Klage nr:
025/10
Avgjort:
05.05.2010
Saken gjelder:
Krav om erstatning/justering av vederlag knyttet til flere forhold ved innklagedes saksbehandling.
Foretakets navn:
Stavlund AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne solgte en bolig gjennom innklagede foretak. Oppdragsavtalen var inngått 19. oktober 2009. Prisantydning var satt til kr 2 600 000. Bud på kr 2 675 000 ble akseptert den 13. november 2009 med overtakelse 15. mai 2010. Klagerne mener at innklagede på flere punkter har gitt mangelfull rådgivning, at budprosessen ble til dels dårlig håndtert og at innklagede ikke har opptrådt tilstrekkelig nøytralt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Prisantydning i takst og salgsoppgave var satt til kr 2 600 000. Den tekniske verdien i taksten var imidlertid satt til
kr 2 958 888, og det var denne prisen klagerne ønsket å sette som salgspris. Klagerne mener innklagede i større grad burde drøftet prisantydningen med dem. Klagerne frykter at den lave prisantydningen gjorde kjøperne «satt» med hensyn til prisnivået. En annen megler har også fortalt klagerne at de burde ha gått ut med ønsket pris.
Prisantydningen i år 2000 var 2 050 000, og det var da samme takstmann som utførte taksten. Innklagede uttalte i den forbindelse at denne taksten må ha vært for høy, og at man når flere interessenter med lav pris.
Da innklagede skulle holde visning, kom han fem minutter før visningen skulle starte og ba klagerne forlate huset. Klagerne ble litt forundret, da de jo hadde god kjennskap til boligen, men akseptert at innklagede tok visningen alene. Under visningen var det ifølge innklagede et godt oppmøte.
Budrunden besto av tre personer, og stoppet på kr 2 650 000. Innklagede fortalte at det var et godt bud, men klagerne ville ikke selge tildenne prisen og budet ble derfor avslått.
Deretter kom et nytt bud på kr 2 675 00, med akseptfrist til klokken 12 neste dag fredag den 13. november. Overtakelse ble ikke nevnt. Neste dag ca klokken 11:50 kom klagerne til at innklagede måtte ha rett i at det var et godt bud og aksepterte derfor budet.
Noen timer senere ringte innklagede og foreslo overtakelse i juni fordi kjøperen skulle ha konfirmasjon. Klagerne lurer i etterkant på om det er vanlig å ta hensyn til slike markeringer når man avtaler overtakelse. Klagerne aksepterte ikke denne overtakelsen og følte seg presset av innklagede. De ville derfor ringe tilbake senere. Like før klokken 15:30 ringte innklagede igjen. Klagerne trodde ikke de hadde noe valg og aksepterte derfor overtakelse den 15. mai, under tvil.
Hadde klagerne fått beskjed om overtakelse sammen med budet, så ville ikke budet blitt akseptert.
Klagerne mente at innklagedes råd om at det var et godt bud ikke var faglig forsvarlig når overtakelsen ble satt seks måneder frem i tid. Kjøperne ville i så måte også tjene på en eventuell prisstigning i markedet. I tillegg må klagerne ha vedlikeholdsansvar for en bolig de ikke eier lenger.
Mandagen etter ønsket klagerne å omgjøre handelen, men innklagede sa at det vil bli dyrt. Kanskje 10 % av kjøpesummen.Klagerne fikk kjøpernes telefonnummer og kunne kontakte dem om det var ønskelig. Innklagede informerte i denne sammenheng om at kjøperne var i familie med en eiendomsmegler, og kjente sine rettigheter. Klagerne oppfattet ikke innklagede som en nøytral part, og lurer nå på om det var viktig for innklagede å oppnå høy pris for å vise til god salgsstatistikk, uten å ta hensyn til overtakelsesdatoen. Klagerne lurer også på om nære relasjoner kan ha påvirket innklagede.
Klagerne har ikke fått respons på sine innspill til innklagede. Klagerne innser at de burde ha krevd en høyere prisantydning, men de ønsker å samtykke til innklagedes råd da innklagede var den erfarne part.
Klagerne ønsker økonomisk kompensasjon for dårlig håndtering av salget. De mener at innklagede har brutt god meglerskikk ved kun å nevne budets beløp, og ikke ønsket overtakelse.
