Klage nr:
002/10
Avgjort:
04.03.2010
Saken gjelder:
Krav om erstatning på bakgrunn av mangelfull rådgivning, samt krav om vederlagsjustering.
Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin selveierleilighet gjennom innklagede foretak. Bud ble akseptert den 22. september 2009. Kjøpekontrakt ble skrevet 23. september 2009, mens overtakelse var satt til 5. november 2009. Leiligheten ble solgt uten garasjeplass, og i etterkant har det oppstått spørsmål om rådgivningen rundt salget av garasjeplassen var tilfredsstillende.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede gjennomførte et salg det ikke var grunnlag for, ved å annonsere salg av leilighet og parkeringsplass tilhørende samme seksjon separat. Å bistå med salg av en eiersesjon hvor parkeringsplass utgjør tilleggsareal til seksjon, men uten at parkeringsplassen skal medfølge, er åpenbart uaktsomt.
Innklagede unnlot å informere klageren om disse forholdene før salg ble gjennomført, men derimot at dette kunne selges separat.
Når leiligheten var solgt uten parkeringsplass, og det ble oppdaget av klageren at parkeringsplassen ikke kunne selges uten betydelig tilleggsarbeid og risiko, fraskrev innklagede seg ansvaret for en permanent løsning på problemet, at klageren fritt kunne selge parkering ved en senere anledning.
Innklagede har opptrådt passivt, kommet med motstridende utsagn, og gitt klageren skylden for å ikke vite hvordan seksjonering fungerer. Innklagedes opptreden og passivitet har medført betydelig psykisk belastning, merarbeid for klageren, samt kostnader knyttet til advokat.
Innklagede har nektet å erkjenne ansvar for problemet som oppsto, og har lagt skylden på klageren.
Det foreligger også brudd på oppdragsavtalen punkt 12 avsnitt 2.
Innklagedes dårlige arbeid har medført et tap i salgssum på kroner 10 000. I tillegg kommer kostnader til advokat på kroner 10 500.
Ved siden av dette kommer et betydelig merarbeid og nedlagt mange timers arbeid blant annet i møter med kommunen og møte med advokat. Noen timer har medført tapt arbeidsinntekt.
Av vedlegg til klagen fremgår også at innklagede har «trukket sitt honorar direkte fra oppgjørskonto uten selgers (mitt) samtykke, dette til tross for at dette ble krevd holdt tilbake ref vedlegg 3. Dette er direkte brudd på oppdragskontrakts vedlegg §7-4 (2/3).
Innklagede anfører:
Oppdragsavtalen omfattet salg med eller uten garasjeplassen, etter klagerens ønske. Klageren hadde i forkant av dette vært i kontakt med forretningsfører og fått bekreftet følgende:
Parkeringsplassene kunne selges internt til en av sameierne. Dersom ingen av sameierne var interessert, kan ikke parkeringsplassene selges eksternt, men de kan leies ut. Styret skal godkjenne slik utleie.
Ovennevnte var i overensstemmelse med vedtektene i sameiet, jf vedtektenes § 4 fjerde ledd. Dersom klageren ville selge garasjeplassen separat, hadde man ingen avtale om at innklagede skulle selge den. Det var helt klart at klageren skulle selge den hvis hun ikke solgte garasjeplassen sammen med leiligheten. Forannevnte avtale kom i stand etter påtrykk og ønske fra klageren, og skjedde ikke etter råd eller anbefaling fra innklagedes side.
Boligen ble annonsert for salg og det ble gjennomført visning. Det innkom to bud hvorav det ene var på
kr 1 650 000 inkludert parkeringsplass. Det andre budet var på kroner 1 570 000 uten parkeringsplass.
Klageren valgte å akseptere budet uten parkeringsplass den 22. september 2009. Beslutningen om å selge boenheten uten garasjeplass ble truffet av selgeren selv og ikke etter råd fra innklagede. Detfølger av avtalen med kjøperen og med sameiet at selgeren påtok seg alt ansvar og alle kostnader forbundet med salget av parkeringsplassen.
