Klage nr:
001/10

Avgjort:
04.03.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. Betydningen av innklagedes salgsgaranti.

Foretakets navn:
Midt-Norsk Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kontaktet innklagede i forbindelse med salg av eneboligen sin. Da boligen ikke ble solgt etter tre måneder, valgte klagerne å si opp oppdraget. Klagerne har i ettertid mottatt en faktura som de mener de ikke er bundet til å betale på bakgrunn av innklagedes salgsgaranti. Klagerne er også misfornøyd med innklagedes saksbehandling.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne kontaktet innklagede i forbindelse med at de ønsket å selge sin bolig. Boligen ligger i et område der det kun omsettes noen få boliger i året, og etterspørselen er ikke spesielt stor. Innklagede takserte boligen til
kroner 1 390 000, noe klagerne anså som urealistisk høyt. Klagerne oppfattet imidlertid innklagede som fersk i faget og ville gi innklagede en mulighet til å selge boligen, ettersom salgsprosessen var uten økonomisk risiko for klagernes del. Løftet fra innklagede var 100 % salgsgaranti i likhet med hva som sto i deres annonser:

«Vi gir deg 100 % salgsgaranti! Intet salg – Ingen regning. Din sikkerhet som kunde«

Etter en laber innsats fra innklagede over en periode på ca tre måneder, var boligen fortsatt ikke solgt, og klagerne valgte derfor å si opp oppdraget.

Til deres store forundringmottok de fra innklagede i begynnelsen av januar 2010 en faktura på kroner 17 641. Etter flere purringer fikk klagerne tilsendt kopi av oppdragsavtalen, som ikke var gjennomgått med klagerne på forhånd.

I oppdragsavtalens punkt 4 a er «100 % salgsgaranti» i alternativ to krysset av. Her står det at oppdragsgiver ikke blir belastet meglerprovisjonen dersom eiendommen ikke selges til avtalt pris. Klagerne spør om hvilken salgsgaranti dette er, da ingen meglere krever provisjon dersom handelen ikke er kommet i stand. Verken alternativ 1 eller 2 gir noen salgsgaranti. Dette gjenspeiler ikke det som innklagede har meddelt på befaring, på internett, i aviser eller i flygeblader.

På bakgrunn av lovnader fra innklagede om 100 % salgsgaranti anser klagerne seg uforpliktet til å betale fakturaen. De er av den oppfatning at innklagede i sin annonsering har benyttet villedende forretningsmetoder for å skape interesse for sine tjenester.

Innklagede anfører:

Oppdragsavtalen ble etter avtale lagt igjen hos klagerne for gjennomgang og signering da den ene av klagerne ikke var til stede under befaringen. Klagerne signerte avtalen og sendte den tilbake til innklagede. I og med at begge klagerne har signert avtalen, må det kunne legges til grunn at de også har lest oppdragsavtalen.

Det stemmer at innklagede reklamerer med 100 % salgsgaranti hvis eiendommen ikke blir solgt innen utløpet av oppdragets varighet. I følge punkt 6 er oppdragstiden på dette oppdraget seks måneder. Dersom oppdraget blir sagt opp av oppdragsgiver, er oppdragsavtalen meget klar. Her vises til punkt 7 bokstav a der det står meglerforetakets vederlag ved oppsigelse fra kunden. Oppdragsgiver betaler tilretteleggingsgebyr kroner 10000 samt dekker alle direkte påløpte utlegg, slik som tilstandsrapport, pantattest, kopi fra pantebok, dokumenter fra kommunen, markedsføringspakke, annen ekstra annonsering, fotograf, stylist, gebyr til forretningsfører og tinglysing av sikringsobligasjon.

Da klagerne ringte innklagede og ville si opp oppdraget, ble de opplyst om at det ville komme en faktura i henhold til avtalen. Dette ble også gjort per sms etter samtalen. Fakturaen kunne således ikke komme til oppdragsgivers store forundring, slik det påstås av klagerne.

Innklagede har aldri sendt noen faktura på oppdrag som er utløpt, men dersom oppdraget sies opp, blir det gjort slik det er beskrevet i oppdragsavtalen.

Når det gjelder klagernes anførsel om laber innsats fra innklagedes side, vil innklagede vise til følgende:Innklagede fulgte normal praksis under hele oppdraget før det ble trukket. Det var to fellesvisninger, den 7. oktober 2009 og den 5. november 2009. Innklagede hadde også flere privatvisninger. Huset ble annonsert på Finn.no og på innklagedes nettsider, og det ble i tillegg annonsert i lokalavisen to ganger. Det ble sendt ut 200 nabovarsler. Dette er 100 mer enn det som ble avtalt i oppdragsavtalens punkt 4 bokstav a.

Alle interessenter har blitt loggført, og fulgt opp. Det ble sendt ut sms til alle interessenter før visningene, og alle ble varslet om de budene som kom. Det ble i tillegg tatt nye bilder utvendig og annonsen ble lagt på toppen av Finn.no, med nye bilder og ny pris før oppdraget ble trukket. Dette medførte en ekstra utgift på kroner 500 pluss mva som innklagede ikke har fakturert klagerne.