I følge budjournalen tok innklagede kontakt med kjøperne og spurte om de ville legge inn et høyere bud der overtakelsesdatoen var satt langt frem i tid, uten at klagerne ba dem gjøre det.
Innklagede anfører:
Innklagede avviser krav om kompensasjon. Det ville være brudd på god meglerskikk ikke å nevne overtakelse. Innklagede formidlet budenes fulle innhold.
For innklagede er det underlig å måle salgsverdien ut fra den tekniske verdi. Under møtet den 14. desember 2009 blandet klagerne teknisk verdi og verditakst. Innklagede opplever at den forståelse klagerne har av boligens verdi knytter seg til denne misforståelsen.
De uttalelsene fra andre eiendomsmeglere som klagerne viser til, er for øvrig ikke skriftlig dokumentert.
Etter budrunden den 14. oktober 2009 antydet innklagede at eiendommen kunne være omsettelig for kr 2 500 000, en vurdering som var basert på kjennskap til området, den aktuelle eiendommen og opplysninger innhentet fra Eiendomsverdi.
Innklagede oppfattet at klagerne ut fra taksten hadde forventninger om at prisen skulle overstige kr 2 600 000. Innklagede har forståelse for at klagerne trodde at verdistigningen fra år 2000 til 2009 skulle være høyere, men innklagede tror klagerne ikke hadde forutsetninger for å ta inn over seg markedsutviklingen, særlig i årene 2007, 2008 og første halvdel av 2009. Etter en diskusjon ble partene enige om å gå videre med den taksten som forelå. Når det gjelder taksten fra år 2000, ser den for øvrig ikke ut til å ha foranlediget et salg av eiendommen.
Klagerne har for Reklamasjonsnemnda fremlagt en ny takst. Innklagede viser til at takster kan variere. Det er videre tre måneder og et årsskifte mellom takstene, og innklagede har vist klagerne eksempler på takster som har slike variasjoner mellom verditakst og teknisk verdi.
Når det gjelder innhenting av ny takst, vil innklagede nevne at man her overfor eventuelle interessenter bør oppgi at det foreligger flere takster.
Man kunne selvsagt gått ut med en høyere prisantydning enn den oppgitte verditakst. Det er imidlertid meget uvanlig, og noe innklagede av hensyn til selgerens interesser ikke anbefaler. Det er derfor riktig at innklagede anbefalte klagerne å sette prisantydning tilsvarende verditakst. Innklagede oppfattet at man også ble enige om dette, jf e-postkorrespondanse frem til 2. november 2009. På dette tidspunkt var det avklart at verditakst er det beløp som alminnelig blir oppfattet som eiendommens takst. Også i dag oppfatter innklagede prisantydning som realistisk i forhold til den daværende markedssituasjonen. Her vises til rapport fra Eiendomsverdi.
Innklagede mener at han ikke har lagt opp til noe tidspress, utover det man kan kalle god oppfølgning.
Vedrørende visning kom innklagede til rett tid, og oppfatter at interessenter lettere stiller spørsmål dersom selgerne ikke er til stede. Det er også tryggere for begge parter at det er en profesjonell part som kvalitetssikrer de opplysninger som blir gitt.
Når det gjelder overtakelsen vil innklagede påpeke følgende: Det var klagerne som først brakte på bane spørsmål om overtakelse frem i tid, for deretter å forkorte dette tilmidten av april. Det ble da forhandlet om å ha overtakelsesdato mellom midten av april og 1. juni. Resultatet var 15. mai. Klagerne hadde på det tidspunkt ikke kjøpt ny bolig. Budjournalen er ikke er fullverdig referat fra alt som ble sagt, men må etter innklagedes syn sees i sammenheng med øvrige uttalelser. Overtakelsestidspunktet var for øvrig en del av budprosessen, og ble formidlet av innklagede. Det var tatt stilling til spørsmålet om overtakelse da partene ble bundet.
Når det gjelder uttalelser knyttet til virkningen av heving, kan ikke innklagede bekrefte hva som ble sagt. Dersom klagerne ønsket å reforhandle avtalen, ble de rådet til å gjøre dette skriftlig, og med forslag til kompensasjon for kjøperen. Klagerne ønsket da å ha direkte kontakt med kjøperen og innklagede oppfattet det slik at klagerne også ga uttrykk for ønske om heving. Etter dette mottok innklagede ønske fra kjøperen om at kontakt ble formidlet via innklagede foretak.
