Klage nr:
008/10

Avgjort:
25.03.2010

Saken gjelder:
Arealsvikt – meglers ansvar for opplysninger om at oppgitt boareal på loftet ikke var godkjent

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Trondheim
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er datert 11. april 2007 med avtalt overtakelse 2. mai 2007.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble 6. januar 2004 overført fra A til B. Disse solgte eiendommen videre til C og denne overføringen fant sted 7. april 2006. C solgte i 2007 eiendommen videre til klageren, med overføring 30. april 2007. Tidligere eier (A) var eiendomsmegler for innklagede både ved salget fra B til C og ved salget fra C til klageren.

Ved de ovennevnte salg ble eiendommen av innklagede oppgitt med 37 m2 boareal på loft. I forbindelse med klagerens søknad til kommunen om utarbeidelse av veranda og takvindu, ble det imidlertid kjent at det oppgitte boarealet på loftet ikke var godkjent. Ved salg av eiendommen ble det altså opplyst at loftsareal, og også det totale boarealet, var større enn det som faktisk var godkjent hos kommunen.

Klagerne tok da kontakt med selgeren (C) fikk opplyst at det ifølge arkitekt kun var enkel og kurant saksgang som skulle til for å få ordnet dette hos kommunen. Klageren fortsatte da søknadsprosessen overfor kommunen, men det viste seg etter hvert at det ikke var så lett som antatt. Klageren fikk først avslag fra kommunen og deretter også fra fylkesmannen etter klage dit. Etter ytterligere arbeid og søknadfikk imidlertid klageren omsider godkjent søknad om bruksendring av loftsarealet per 25. mai 2009, under forutsetning av utarbeidelse av brann/rømningssikkerhet, blant annet ved verandabygg.

Selgeren har opplyst at eiendommens beskaffenhet og areal ikke er endret i hans eiertid, og at det også da han kjøpte eiendommen ble oppgitt 37 m2 boareal på loftet. Selgeren har opplyst å være informert om at det var tidligere eier (A – innklagedes saksbehandler) som begynte oppussingsarbeidene som medførte at loftsarealet ble inkludert i eiendommens boareal.

Det påpekes at det i salgsoppgaven i forbindelse med salget fra B til C (selgeren) fremgår at boarealet er på 210 m2, mens det i takst i forbindelse med salget til klageren fremgår at boarealet er på 246 m2. Dette tyder på at arealet på loftet, 37 m2, er medregnet kun ved siste salg. Soverom og loftsstue fremgår imidlertid under eiendommens innhold også i salgsoppgave fra førstnevnte salg, fra B til C. Selger har opplyst at eiendommen ikke er endret i hans eiertid. Hva som er bakgrunnen for den nevnte endringen av totalt areal, er derfor uvisst.

Det påpekes samtidig at areal oppgitt i hjemmelsdokument fra Statens kartverk, à jour pr 9. februar 2007, ikke samsvarer med arealopplysninger oppgitt i boligsalgsrapport av 12. februar 2007. Det var i forbindelse med overdragelsen fra selgeren til klageren kun opplysninger i boligsalgsrapporten som ble fremlagt. Klageren og selgeren opplyser at hjemmelsdokumentene fra Statens kartverk først ble presentert for dem etter signering av kontrakt og at innklagede på dette tidspunktet poengterte at opplysningene som fremgikk av dette dokumentet, tilsvarte de tidligere gitte opplysningene.

Det anføres etter dette prinsipalt at innklagede som megler ved nevnte salg hadde kunnskap om at eiendommen ble solgt med uriktige opplysninger vedrørende boareal. Subsidiært anføres at innklagede, i forbindelse med salg av eiendom, blant annet er ansvarlig for å kontrollere at de ulike deler av eiendommen er godkjent.

Som tidligere eier, og senere eiendomsmegler, har innklagedes saksbehandler særdeles god kjennskap til eiendommen. Undersøkelses- og opplysningsplikten vil derfor måtte styrkes i vesentlig grad.

