Klage nr:
093/09

Avgjort:
26.10.2009

Saken gjelder:
Budgivning – krav om erstatning

Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS, Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Klagerne er misfornøyde med den rådgivning de fikk fra innklagede ved budgivningen.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mottok 1. august 2008 bud fra budgiver A på kr 2 500 000. Det fant sted en budrunde mellom A og ny budgiver B. A la inn et bud på kr 2 750 000 den 4. august 2008 kl 1536, med akseptfrist kl 1605 samme dag. Ett minutt senere la B inn et bud på kr 2 775 000. Av budjournalen fremgår det forbehold «om at finansiering går på plass». Av budskjemaet for Bs første bud fremgår følgende:

«Om overtagelse om 3 måneder eller ved salg av egen bolig kan overtagelse gjennomføres før. Forbehold om at finansiering går på plass.»

Differansen mellom budgiverne A og B var kr 25 000.

Klagerne har anført at B og hennes ektemann skulle legge sin egen bolig ut for salg. De hadde således behov for mellomfinansiering fra banken.Budgiver Bs mann jobber i Nordsjøen og forklarte at han ikke hadde anledning til å snakke med banken før noen dager etter 4. august. Overfor klagerne ga innklagede uttrykk for at det ikke skulle være noe problem for B å få mellomfinansiering. Budet ble dermed akseptert av klagerne, da de etter innklagedes forsikringer følte seg trygge på at dette var uproblematisk.

Noen dager senere viste det seg at B likevel ikke fikk mellomfinansiering hos sin bankforbindelse. B tok deretter kontakt med sin gamle bank. Her fikk de beskjed om at lån først ville bli gitt når deres egen bolig ble solgt. Innklagede ble informert om situasjonen.

Det ble tatt kontakt med budgiver A, men han hadde på dette tidspunktet allerede kjøpt annen bolig. Klagerne hadde således bare B som interessent. Klagerne måtte dermed godta forbeholdet om salg av egen bolig, og budet ble utsatt gjentatte ganger.

Den 8. september fikk klagerne en e-post fra innklagede hvor det fremgikk at B ville trekke sitt eget hus fra markedet og da også budet de hadde lagt inn på klagernes bolig. Klagerne tok kontakt med innklagede og innklagede skal ha gitt uttrykk for at B var berettiget til å trekke sitt bud. Klagerne ble også gjort kjent med at B faktisk fikk bud på sin bolig på prisantydning, men at de likevel ikke ønsket å selge boligen.

Klagerne sto på dette tidspunktet uten interessenter og måtte i den forbindelse starte prosessen på nytt, i et marked som var blitt betydelig vanskeligere. Eiendommen ble den 15. januar 2009 solgt til nye budgivere for kr 2 350 000.

Innklagede har ifølge klagerne unnlatt å sørge for en skriftlig konkretisering/presisering av finansieringsforbeholdet. Slik forbeholdet er formulert, innebar dette at B ble gitt flere muligheter til å trekke seg fra avtalen. Innklagede har som følge av den manglende konkretiseringen ikke skaffet klagerne et forsvarlig beslutningsgrunnlag i forhold til den videre budgivningen og har heller ikke frarådet klagerne å gå videre med Bs bud.

Finansieringsforbeholdet fremsto som så upresist at klagerne ikke har forstått rekkevidden av dette. Innklagede har i brev av 2. juni 2009 anført at han da han tok kontakt med Bs bankforbindelse har fått til svar at B «ikke hadde noen lånesøknad registrert i banken». Finansieringsforbeholdet ble ikke forandret som følge av innklagedes kontakt med banken. Klagerne presiserer at de aldri har mottatt en skriftlig redegjørelse vedrørende forbeholdets innhold og risiko. Således er den upresise formuleringen «[f]orbehold om at finansiering går på plass» eneste skriftlige nedtegning av finansieringsforbeholdet. Forbeholdet oppstiller ingenvilkår om at B må forsøke å få finansiering hos flere forskjellige långivere. Videre kan B avslå et tilsagn om lån dersom han synes tilbudet er for dyrt. Det fremgår heller ikke av forbeholdet om det er aktuelt med mellomfinansiering eller om det er et vilkår at eget hus skal selges først. Dersom det er et vilkår at eget hus skal selges først oppstår spørsmålet om B i så fall var forpliktet til å akseptere et bud til prisantydning på egen bolig. Et annet spørsmål er om B kunne kommet seg løs fra avtalen med klagerne under henvisning til at de ikke hadde mottatt et tilfredsstillende bud på egen bolig.

