 opprettholdt innklagede kravet og truet med inkasso mot klagerne. Her refereres til lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 § 7-3.

For to gamle mennesker, som sliter med hørselen og ikke oppfatter alt som blir sagt, er det betenkelig at et meglerfirma turer frem på denne måten. De opplever det veldig ubehagelig å få fremmet et inkassokrav mot seg, ettersom de alltid har hatt som leveregel å gjøre opp for seg.

I henhold til kontrakten står partene fritt til å kunne si opp salgsoppdraget i henhold til lov om eiendomsmegling § 6-5 (2). Det forlanges heller ikke at oppsigelsen grunngis. Dette var en mulighet klagerne kunne benytte seg av.

Eiendomsmeglingsloven § 7-3 forteller at oppdragstaker har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Så vidt vites foreligger det per dags dato ingen igangsatt handel eller lignende avtale for eiendommen. Dersom innklagede mener å ha krav på provisjonsvederlag, så må det være innklagedes plikt å fremlegge dokumentasjon på at handel har funnet sted.

Tilbakemeldinger fra andre i samme bransje er at fremgangsmåten til innklagede er i strid med god meglerskikk. Klagerne ber Reklamasjonsnemnda vurdere innklagedes fremgangsmåte og krav i saken, og pålegger foretaket de reaksjoner som bør følge i denne måten å håndtere et oppdrag på.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk avtale med klagerne i juni 2009. Avtalen gikk blant annet ut på at innklagede skulle gjøre eiendommen klar for salg, men at innklagede skulle vente til august med å starte selve salget.

Torsdag 13. august kom klagerne innom innklagedes kontor med ønske om å få lagt eiendommen ut for slag så fort som mulig. Dette ble tatt til følge og annonse til internett ble publisert uken etter. Det ble diskutert litt frem og tilbake om prisantydning, og man ble til slutt enige om å legge prisnivået på kroner 1890000.

Noen timer senere ringte klagerne og sa følgende: «[v]i har tenkt på dette med prisantydning, og ønsker å senke denne til kroner 1790 000». Dette var selvfølgelig greit for innklagede.

Annonse ble publisert, og det var stor respons. En visning ble arrangert fredag 21. august. Denne første til at det kom inn bud på prisantydning senere på kvelden. Innklagede ringte klagerne flere ganger på fredagskvelden, samt lørdag og søndag, uten å komme i kontakt med dem.

Mandag morgen ringte klagerne. Innklagede informerte om budet på prisantydning, samt at de hadde forsøkt helt siden fredag å få kontakt med klagerne. På slutten av samtalen kunne klagerne fortelle at saken hadde tatt en helt ny vending. De hadde i løpet av helgen blitt enig med en kjenning/ nabo om at han skulle få kjøpe huset for et ukjent beløp. Uoppfordret sa klagerne at innklagede fikk sende regning, og at de ville gjøre opp for seg.

Innklagede presiserte at i henhold til eiendomsmeglingsloven hadde innklagede krav på full provisjon ettersom man hadde oppnådd bud på prisantydning. Klagerne hadde full forståelse for det og gjentok det ved en telefonsamtale dagen etter at de skulle gjøre opp for seg.

Disse telefonsamtalene kan bekreftes av daglig leder hos innklagede som overhørte samtalene over «felles høyttaler». Innklagede vil presisere at bruk av «felleshøytaler» ikke er dagligdags, men på grunn av frustrasjonen til innklagede som ikke hadde fått kontakt med klagerne over helgen, ville de få kvalitetssikret forholdet rundt denne problemstillingen.

Det er riktig at kjøperen av boligen kontaktet innklagede på mandagen. Han ble informert om at han måtte fremvise fullmakt fra klagerne. Slik fullmakt ble ikke fremskaffet.

Dette førte til at innklagede fikk mange skuffede interessenter som ringte inn. Innklagede tror at eiendommen kunne blitt solgt for over 2000000 ut fra de tilbakemeldingene de fikk. De sendte så regning til klagerne med krav om å betale full provisjon.

Rettsgrunnlaget for kravet er eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede takserte eiendommen til kr 1 790 000. Det var ikke noe som klagerne ringte innklagede om. Tvert imot var klagerne skuffet over at prisantydningen ble satt så lavt i og med at innklagede tidligere hadde antydet en forventet salgssum på godt over kr 2 000 000. Innklagede ga overfor klagerne beskjed om at det var viktig for salgsprosessen å tilby eiendommen godt under kr 2 000 000 for å få inn flere interessenter.