Klageren er anfører at hun har blitt påført store utgifter i forbindelse med søknader om godkjenning hos kommunen, og arbeid i forbindelse med å få loftet i en slik stand at godkjenning kunne gis. Det anføres på denne bakgrunn at innklagede utførte sitt oppdrag som eiendomsmegler på en klanderverdig måte. Det anføres videre at innklagede på denne bakgrunn må holdes ansvarlig for de utgifter klageren ble påført for å få det aktuelle arealet godkjent som boligareal og slikt krav om erstatning fremmes. Klageren har videre blitt påført økonomisk tap som følge av tapt arbeidsinntekt. Dette ved at hun har vært nødt til å bruke mye tid på å fåordnet opp i de nevnte forhold. Dette tapet kreves derfor også dekket av innklagede.

Det er i anledning saken sendt brev til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Det er for tiden ikke aktuelt å fremme krav mot dette. Saken burde etter klagerens syn vært belyst bedre ved at den hadde blitt kommentert av innklagede. Innklagede har ifølge klageren ikke vist vilje til å sette seg inn i anførslene i saken samt gjennomføre møte med klageren, noe klageren mener er en beklagelig handlemåte.

Innklagede anfører:

Klageren fremholder at innklagede ikke har vist vilje til å engasjere seg i saken. Dette tilbakevises. Innklagede viser til at det er tegnet eierskifteforsikring i forbindelse med salget. Innklagede har vært og er fortsatt av den oppfatning at klagerne først bør søke dekning i denne. Dersom selgeren av eiendommen har pådratt seg et ansvar overfor klageren som kjøper, bør dette i utgangspunktet være dekket gjennom forsikringen og klageren vil bli holdt skadesløs.

Når det gjelder selve klagen, vil innklagede prinsipalt bestride å ha pådratt seg erstatningsansvar. Innklagedes saksbehandler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forhold til klageren. Saksbehandleren var ikke i kontakt med kjøperen før hun inngikk avtale med selgerne. Han rakk ikke å lage salgsoppgave før handel kom i stand og har ikke hatt foranledning til å gi klageren noen opplysninger om eiendommen eller på annen måte forholde seg til henne før bindende avtale var inngått. Innklagede har dermed ikke gjort seg skyldlig i noe pliktbrudd. De ledd i salgsarbeidet som innklagede har vært i befatning med, er håndtert i samsvar med god meglerskikk. Innklagede nevner også at det ved salget fra B til (nåværende selger) C ble utarbeidet en boligsalgsrapport. Arealet på loftet er således medregnet i begge boligsalgsrapportene.

Klageren viser også til arealangivelser registrert hos Statens kartverk og påpeker manglende samsvar med boligsalgsrapporten. Det er noe uklart for innklagede hvilke arealangivelser klageren mener Kartverket sitter inne med. Kartverket har ikke oversikt over arealer på norske eiendommen så vidt innklagede kjenner til. Han går derfor ut fra at klageren mener arealer i GAB-registeret og kommunen. De arealangivelser som er registrert hos kommunen, er imidlertid basert på omtrentlige beregninger som skal danne grunnlag for størrelsen på offentlige avgifter m.v. De kan derfor ikke tillegges verdi som dokumentasjon.

Det er ikke innklagede som har bidratt til at klageren er påført tap i denne saken. Det foreligger derfor ikke adekvat årsakssammenheng mellom innklagedes uaktsomme håndtering av salgsoppdraget og det tap klageren er påført. Innklagede har ikke mottatt bilag til klagen og har derfor ikke grunnlag til å ta stilling til om de tapsposter klageren krever dekket, er erstatningsmessige. Subsidiært anfører innklagede at klageren gjennom å unnlate å benytte seg av eierskifteforsikringen selv harforårsaket det tapet hun krever erstattet, og derfor er nærmest til å bære dette. Under enhver omstendighet fremstår klagen som utidig så lenge eierskifteforsikringen ikke er forsøkt benyttet. Det er for øvrig en gåte at selgeren, som har betalt for forsikringen, godtar dette.

