Klage nr:
004/10

Avgjort:
15.04.2010

Saken gjelder:
Meglers utlegg

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Oslo Vest AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Oppdragsavtalen er datert 3. juni 2008. Eiendommen ble ikke solgt. Innklagede har fakturert klageren for utlegg. Klageren hevder at det er avtalt at innklagede samtykket i å frafalle krav om dekning av utlegg.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagedes saksbehandler 3. juni 2008. Dette var ifølge klageren en videreføring av en oppdragsavtale inngått med et annet meglerforetak 16. juli 2007, da dette foretaket opphørte og saksbehandleren (A) begynte hos innklagede. Videreføring av opprinnelig avtale skjedde ikke umiddelbart etter oppdragsavtalens utløp.

Saksbehandleren A ble sykmeldt på slutten av oppdragsperioden uten at klageren ble informert om dette, og det var ingen dialog med innklagede før klageren sendte en e-post 31. august 2009 til A (ansvarlig megler på oppdraget datert 3. juni 2008). Klageren fikk da en automatisk svarmelding fra innklagede. Han kontaktet deretter en annen saksbehandler (B) hos innklagede 1. september både per telefon og e-post. Etter gjentatte purringer på både telefon og e-post, fikk klageren 9. september tildelt en ny eiendomsmegler (C – oppdragsansvarlig i henhold til oppdragsavtale datert 14. september 2009). Klageren bestilte ny takst og nye bilder av leiligheten og avtalte tidspunkt for dette. D var ikke på befaring i leiligheten. To dager før avtalt fotografering fikk klageren tilsendt en ny oppdragsavtale for signering. I denne oppdragsavtalen hadde totalt vederlag og utlegg økt med mer enn 61 %, noe klageren mener er en alt for stor prisøkning. Klageren foreslo enten å forlenge oppdragsavtale på sammevilkår som før, eller at han fritt og uten kostnader kunne velge ny oppdragstaker. C bekreftet ifølge klageren at han kunne velge ny oppdragstaker. Klagerne valgte derfor å innhente anbud fra andre oppdragstakere for å se hva andre tilbyr. Saksbehandler C avbestilte deretter takst og fotograf.

Klageren mottok en måned senere en regning fra innklagede og han kontaktet da saksbehandler C. C skjønte ifølge klageren ikke hvorfor klageren hadde blitt fakturert med dette beløpet og lovet at han skulle sjekke dette og ringe tilbake. Telefonnummeret som er oppgitt på fakturaen, er ikke i bruk og noen av utgiftene er datert 13. oktober 2009.

Klageren mottok en purring fra innklagede i november og sendte ny e-post til innklagedes saksbehandler C den 6. november 2009. C svarte 9. november at han hadde sendt saken videre internt til avdelingsleder. Klageren sendte ny e-post til avdelingslederen 12., 16. og 25. november. Den 4. desember fikk klageren tak i ham på telefon og sendte også e-post som han bekreftet mottakelsen av. Avdelingslederen lovet ifølge klageren å komme tilbake 7. desember. Klageren hørte ingen ting fra ham, men mottok en betalingsoppfordring fra Actor den 20. desember 2009, han kontaktet derfor avdelingslederen på e-post og telefon 21. desember. Han snakket også med en saksbehandler på oppgjørsavdelingen hos innklagede og en saksbehandler i Actor. Actor bekreftet at betalingsoppfordringen ville bli satt på «hold» inntil videre.

Avdelingslederen svarte på e-post 4. januar og sa at han hadde satt seg inn i saken og at det var fakturert for mye for visninger. Klageren mottok deretter ny faktura hvor beløpet var redusert med kr 1 900 og betalingsfrist 11. januar. Klageren informerte avdelingslederen om at han fortsatt var uenig i fakturaen og at han ønsket at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester skulle behandle saken dersom partene ikke ble enige. Klagerne ble informert av Actor om at innklagede ønsket å bringe saken inn for Forliksrådet dersom han ikke betalte i henhold til fristen 11. januar.

Det har påløpt ekstra kostnader på denne fakturaen som følge av innklagedes lange behandlingstid.

Alle datoer oppgitt av klageren kan bekreftes ved e-postkorrespondanse vedlagt klagen.

