Klage nr:
021/10
Avgjort:
15.04.2010
Saken gjelder:
Nedsettelse av melgers vederlag og krav om erstatning.
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS avdeling Porsgrunn
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne har solgt sin bolig gjennom innklagede. Klagerne ga innklagede beskjed om at overtakelse ikke skulle gjennomføres før full betaling hadde funnet sted. På dagen for overtakelse opplyste innklagede til klagerne at kjøperens bank hadde bekreftet at betalingen var overført og at overtakelse kunne finne sted. Deler av betalingen manglet likevel. Dette førte til at oppgjøret ble forsinket. Klagerne krever nedsatt meglervederlag, samt erstatning for rentetap og sakskostnader.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som «klagerne».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne engasjerte den 14. januar 2009 innklagede til å selgederes bolig. Boligen ble lagt ut for salg, og det kom inn bud på eiendommen. Til slutt aksepterte klagerne bud på kr 1500 000. Det ble ikke videreformidlet forbehold vedrørende finansieringen fra kjøperne, verken i forbindelse med bud på eiendommen eller ved akseptskjema.
Kjøpekontrakten er datert 12. mars 2009. Av punkt 1 i kjøpekontrakten fremgår det at kjøpesummen kr 1500 000 skulle betales kontant ved overtagelse. I punkt 2 står det presisert:
«I tillegg til kjøpesummen må kjøper uoppfordret betale følgende omkostninger samtidig med sluttoppgjøret»
og i fjerde avsnitt i punkt 3 fremgår det at:
«Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt meglerens klientkonto før overtagelse.»
I punkt 3, åttende avsnitt fremgår det at:
«Overtagelse og tinglysing av skjøte kan ikke finne sted før kjøper har innbetalt kjøpesum og omkostninger».
Klagerne mottok et informasjonsskriv fra innklagede, med overskriften «Viktig informasjon til kjøper og selger av eiendom». Der fremgår det blant annet:
«Megler må få opplysning fra kjøper/ kjøpers bank om at beløpet er innbetalt på meglers konto samme dag som innbetalingen skjer.» og «Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto. Det er ikke tilstrekkelig at pengene er avsendt fra kjøper eller kjøperens bank. Selger må få bekreftet fra megler at dette er i orden før nøkler overleveres.»
Det ble avtalt overtakelse 27. mars 2009 kl. 13:00.
Klagerne ringte den 26. mars 2009 til innklagede. Innklagede opplyste da at ikke alle pengene hadde kommet inn på klientkontoen, og klagerne ga derfor uttrykkelig beskjed om at nøklene ikke måtte overleveres før alle pengene for salget var kommet inn på konto.
Ved overtakelsen var kjøper, innklagede og klagerne til stede. Klagerne spurte innklagede konkret om økonomien nå var i orden, og fikk tydelig svar fra innklagede: «Nå kan [ ] legge beina på bordet, for nå er pengene overført.» Innklagede ga da tydelig uttrykk for å ha vært i kontakt med innklagedes oppgjørsavdeling. I den tro at innklagedes bekreftelse var korrekt, ble overtakelsen av eiendommen gjennomført 27. mars 2010.
Det viste seg i etterkant at det likevel ikke var innbetalt et tilstrekkelig beløp fra kjøperne, slik at overlevering aldri skulle ha skjedd 27. mars 2009. Klagerne stolte på at pengene var overført da de fikk beskjed om dette fra innklagede. Klagerne måtte selv kontakte innklagede og kjøperen flere ganger med forsøk på å få inn de utestående pengene. Kjøperen og innklagede ga varierende forklaringer.
Klagerne tok i slutten av april kontakt med innklagede, og krevde å heve kjøpet grunnet mislighold fra kjøperens side ved manglende betaling. Innklagede hadde på telefon da svart at klagerne ikke kunne heve kjøpet bare fordi beløpet ble betalt for sent, samt at betalingen sikkert kom snart.
Klagerne fikk først disponere over kjøpesummen 15. mai 2009, halvannen måned etter at overtakelsen fant sted. Klagerne hadde et banklån med pant i boligen som skulle innfris ved overtakelse. Klagerne har blitt belastet med renter for dette lånet i den perioden lånet skulle ha værtinnfridd med totalt kr 15464.