Innklagede hevder i sitt brev av 2. juni 2009 at han har frarådet klagerne å akseptere Bs bud da det ikke forelå bekreftelse for deres finansiering. Klagerne bestrider på det sterkeste at slik fraråding har funnet sted. Klagerne har forstått faktum dit hen at finansiering i realiteten var en formalitet og at dette kom til å gi i orden så fort Bs ektefelle kom hjem fra Nordsjøen og fikk anledning til å oppsøke banken. Innklagede har i sitt første svarbrev av 24. april 2009 ikke nevnt med et ord at han skal ha frarådet klagerne å gå videre med Bs bud.

På bakgrunn av ovenstående anfører klagerne at innklagede har brutt god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har unnlatt å sørge for en skriftlig konkretisering/presisering av finansieringsforbeholdet. Han har som følge av den manglende konkretiseringen ikke skaffet klagerne et forsvarlig beslutningsgrunnlag i forhold til den videre budgivning og har heller ikke frarådet klagerne å gå videre med Bs bud. Klagerne anfører at innklagede må erstatte klagernes tap, kr 400 000 med tillegg av renter fra 4. august 2008 til oppgjørstidspunktet og rentetap som følge av at klagerne ble sittende med hus og banklån i perioden 4. oktober 2008 til 13. februar 2009.

Innklagede anfører:

Innklagede tilbakeviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist uaktsomhet i forbindelse med sitt oppdrag for klagerne og aviser å ha noen erstatningsplikt overfor klagerne. Om det skulle være slik at det foreligger brudd på god meglerskikk, er dette ikke ensbetydende med at det er opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagede presiserer at det legges til grunn at klagerne gjør gjeldende at den påståtte uaktsomme opptreden fra innklagede knytter seg til perioden før utløpet av bud fra nest høyeste budgiver A.

Med grunnlag i tidligere meddelelser fra klagerne er innklagede overrasket over kravet som rettes mot ham. Klagerne har ved flere anledninger uttrykt sin tilfredshet med den måten innklagede håndterte salgsoppdraget for dem. Det er således påfallende at klagerne først etter at det ble klart for dem at de ikke oppnådde ønsket pris for eiendommen finner grunn til å rette krav mot innklagede.

Den 30. september 2008 mottok innklagede e-post fra den ene av klagerne hvor hun blant annet skrev: «Beklager at det var bom-oppdrag for deg, […]! Vi snakkes når markedet har bedret seg, da vil jeg gjerne at du skal selge det (dersom du er interessert) :-)». Videre skrev hun i e-post til innklagede den 7. november 2008: «Er det ok at vi sier slutt for denne gang uten at vi betaler noe? Takk for hjelp selv om det ikke har ført til noe salg.» Samme dag mottok innklagede e-post fra den andre klageren hvor han blant annet skriver: «Takk for innsatsen […], du har gjort det du kunne.»

Innklagede anfører at klagerne på disse tidspunktene også var innforstått med betydningen av finansieringsforbeholdet og at partene har hatt en felles forståelse av hva finansieringsforbeholdet innebar, og da slik at det innebar at B kunne trekke seg fra sitt bud. At klagerne senere endret oppfatning synes å være mer et utslag av markedsutviklingen enn manglende forståelse av forbeholdet.

Når det gjelder de faktiske forhold, har klagerne og innklagede ulik oppfatning. Til støtte for at det faktum innklagede anfører skal legges til grunn, vises i hovedsak til framstillingen i brev av 24. april og 2. juni 2009 fra innklagedes advokat.

Innklagede tilbakeviser at han har gitt uttrykk for noen oppfatning eller gitt «tilsikringer» med hensyn til Bs finansieringsmulighet. Opplysninger om finansieringen var nøytral videreformidling av informasjonen innklagede mottok fra B og senere Bs bankforbindelser. Slik ble det også presentert overfor klagerne. Det er derfor uforståelig for innklagede når klagernes forståelse er at det skulle være en ren formalitet for B å få finansiering.

