Klage nr:
180/09
Avgjort:
25.03.2010
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder manglende undersøkelse av kjøperens finansiering
Foretakets navn:
Exact-Obos Eiendomsmeglere AS, Asker
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdragsavtale ble inngått 23. mai 2008. Det var to budgivere. Klageren mener at innklagede ikke ivaretok hennes interesser på en tilstrekkelig god måte ved manglende undersøkelse av kjøperens finansiering. Kjøperen oppfylte ikke sin del av avtalen og eiendommen ble solgt på nytt gjennom innklagede den 8. desember 2008. Kjøpesummen var kr 250 000 lavere enn etter avtalen med første kjøper.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Det kom inn to bud i budrunden, fra kjøperen og fra B. Budene var på henholdsvis kr 1 475 000 og kr1410000. Klageren aksepterte det høyeste budet.
Kjøperens finansiering av kjøpesummen var avhengig av egenkapital fra hans mor i USA. Dette ble det opplyst om til innklagede. Det ble fra innklagedes side ikke foretatt noen nærmere undersøkelse av finansieringen. Opplysningene ble meddelt klageren, men innklagede ga ingen nærmere redegjørelse for risiko eller at forholdet burde undersøkes nærmere. Av den grunn ble tilbudet akseptert av klageren og tap ble påført henne.
Det foreligger en viss uenighet mellom partene med hensyn til hva som ble sagt, men det bemerkes at innklagede uansett ikke ga klageren råd om risikoen vedrørende betalingsevnen. Dette har ikke vært omtvistet. Hvorvidt innklagede har handlet erstatningsbetingende ved unnlatelsen, beror såledesutelukkende på en rettslig vurdering av rekkevidden av rådgivningsplikten.
Klageren krever erstatning på kr 239 672 med tillegg av saksomkostninger på ca kr 50 000.
Innklagede anfører:
Innledningsvis stiller innklagede spørsmål ved hvorvidt saken er egnet for behandling i Reklamasjonsnemnda da det er uenighet mellom klageren og innklagede med henblikk på kommunikasjonen dem i mellom. Innklagede mener at det er av helt avgjørende betydning for en vurdering av hvilket faktum som skal legges til grunn at muntlig og umiddelbar forklaring fra partene og vitner kan skje. På bakgrunn av kravets størrelse og at en avklaring av betingelsene om årsakssammenheng og økonomisk tap også vil kreve umiddelbar bevisførsel, anfører innklagede at saken ikke er egnet for skriftlig klagebehandling. Saken bør derfor etter innklagedes syn avvises.
Innklagede viser til korrespondanse fra sitt forsikringsselskaps side. Videre konstaterer han at klageren ikke lenger anfører at innklagede ikke har gitt henne tilstrekkelig informasjon om at det aktuelle budet ikke lot seg undersøke med henblikk på å få bekreftet oppgitt finansiering.
Innklagede fastholder at det etter gjeldende rett ikke foreligger en generell plikt for eiendomsmegler til å undersøke kjøperens finansiering. Videre fastholder han at budgiverens finansiering i dette tilfellet ikke lot seg undersøke, og at dette ble meddelt klageren med tilstrekkelig informasjon om hvilken betydning dette kunne ha.
Det er ikke sannsynliggjort fra klagerens side at det i nærværende sak forelå spesielle forhold ved budgiverens opplysning om finansiering basert på arvet egenkapital som burde gi innklagede indikasjoner på manglende finansieringsevne eller -vilje hos budgiveren. Det bestrides at det av gjeldende rett vedrørende god meglerskikk og meglers omsorgsplikt kan utledes noen generell forpliktelse for megleren til å advare selgeren mot bud hvor egenkapital angis som finansiering.
Saken bør etter innklagedes oppfatning avvises. Dersom den tas opp til behandling er innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglerens ansvar for undersøkelse av en kjøpers finansiering ogrådgivning vedrørende risikoen ved kjøperens betalingsevne.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
En eiendomsmegler har ingen generell plikt til å undersøke kjøperens finansiering, jf. Rt-1993-156.
I denne saken ble verken (rest-)kjøpesummen eller det avtalte forskuddsbeløpet betalt av kjøperen. Kjøperen fikk likevel overta eiendommen den 28. juli 2008.
Av korrespondansen fremgår at klageren har anført at hun ble orientert av innklagede om at «de 146 000,- stående på klientkonto ikke kunne røres av [kjøperen] dersom «noe skulle gå galt», og at de sto på en «frosset konto».» At det aldri var innbetalt noe forskudd fra kjøperen, fikk klageren i ettertid vite ved en tilfeldighet via innklagedes oppgjørsavdeling. Innklagede hevder på sin side at klageren gjentatte ganger per telefon ble informert om at innbetaling av 10 % av kjøpesummen til innklagedes konto ikke var foretatt. Videre fremgår at innklagede hevder å ha frarådet klageren å la kjøperen overta eiendommen. Innklagede hevder at han ikke fikk noen tilbakemelding om at overtakelse hadde skjedd og at han heller ikke har mottatt underskrevet overtakelsesprotokoll. Der hvor partene uttaler seg forskjellig og forholdet for øvrig ikke er dokumentert skriftlig, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres. Saken reiser bevisspørsmål som ikke lar seg avklare ved en skriftlig behandling.
Konklusjon:
Klagen avvises.