Klagerne sendte 16. august 2009 brev til innklagede, hvor de redegjorde for sakens bakgrunn, og hevdet at innklagedes krav på vederlag var urimelig sett i forhold til hvor mange bekymringer de hadde hatt med salget. Det ble avholdt et møte mellom kjøper, klagerne og innklagede på innklagedes kontor den 19. august 2009. Avdelingsleder for innklagede benektet at den ansvarlige saksbehandleren ved salget hadde gjort noe galt i forbindelse med oppdraget, ved at nøklene var utlevert før alle pengene var kommet inn på meglers konto. Begrunnelsen for dette var at dersom nøklene ikke ble utlevert, ville klagerne heller ikke hatt noe krav på forsinkelsesrenter fra kjøperen.
Klagerne presiserer igjen at dagen før overtakelsen ga uttrykkelig beskjed om det motsatte ovenfor innklagede, at nøklene ikke skulle overleveres hvis ikke finansiering var i orden, med andre ord alt var innbetalt.
Klagerne rettet 1. september 2009, med bistand fra advokat, en skriftlig klage på eiendomsmeglingstjenesten som ble utført, med krav fremsatt om at vederlaget skulle falle bort, subsidiært settes vesentlig ned. Det ble i tillegg gjort oppmerksom på at brevet ble ansett som en skriftlig reklamasjon for å få en realitetsbehandling av saken hos Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Nesten to måneder senere, den 26. oktober 2009, besvarte innklagede henvendelsen uten å berøre det mest vesentlige i klagen. Klagerne opprettholdt sitt krav i brev av 27. oktober 2009. Dette brevet er ikke besvart fra innklagede.
I oppdragsavtalens punkt 4 ble det avtalt et vederlag til innklagede på kr 6900 inkludert mva. for tilrettelegging av oppdraget, kr 2800 for inneståelse til bank, og 2,5 prosent av salgssummen som ren provisjon. Provisjonen utgjorde
kr 37 500. Til sammen har klagerne betalt kr 47200 til innklagede som honorar for arbeidet med salg av boligen. Andre utgifter og diverse utlegg er betalt i tillegg.
Bådekjøperen og innklagede har ved flere anledninger lovet at forsinkelsesrenter etter avhendingsloven § 5-1 (1) bokstav e, jf. § 7-3 skal betales. Dette har ikke skjedd. Klagerne har måttet gå til Forliksrådet for å kreve at kjøperen gjorde opp forsinkelsesrentene. Saken har totalt sett vært en stor påkjenning for klagerne, og kjøperen har hele tiden hevdet at den forsinkede betalingen har skjedd i overensstemmelse med innklagede.
Innklagedes klarsignal til klagerne om at overtagelsen av eiendommen kunne gjennomføres til tross for manglende innbetaling av avtalt beløp, mener klagerne må anses for å være en betydelig pliktforsømmelse, og et klart brudd på kravet til god meglerskikk. Klagerne hevder derfor at de har krav på full refusjon av det vederlaget som er innbetalt.
Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4 hvor det fremgår at oppdragstakeren skal sørge for «gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret». Klagerne anfører at det var innklagedes ansvar å kontrollere at overleveringen ikke skjedde før kjøpesum- og øvrige omkostninger var overført på konto. Klagerne mener de måtte kunne forvente at innklagede gjorde en grundig og pålitelig kontroll når det gjelder oppgjøret i forbindelse med overtakelse, og ikke en «det ordner seg nok» holdning.
Klagerne hevder at de har hatt betydelig merkostnader som følge av innklagedes mangelfulle utførelse av oppdraget, herunder kontroll av kjøperens finansiering. Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 7-7 som lyder «Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort». Klagerne anfører at det fremgår av forarbeidene til bestemmelsen at det etter den nye loven er en lavere terskel for at oppdragsgiveren kan kreve vederlaget justert.
Klagerne anfører at innklagede har brutt reglene for god meglerskikk, og at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse i forbindelse med dette oppdraget. Klagerne kan ikke selv lastes for pliktforsømmelsen, og hevder å ha krav på fullt bortfall, subsidiært at det settes vesentlig ned.