Innklagede er ikke erstatningsansvarlig overfor klagerne. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag i form av uaktsomhet og det foreligger heller ikke årsakssammenheng mellom klagerens tap og påstått overtredelse av innklagedes profesjonsansvar. Vilkårene for å kreve erstatning er derfor ikke oppfylt. Det er ikke mottatt noen nærmere spesifikasjon av de tapsposter som kreves erstattet. Innklagede har derfor uansett ikke hatt grunnlag for å ta stilling til størrelsen på det fremsatte kravet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at hun hadde direkte kontakt med innklagedes saksbehandler før budet ble inngitt på eiendommen.

Saken har medført store ressurser av klageren både når det gjelder tidsbruk og økonomiske utlegg. Dette hadde vært unødvendig dersom innklagede hadde oppfylt sitt profesjonsansvar og derfor rettes kravet mot innklagede.

Klageren finner det direkte provoserende hvordan innklagede har håndtert denne saken ved å være avisende til å behandle den. I tillegg tillates det fra innklagede å tilbakevise at han ikke har vist vilje til å engasjere seg i saken, når det eneste han har foretatt seg er å henvise klageren til eierskifteforsikringsselskapet.

Selv om Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til det økonomiske kravet, synes det av hensyn til klagen for øvrig relevant å opplyse om de utlegg klageren er påført i saken.

Av vedlegg til klagerens brev fremgår bl.a.:

Klageren har først forsøkt dekning i eierskifteforsikringen. Forsikringsselskapet har avvist kravet fordi reklamasjonen var framsatt for sent. Innklagede hadde mulighet for å gi klageren opplysninger om eiendommen før bindende avtale var inngått. Klageren ble overlevert boligsalgsrapport 12. februar 2007. Hun tok deretter kontakt med innklagede og takstmannen. Bud ble overlevert innklagede 2. mars 2007. Klageren spør hvordan det er interessant for innklagede å nevne at det også ble utarbeidet en boligsalgsrapport med samme areal ved salg fra B til C (selgeren). Dette tilsier ifølge klageren at innklagede hadde kjennskap til at boligarealet ikke var byggemeldt dersom han selv sto for loftsinnredningen, eller burde ha etterspurt om det var byggemeldt dersom han hevder at C (selgeren) sto for innredningen. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1. Det er uklart for klageren hvor arealangivelsene registrert hos Statens Kartverk er hentet fra, da disse ble utlevertav innklagede etter overtakelsen. Innklagedes opptreden i saken har påført klageren vesentlige belastninger ved langvarig usikkerhet omkring bosted, krevende sak overfor kommunen for å få arealet godkjent som boareal, og store økonomiske utlegg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder arealsvikt og meglers ansvar for manglende opplysning om at boareal på loftet ikke var godkjent.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke klagerens forhold til selgeren eller hans eierskifteforsikringsselskap.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er i strid med eiendomsmeglingsloven av 1989 eller i strid med god meglerskikk at innklagedes saksbehandler ved salget tidligere hadde vært eier av eiendommen.

Det var ingen generell plikt for eiendomsmegleren etter 1989 loven til å undersøke hvorvidt en bruktbolig eller del av en bruktbolig var byggemeldt og godkjent. Kun i tilfeller hvor megleren måtte forstå at slik godkjenning ikke forelå, ville han ha plikt til å undersøke dette. Det kreves ikke at megleren skal være bygningskyndig, og han må normalt kunne stole på at takstmannen har kunnskaper om hvilke arealer som er byggemeldt og godkjent og kan medtas ved arealberegningen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede ved salget hadde kunnskap om at eiendommen ble solgt med uriktige opplysninger vedrørende boligarealet. Det er heller ikke dokumentert for Nemnda at det er innklagedes saksbehandler som har utført ombyggingen av loftsarealet.

Innklagede hevder at kjøperen (klageren) og selgeren inngikk avtale om kjøp før kjøperen var i kontakt med innklagede, og før salgsoppgave ble laget. Innklagede mener således at han ikke hadde foranledning eller mulighet til å gi klageren opplysninger om eiendommen før bindende avtale var inngått. Klageren på sin side hevder at det var kontakt mellom henne og saksbehandleren før avtalen ble inngått. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i forhold til dette spørsmålet, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.