Klage nr 2010024
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik & Partners Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning. Manglende opplysning om interessent
Saksfremstilling:
Klageren inngikk 7. september 2007 oppdragsavtale med innklagede på vegne av seg selv og to søsken. Klageren er misfornøyd med saksbehandlingen idet han ikke fikk opplyst at det hadde vært en annen interessent i saken før bud ble akseptert.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har hatt en eiendom liggende for salg i godt over to år. Kun ett bud var kommet inn, dette ble avvist i 2008. Budgiveren viste jevnlig interesse, og ga nytt bud 7. desember 2009. Klageren aksepterte budet samme dag etter en kort forhandling.
Klageren ble senere oppmerksom på at det hadde vært en annen interessent. Denne ble imidlertid ”på dette tidspunkt definert ut som interessenter” av innklagede da interessenten ikke hadde gitt respons på 11 dager.
Klageren er uenig i at interessenten skulle vært definert ut da 11 dager for å gi tilbakemelding på denne spesielle eiendommen ikke var lang tid ettersom mye informasjon måtte fremskaffes av interessenten og at kjennskap til denne interessenten ville gitt klageren en helt annen mulighet i forbindelse med forhandlingen rundt budet.
Klageren ønsker å få medhold i at innklagede ikke har opptrådt i henhold til god meglerskikk. Under forutsetning av medhold i dette, ønsker klageren at innklagede blir oppfordret til å dekke det økonomiske tapet klageren mener ble konsekvensen av at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Av vedlegg til klagen fremgår:
Eiendommen var vel syv mål, men det var kun deler av eiendommen (ca ett mål) som var regulert til boligformål. Den største delen av eiendommen var regulert til spesialområde naturvern, med særdeles strenge krav til bruk. I tillegg var det regulert inn en tursti gjennom eiendommen. Det ble ved avtaleinngåelsen benyttet standard oppdragsskjema, men med tillegg vedrørende utnyttelsesgrad, vann og avløp, adkomst, ekspropriasjon til gangveier og fortau. Innklagede valgte likevel under salgsprosessen ikke selv å sette seg inn i eller få avklart disse forholdene, men henviste interessenter til kommunens saksbehandler.
Verdivurderingen på eiendommen ble opprinnelig satt til kr 7 500 000, men ble senere redusert til kr 5 000 000. Eiendommen ble solgt 17. desember 2009. Den hadde således ligget ute for salg i over to år før den ble solgt. I løpet av denne tiden hadde det i henhold til innklagede vært mange interessenter som har mottatt salgsoppgave, og det har vært flere befaringer.
Kjøperen la i 2008 inn et bud på kr 4 000 000 på eiendommen, dette ble i mai 2008 øket til kr 4 500 000. Budet ble ikke akseptert. Klageren er kjent med at kjøperen jevnlig har vist interesse for eiendommen ved å spørre innklagede om status. Den 7. desember 2009 ble klageren kontaktet av innklagede med informasjon om at kjøperen igjen hadde vist interesse. Innklagede bekreftet ifølge klageren at det ikke var noen andre interessenter. Klageren ga da uttrykk for at interessenten ville få tilslaget dersom hun var villig til å gi kr 4 500 000. Innklagede kom samme dag tilbake til klageren og sa at hun nå ville by kr 4 200 000. Klageren svarte at han måtte forsøke kr 4 400 000. Innklagede kom tilbake og sa at hun ikke var villig til å gi mer enn kr 4 250 000. Da det ikke var noen andre interessenter, fant klageren å akseptere budet. Budskjemaet ble signert av begge parter 8. desember 2009.
Tre dager senere ble klageren kontaktet av en person i London, som spurte om det var riktig at eiendommen var solgt. Han hevdet å være interessent og var overrasket over at han ikke var blitt holdt orientert. Klageren ba ham oversende korrespondansen med innklagede. Denne er bakgrunnen for at klageren ble kjent med denne kommunikasjonen. Av denne fremgår at det var kommunikasjon mellom denne interessenten og innklagede 23. til 26. november 2009. I den siste kontakten ble interessenten oppfordret til å ta kontakt med kontaktpersonen i kommunen, som var forutsatt å gi svar på spørsmål knyttet til eiendommen.
Klagerens bakgrunn for å hevde at innklagede ikke har opptrådt i henhold til god meglerskikk er at han ikke ble informert om at en annen interessent hadde vist sin interesse, etter klagerens oppfanting relativt kort tid i forveien. Klageren mener at denne manglende informasjonen mest sannsynlig resulterte i et tap på kr 250 000 for selgerne. Dersom klageren hadde kjent til at det for mindre enn to uker siden hadde vært en annen interessent som hadde vist interesse for eiendommen, ville klageren helt klart bedt innklagede sjekke ut om vedkommende fortsatt var interessert. Dette ville sannsynligvis ført til at kjøperen ville fått beskjed om at hun kunne få eiendommen for kr 4 500 000. Dersom hun ikke ville det, ville klageren da svart at han avventet til etter nyttår for å se hvor seriøs den andre interessenten var. Klageren visste hele tiden at kjøperen var interessert i eiendommen, ved at hun jevnlig hadde fulgt opp mot innklagede. Klagerne anser det for meget sannsynlig at hun ville akseptert dette beløpet for å unngå mulig konkurrent da hun hadde vært villig til å gi denne summen ett og et halvt år i forveien. Innklagede bekrefter i sitt svar at kjøperen var svært interessert og hadde all mulig kompetanse for å vurdere eiendommen.