Innklagede mener videre at han har opptrådt tilstrekkelig nøytralt. Innklagede påtar seg ikke oppdrag der han har egeninteresser utover en naturlig motivasjon for å selge boliger. Videre påpekes at innklagede er forpliktet til å opplyse om sine honorar og utlegg i salgsoppgaven.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne mener at partene ikke hadde en utstrakt kontakt slik innklagede hevder.
Når klagerne har henvist til fagfolk, så har disse godkjent det klagerne har skrevet. En byggmester mente at kjøperne har gjort en god handel. Denne mente også at verdien av tomten var satt lavt, ogat man burde ha fått inn en ny takst.
En annen megler som også benyttet Eiendomsverdi, mener at boligen kunne hatt en markedsverdi på ca kr 2 800 000. Denne megleren spurte også hvorfor man ikke ventet med salget til over jul. Innklagede burde etter klagernes mening søke å gi så gode råd som mulig, og erfarne fagfolk vet at november og desember ikke er de beste månedene å selge på.
Klagerne tok for øvrig ikke kontakt med innklagede den 17. november 2009 for å si at de ville ta kontakt med Reklamasjonsnemnda. De fikk først kjennskap til Nemnda den 30. november. Det var den 14. desember 2009 at innklagede foreslo at klagerne kunne fremme en klage for Reklamasjonsnemnda.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Den byggmesteren klagerne viser til er etter innklagedes erfaring ikke en godkjent takstmann. Videre mener innklagede at uttalelser fra konkurrerende eiendomsmeglere ikke er særlig relevant. Den mest konkrete uttalelsen om at boligen kunne selges for ca kr 2 800 000, er avgitt uten at boligen er besiktiget og på et annet tidspunkt enn boligen ble omsatt på.
Innklagede vil også påpeke at den takstmannen innklagede benyttet også blir benyttet av de to meglerne klagerne viser til. Innklagede vil også minne om at boligen ble solgt til over takst.
Når det gjelder opplysninger om Reklamasjonsnemnda som klageinstans, visestil innklagedes standard oppdragsavtale som opplyser om denne muligheten.
Til sist påpekes at taksten reflekterer takstmannens vurdering av eiendommen på salgstidspunktet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning/ justering av vederlag knyttet til mangelfull rådgivning, spørsmål om budprosessen, samt spørsmål om innklagede har opptrådt tilstrekkelig nøytralt.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Reklamasjonsnemnda behandler kun spørsmål om innklagedes saksbehandling. Spørsmål knyttet til takstmannens vurderinger blir ikke behandlet.
Mangelfull rådgivning
Klagerne hevder at innklagede har gitt mangelfull rådgivning på flere punkter. Dette er knyttet til den anbefalte prisantydningen, hvorvidt klagerne burde skaffe en ny takst, og om det aksepterte budet var et «godt» tilbud.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd at saksbehandleren skal opptre i tråd med god meglerskikk, og gi både kjøperen og selgeren råd og opplysninger av betydning for handelen.
Generelt sett bør eiendomsmeglere bruke tilstrekkelig tid med sine kunder på å avklare begreper som teknisk verdi, verditakst og prisantydning. Man bør også forklare hvorfor ulike takstmenn kan oppgi ulike verditakster på samme bolig.
Det kan se ut som om klagerne ikke har blitt tilstrekkelig informert om disse forholdene. Innklagede har imidlertid gitt uttrykk for at han i tilstrekkelig grad har opplyst om de nevnte forhold. Ettersom Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling kan det ikke tas stilling til dette spørsmålet da det ikke er skriftlig dokumentert.
Ut i fra de oppgitte takster virker det ellers ikke uforsvarlig å beskrive det aksepterte budet på kr 2 675 000 som et godt bud.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har begått noen feil i forbindelse med budprosessen.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede ved å gi rådgivning om konsekvensene av å heve kjøpsavtalen urettmessig, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Anførsel om at «nære relasjoner» kan ha påvirket innklagedes saksbehandling er ikke tilstrekkelig utdypet og dokumentert.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.