Klage nr:
013/10

Avgjort:
05.05.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatning grunnet uriktig opplysning om tidligere bud.

Foretakets navn:
ABCenter Vest AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagernekjøpte en eiendom gjennom innklagede foretak. Bud på kr 4 000 000 ble akseptert den 15. januar 2009. I forkant av kjøpet hadde innklagede oppgitt at et tidligere bud på kr 3 700 000 var avslått av selgeren. I etterkant viste det seg at dette budet i realiteten var på kr 3 500 000.

Klagerne er representert ved advokat. Klagerne og deres advokat benevnes i det følgende som «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Boligen ble lagt ut for salg sommeren 2008. I desember 2008 fattet klagerne interesse for eiendommen, og kontaktet innklagede. Innklagede opplyste at det var lagt inn et bud på kr 3 700 000 som var avslått av selgeren.

Klagerne kontaktet innklagede på nytt i begynnelsen av januar 2009 vedrørende visning på boligen. Innklagede gjentok opplysningen om budet både når klagerne forberedte sitt bud og den 14. januar 2009 da klagerne la inn bud på eiendommen.

Klagernes bud på kroner 4 000 000 ble akseptert den 15. januar 2009.

Først etter at budet ble akseptert fikk klagerne innsyn i budjournalen. Budjournalen viste at det kun ble gitt ett tidligere bud på eiendommen. Dette budet var på kr 3 500 000 og ikke kr 3 700 000.

Det ble avholdt kontraktsmøte den 30. januar 2009 der både klagerne og selgeren var til stede. Feilopplysningen om budet ble tatt opp, og innklagede erkjente å ha gitt uriktig opplysning om det tidligere budet. Selgeren har gitt en skriftlig erklæring om at innklagede erkjente feilopplysningen under kontraktmøtet. Her fremgår det at:

«Slik jeg husker det svarte [innklagede] slik: Jeg legger meg flat. Satt i bilen og svarte at det var kommet et bud på kr 3 700 000, noe som ikke er riktig.»

Innklagede har også erkjent feilen i en e-post av 4. februar 2010 der det står at:

«Jeg beklager at jeg, der jeg satt i bilen, kom i skade for å mene at dette uaktuelle budet var
kr 200 000 høyere enn det i ettertid viste seg å være. Jeg håper dere tror meg på det».

Klagernes advokat henvendte seg til innklagede den 5. februar 2009 angående innsyn i sakens dokumenter. Telefonsamtalen ble bekreftet i innklagedes svar av samme dato. Da advokatens henvendelse ikke ble besvart, kontaktet han innklagede på nytt den 6. februar 2009. Innklagede forklarte da at han var rådet av sin advokat til ikke å gi innsyn i oppdragsavtalen. Innklagedes advokat har bekreftet dette rådet.

Klagerne fremmet et erstatningskrav mot innklagede den 6. februar 2009. Kravet ble avvist den 12. februar 2009. Dette brevet viser at feilopplysningen ikke er omtvistet.

Anførselen om at innklagede skulle ha rettet opplysningen er imidlertid ny. Denne anførselen fremgår ikke av den tidligere korrespondansen mellom partene.

Anførselen om at selgeren uansett ikke ville selge eiendommen for under kr 4 000 000 er misvisende. Innklagede har ikke gitt innsyn i oppdragsavtalen, noe som eventuelt kunne ha dokumentert at det var avtalt en minstepris. Det er ikke dokumentert at selgeren hadde en minstepris på eiendommen, og selv om selgeren skulle hatt en oppfatning om en minstepris, så virker det lite trolig at en slik oppfatning ikke ble endret etter at finanskrisen gjorde seg gjeldende.

På bakgrunn av det ovennevnte hevder klagerne at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jamfør eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagedes opptreden utgjør også et brudd på Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler §§ 1, 3 og 5.

Det var ingen opphetet budrunde, og budjournalen viser at det kun var lagt inn ett tidligere bud på eiendommen, og at dette ble lagt inn åtte uker før klagernes bud. Det er ingen forhold ved salget som sannsynliggjør at en normal budrunde med flere budgivere ville ha nådd kr 4 000 000.

På bakgrunn av det ovennevnte legger klagerne ned påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede må dekke klagernes tap, oppad begrenset til kr 200 000 med tillegg av lovens rente.

Videre krever klagerne at innklagede dekker deres utenomrettslige kostnader så langt, begrenset til kr 16 625.