Videre anfører klagerne at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med oppdraget. Klagerne krever at påløpte renter på lånsom ikke ble innfridd i forbindelse med salget, skal dekkes av innklagede. Dette hevder klagerne at innklagede tidligere har lovet å dekke, men til tross for overlevert dokumentasjon for beløpet, har slik betaling ikke skjedd. Klagerne hevder at dette har vært et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglerens manglende kontroll av kjøpers finansiering og dette tapet. De påløpte rentekostnader er på kr 15464.
I tillegg krever klagerne at innklagede erstatter klagernes sakskostnader.
Innklagede anfører:
I budskjemaet fra kjøperen gikk det frem at kjøpet skulle finansieres ved å oppta dels lån hos kommunen, dels lån hos bank og dels egenkapital. Ingen forbehold ble tatt. På forespørsel fra klagerne dagen før overtakelsen bekreftet innklagede at lånet fra kommunen var innkommet, men ikke banklånet. På formiddagen før overtakelsen skulle skje 27. mars 2010, fikk innklagede også bekreftet fra kjøperens bank at «beløpet» var overført. Med dette som utgangspunkt bekreftet innklagede ovenfor klagerne at innbetaling var foretatt. Det viste seg imidlertid at omkostningene på
kr 39 220 gjenstod. Det ble det i ettertid kjent at kjøperen skulle innbetale dette av egne midler.
Innklagede hevder at kjøperen ikke hadde gjort ham kjent med at omkostningene ikke ville bli innbetalt til rett tid på forhånd. I innklagedes egne notater på oppdraget, går det frem at han tirsdag 31. mars 2009 kl. 10:00 sendte en SMS til kjøperen. I SMS-en etterspurte han innbetalingen av omkostningene, og antok at det var en forglemmelse fra kjøperens bank. Innklagede mener derfor at det må anses som sannsynlig at han ikke på forhånd var blitt gjort kjent med den manglende betalingen. Innklagede ble så gjort kjent med at kjøperen ventet på disse pengene. Innbetalingen av omkostninger ble gjort 15. mai 2009, og oppgjøret med selgeren (klagerne) ble foretatt samme dag.
I tiden mellom overtakelse 27. mars 2009 og 15. mai 2009 hadde klagerne opparbeidet seg et morarentekrav mot kjøperen utregnet til kr 19 726. Dette beløpet er nå betalt klagerne ved at de har mottatt kr 5 301,- som opparbeidede klientkontorenter, samt innbetalt beløp fra kjøper med kr 780,- og kr 13 645. Klagerne er ikke godgjort som ønsket med både klientkontorenter og i tillegg morarenter. Innklagede mottok 16. august et brev, hvor klagerne ga til kjenne at de var misfornøyde med innklagedesoppdragsgjennomføring.
Med bakgrunn i dette brevet innkalte innklagede til et møte den 19. august hvor klagerne, kjøperen og innklagede deltok. Innledningsvis gjorde klagerne det helt uoppfordret klart at de var fornøyde med oppdraget frem til overtakelse, og at de oppfattet innklagedes saksbehandler som hyggelig. Dette hadde de også gitt utrykk for i sitt brev. Det forsinkede oppgjøret og deres frustrasjon i forhold til dette var tema for møtet, og ble diskutert.
Møtet dreide seg om klagernes morarentekrav og betaling av dette. I møtet ga kjøperen klart utrykk for og ønske om å gjøre opp for seg ovenfor klagerne. Begge parter har også erkjent ved sine advokater at morarentekravet er et anliggende mellom kjøper og selger. Innklagede anfører at kjøperen har et selvstendig ansvar for å innbetale kjøpesum og omkostninger til rett tid. Innklagede ga imidlertid klagerne forsikringer om at de var villig til å dekke morarentekravet dersom kjøperen ikke gjorde dette opp.
