Klage nr:
026/10

Avgjort:
05.05.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatning grunnet mangelfulle opplysninger om bod, verditaksten og om oppussingsarbeider utført i boligen

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Oslo Syd
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eierleilighet gjennom innklagede foretak den 27. mars 2009. I etterkant har det vist seg at boligens bod ikke er «inngjerdet», at den nyeste verditaksten ikke var lagt ut på finn.no og at opplysning i selgerens egenerklæringsskjema var misvisende.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har kjøpt bolig gjennom innklagede. I salgsoppgaven var det opplyst at det fulgte med bod. Klageren ble ikke vist boden på visningen eller ved overtakelsen. Først etter overtakelsen, da klageren fikk nøklene, oppdaget klageren at boden ikke var «gjerdet» inn.

Klageren har mottatt brev fra Hafslund om at det var noe galt med noen av stikkontaktene i boligen, og at deter brannfarlig. Brevet ble opprinnelig rettet til selgeren, deretter er navnet hans krysset ut og klageren har blitt mottaker av brevet. Klageren synes dette er rart. Etter at han mottok brevet ringte han Hafslund og informerte om dette. Hafslund ba klageren om å kontakte innklagede eller selgeren.

Klageren tok kontakt med innklagede. Innklagede fikk kopi av brevet slik han etterspurte, men klageren mener at det ikke var noe svar eller hjelp å få av innklagede.

Klageren mener at det er noe som ikke stemmer med budjournalen. Klageren anfører at det var to som ga bud på
kr 1 800 000. Innklagede informerte om at klageren ville få tilslaget dersom han bød kr 1 810 000. Klageren gjorde ikke dette, men fikk likevel tilslag. Da klageren ba om en forklaring rundt dette forholdet, fikk han ikke svar på spørsmålet.

Taksten på leiligheten var på finn.no satt til kr 1 800 000, men det var ikke det samme som står i salgsoppgaven der fremgikk at dette beløpet er kr 1 850 000. Heller ikke dette forholdet har innklagede svart på.

Klageren har videre spurt innklagede og selgeren om el-arbeidene og våtrom var utført av profesjonelle. Det sto i salgsoppgaven at det var utført av profesjonelle fagarbeidere. Innklagede lovet å fremskaffe dokumentasjon på at dette var utført av et norsk firma, men har ikke gjort dette.

Innklagede anfører:

Innklagede hadde et møte med klageren og en av hans venner der innklagede opplevde at han ble tillagt ansvar for flere av selgerens plikter. Innklagede påpekte at dette var selgerens ansvar, uten at de fikk gehør for det. De fleste av forholdene i klagen mener innklagede å ha redegjort for flere ganger.

Det er for så vidt korrektat salgsoppgaven opplyser om at det fulgte to boder med leiligheten, idet denne opplysningen fremkom av taksten. Etter møtet med klageren ble det foretatt nærmere undersøkelser. Man fant ut at det står et areal til klagerens disposisjon på fellesområdet. De øvrige leilighetene hadde gjerdet inn sine boder, men det var ikke gjort for denne leiligheten. Denne informasjonen har selgeren verken informert innklagede, klageren eller takstmannen om.

Innklagede har ikke hatt befaring på fellesområdene. Innklagede har vært i kontakt med takstmannen for å få informasjon om dennes befaring. Takstmannen var ikke på befaring idet han tidligere har taksert flere leiligheter i sameier, og derfor la til grunn at også denne leiligheten hadde inngjerdet bod slik de andre hadde. Takstmannen har anslått kostnadene til inngjerding av boden til ca kr 3 500, og sagt seg villig til å dekke 1/3 av dette beløpet. Innklagede har tilskrevet klageren med forespørsel om dette tilbudet fra takstmannen godtas, uten å få svar.

Vedrørende brevet fra Hafslund, forstår innklagede det slik at klageren fikk et brev etter overtagelse. Hafslund skal først ha sendt brevet til den tidligere leietakeren og deretter til klageren. Innklagede kan ikke svare for hvorfor Hafslund har henvist klageren til innklagede. Innklagede har imidlertid kontaktet selgeren vedrørende dette brevet. Det viser seg da at siden brevet var stilet til leietakeren var selgeren ukjent med forholdet. Innklagede kan ikke forstå at innklagede skal ha plikter i dette tilfelle. Innklagede skulle tro at Hafslund burde bedt klageren henvende seg til selgeren.