Innklagede fremhever at det ble gitt en grundig redegjørelse for egenskapene ved høyeste bud med forbehold og nest høyeste bud uten forbehold, risiko ved å velge det ene framfor det andre og konsekvensen av at B ikke fikk finansiering. At finansieringsforbeholdet var høyst reelt viste seg også ved innklagedes kontakt til Bs bankforbindelse hvor det ble opplyst at det ikke forelå noen lånesøknad. På grunn av usikkerhet omkring finansiering anbefalte innklagede at bud fra A ble akseptert og frarådet å gå videre med Bs bud.

Innklagede registrerer at klagerne gjør et poeng av at innklagede i brev av 24. april 2009 ikke redegjorde for de anbefalinger og råd som ble gitt med hensyn til de ulike budene. For innklagede er det et faktum at anbefaling og råd ble gitt fra innklagede i oppdraget og det er intet oppsiktsvekkende ved at det kan ta tid å bringe ting fram fra hukommelsen. Innklagede er også klar på at dette ble gjort. Det har i det hele formodningen mot seg at innklagede skal ha anbefalt klagerne å avvente avklaring av Bs finansieringsforbehold da de hadde et «sikkert» bud som kun lå
kr 25 000 under.

B forsøkte å få finansiering fra flere kilder. At B for å oppnå finansiering først måtte selge egen bolig var et vilkår for finansiering som ble stilt av långiveren og som ikke var kjent den 4. august 2008. Dette er således en etterfølgende omstendighet. Innklagede vil presisere at klagerne aldri aksepterte Bs bud. Det vises i den forbindelse til budjournalen vedlagt klagen. Da klagerne i strid med innklagedes anbefalinger den 4. august 2008 besluttet å vente på Bs avklaring av finansieringsforbeholdet, rådet innklagede klagerne til å avvente aksept av bud for tilfelle det i avklaringsperioden skulle melde seg andre interessenter til eiendommen. Som det fremgår av budjournalen, ble dette fulgt og B forlenget akseptfristen for sitt bud.

Selv om det tidsrom hvor innklagede skal ha opptrådt utaktsomt knyttes til perioden før B var ute av bildet, finner innklagede grunn til å knytte noen bemerkninger til klagernes anførsler om etterfølgende faktum. Det medfører ikke riktighet at innklagede «gav uttrykk for at […] var berettiget til å trekke budet sitt». Innklagedes erindring av saken er at han fortalte at siden B valgte å ikke selge sin egen bolig, kunne de ikke oppfylle långivernes vilkår om dette, og at de derfor ikke fikk lån til å kjøpe klagernes eiendom. Det er heller ikke noe i innklagedes e-post av 8. september 2008 som bærer bud om noe annet.

For innklagede er faktum at han anbefalte klagerne å akseptere budet fra A og frarådet dem helt fra B innga sitt første bud å akseptere bud med finansieringsforbehold. Dette ble på vanlig måte gjort muntlig. Det har formodningen mot seg at innklagede skal ha gitt klagerne noe annet råd både hensett den marginale forskjellen i budstørrelse og at Bs finansiering ikke lot seg bekrefte. Til tross for innklagedes anbefalinger og råd valgte klagerne etter egen beslutning å utsette seg for risiko ved å vente på Bs avklaring. Innklagede har således verken opptråd i strid med god meglerskikk eller utvist uaktsomhet. Bud fra A må også ha framstått som en god pris for klagerne all den tid det ble oppnådd opprinnelig prisantydning for eiendommen som hadde ligget ute for salg over lengre tid (siden juni 2008).

På bakgrunn av de undersøkelser om Bs finansiering som innklagede foretok og de redegjørelser som ble gitt om bud og forbehold, herunder risiko og virkninger, jf brev av 24. april og 2. juni 2009, kan ikke innklagede se at finansieringsforbeholdet var uklart for klagerne. Det forelå ingen lånesøknad, og dette ble meddelt klagerne. I det aktuelle tidsrom kan ikke innklagede se at det forelå noen «synlige uoverensstemmelser og uklarheter» mellom partene som skulle vært avklart. Av klagen fremgår at klagerne la til grunn at B hadde behov for mellomfinansiering. Klagerne avslo således bud fra A vel vitende om at B ikke hadde finansieringen i orden.