Når det gjelde prisantydningen, ble denne satt ut fra at dette er en enebolig med høy standard, at den er frittliggende, boligens kjøpspris av klagerne (kroner 1 300 000 i 2007), samt prisrapporten fra siste år levert av eiendomsverdi.no.

Eiendomsverdi regner en snittpris på kroner 8946 per kvm BOA/P-ROM. Boligens areal er på 150 kvm BOA, noe som vil gi en prisantydning på 1 341 900. Grunnet klagernes eget ønske, og at boligen har høy standard, ble prisantydningen satt til kroner 1 390 000.

Huset ble også lagt ut for salg i 2007 av et annet foretak med en prisantydning på kroner 1 490 000. I denne salgsoppgaven foreligger det også en verdi- og lånetakst datert 20. august 2007. Denne taksten gir huset en verdi på kroner 1 650 000.

Etter at det ikke kom inn høyere bud enn kroner 1 200 000 inkludert omkostninger, rådet innklagede klagerne til å senke prisen. Dette ble gjort rett før oppsigelsen.

Innklagede vil for øvrig nevne at før han mottok klagen var han i kontakt med klagerne angående betaling av faktura. Det ble da opplyst at klagernes nye oppdragstaker skulle ta seg av fakturaen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder berettigelsen av krav om dekning av utlegg, samt forhold knyttet til innklagedes saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Når det gjelder kravet om utlegg, har klagerne ikke bestridt at innklagede har hatt de utgifter som beskrevet i fakturaen. Klagen gjelder hvorvidt partene faktisk har avtalt at klagerne skal dekke slike utlegg.

For å avklare hva partene har avtalt, må Reklamasjonsnemnda se på avtalegrunnlaget. Dette innebærer at Reklamasjonsnemnda må ta i betraktning både markedsføringen og den underskrevne oppdragsavtalen.

Ved vurderingen må markedsføringsloven av 9. januar 2009 nr. 2 legges til grunn. Den nye markedsføringsloven trådte i kraft 1. juni 2009, mens oppdragsavtalen ble undertegnet 29. september 2009. Her, hvor det er gitt en prisgaranti der visse betingelser ikke fremgår, er de relevante bestemmelsene markedsføringsloven av 2009 § 7 og § 8. Begge bestemmelser er i praksis benyttet ved vurdering av eiendomsmegleres salgsgarantier.

Markedsføringsloven av 2009 nr. 2 § 7 første ledd bokstav d fastslår at markedsføringen er villedende dersom den er egnet til å villede forbrukeren med hensyn til prisen på ytelsen, hvordan prisen beregnes, eller eksistensen av en prisfordel. Videre er det et vilkår i annet ledd at opplysningen er egnet til å påvirke forbrukeren til å treffe en økonomisk beslutning de ellers ikke ville ha truffet. Ifølge markedsføringsloven 2009 § 8 er en handelspraksis villedende dersom den, i sin konkrete sammenheng og etter en helhetsvurdering, utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning eller presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte. Og i Forbrukerombudets retningslinjer for markedsføring av boliger punkt 4 fremgår at det at

«Det er av denne grunn av avgjørende betydning at det i direkte forbindelse med utsagnet gis en nærmere redegjørelse for innholdet av garantien som ikke under noen omstendighet kan misforstås«.

Her har innklagede gitt en salgsgaranti som sier «intet salg – ingen regning», uten å presisere at innklagede forbeholder seg retten til å kreve dekning av utlegg i visse tilfeller. Dersom dette utsagnet er egnet til å villede klager, med den konsekvens at oppdragsavtale inngås, vil det være i strid med markedsføringsloven av 2009 § 7 og § 8. Spørsmålet er altså om avtalen ble inngått fordi klagerne misforsto garantiens innhold.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kanutsagnet i salgsgarantien lett misforstås. Av salgsgarantien fremgår det ingen forbehold; bare at det ikke kommer noen regning dersom det ikke skjer noe salg. Det mest nærliggende for klagerne må ha vært å oppfatte salgsgarantien slik at de ikke ville få noen regning dersom eiendommen ikke ble solgt. Salgsgarantien er etter Reklamasjonsnemndas syn derfor i strid med markedsføringsloven. Eiendomsmeglers markedsføring i strid med markedsføringsloven er i seg selv et brudd på god meglerskikk.

Neste spørsmål er hvilken vekt denne markedsføringen gis i vurderingen av hva partene har avtalt om dekning av utlegg. Oppdragsavtalens punkt 7 bokstav a gir klart uttrykk for at klagerne skulle betale de utleggene innklagede viser til dersom oppdraget ble sagt opp fra kunden. Den signerte oppdragsavtalen må tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av hva som er avtalt mellom partene. Partene anses derfor å ha avtalt at klagerne skulle dekke de omtvistede utleggene.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å annonsere med salgsgarantien.

For øvrig fører klagen ikke frem.