Etter at møtet var avsluttet, meddelte klagerne at de også mente at meglervederlaget måtte reduseres idet oppgjøret var blitt forsinket, noe som hadde medført merarbeid for dem. Innklagede ga uttrykk for at de ikke så hendelsesforløpet i oppdragsgjennomføringen erstatningsberettiget i form av helt eller delvis reduksjon av meglervederlaget. Innklagede beklager at de ikke gjentok sin holdning til spørsmålet om bortfall og redusert vederlag som ble formulert av klagernes advokat i brev mottatt 27. oktober 2009.
Innklagede synes det er beklagelig at klagerne fikk sitt oppgjør utsatt ca. 1,5 måned grunnet kjøperens manglende betaling av omkostninger. Innklagede mener imidlertid at det er et faktum at forsinket betaling og morarentekrav er regulert mellom partene i undertegnet kjøpekontrakt og har blitt gjort opp av kjøperen.
Innklagede kan ikke se at han har brutt god meglerskikk ved oppdragsgjennom-føringen og følgelig anser ikke innklagede seg for erstatningsansvarlig i henhold til klagernes påstand om helt eller delvis bortfall av vederlag, dekning av rentekrav eller dekning av klagernes advokatutgifter.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne ønsker først å presisere sin påstand om omkostninger for advokatbistand:
· Gebyr kr 500,- for behandlingen av klagen
· Rettshjelp: kr 18 000 pluss mva., totalt kr 2 2000.
Til innklagedes tilsvar, ønsker klagerne å bemerke:
Klagerne mener at det avgjørende bruddet på god meglerskikk var at innklagede, til tross for at han ble gjort uttrykkelig oppmerksom på at nøklene ikke skulle overleveres før innbetalingen fullt ut var i orden, lot overtakelsen av eiendommen skje uten at tilstrekkelig beløp var valutert på innklagedes klientkonto.
Klagerne bestrider at det er korrekt at det «i ettertid» ble kjent at kjøperen skulle innbetale omkostningene av egne midler. Det fremgår også av tilsvaret at det allerede i budskjemaet stod at noe av beløpet skulle innbetales ved egenkapital. Klagerne mener at det fremstår som noe spesielt at innklagede, da han sendte sms til kjøperen, antok at det var en forglemmelse at omkostningene ikke var innbetalt, ettersom eiendommen da allerede var overtatt av kjøperen med innklagede til stede.
Klagerne mener at en av de vesentligste oppgaver ved et salgsoppdrag, og som gjør at privatpersoner engasjerer meglere, er for å forestå oppgjøret. Klagerne ble ikke videreformidlet at beløpet manglet, selv ikke 31. mars 2009. Klagerne fant selv ut dette etter gjentatte forsøk på å få tak i innklagede og kjøperen. Klagerne mener innklagede har «holdt hånden over kjøperne» i prosessen, og at dette direkte gikk ut overdem.
Hva angår møtet den 16. august, hevder klagerne at det var kjøperen av boligen som ønsket å ha et felles møte for å avklare situasjonen med innklagede, og ikke innklagede som innkalte til et møte. Klagerne vet ikke hvorfor de ble bedt om å komme på dette møtet, da det i realiteten var et diskusjonsmøte mellom innklagede og kjøperen om hva som hadde skjedd ved overtakelsen av eiendommen og den manglende betalingen. Innklagede nektet også i dette møtet for at han hadde gjort noe kritikkverdig, men aksepterte likevel eventuelt å dekke rentekrav dersom kjøperen ikke betalte.
Klagerne mener forholdet mellom klagerne og kjøperen er saken uvedkommende. Klagerne engasjerte innklagede til å ivareta salg og oppgjør av deres bolig. Etter klagernes mening har innklagede brutt kontrakten og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede hevder at det ikke har vært noen kommunikasjon mellom selgerne og ham hvor det har blitt gitt uttrykkelig oppmerksom på noen forutsetninger som meddelt i brevet.
Innklagede har deltatt på overtagelsen og har i forkant fra de to involverte finansieringskilder fått bekreftet overførsel av penger.
Innklagede hevder at det vedrørende finansieringen i følge budet også er nevnt egenkapital uten å nevne størrelse, men som i ettertid viste seg å være blant annet dekning av omkostninger, noe kjøperen har et selvstendig ansvar for å innbetale.
