Klage nr:
184/09
Avgjort:
25.03.2010
Saken gjelder:
Oppgjør, meglerens ansvar for inndrivelse av forsinkelsesrenter
Foretakets navn:
Privatmegleren SüdÃst
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet (eiendom A) gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakt ble undertegnet 23. april 2009 med avtalt overtakelse 1. juli 2009. Overtakelsesprotokollen er undertegnet 30. juli 2009. Det er uenighet om hvorvidt faktisk overtakelsesdato var etter avtale mellom partene.
Videre solgte klageren en tomt, eiendom B, gjennom innklagede som megler. Aksept av bud var 16. juli 2009 med avtalt overtakelse 15. september 2009. Kjøpekontrakten ble aldri opprettet eller signert. Klageren og kjøperen inngikk hevingsavtale.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin leilighet (eiendom A) i april 2009. Kjøperen har ikke betalt forskuddet eller oppgjøret til avtalt tid. Innklagede ba klageren flytte overtakelsesdatoen fordi kjøperen hadde problemer med sin finansiering, noe klageren aksepterte. I kjøpekontrakten står det at kjøperen må betale selgeren forsinkelsesrenter ved for sen betaling. Etter mye masing fra klagerens side har innklagede sagt at han har sendt kravet. Fortsatt er ikke beløpet betalt, og innklagede er ifølge klagerne ikke interessert i å innkreve kravet. Klageren mener at innklagede fikk betalt av ham for å
gjennomføre salget og hele oppgjøret. Forsinkelsesrenten utgjør ca kr 25 000. Klageren har ikke mottatt kopi av brev sendt kjøperen fra innklagedes oppgjørsavdeling. Klageren ønsker at innklagede skal kreve forsinkelsesrenter så langt.
Klageren ga også innklagede i oppdrag å selge en tomt (eiendom B). Innklagede solgte ifølge klageren tomten for kr 1100 000 uten å informere kjøperen om at naboeiendommen hadde veirett over tomten. Ifølge kjøperen var det ikke innhentet korrekt informasjon fra kommunen. Etter at klageren aksepterte budet og før skriftlig avtale ble inngått, forlangte kjøperen kr 280 000 som erstatning for tap av arealet (at det ikke ble informert om veirett) og andre opplysninger som kostnad for kloakkledninger osv. Kjøperens advokat krevde erstatning fra klageren, men skal tydelig ha sagt fra at innklagede hadde skylden og at hans forsikring skulle dekke kravet. Samtidig sa innklagede til klageren at han hadde en annen interessent som hadde tilbudt kr 200 000 mer enn kjøperen og at han kunne komme til en avtale med kjøperen om å heve kjøpet. Klageren ba innklagede om å bekrefte skriftlig at innklagede erstatter tapet på kr 100 000 som skulle betales til kjøperen. Dagen før avtale skulle inngås med kjøperen, hadde innklagede fortsatt ikke laget denne avtalen mellom ham og klageren. Men innklagede har ordnet avtale mellom klageren og kjøperen om heving av avtalen. Denne ble også sendt klageren på e-post. Klageren anfører at innklagedes saksbehandler skal ha sagt at han ventet på at fagansvarlig skulle sende avtalen mellom innklagede og klageren på e-post. Den er imidlertid ikke sendt. Klageren ba innklagedes saksbehandler skrive at innklagede var ansvarlig for klagerens tap på grunn av innklagedes tabbe. Kjøperen og hans advokat var vitne til dette.
Innklagede vil ikke betale tapet på kr 100 000 til kjøperen og andre kostnader. Klageren har brukt samme advokat som kjøperen for å kreve dette. Innklagede inviterte til møte med klageren og hans advokat. Innklagede tilbød kr 50 000 for å løse saken. Kr 50 000 er det beløpet innklagede betaler som egenandel til forsikringen. Klageren nektet og mente at innklagede må dekke hele beløpet og andre tap, for eksempel renter og advokatutgifter, noe innklagede ikke ville.
Innklagede anfører:
Hendelsesforløpet fremgår av e-postkorrespondansen mellom innklagede og klagerens advokat. Videre vedlegger innklagede kopi av overtakelsesprotokoll med vedlegg hvor det fremgår at kjøperen av eiendom A motsetter seg kravet på forsinkelsesrenter. Etter hans oppfatning var det enighet mellom klageren og kjøperen av eiendom A om at overtakelsesdatoen skulle endres fra 1. juli 2009 til 30. juli 2009. Innklagede hadde ingen grunn til å betvile kjøperens påstand.