Innklagede anfører:

Det er korrekt at innklagede ved en feil oppga at det tidligere budet var på kr 3 700 000. Dette beløpet tok innklagedes saksbehandler fra hukommelsen da han kjørte bil på det tidspunktet klagerne kontaktet ham. Det medfører overhodet ikke riktighet at dette ble gjentatt ved senere anledninger. Feilen ble derimot rettet. Innklagedes saksbehandler mener feilen ble rettet i samtale med klagerne før budet på kr 4 000 000 ble lagt inn.

Når innklagede senere har erkjent feilopplysningen så har han presisert at dette skjedde i forbindelse med bilkjøring uten at klagerne har protestert på dette. Det er først senere at klagerne har påstått at feilen skjedde tre ganger.

Innklagedes saksbehandler er erfaren, og kjent med at budjournal skal fremlegges ved kontraktsmøte. Det har formodningen mot seg at han bevisst skulle gitt feil opplysning, da denne feilen ville bli oppdaget på kontraktsmøtet.

Da feilopplysningen ble gitt, understreket innklagede at budet var avslått en tid tilbake. Budet sto seg frem til 24. november 2008. Det var derfor ikke tale om noen budrunde, da klagernes bud var det eneste reelle budet.

Selgeren har presisert både muntlig og skriftlig at et salg under kr 4 000 000 var fullstendig uaktuelt. Dette gjøres også i e-post av 4. februar.

Prisantydningen var kr 4 350 000. Innklagedes tidligere verdivurdering var 5 millioner kroner. Klagernes anførsel om at selgers minstepris kun var et ønske som fort kunne endre seg i lys av finanskrisen, har derfor lite for seg.

Det er uansett et voldsomt sprang fra kr 3 700 000 til kr 4 000 000. Klagerne kan vanskelig høres med at de har lidt et tap når de velger å gå opp hele kr 300 000 fra detde «trodde» var et tidligere bud. Innklagede hevder at klagerne derfor var klar over at de måtte by kr 4 000 000 dersom de var interessert i eiendommen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren vil understreke at innklagede i tilsvaret har erkjent feilinformasjonen og at innklagede ikke har dokumentert at denne ble rettet. Rettingsanførselen ble første gang anført etter at innklagede hadde «fått tenkt seg om», og etter at de hadde fått bistand fra advokat. Klagerne mener derimot at de oppdaget feilen først da de mottok budjournalen, altså etter handelen var kommet i stand.

Klagerne viser til at det foreligger et strengt aktsomhetsansvar for eiendomsmegler, og viser her til Høyesteretts dommer inntatt i Rt. 1995 side 1350 og 2005 side 870. Det vises videre til at skyldkravet er uaktsomhet, altså ikke at innklagede har opptrådt forsettlig.

At klagerne ikke la inn bud i forbindelse med en budrunde reduserer ikke innklagedes opplysningsplikt. Videre bemerkes at det er årsakssammenheng mellom feilopplysningen og det bud klagerne la inn på eiendommen.

Videre kan klagerne ikke se at innklagede har dokumentert at selgeren hadde en minstepris på eiendommen som han ikke var villig til å selge under.

Klagerne tok utgangspunkt i at selgeren hadde avvist et bud på kr 3 700 000 da de la inn bud på eiendommen. At klagerne valgte å legge inn sitt bud kr 300 000 over dette budet reduserer ikke innklagedes ansvar for feilinformasjonen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet uriktig opplysning om tidligere bud..

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73. Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler kommer ikke til anvendelse der innklagede er advokat.

Partene er enige om at innklagede i desember 2008 oppga uriktig beløp på det tidligere budet.

Innklagede anfører at feilen ble rettet i senere samtaler. Klagerne hevder på sin side at feilen aldri ble rettet. Å oppgi feil beløp på et tidligere bud, uten å rettefeilen umiddelbart, er et brudd på god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. I lys av det strenge profesjonsansvaret, er en slik feil i prinsippet erstatningsbetingende.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. I denne saken er det påstand mot påstand når det gjelder hvorvidt feilen ble rettet. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemnda trenger imidlertid ikke gå inn på spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

For at innklagede skal kunne bli erstatningsansvarlig, må klagerne ha lidt et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. I denne saken er det ikke dokumentert at selgeren ville solgt boligen for mindre enn
kr 4 000 000 og således ikke at klagerne ville fått kjøpe eiendommen til en lavere pris dersom innklagede hadde opptrådt annerledes. Vilkårene for at innklagede skulle bli erstatningsansvarlig som følge av feilinformasjonen er dermed ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne saksomkostninger for advokatbistand med mindre særlige forhold skulle tilsi det. Slike forhold foreligger ikke i denne saken.

Konklusjon:

Klagerens krav på erstatning fører ikke frem.

Klagernes krav om erstatning for saksomkostninger fører heller ikke frem.