Klage nr:
186/09

Avgjort:
15.04.2010

Saken gjelder:
Manglende opplysninger om husleieobjektet.

Foretakets navn:

EiendomsMegler 1 Midt-Norge

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk leiekontrakt vedrørende en bolig som var for utleie gjennom innklagede som eiendomsmegler. Leietiden var tre år fra 25. mai 2009. Leiligheten var ikke ferdigstilt på utleietidspunktet. Utleieren hadde fått finansieringstilsagn fra sin bank. Banken gikk tilbake på dette, utleieren fikk derfor problemer med sitt kjøp. Leieligheten ble først betalt og overtatt 10. juli 2009. Klageren mener at hun burde vært opplyst om at leiligheten ikke var «kjøpt og betalt».

Klageren anfører:

Klageren ønsker kompensasjon for økonomisk tap som følge av at innklagede ikke opplyste om faktiske forhold i forbindelse med leie av leilighet.

Klageren signerte leiekontrakt på bolig den 18. mai 2009. Overtakelsesdato var satt til 25. mai 2009, med en varighet på tre år. Innklagede formidlet leiligheten. Klageren var aldri i kontakt med utleieren som innklagede representerte. All kommunikasjon var med innklagede.

Klageren anfører at det ikke på noe tidspunkt i prosessen kom frem at utleier ikke hadde kjøpt og betalt leiligheten som ble leid ut til klageren. Klageren hevder at hun ikke ville signert kontrakten dersom hun hadde blitt informert om at leiligheten faktisk ikke var betalt. Klageren mener derfor at innklagede har brutt god meglerskikk.

Den 22. mai 2009 ble det forklart for klageren at overtakelsen ikke kunne skje som avtalt 25. mai 2009 fordi leiligheten ikke var vasket ned. Klageren ga tydelig beskjed om at hun ikke kunne overta leiligheten senere enn 28. eller 29. mai, da hun måtte flytte ut av daværende bolig innen 1. juni og hadde bestilt flyttebyrå til dette. Klageren hørte ikke noe fra innklagede mellom 22. og 27. mai, og tok selv kontakt.Klageren ble beroliget med at overtakelsen ville skje som avtalt fredag 29. mai. Tidlig fredag morgen 29. mai mottok klageren en tekstmelding fra innklagede med spørsmål om klageren kunne møte til overtakelse i lunsjen. Klageren bekreftet at hun kunne gjøre dette.

Klokken 09.00 samme dag ble klageren igjen ringt opp av innklagede, og fikk beskjed om at overtakelse ikke kunne finne sted, da utleier ikke kunne fremlegge betalingsbevis fra banken. Dette var første gang klageren ble opplyst om at leiligheten ikke var kjøpt eller betalt av utleier. Dette er etter klagerens mening et klart avtalebrudd.

På overtakelsesdagen skulle klageren motta en signert kontrakt, og hun ba om å få denne i posten. Kontrakten klageren mottok var signert av innklagede i henhold til fullmakt. Denne fullmakten ba klageren om å få oversendt, men fikk tilbakemelding om at den er taushetsbelagt.

Etter at kontraktsbruddet var et faktum, varslet klageren straks i e-post av 29. mai at hun ville holde innklagede ansvarlig for sitt økonomiske tap. Kravet ble tilbakevist av innklagede i e-post av 3. juni. Innklagede oppfordret samtidig klageren til å rette sitt krav mot utleieren.

Klageren spesifiserte sitt økonomiske tap i brev av 15. juni, og rettet dette mot innklagede og utleier som solidarisk ansvarlige. Klageren mener at utleier hefter for kontraktsbrudd og innklagede for brudd på eiendomsmeglingsloven.

Klageren etterspurte svar 30. juni. I e-post av 6. juli informerte innklagede om at kravet var videresendt til utleieren. Den 8. juli purret klageren igjen på svar, og presiserte at innklagede hadde brutt god meglerskikk ved å bryte undersøkelses- og opplysningsplikten. Innklagede avviste kravet i e-post av 10. august.

Klageren nevner i denne sammenheng at utleieren har avvist ethvert ansvar uten begrunnelse.

Klageren mener på bakgrunn av ovennevnte og vedlagt dokumentasjon å ha godtgjort at innklagede har brutt god meglerskikk, noe som har ledet til et økonomisk tap. Ved kontraktsskriving opplyste ikke innklagede om at utleieren ikke hadde hjemmel til leiligheten. Dette mener klageren må være et brudd på opplysningsplikten. Innklagede burde etter klagerens mening også ha undersøkt bedre at utleiers finansiering var i orden før han påtok seg oppdraget med å leie ut leiligheten. Dette mener klageren er et brudd på undersøkelsesplikten.