Klagerne hevder i klagen at forbeholdet skulle vært endret som følge av at lånesøknad ikke kunne bekreftes. Innklagede stiller spørsmål om hva det skulle vært endret til. Snarere viste undersøkelseneheller at forbeholdet var høyst relevant. At långiver senere stilte som vilkår for finansiering at B hadde solgt egen bolig, er en etterfølgende omstendighet som ikke kunne vært hensyntatt av innklagede ved budavklaring i tiden forut for at A var ute av bildet, da vilkåret var ukjent. Klagernes argumentasjon knyttet til et tenkt forbehold om salg av egen bolig fremstår derfor som ikke relevant. At B i ettertid valgte ikke å selge sin bolig er ikke et forhold innklagede kan lastes for.

Innklagede ga uttrykk for usikkerhet knyttet til finansiering og anbefalte aksept av As bud. Det kan ikke ses at innklagede skulle foretatt seg noe annet. Dette er basert på den korte tiden innklagede hadde til avklaring, særlig at det bare var ca en halv time til rådighet for As siste bud, den omstendighet at den ene av budgiverne B var på jobb offshore, og at de hadde tilkjennegitt at finansieringen ikke kunne la seg avklare før han var tilbake fra jobb.

Ettersom klagerne tok sin beslutning i strid med innklagedes anbefaling, anføres det at et eventuelt nærmere innhold av finansieringsforbeholdet ikke kan tillegges betydning ved vurderingen av innklagedes opptreden. Med de avklaringer og redegjørelser innklagede foretok, anføres det at klagerne uansett har hatt tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for sin avgjørelse i saken. Klagernes egen subjektive forståelse av rekkevidden av forbeholdet er ikke et forhold innklagede kan lastes for. Det ble ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at klagerne ikke forsto konsekvensen av finansieringsforbeholdet.

Innklagede fastholder at han har opptrådt i samsvar med normen for god meglerskikk. Klagerne har også ved flere anledninger uttrykt sin tilfredshet med hvordan innklagede løste oppdraget. Når det er opptrådt i samsvar med normen, er det heller ikke grunnlag for noe utaktsomhetsansvar for innklagede.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede synes å mene at klagernes e-poster kan tas til inntekt for at innklagedes opptreden har vært uklanderlig. Klagerne har problemer med å følge dette resonnementet. Klagerne er ikke eiendomsmeglere. Det må være adgang til å innhente profesjonell hjelp for å vurdere hvorvidt en eiendomsmegler har gjort en dårlig jobb. Klagerne innså ikke der og da at innklagede hadde brutt god meglerskikk og således påført klagerne et økonomisk tap. Klagerne er uenig i at de vedlagte e-postene viser at klagerne på de aktuelle tidspunktene var innforstått med betydningen av finansieringsforbeholdet.

Klagerne bestrider følgende passus fra innklagedes tilsvar:

«Det kunne selvsagt være ønskelig at det forelå skriftligsamtidsdokumentasjon hos megler selv om det ikke er noe krav. Det vil her måtte legges til grunn meglers forklaringer og utsagn. Disse støttes av klagernes egne utsagn og det vises i den forbindelse igjen til den tilfredshet klagerne har uttrykt overfor megler.»

Slik innklagede fremstiller faktum, hevdes det at han sterkt frarådet klagerne å gå videre med Bs bud. På tidspunktet for fraråding hadde han angivelig snakket med Bs bankforbindelse hvor det fremgikk at det ikke forelå lånesøknad. Denne opplysningen har innklagede angivelig videreformidlet til klagerne. Til tross for at innklagede for det første frarådet klagerne å gå videre med B og for det andre forklarte at det ikke fantes opplysninger om finansiering, skal klagerne angivelig ha valgt å se bort fra innklagedes råd og likevel gå videre med Bs bud. Dette innebar samtidig at As bud, som var kr 25 000 lavere, ble avslått. Ovenstående fremstår som usannsynlig og klagerne bestrider at dette er en korrekt gjengivelse av faktum. Det har formodingen mot seg at klagerne har gått videre med Bs bud såfremt innklagede, den profesjonelle part, har anbefalt det motsatte.