Budrunden endte med to like bud på kr 1 800 000 med tilnærmet likt ønske om overtagelse. For å få avsluttet budrunden, fikk klageren tilbud om å øke budet med kr 10 000. Ingen av budgiverne økte sine bud. Selgeren måtte velge en av budgiverne, og dette ble klageren.

Eiendommen har vært forsøkt solgt to ganger. Den første gangen ved verditakst på kr 1 800 000. Selgeren valgte etter den første salgsprosessen å pusse opp leiligheten. I den nye taksten ble verdien satt til kr 1 850 000. Årsaken til at verditaksten ikke ble endret på finn.no er en feil fra innklagedes side.

Klageren anfører at salgsoppgaven opplyser om at el-arbeid og våtrom er utført avprofesjonelle. Dette er etter innklagedes syn ikke riktig. Innklagede mener at det fremgår av verken salgsoppgave eller takst at slike arbeid er utført av profesjonelle.

For øvrig fremgår det av egenerklæringen at det er utført arbeid på bad, herunder oppussing, de siste fem år, og at dette er utført av «JURTOG SEL». Selger er av utenlandsk opprinnelse, og innklagede antar at det norske skriftspråket ikke beherskes så godt. Hun har gjort arbeidene selv, men har ikke skrevet denne opplysningen riktig i henhold til vanlig norsk skrivemåte.

Innklagede kan vanskelig se at selgeren skal ha opplyst at arbeidene var utført av profesjonelle og heller ikke at innklagede skal ha gitt slik informasjon. Det kan være at arbeidene er profesjonelt utført av selgeren, uten at innklagede har gjort undersøkelser om det.

Til sist nevnes at klageren ved overtagelse nektet å overta boligen på grunn av rengjøring, manglende lyspærer og propp til badekar. Eiendommen har vært solgt med «as is»-klausul. Etter endelig overtagelse har det ikke vært mulig å få selgeren i tale.

Klagen gjelder etter innklagedes syn hovedsakelig forhold knyttet til selgeren og til takstmannen. Innklagede har forståelse for klagerens frustrasjon samtidig som innklagede ikke kan holdes ansvarlig for andres forhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

I salgsoppgaven sto det at arbeid vedrørende oppussing, det vil si maling, elektrisitet og våtrom var utført av godkjente fagfolk. Det ble også spurt ved overtagelse om våtromsmembran var korrekt utført. Både innklagede og selgeren bekreftet at det var lovlig utført. I ettertid har dette vist seg ikke å stemme. Hafslund har blant annet kommentert at feil på det elektriske på kjøkkenet må utbedres, noe som ikke er gjort.

Forca en måned siden fikk naboen i underetasjen lekkasje fra klagerens bad. Dette fordi det ikke var lagt membran under flisene. Dette kommer i tillegg til andre feil og mangler som allerede er dokumentert.

Utbedringene dekkes ikke av klagerens forsikringsselskap, da det skulle vært opplyst i salgsoppgave og av innklagede.

Klagerne mener at han ikke hadde kjøpt leiligheten om han hadde kjent til manglene. Klageren følte seg presset med forsinkelsesrenter dersom overtagelsen ikke ble gjennomført. I ettertid føler han seg lurt av innklagede. Da klageren solgte gjennom en annen eiendomsmegler, gikk denne gjennom hver miste detalj for at begge parter skulle være fornøyde.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede viser til at klageren hevder at salgsoppgaven opplyste om at

«alt arbeid vedrørende oppussing, dvs. maling, elektrisitet og våtrom var utført av godkjente fagfolk».

Innklagede mener at salgsoppgaven opplyser om at leiligheten er nyoppusset, ikke rehabilitert, og at det ikke fremkommer av oppgaven hvem som har utført oppussingsarbeidene.

Det er gitt ytterligere informasjon om arbeidene som er utført i taksten. Takstmannen opplyser at «badene er renovert/flissatt og nytt sanitærutstyr montert for noen år tilbake. Samtidig ble hele leiligheten pusset opp. Veggene er i hovedsak kledd med malt strie, og gulvene belagt med fliser, parkett og banebelegg. Hovedtyngden av innvendige dører er også blitt skiftet ut, det samme gjelderkjøkkeninnredningen.