Det er uklart for innklagede om kommunen egentlig mente noe annet enn det som fulgte av vedtektene; det vil si at garasjen måtte selges internt mellom sameierne. Fra denne side var det åpenbart at den tidligere seksjoneringen ikke var til hinder for en senere reseksjonering ved overføring av tilleggsareal fra en seksjon til en annen.
Problemstillingen kom på spissen da det kort etter viste seg at det ikke fantes noen annen seksjonseier som var i stand til å «matche» prisen for garasjeplassen som fulgte av det høyeste budet (kr 80 000). Det var interessenter, men ingen som var villig til å betale det klageren hadde sett for seg.
Det ble for øvrig avklart allerede den 5. oktober 2009 at en mulig løsning frem til klageren fant en kjøper, var at garasjen ble midlertidig seksjonert over på sameiet forutsatt at styret godtok dette. Det ble fra en representant i styret reist spørsmål ved den pris (kr 130 000) klageren forlangte for plassen. Dette resulterte i en for så vidt kraftig reaksjon fra klagerens side, jf e-post korrespondanse.
Konflikten tilspisset seg etter dette. Slik innklagede oppfattet det, hadde klageren etter hvert innsett at man ikke ville oppnå prisforlangende for garasjeplassen, og at det trolig hadde vært en god løsning å akseptere det høyeste budet på leiligheten (som inkluderte garasjeplassen). Innklagede fikk krav om erstatning fra klagerens advokat, med en angitt nedre grense på kroner 80 000. Dette beløpet tilsvarte differansen mellom de to budene.
Innklagede anfører at han har ivaretatt klageren og gitt de råd og anbefalinger som har vært nødvendig for å ivareta både klagerens og kjøperens interesser. Innklagede har vært samarbeidsvillige, løsningsorienterte, han var med på møte med styret, har svart løpende på alle e-poster med mer. Han har også bidratt med oppfølgning og ringt interessenter på garasjeplassen, selv om det lå utenfor oppdraget.
I etterkant har innklagede vurdert om han burde ha gjort noe annerledes. Det er imidlertid innklagedes vurdering at han har gjennomført oppdraget på en god og forsvarlig måte. Det er samtidig nærliggende å anta at tilbakemeldingen som skal ha vært gitt fra kommunen til forretningsføreren den 1. oktober 2009, har vært misoppfattet i den forstand at man forsto dette slik at garasjeplassen heller ikke kunne selges internt til de øvrige sameierne. Innklagede har vært opptatt av å ha fornøyde kunder, og det skal nevnes at han som et forsøk på å imøtekomme klageren, tilbød seg å bistå ved senere reseksjonering mot at oppdragsavtalen for øvrig ble gjennomført som avtalt. Dette ble imidlertid avvist.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om justering av vederlag, samt erstatning for tapt salgsinntekt og advokatutgifter.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Krav om erstatning forutsetter at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, at klageren har lidt et økonomisk tap, og at klagerens tap er en adekvat følge av innklagedes opptreden.
I denne saken kan det være spørsmål om innklagede ved sin rådgivning har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Partene er uenige om innklagede faktisk har tilrådd klageren å selge leiligheten uten garasjeplass. Ettersom Reklamasjonsnemnda kun tar stilling til krav som er skriftlig dokumentert gjennom de dokumenter som er fremlagt av partene, kan Nemnda ikke ta stilling til dette spørsmålet.
Det må videre avklares om innklagede opptrådte uaktsomt ved sin bistand i etterkant av salget. Partene har inngått oppdragsavtale om salg av en eierseksjon. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede ved oppdragsavtalen også har påtatt seg å bistå ved salg av garasjeplass i etterkant av boligsalget. Det er selvsagt positivt at innklagede har hjulpet klageren under denne prosessen, men denne bistanden ligger utenfor innklagedes avtalte arbeidsoppgaver.
Reklamasjonsnemnda finner ikke at innklagedes opptreden gir grunnlag for vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Det fremgår av den underskrevne kjøpekontraktens § 3 annet avsnitt at «Hele oppdragsansvarliges tilgodehavende og utlegg iht. oppdragsavtalen vil bli trukket av første innbetaling etter hvert som de forfaller.» Dette er i tråd med eiendomsmeglingsloven § 7-4 (3).
Konklusjon:
Klagen fører ikke frem.