Klagerne er innforstått med at Reklamasjonsnemnda ikke kan legge den ene partens fremstilling til grunn for behandlingen. Klagerne vil således knytte dette opp mot innklagedes mangel på skriftlig dokumentasjon. Det er i alminnelighet ikke noe krav til skriftlig dokumentasjon. Imidlertid må det ha fremstått som åpenbart at et faktum slik innklagede beskriver kunne føre til komplikasjoner og i verste fall til ansvar for innklagede. En megler som nytteløst fraråder sin klient å gå videre med et bud, har en sterk oppfordring til å sikre seg skriftlig dokumentasjon på at hans klienter har handlet mot meglerens råd. Innklagede er ikke i stand til å dokumentere at fraråding har funnet sted. Etter klagernes skjønn er det da innklagede som har bevisbyrden i en sak som denne.

Det er uriktig at innklagede hadde kort tid til rådighet for avklaring av det uklare finansieringsforbeholdet. Ifølge budjournalen ble Bs første bud gitt kl 1400, mens As siste bud hadde akseptfrist kl 1605. To timer skulle være tilstrekkelig tid til å avklare et finansieringsforbehold. Klagerne oppfatter at innklagede er enig i at finansieringsforbeholdet ga B et utall muligheter til å trekke seg fra avtalen.

Klagerne viser til Forbrukerinformasjon om budgiving hvor det i punkt 3 fremgår «… Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. …». Klagerne anfører at et bud med forbehold som ikke lar seg avklare, skal avslås. Innklagede kunne og burde ifølge klagerne sørget for at Bs bud ble avslått, og dersom klientene likevel motsatte seg dette, skulle han skaffet seg skriftlig dokumentasjon på at innklagedes råd ikke ble fulgt. Klagerne reiser også spørsmål om hvorfor innklagede ikke ringte til B, da det gikk opp for ham at lånesøknad ikke var gitt til banken. Klagerne legger til grunn at innklagede ved en slik telefonsamtale hadde fått til svar at B måtte skaffe mellomfinansiering eller selge sitt eget hus først.

Klagerne har fremlagt e-post fra B av 3. september 2009 hvor det fremgår at innklagede på tidspunkt for første bud, kjente til at B først måtte selge egen bolig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede tilbakeviser at Bs bud var knyttet til forbehold om salg av egen bolig. Et slikt forbehold ble ikke diskutert med B og innklagede stiller seg uforstående til e-post hvor B gir uttrykk for at det ble tatt forbehold om egen bolig. I budskjema av 4. august 2008 vedlagt klagen, viser at det ikke ble tatt forbehold om egen bolig. Det står følgende:

«Eventuelle forbehold om overtakelse om 3 måneder eller ved salg av egen bolig kan overtagelse gjennomføres før. Forbehold om at finansiering går på plass».

Innklagede mener at det fremgår uttrykkelig at salg av egen bolig var knyttet til overtakelse og at det ikke var et forbehold.

Innklagede mener at det fremgår av klagen at klagerne forsto at B trengte mellomfinansiering.

Innklagede mener det ikke er tvilsomt at klagerne kjente til forbeholdets karakter og at det ikke forelå noe finansieringstilsagn. Ettersom B ikke hadde anledning til å ta kontakt med banken på daværende tidspunkt, mener innklagede at kontakt mellom ham og B ikke ville bidratt til ytterligere avklaring på dette tidspunktet.

Hvorvidt et generelt finansieringsforbehold gir et utall av muligheter til å gå fra bud, kan nok være diskutabelt. I det konkrete tilfellet fikk B finansiering på vilkår. Da var det ikke mangel på finansiering som var årsak til at de gikk fra budet, men en annen årsak. I e-post fra B til klagernes representant fremgår det «Da budet på vår bolig ikke nådde det vi hadde satt som pris så vi oss dessverre nødt til å takke av». Innklagede påpeker at dette er et forhold innklagede ikke kan lastes for. Innklagede påpeker at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom påstått utvist uaktsomhet og klagernes tap.

Innklagede mener at det er åpenbart at megler ikke har noen plikt til å sørge for at et bud med forbehold blir avslått.