Innklagede vil nevne at takstmannen i sine egne forutsetninger og forklarende opplysninger gir informasjon om at taksten ikke er en tilstandsrapportsom beskriver byggverkets tekniske tilstand, samt at det elektriske anlegget og røropplegget ikke er vurdert. Heller ikke i taksten fremkommer informasjon om hvem som har utført oppussingsarbeidene.

Selgerens egenerklæring var fylt ut og lå vedlagt salgsoppgaven. Innklagede forstår det slik at selgeren har opplyser at hun har utført arbeidene på badet selv. Kjøperens påstand om at innklagede har gitt skriftlig informasjon om at oppussingsarbeidene er utført av fagfolk, mener innklagede er uriktig.

Klageren anfører at han på overtakelsen spurte om blant annet membran i våtrom var korrekt utført og at dette ble bekreftet. Videre anføres det at oppussing var utført i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Påstanden tilbakevises da innklagede ikke har forutsetninger for å kunne bekrefte dette. For innklagede ga taksten heller ikke forutsetninger for å undersøke dette nærmere. Boligen ble bygget i 1987, og lekkasjen på badet ned til naboen ble oppdaget lenge etter overtagelse og at dette eventuelt var en skjult feil

Dersom innklagede hadde vært kjent med forholdene på badet forut for salget, ville dette vært tatt hensyn til i salgsprosessen. Etter innklagedes syn tillegger klageren innklagede en undersøkelsesplikt som langt overgår lovens bestemmelser og som heller ikke er i tråd med den kompetanse som det kan forventes at en eiendomsmegler har.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet mangelfulle opplysninger om bod, om verditaksten og om oppussingsarbeider utført i boligen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at megleren plikter å innhente opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, herunder å undersøke oppgitte forhold. Etter Reklamasjonsnemnda burde innklagede i denne saken ha sjekket bodene.

Det forhold at det er «noe galt» med stikkontaktene i leiligheten er klart utenfor innklagedes undersøkelsesplikt. At verditaksten på finn.no ikke ble endret er også et forhold som klageren vanskelig kan påberope, da Reklamasjonsnemnda ikke kan se at den nye taksten kunne fått innvirkning på avtalen.

Klageren anfører videre at salgsoppgaven opplyser om at el-arbeid og våtrom er utført av profesjonelle. Innklagede bemerker her at det var selgeren selv som hadde utført arbeidet, og viser til at dette fremgår av selgerens egenerklæring.

I egenerklæringsskjemaet har selgeren krysset av for at det er utført arbeid på badet i løpet av de siste fem år. Videre lyder egenerklæringsskjemaet punkt 2.1:

«Hvis ja, redegjør for hva som ble gjort, når og om arbeidet er utført av; ufaglærte personer/egeninnsats/dugnad. Hvis arbeidet er utført av faglært -oppgi firmanavn».

Her har selgeren skrevet

«JURTOG SEL».

En nærliggende forståelse av selgerens opplysning er at oppussingsarbeidet gjort av noen med foretaksnavnet «JURTOG SEL», og at dette er faglærte personer. Som følge av selgerens språkvansker kan det altså fremstå som om det var fagarbeidere fra et firma som hadde utført arbeidet, selv om det i realiteten var selgeren selv. Som utgangspunkt stilles det nok beskjedne krav til at eiendomsmegler skal gå inn i opplysningene i selgerens egenerklæringsskjema. Dersom innklagede, som ikke kjente til selgerens fagbakgrunn, var klar over at selgeren selv hadde pusset opp badet, burde han imidlertid enten ha hjulpet sin oppdragsgiver med å formulere setningen riktig, eller ha opplyst interessenter om at selgeren hadde pusset opp badet selv.

Hvem som har utført arbeider på bad, kan normalt få betydning for avtalen, og forholdet omfattes derfor av opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Gis det feilaktige opplysninger om hvem som har utført oppussing, er forholdet i strid med kravet til god meglerskikk i lovens § 6-3 og i prinsippet erstatningsbetingende uaktsomt. For at klageren skal ha krav på erstatning, må han imidlertid ha lidt et økonomisk tap, som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Om klageren har lidt et slikt tap, er imidlertid ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda, slik at Nemnda ikke kan ta stilling til et eventuelt erstatningskrav.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sjekke boder, og ved ikke å ha bidratt til å avklare selgerens feilaktig utformede opplysning i egenerklæringsskjemaet. Reklamasjonsnemnda har ikke mulighet til å ta stilling til kravet som er basert på det villedende egenerklæringsskjemaet.

Klageren gis ikke medhold utover dette.