Klageren ønsker at innklagede frafaller hele sitt krav.

Innklagede anfører:

Klageren inngikk først oppdragsavtale med et annet firma. Senere ble det inngått ny oppdragsavtale med samme saksbehandler hos innklagede. Etter utløpet av oppdragstiden var det kontakt mellom ny medarbeider hos innklagede og klageren. Kontakten førte ikketil fornyelse av oppdraget.

Klageren spurte derimot om han fritt kunne velge ny oppdragstaker. Dette ble naturligvis bekreftet da oppdraget ar utgått. Medarbeideren har ifølge innklagede ikke bekreftet, verken muntlig eller skriftlig, at innklagede samtykket i å frafalle kravet på dekning av utlegg. Dersom oppdraget var blitt fornyet på nye vilkår, kunne det kanskje tenkes at dette kunne blitt en del av den nye avtalen, men siden det var klart at klageren ønsket å avslutte samarbeidet, strider det ifølge innklagede mot enhver fornuft det klageren hevder.

Klageren påstår at det er skriftlig bekreftet at kravet på utlegg er frafalt. Innklagede kan ikke finne noen slik bekreftelse i den oversendte korrespondansen. Dette ble det også redegjort for i innklagedes e-post til klageren av 15. januar 2010, bilag 1. Innklagede har over lengre tid gitt klageren et rentefritt lån. Kravet om betaling for to visninger er frafalt i tråd med oppdragsavtalen, og innklagede har ikke beregnet vederlag for utført arbeid. Det er kun utleggene som er fakturert.

Innklagede anfører at han har krav på å få dekket utleggene i tråd med oppdragsavtalen. Han finner ingen dokumentasjon i vedleggene til klagen på klagerens påstand. Klageren mente seg berettiget til fornyelse av oppdraget på samme vilkår, men dette var ikke i tråd med gjeldende prisliste hos innklagede. Det ble derfor ikke inngått noen avtale om fornyelse og klageren sto derved fritt til å inngå avtale med annen oppdragsgiver.

Innklagedes rutiner tilsier at han med jevne mellomrom går igjennom reskontroen. Etter utløpet av oppdragstiden og da det ble klart at klageren ikke ønsket fornyelse av oppdraget, ble saken sendt til oppgjørsavdelingen for fakturering. Utsendelse av fakturaen ble ikke meddelt saksbehandleren da det gjaldt utgått sak.

I korrespondansen med klageren uttrykker innklagedes saksbehandler manglende kunnskap til faktureringen, men derimot ikke forundring over at utleggene ble fakturert i tråd med oppdragsavtalen. Utleggene ligger beløpsmessig over det saksbehandlerne hos innklagede har fullmakt til å ettergi. Fullmaktsstrukturen er kjent for alle medarbeidere og saksbehandleren benekter å ha gått ut over gjeldende fullmakt og frasagt seg retten til utleggene slik klageren påstår.

Etter en markedsmessig vanskelig tid for boligsalg, registrerer innklagede at flere kunder ønsker utleggene forskuttert av innklagede. Dessverre er det også slik at dersom salget uteblir, har innklagede store problemer med å få kundene til å betale skyldig beløp. Etter utstedelse av faktura ble innbetalingen purret to ganger, og saken ble deretter sendt til Actor Fordringsforvaltning for innkreving. Innklagede har stoppet det videre innkrevingsarbeidet inntil saken har fått sin avgjørelse i Reklamasjonsnemnda.

Klagerens «tilbud» til innklagede har vært å forlenge oppdragsavtale på samme vilkår som før eller at han fritt og uten kostnader kan velge ny oppdragstaker. Innklagede har valgt å forholde seg til oppdragsavtalen. Ved oppdragsinngåelsen og som følge av klagerens valg om vederlag som provisjon av kjøpesummen, har innklagede tatt en risiko dersom eiendommen ikke ble solgt. Innklagede har ikke akseptert å utsette seg for ytterligere risiko ved å dekke utleggene selv.