Angående klagerens anførsel om møtet som ble avholdt hos innklagede, hevder innklagede at møtet ble holdt på bakgrunn av brev datert av klagerne 16. august 2009. Møtet fant sted 19. august 2009.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om nedsettelse av vederlag og krav på erstatning fordi oppgjøret ble forsinket.
Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom selger og kjøper.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Partene er uenige om klagerne har gitt innklagede utrykkelig oppmerksom på at nøkler ikke skal overleveres før full betaling hadde funnet sted. Ut fra kjøpekontrakten, informasjonsskrivet fra innklagede om blant annet oppgjør, og vanlig praksis mener Reklamasjonsnemnda at det er klart at innklagede hadde en plikt til å forsikre seg om at hele kjøpesummen med omkostninger var kommet inn på klientkonto før overtakelse fant sted. Dersom overtakelse skulle finne sted uten at pengene var kommet inn på klientkonto, ville dette kreve særskilt samtykke av klagerne.
I kjøpekontrakten som innklagede har utformet, står det i punkt 3 tredje avsnitt:
«Kjøpesummen og omkostninger regnes ikke som rettidig betalt før den er innkommet/ valutert på meglers klientkonto.»
Kjøperens rett til overtakelse er betinget av at kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter kjøpekontraktens punkt 8.
I informasjonsskrivet som innklagede har sendt til klagerne, står det blant annet under punkt om overtakelse:
«Før boligen overleveres til kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto. Det er ikke tilstrekkelig at pengene er avsendt fra kjøper eller kjøpers bank.»
Ved å la kjøperen overta eiendommen før full betaling har funnet sted, gir selgeren avkall på viktige misligholdssanksjoner han har tilgjengelig mot kjøperen etter kjøpekontrakten og den aktuelle kontraktsloven. Blant annet mister selger hevingsretten dersom han ikke har tatt forbehold etter avhendingsloven § 5-3 tredje ledd om fortsatt å kunne heve.
Innklagede har i sitt tilsvar anført at han ikke anser seg som erstatningsansvarlig i henhold til påstand om nedsettelse av meglervederlaget. Reklamasjonsnemnda påpeker at det ikke er noe krav etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vilkår for erstatning er til stede. Vilkår for nedsettelse av meglervederlaget er at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede forsømt sine plikter ved ikke å forsikre seg om at full betaling var innkommet på klientkonto før overtakelse fant sted, og denne pliktforsømmelsen er ikke ubetydelig. Innklagedes vederlag bør settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Ved vurderingen av hvor mye innklagedes vederlag bør settes ned, legger Reklamasjonsnemnda vekt på at feilen innklagede har begått er grov, og kunne hatt store konsekvenser for klagerne dersom for eksempel banken hadde stoppet sin betaling. Det skjerper etter Nemndas syn dessuten aktsomhetskravet at kjøperen opplyste om at innbetaling skulle skje med finansiering fra to ulike långivere samt egenkapital. På den annen side bør det også tas hensyn til at klagerne for øvrig er fornøyd med oppdraget frem til overtakelsen, slik det fremgår av deres brev til innklagede 16. august 2009.
Etter Reklamasjonsnemndas syn bør meglervederlaget settes ned med halvparten.
Klagerne har også krevd erstatning for økonomisk tap i form av rentetap og utgifter for advokat. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne har hatt noe økonomisk tap i form av rentetap ettersom de har fått forsinkelsesrenter av kjøperne. Forsinkelsesrenter har som formålblant annet å kompensere for rentetap.
Når det gjelder kravet om erstatning for saksutgifter for å inndrive resterende kjøpesum og forsinkelsesrenter fra kjøperne, er disse en adekvat følge av innklagedes pliktforsømmelse.
Reklamasjonsnemnda har ikke som praksis å tilkjenne saksomkostninger til noen av partene ved Nemndas behandling. Klagegebyret vil dessuten refunderes i fall klageren får medhold.
Konklusjon:
Innklagedes vederlag bør settes ned med halvparten. I tillegg må innklagede erstatte klagernes dokumenterte kostnader til inndrivelse av kravet mot kjøperen.