Innklagede reklamerer på sine hjemmesider med: «Med […] boligleie kan du være trygg på at alt rundt leieforholdene er i orden. Enten du er utleier eller leietaker skal du slippe bekymringer.» Klagerens erfaring tilsier at dette ikke stemmer.

Klageren mener innklagede er forpliktet å betale erstatning for det tap hun har lidt som følge av kontraktsbruddet.

Innklagede anfører:

Innklagede fastholder sine synspunkter som fremgår av e-post vedlagt klagen 10. og 12. august 2009.

Av e-post av 10. august fremgår det:

Innklagede kan dokumentere at han har gjort de undersøkelser man kan forvente av en megler forut for utleieoppdraget, men utenforliggende forhold som innklagede ikke hadde oversikt over, medførte at utleieren ikke kunne oppfylle sine forpliktelser. Innklagede mener at ansvaret for dette helt og holdent ligger på utleieren. Innklagede mener at ytterligere kompensasjon for heving av utleieavtalen må rettes til utleieren.

Av e-post 12. august fremgår det:

Innklagede fikk oppdrag om utleie av utleieren som hadde kjøpt boligen, men ennå ikke overtatt denne. Det forelå imidlertid underskrevet kjøpsavtale. Som grunnlag for kjøpeavtalen var det gitt finansieringsbekreftelse fra utleierens bank.

I tillegg til leieoppdraget ble det inngått en forvaltningsavtale mellom utleieren og innklagede som omfattet blant annet fullmakt til å underskrive leieavtaler på vegne av utleieren.

Da leiligheten skulle betales, gikk utleierens bank tilbake på sitt skriftlige finansieringstilsagn. Innklagede tok umiddelbart aksjon og meddelte klageren at utleieren ikke kunne vedstå seg leieavtalen.

Innklagede uttrykker at han har stor forståelse for at overtakelsen medførte ekstra problemer for klageren som leietaker, men mener at det er partene i avtalen som er ansvarlig for avtalens oppfyllelse.

Videre fremgår det av klagen at oppdragsavtalen og forvaltningsavtalen mellom utleieren og innklagede er taushetsbelagt, og kan ikke forelegges åpent ved behandling i Reklamasjonsnemnda. Det samme gjelder utleiers finansieringsbevis.

Innklagede hevder at utleieren var klar på at kjøpet ville gå i orden på utleietidspunktet, og at dette helt og holdent var hans ansvar. Innklagede opplyser at leiligheten først ble betalt og overtatt 10. juli 2009.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ble ikke på noe tidspunkt i avtaleprosessen opplyst om at utleieren ikke hadde gjennomført kjøpet av leiligheten som klageren signerte avtale på. Klageren hevder at hun ikke ville ha inngått avtale dersom disse opplysningene forelå. Klageren mener at innklagede har påført henne en ekstra risiko ved ikke å opplyse om dette, og er nærmest til å bære følgen av dette. Klageren mener derfor at innklagede må dekke det økonomiske tapet. Klageren anfører at det ville stilt seg annerledes dersom hun var klar over at utleier ikke eide leiligheten på avtaletidspunktet.

Klageren hadde aldri kontakt med utleieren, kun med innklagede. Innklagede innrømmet ifølge klageren på telefon at han var blitt rundlurt av utleieren, men dette mener klageren at innklagede må stå til ansvar for.

Klageren hevder at hun ikke umiddelbart ble kontaktet med tilbud om annet leieforhold. Klageren ble først ringt opp av den saksbehandleren hos innklagede som hun hadde vært i kontakt med, og opplyst om at overtakelsen ikke ville finne sted. Deretter ble klageren kontakten av en annen saksbehandler hos innklagede som kunne tilby klageren en dyrere leilighet, med en dårligere plassering i samme bygg. Det var eventuelt mulig å leie denne for én og én måned fremover om gangen. Det var ikke aktuelt for klageren å gå opp i leiepris, samt flytte til en leilighet med dårligere solforhold og utsyn rett inn i et parkeringshus, og binde seg for en måned. Klageren anfører at hun flyttet nettopp på grunn av dårlige solforhold og innsyn fra nabobygg.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede hadde ingen grunn til å tvile på at utleieren ville stille boligen til leietakerens (klagerens) disposisjon til avtalt tid. Da det ikke skjedde, ble det umiddelbart tatt aksjon og leietakeren ble tilbudt nytt leieforhold. Innklagede anfører at det ikke er en meglers ansvar å levere – på samme måte som innklagede ikke har ansvar for at leietakeren betaler.