Visningen fredag 21. august var en visning utenom annonsert visning for et par som angivelig skulle være bortreist på den annonserte visningen. At innklagede skulle ha problemer med å få kontakt med klagerne over helgen virker underlig i og med at begge var hjemme i denne perioden, og at begge hadde tilgang til mobiltelefoner i tillegg til fasttelefon.

Mandag ringte klagernes representant til innklagede med beskjed om at klagerne ønsket å trekke objektet fra visning den 23.(?) august. Han informerte om at de ønsket at huset ble solgt innen familien. Innklagede godtok ikke beskjeden uten at han fikk se fullmakt fra klagerne til klagernes representant. Klagernes representant så ikke hensikt i å innhente fullmakt, men skulle gi klagerne beskjed om dette og at klagerne fikk ta kontakt med innklagede selv.

Klagerne ringte deretter direkte til innklagede, utenom representanten, og informerte om at de trakk oppdraget. De fortalte at de ønsket å selge boligen inne familien, en opplysning de ikke var pliktig å gi til innklagede. Klagerne vedkjenner seg ikke å ha oppgitt deres representant som kjøper av eiendommen. Klagernes representant har flere boliger, så hans boligbehov er dekket både på kort og lang sikt.

Det er riktig at klagerne tilbød seg å gjøre opp for de kostnader innklagede hadde i forbindelse med salgsoppdraget, men de hadde ingen forestilling om at de ville bli presentert en regning inkludert provisjon av et fiktivt salgsbeløp.

Det er en merkelig måte å skaffe seg alibi på ved å operere med åpen høyttaler under samtaler med klienter, uten å ha innhentet klientens samtykke. Hvorvidt det er kriminelt skal ikke sies, men klart uetisk er det. Verdien av dette alibiet taler for seg selv.

Klagernes representant kontaktet innklagede mandag morgen med beskjed om at oppdraget ble trukket. Det var representantens sønn (som for øvrig har jobbet som megler i mange år) som kontaktet innklagede en uke etterpå, da regningen forelå. Klagerne så ingen grunn til å innhente fullmakter i forbindelse med dette og regnet med at innklagede ville ta til fornuft i forhold til avregningen av oppdraget. For øvrig kan nevnes at innklagede «slengte på røret» da sønnen antydet at klagerne ikke ville gå inn i en diskusjon om regningens størrelse. Klagerne hadde gitt beskjed om at de ville betale kostnadene knyttet til salgsoppdraget frem til oppdraget ble trukket.

Eiendommen er per dags dato ikke avhendet. Ingen kontrakt er skrevet og det har ikke foregått noe salg. Derfor kommer loven § 7-3 første ledd ikke til anvendelse. I henhold til lovens § 6-5 annet ledd står oppdragsgiver fritt til å si opp et oppdrag uten varsel, og foretaket kan ikke kreve å få vite grunnen til at oppdraget trekkes.

Klagerne er fortsatt eiere av eiendommen, men jobber med å finne kjøper til den.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder forhold knyttet til innklagedes saksbehandling, samt berettigelsen av innklagedes vederlagskrav etter emgll. § 7-3 første ledd.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Oppdragstaker og oppdragsgiver kan fritt avtale oppdragstakerens krav dersom handel ikke kommer i stand, jf eiendomsmeglingsloven § 7-3 fjerde ledd.

I henhold til oppdragsavtalens punkt 6.2.1 jf eiendomsmeglingsloven § 7-3 første og annet ledd har innklagede krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragsperioden eller innen tre måneder fra oppsigelsen. Det er ikke skriftlig dokumentert at slik handel er kommet i stand.

Under oppdragsavtalens punkt 6.3 har innklagede ved oppsigelse fra oppdragsgiver i oppdragsperioden krav på «vederlag for utført arbeid» samt dekning av utlegg de har hatt i saken.

Klagerne har ikke bestridt at innklagede har hatt utlegg for kroner 27 988. Innklagede har for øvrig ikke dokumentert hvor mange timer han har brukt i forbindelse med oppdraget, og Reklamasjonsnemda kan derfor ikke ta stilling til innklagedes krav, men det synes urimelig å belaste klageren for fullt meglervederlag, da handelen ikke er gjennomført.

Konklusjon:

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren plikter å dekke innklagedes utlegg med kroner 27988. Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke ta stilling til innklagedes krav på vederlag.