Klageren skriver «Jeg har ikke mottatt kopi av brev tilsendt til kjøperen fra meglers oppgjørsavdeling. Så jeg tror ikke at de har sendt krav til kjøperen». Dette bestrides av innklagede. Brevet ble sendt til kjøperen den 10. september. Videre skriver klageren «info: jeg selv kjøpte en bolig samtidig og utsatte overtagelsen på grunn av jeg ikke fikk overført pengene fra salg av [ ] og betalt forsinkelsesrente før jeg fikk nøkler». Etter innklagedes oppfatning har klageren selv risikoen for å fremskaffe mellomfinansiering ved sitt kjøp av bolig. Oppgjøret fra salget av eiendom A har således ingen sammenheng med klagerens forsinkede betaling for hans kjøp av ny bolig. Innklagede var informert om at klageren hadde problemer med sin egen finansiering, og at det derfor var enighet om utsettelse av overtakelsen. Ettersom boligen ikke var klar til overlevering den 1. juli 2009, hadde innklagede ikke noen grunn til å betviledette. Det fremkommer også av e-post datert 30. juli 2009 at finansieringen i forbindelse med klagerens kjøp av ny bolig fortsatt ikke var på plass. Lånedokumentene hadde fortsatt ikke kommet til låneutbetalingsavdelingen til banken.
Dersom innklagede ikke var av den oppfatning at en utsettelse av overtakelsen var i orden for klageren, ville han naturligvis fastholdt at kjøperen måtte fremskaffe finansiering i tide, og forholde seg til kjøpekontraktens bestemmelser. Ettersom innklagede ikke tok del i diskusjonen rundt endringen av overtakelsen, har han likevel sendt krav til kjøperen av eiendom A om betaling av forsinkelsesrenter. Kjøperen bestrider klagerens krav per i dag. Innklagede viser i den forbindelse til kjøperens brev av 15. januar 2010. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt klanderverdig i denne saken.
Når det gjelder klage vedrørende oppdrag om salg av eiendom B, påpeker innklagede følgende: Eiendommen solgt for kr 1 100 000 den 16. juli 2009. Overtakelse var i utgangspunktet satt til 15. september 2009. Kjøpekontrakt ble aldri signert. Utkast til kjøpekontrakt ble heller ikke opprettet. Etter at det ble oppdaget mangel/feilaktige opplysninger ved salget, gikk klagerne og kjøperen sammen og inngikk avtale om heving samt kompensasjon til kjøperen på kr 100 000. Det er usikkert når mangelen ble oppdaget. Avtalen ble inngått i samarbeid med kjøperens advokat, som for øvrig også er klagerens advokat. Innklagede stiller seg uforstående til kjøperens opprinnelige krav på kr 280 000 fra klagerne som dekning av «tap». Innklagede har aldri blitt forelagt dokumentasjon på at det faktisk har oppstått et økonomisk tap i forbindelse med heving av salget. Innklagede stiller seg også uforstående til at selgeren godtok en kompensasjon på kr 100 000 uten videre.
Avtalen mellom tidligere saksbehandler og klageren datert 7. september 2009 er også innklagede uvedkommende. Saksbehandleren avsluttet sitt arbeidsforhold hos innklagede 1. september 2009. Det fremkommer også i klagen at klageren nærmest har fremprovosert denne avtalen i forbindelse med møte mellom kjøperen, klageren, kjøperens advokat og megler « Da ba jeg megleren [..] foran [kjøperen] om han skulle skrive der og da om [meglerforetaket] var ansvar for det tapet 100000 kr som vi skylder for å heve kjøpet … «. Innklagede anser denne avtalen som irrelevant i sakens anledning. Fagansvarlig har aldri vært involvert i denne avtalen.
Innklagede tar ikke ansvar for inngått avtale mellom kjøperen og klageren, men ønsker å bistå klageren med å selge eiendommen på nytt, vederlagsfritt dersom dette er ønskelig, som en minnelig løsning. Innklagede ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til saken.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har sendt ny e-post 4. mars 2010. Av vedlegg til denne fremgår det at innklagede i e-post til klagerens advokat 29. oktober konkluderte med forsinkelsesrente kr 964,38. Klageren fikk en ny informasjon fra innklagede6. januar 2010, hvor det fremgikk at innklagede sendte rentekrav til kjøperen 10. september på totalt kr 18 373,98.