Innklagede har ikke forsømt sine plikter og heller ikke påført klageren utlegg som ikke er i tråd med avtalen eller som klageren påstår at han ikke er kjent med. Innklagede har fakturert klagerne i tråd med oppdragsavtalen og det er urimelig at utleggene ikke skal betales av klageren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har kontaktet innklagede umiddelbart etter å ha mottatt en faktura eller purring. Dette er dokumentert. Han har gjentatte ganger kontaktet innklagede både per telefon og e-post i perioden 15. oktober 2009 til 4. januar 2010 uten å få svar. Fra Actor har klageren fått opplyst at innklagede ønsker saken behandlet av forliksrådet.

Etter klagerens første oppdragsavtale (med annen oppdragstaker) kunne han fritt velge ny eiendomsmegler uten kostnader. Da saksbehandler A kunne tilby samme betingelser hos innklagede, valgte klageren å fortsette samarbeidet. Det nye tilbudet klageren fikk ville økt klagerens kostnader med kr 24 692 basert på en salgssum på kr 700 000 og fellesgjeld kr 1 300 000. Dette er en urimelig prisstigning for å forlenge et oppdrag. Klageren anfører at det også vil gjøre det mulig for eiendomsmeglere å gi lokketilbud for å få oppdrag for siden å øke vederlaget kraftig hvis oppdraget blir for vanskelig og i tillegg få dekket alle sine utgifter. Innklagede har ikke svart på klagerens henvendelse vedrørende prisøkningen.

Klageren mottok den nye oppdragsavtalen kun to dager før avtalt fotografering av leiligheten, og etter at både fotograf og takstmann var bestilt. På grunn av den korte fristen hadde han ingen mulighet til å innhente tilbud fra andre eiendomsmeglere. Basert på kommunikasjon med saksbehandler C den 15. september 2009, er klagerens forståelse at han fritt og uten kostnader kan velge ny oppdragsavtale. Dette ble ytterligere forsterket 15. oktober 2009 hvor saksbehandleren bekreftet at han ikke skjønte hvorfor fakturaen var sendt ut.

Innklagedes e-post av 15. januar 2010 ble mottatt etter at klagen var sendt til Reklamasjonsnemnda den 8. januar 2010. Innklagede ble informert om at klageren ønsket nemndsbehandling. I e-posten fra innklagede var det ingen ny informasjon for saken.

Klageren etterspør hvilke plikter meglerforetak har når ansvarlig megler for et oppdrag blir sykmeldt over en lengre periode.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg ved utgått oppdrag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I denne saken hevder klageren at innklagede har lovet at klageren kunne velge ny oppdragstaker fritt og uten kostnader, mens innklagede på sin side anfører at hans medarbeidere ikke har gitt en slik informasjon. Reklamasjonsnemnda kan av den fremlagte dokumentasjon ikke finne støtte for disse synspunktene. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er skriftlig dokumentert, må saken avvises på dette punktet.

Innklagede har etter utløpet av oppdragsperioden utarbeidet nytt oppdrag hvor vederlag og kostnader er vesentlig høyere enn ved det første oppdraget. Det er ikke i strid med eiendomsmeglingsloven å ha andre betingelser ved ny oppdragsavtale.

Etter eiendomsmeglingslovens § 7-5 kan meglerforetaket kreve utlegg spesifisert i oppdragsavtalen dekket etter hvert som de skal betales av oppdragstakeren. Reklamasjonsnemnda finner det derfor ikke kritikkverdig at faktura over oppdrag er sendt klageren etter at oppdragstiden var ute.

Derimot anser Reklamasjonsnemnda at det er i strid med god meglerskikk å bringe et krav inn for Forliksrådet dersom foretaket er kjent med at saken faktisk er brakt inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, jfr. eiendomsmeglingsloven § 8-8, fjerde ledd. Ut fra det faktum som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda kan Nemnda imidlertid ikke ta stilling til om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda har i tidligere saker, blant annet i sak 2008083 uttalt:

«På genereltgrunnlag vil Reklamasjonsnemnda bemerke at et eiendomsmeglingsforetak må sørge for at alle kunder blir fulgt opp og informert om saksbehandlerens fravær ved sykdom eller annet fravær.»

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette er gjort i nærværende sak. Videre synes innklagede også å ha unnlatt å besvare klagerens henvendelser. Dette er kritikkverdig.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder oppfølgingen av klageren.

For øvrig fører klagen ikke frem.