Innklagedes anførsler:
Eiendommen er en tomt på 7 218 m2. som det fremkommer av salgsoppgaven og fra klageren, er tomten underlagt strenge restriksjoner blant annet om bruk og utnyttelse.
Oppdragsavtalen ble inngått 7. september 2007 og eiendommen ble solgt 8.desember 2009. I denne perioden har det henvendt seg anslagsvis 20 interessenter som har fått oversendt salgsoppgaven. Ca 4 -5 interessenter har besiktiget tomten. Eiendommen har vært vanskelig å avhende som følge av tomtens vanskelige reguleringsforhold og begrensninger.
Kjøperen er den eneste interessenten som har lagt inn bud på eiendommen. Kjøperens første bud var på kr 4 millioner, prisantydningen var da kr 7 500 000. Budet ble avslått. Prisantydningen ble i 2008 redusert til kr 5 000 000. Den 5. mai 2008 mottok innklagede et nytt bud på kr 4,5 millioner fra kjøperen. Kjøperen presiserte i vedlegg til sitt bud flere forhold som lå til grunn for hennes prisvurdering av eiendommen. Hun uttrykte at dette ville være hennes siste forsøk på å komme til enighet med klageren. Etter påtrykk og forhandlinger fra innklagede ble budet økt til kr 4 750 000. Dette ble også avslått. Den 19. desember 2008 ble det igjen lagt inn et bud fra kjøperen, denne gangen kun på kr tre millioner. Dette ble avslått. Den 8. desember 2009 mottok innklagede igjen et nytt bud fra kjøperen. Denne gangen var det igjen pålydende kr 4 000 000. Etter forhandling med innklagede endte budet på kr 4 250 000 som ble akseptert av klageren samme dag. Det var da gått to år og tre måneder siden oppdragsavtalen ble inngått.
Den 22. november 2009 mottok innklagede en e-post med forespørsel om salgsoppgave på eiendommen. Forespørselen kom fra en interessent i London. 23. november 2009 ble salgsoppgaven oversendt. Påfølgende e-postkorrespondanse vedrørende spørsmål om eiendommen ble utvekslet 25. og 26. november 2009.
Til tros for at all tilgjengelig informasjon ble oversendt interessenten i London, responderte han ikke. Han hadde heller ikke gitt uttrykk for at han ønsket å bli fulgt opp, noe som er vanlig dersom man faktisk er interessert. Videre har han ikke inngitt bud eller besiktiget eiendommen. En passiv holdning fra en tidligere interessent er ikke uvanlig og er et uttrykk for at interessen for eiendommen er bortfalt.
Først 15 dager etter siste kontakt og tre dager etter at eiendommen var solgt, mottok innklagede en e-post fra London-interessenten, hvor han løst ga uttrykk for at tomten under visse forhold kunne være av interesse. Utover dette har innklagede verket mottatt telefonkontakt, sms eller e-post. Det medfører ikke riktighet at saksbehandleren eller andre fra innklagedes kontor ikke har vært tilgjengelig i det aktuelle tidsrommet.
Det har formodningen mot seg at innklagede ikke skulle ”jobbe opp prisen” på eiendommen. Da siste bud fra kjøperen kom, var det ingen andre interessenter på eiendommen og heller ingen argumenter til bruk for innklagede og selgeren for å få presset prisen opp.
Salgsprosessen bød på store utfordringer som følge av de strenge reguleringsforholdene på tomten. Det var kun én reell interessent til eiendommen, nemlig kjøperen. Kjøperen hadde stor kunnskap om forholdene omkring tomten og er arkitekt av yrke. Klageren har selv akseptert budet. Han sto følgelig fritt til å avslå budet og risikere å stå tilbake uten bud.
Klagerens øvrige opplysninger har ikke relevans for det påklagede forhold. Innklagede finner det derfor ikke hensiktsmessig å kommentere dette.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere å avvise saken, subsidiært ikke å gi klageren medhold.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med budgivningen, herunder manglende informasjon om interessent.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda har gjennomgått sakens dokumenter og finner ikke grunnlag for å kritisere innklagede for at han ikke tok kontakt med den tidligere interessenten fra London. Det foreligger ingen dokumentasjon for at vedkommende hadde vist seg som seriøst interessert i eiendommen. Reklamasjonsnemnda ser at innklagede etter klagerens forespørsel med fordel kunne ha opplyst klageren om at det var kommet en henvendelse fra utlandet med anmodning om opplysninger om eiendommen, men at vedkommende ikke hadde vist slik interesse at han kunne regnes som interessent. Dette får imidlertid ingen betydning for Reklamasjonsnemndas konklusjon.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.