Videre anfører klageren vedrørende eiendom B at «Eneste jeg fikk vite av [innklagede] var at de har gjort en tabbe og kjøperen krevde 280,000 kr for dette.» Innklagedes saksbehandler har ifølge klageren sagt at han hadde en annen budgiver som bød kr 1 300 000, dvs kr 200 000 høyere enn kjøperens bud, og at det måtte skrives en hevingskontrakt med kjøperen for å komme videre. Etter at klageren skrev under, fant han at det ikke var andre budgivere. Hevingskontrakten ble sendt klageren fra innklagede. Alt ble gjort av innklagede. Kjøperen kan bevitne at innklagedes saksbehandler sa at han ventet på kontrakt mellom klageren og innklagede sendt av fagansvarlig, og da den ikke kom skrev han selv kontrakt som sier at innklagede er ansvarlig for heving avkjøpet. Klageren har gitt oppdrag til et profesjonelt firma og stolte på innklagede og det han ba om. All korrespondanse mellom kjøperen og klageren og kjøperens advokat har skjedd via innklagede. Klageren hadde per i dag ikke blitt informert om at saksbehandleren har sluttet. Innklagede sier at han ikke tar ansvar i denne saken, men har tilbudt kr 50 000 til klageren via hans advokat for å avslutte saken, noe klageren nektet å gå med på. Klageren har nektet å skrive under på ny oppdragsavtale med innklagede.
Klageren har oversendt diverse e-poster til Reklamasjonsnemnda som ifølge ham viser:
-
innklagede har lovet å rydde opp i dette. Det var avtalt et møte 25. oktober, men innklagede møtte ikke og klageren henvende seg da til advokat
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder oppgjør, herunder meglerens ansvar for inndrivelse av forsinkelses renter.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis slå fast at den kun behandler forholdet til eiendomsmegleren. Forholdet til kjøperen/budgiveren ligger utenfor Reklamasjonsnemndas område og blir ikke vurdert. Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at samme person er advokat for både klageren og kjøperen av eiendom B, som i utgangspunktet hadde en konflikt med klageren. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til om dette er i overensstemmelse med advokatetiske regler.
Det er partene selv som har ansvaret for å oppfylle kjøpekontrakten. Herunder er det kjøperens ansvar å innbetale kjøpesummen til avtalt tid. I forhold til salg av bolig A, er det avtalt i kjøpekontraktens § 3 [3] at det skal betales forsinkelsesrenter ved forsinket innbetaling av kjøpesummen. Innklagede har etter påtrykk fra klageren sendt krav om innbetaling av forsinkelsesrenter, uten at disse er betalt av kjøperen. Der hvor en kjøper vegrer seg for å oppfylle kontrakten, er det selgeren selv som må forfølge kravet dersom oppgjør ikke skjer på grunnlag av anmodning fra meglerforetaket.
Innklagede har også anført at kravet om forsinkelsesrenter er avvist av kjøperen fordi boligen ikke var klar til overlevering 1. juli, selgeren (dvs. klageren)/familie/venner disponerte boligen frem til 30. juli og at det var enighet om at kjøperen fikk «leie» deler av boligen i perioden 1. – 30. juli mot en husleie og deling av strømutgifter. Disse forholdene er heller ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda. Det er derfor ikke tilstrekkelig dokumentert for Reklamasjonsnemnda hva som førte til at overtakelsen ble utsatt. Innklagede hevder at dette var en avtale mellom klageren og kjøperen, mens klageren mener at utsettelsen skyldes kjøperens manglende finansiering. Der hvor partene forklarer seg ulikt, og forholdet for øvrig ikke er tilstrekkelig dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres. Saken blir således å avvise på dette punktet.
Innklagede har i e-post av 29. oktober 2009 til klagerens advokat anført at han etter anmodning fra klageren vil sende krav til kjøperen om å innbetale forsinkelsesrente med kr 964. Det fremkommer at beløpet er utregnet med 10 prosent rente og en periode på 20 dager. Ved brev av 10. september 2009 til kjøperen er forsinkelsesrenten for forsinket innbetaling av forskuddsbeløpet beregnet til kr 2 235,62 (10 prosent rente fra 24. april til 26. mai 2009), og av restkjøpesum kr 16 138,36 (28 dager med 8,25 prosent renter, dvs. fra 1. – 29. juli 2009). Reklamasjonsnemnda ser at renteberegningen på restkjøpesummen neppe er korrekt. Fordi Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til om det skulle vært betalt forsinkelsesrente, vil ikke Nemnda gå nærmere inn på hva som eventuelt ville vært korrekt forsinkelsesrente.
Klageren påberoper seg også en avtale mellom tidligere saksbehandler og klageren datert 7. september 2009 vedrørende salg av eiendom B. Innklagedes saksbehandler på oppdraget hadde imidlertid ifølge innklagede sluttet allerede 1. september. Reklamasjonsnemnda finner at sakens dokumenter ikke danner ettilstrekkelig grunnlag for å avgjøre denne delen av saken, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 2.
Når det gjelder salg av tomten (eiendom B), er saken for øvrig ikke opplyst på en slik måte at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til hvorvidt innklagede har forsømt seg ved påstand om mangelfull informasjon til kjøper vedrørende veiretten.
Konklusjon:
Klagen avvises for så vidt gjelder klagen over utsatt overtakelse av eiendom A og når det gjelder klagen over innklagedes håndtering av salget av eiendom B.
For øvrig fører klagen ikke frem.