Innklagede mener at erstatningskrav må stilles til utleieren, da det var utleieren som ikke leverte som forutsatt. Innklagede mener at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om megler har opplysningsplikt om at utleier ikke har betalt for utleieobjektet ved inngåelse av leieavtale. Forholdet mellom klageren og utleieren vil ikke bli behandlet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Innklagede har formidlet en leieavtale mellom en leietager og profesjonell utleier. Dette omfattes av eiendomsmeglingsloven, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 tredje ledd. I utgangspunktet gjelder meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt etter § 6-7 fullt ut også i leieforhold, selv om den ikke passer helt godt.

Ved forskrift om endring i forskrift 23. november 2007 nr 1318 om eiendomsmegling, fastsatt av Finansdepartementet 24. februar 2010, er det som ny § 1-3 vedtatt en bestemmelse med nærmere regler om utleiemegling. Forskriftsendringen skal tre i kraft 1. juli 2010. Spesielt om opplysningsplikten ved utleiemegling heter det i den nye forskriften § 1-3 (2):

(2) Oppgave som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal ved utleiemeglingsoppdrag i tillegg inneholde opplysninger om:

a) leieobjektets arealer eller antall rom,

b) leiesum og øvrige betalinger etter husleieloven § 3-1 jf. § 3-4,

c) leietiden og partenes oppsigelsesadgang,

d) utleiers krav til depositum eller garanti,

e) vilkår om leierens vedlikeholdsplikt,

f) om leieobjektet er utleiers egen bolig, og om dette gir leieren færre rettigheter

enn ved leie av annen bolig, jf. husleieloven § 11-4 og

g) eventuell adgang til fremleie av leieobjektet eller deler av dette.

Hva gjelder meglers absolutte opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven, har megleren plikt til åopplyse om eierforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 2. Ifølge NOU 1987:14 s. 73-74 tar denne opplysningsplikten «sikte på spørsmålet om hvem som er eier, men også på eierform». Dreier det seg om utleie og utleieren er en annen enn eieren (fremleie), må utleierens navn opplyses i tillegg til eierens, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 43. Opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 2 kommer ikke til anvendelse i denne saken da utleieren hadde kjøpt utleieobjektet, og således kunne inngå avtale om å leie det ut. Det var heller ikke snakk om fremleie.

Spørsmålet er om innklagede med hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum har en opplysningsplikt om utleierens gjeldsforpliktelse overfor selgeren av utleieobjektet og om hvordan utleieren har tenkt å finansiere denne gjeldsforpliktelsen. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum lyder slik:

Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at en eiendomsmegler i alminnelighet har plikt til å opplyse om utleierens gjeldsforpliktelser eller finansiering av utleieobjektet. Eiendomsmegler skal «i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd første punktum. Dette innebærer også at han skal ivareta utleierens interesser. Den usikkerhet som foreligger i et tilfelle hvor en utleieleilighet er kjøpt, men enda ikke betalt, og hvor det foreligger et finansieringsbevis, er prinsipielt ikke forskjellig fra andre tilfeller som kan sette leietakeren i en usikker stilling. Den nye bestemmelsen i forskriften § 1-3 annet ledd om opplysningsplikten ved utleiemeglingsoppdrag oppstiller ingen opplysningsplikt om utleierens økonomiske stilling. Selv om forskriftsbestemmelsen enda ikke er trådt i kraft, kan den ha en viss vekt. Forskriften § 1-3 annet ledd innebærer ingen innskrenkning av opplysningsplikten. Når den nye forskriftbestemmelsen ikke sier eksplisitt at megler har opplysningsplikt om utleiers økonomi og finansieringskilder, er det et argument for at det heller ikke i dag påhviler megleren en alminnelig plikt til å gi slike opplysninger.

Det fremgår av klagen at oppdragsavtalen og forvaltningsavtalen mellom utleieren og innklagede er taushetsbelagt, og at den ikke kan fremlegges for Reklamasjonsnemnda. Det samme gjelder innholdet av utleierens finansieringsbevis. Reklamasjonsnemnda har derfor ikke vurdert denne dokumentasjonen, men registrerer at innklagede hevder å ha foretatt disse undersøkelsene forut for leieavtaleinngåelsen. Det er ikke tvilsomt at det forelå et finansieringsbevis.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i denne saken foreligger noensærlige forhold som tilsier en utvidet opplysningsplikt, jf. kravet om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Transaksjonen fremsto som ordinær og den gjaldt et nybygg.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.