Bakgrunnen for at det ikke finnes noen skriftlig dokumentasjon på de råd og anbefalinger som ble gitt, var at det ikke fremkom noe som tydet på at klagerne ikke forsto konsekvensen av dette. Innklagede mener klagerne burde reklamert senest da deinngikk ny oppdragsavtale med innklagede den 8. september 2008 og innklagede mener det ikke er rimelig å pålegge ham bevisbyrden i saken.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

B har bekreftet følgende:

«Bekrefter herved at vårt bud på (klagernes) bolig i (…) kom fra oss etter at Deres megler hadde tilbudt oss å by med forbehold om salg av egen bolig».

Klagerne viser til at Reklamasjonsnemnda har uttalt at eiendomsmegler har «en viss plikt til at synlige uoverensstemmelser og uklarheter avklares». Klagerne mener denne oppfordringen er særlig sterk når det fremkommer at det er innklagede som har oppfordret B til å legge inn bud med finansieringsforbehold.

Klagerne står fast på sin beskrivelse av faktum. Klagerne mener at innklagedes handlemåte, herunder å ringe for å avklare med Bs bankforbindelse, viser at innklagede ikke hadde full oversikt over situasjonen, verken før eller etter 4. august 2008.

Klagerne mener det foreligger en misforståelse mellom B og innklagede vedrørende forbehold om å selge bolig. Klagerne står fast på at en telefon til fru B ville hatt en avklarende effekt. Både herr og fru B står oppført på budskjemaet. Det er også fru B som har lagt inn budene. Klagerne anser det for dokumentert at innklagede hadde anledning til å ringe fru B mellom 14.00 og 16.05 den 4. august 2008. Klagerne mener det mest sannsynlig ville fremgått at B måtte selge egen bolig først.

Klagerne viser til at innklagede ikke har kommentert klagernes forslag til spesifikasjon som lød:

«Prinsipalt forbehold om at låneinstitusjon er villig til å mellomfinansiere kjøpet. Subsidiært forbehold om at egen bolig selges først».

Klagerne mener dette ville avklart finansieringsforbeholdet i så stor grad at klagerne hadde forstått dets omfang og risiko.

Klagerne henviser til innklagedes utsagn om at B trakk seg som følge av en etterfølgende omstendighet, og påpeker at etterfølgende omstendigheter ikke er tema for saken. Det er innklagedes opptreden frem til kl.16.05 den 4. august som er tema for klagen.

Klagerne repeterer at innklagede ikke kan dokumentere at han anbefalte å akseptere A sitt bud. Klagerne mener det springende punkt er i hvilken grad innklagede har avklart finansieringsforbeholdet slik at klagerne har forstått dets omfang, herunder dets risiko.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede viser til sin fremstilling av faktum. Innklagede kan ikke forstå hvorfor det fokuseres på innklagede avklaring av finansieringen. Både innklagede og klagerne var kjent med at B ikke hadde finansieringen i orden samt årsaken til at B ikke hadde vært i kontakt med sin bankforbindelse. Innklagede bestrider at det foreligger en generell plikt for megler til å avklare budgivers finansieringssituasjon slik som antydet fra klagernes side.

Innklagede noterer at det fra B sin side på forespørsel fra begge sider tilkjennegir en annen oppfanting av forbeholdene enn det som fremgår av budskjema. Innklagede fastholder at det ved kontakt mellom innklagede og B aldri ble diskutert eller uttrykt ønske om forbehold om salg av egen bolig. Innklagede mener at ordlyden i budskjemaet ikke gir grunnlag for en fortolkning som skulle gi den et annet innhold.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med innklagedes rådgivning i budgivningsfasen og krav om erstatning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73 og ulovfestede erstatningsregler.

Ut fra de opplysninger som er dokumentert i denne saken, har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagede for å ha gitt noe råd om hvilken budgiver som skulle aksepteres.

Derimot mener Reklamasjonsnemnda at innklagede må ha gitt klageren dårlig råd med hensyn til kjøperens rett til å gå fra handelen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ga ikke kjøperens forbehold ham noen rett til å gå fra handelen. Ifølge de to første tilsvarene fra innklagede, har innklagede antatt at kjøperen hadde rett til å gå fra handelen.Innklagede har dermed sviktet i forhold til sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Ut fra de fremlagte opplysninger har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å ta stilling til omfanget av innklagedes erstatningsansvar.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å basere sin rådgivning på at kjøperen hadde rett til å gå fra sitt bud. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til omfanget av innklagedes erstatningsansvar som følge av denne forsømmelsen.