Klage nr:
030/10

Avgjort:
26.05.2010

Saken gjelder:
Mangelfulle opplysninger vedrørende spørsmål om seksjonering

Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Bergen, Åsane Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai og 26. mai 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk kjøpsavtale om en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 15. september 2009. Hun solgte egen bolig gjennom samme megler.

Klageren er i prosessen og ved klagesaksbehandlingen bistått av sin mor. De blir heretter hovedsakelig betegnet som «klageren». Klageren er etter at saksforberedelsen ble avsluttet bistått av advokat. Innklagede er bistått av advokat, som også er fagansvarlig hos innklagede. Innklagede foretak og advokaten blir i det etterfølgende hovedsakelig omtalt som «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren ringte sommeren 2009 til innklagede vedrørende en bolig som var til salgs. Boligen ble solgt til en annen, men innklagede nevnte andre planlagte boliger. Disse var uaktuelle for klageren fordi prisen var for høy.

Innklagede ringte noe senere og spurte om klageren hadde funnet en bolig å kjøpe. Det hadde hun ikke. Innklagede ringte igjen for å informere om en bolig som ville komme for salg, og at han hadde fått lov av utbyggeren å vise klageren plantegninger. Innklagede kontaktet klageren igjen og spurte om hun hadde bestemt seg. Han informerte også om at utbyggeren snart ville legge ut prospektet. Klageren sa at hun var interessert, men hadde ikke finansieringen på plass og at hun derfor måtte snakke med banken. Banken sa at hun måtte selge før hun kunne kjøpe. Hun fortalte dette til innklagede. Innklagede foreslo da en avtale med utbyggeren om kjøp av en leilighet i prosjektet, med forbehold om salg av egen bolig. Innklagede sa ingen ting om at boligen han ville selge henne ikke var godkjent for seksjonering. Innklagede skrev så en aksept som han sendte i posten 28. juli 2009. Innklagede nevnte aldri senere dette brevet.

Deretter begynte visningene av klagerens bolig. Klagerens mor snakket med klageren om at det var vel tidlig å selge sin gamle bolig i og med at hun i verste fall kunne risikere ikke å få flytte inn i den nye boligen før i mars 2010. Innklagede sto på og sa at det var meget gode priser å få i markedet og at man ikke visste utviklingen fremover, finanskrise m.m. Klageren valgte å stole på innklagedes vurdering. Det ble avholdt tre visninger. Etter første og andre visning måtte klageren selv ta kontakt for å høre hvordan det hadde gått. Klageren hadde gjort det helt klart for innklagede at hun måtte sitte igjen med kr 500 000 for å ha råd til, og få lån til, den nye boligen. Etter et bud som ikke var høyt nok, sa klageren til innklagede at hun ikke kunne selge til denne summen fordi:

«- Hvis jeg selger […], betyr jo det samtidig at jeg har kjøpt på […]?»

– «Ja, det gjør det», sa megler.

Heller ikke nå sa innklagede noe om seksjoneringsproblemet.

Da det ikke så ut til at budene ble høye nok, ble det snakket om hvordan man likevel kunne finne en løsning. Innklagede var villig til å gå ned i honorar og skulle ta kontakt med selgeren for å høre om han var villig til å gå ned i salgssum. Det kom aldri noe konkret ut av dette og det ble derfor holdt en visning til. Etter denne visningen kom det et bud på kr 1 450 000, og det var da enighet om at klageren kunne selge. Da klageren ringte til innklagede for å fortelle dette, sa hun at budet var tilstrekkelig høyt. Videre spurte hun om dette betød at hun nå hadde solgt. Til det skal innklagede ha svart at det hadde hun, noe som ifølge klageren skjedde mens innklagede var vel vitende om at det var meget mulig at det ikke ble noen ny bolig å kjøpe likevel.

Noen dager senere ringte klageren til innklagede for å få informasjon om den videre gangen i prosessen. Til slutt i samtalen fortalte innklagede at utbyggeren hadde fått avslag på seksjonering av leilighetene. Klageren skjønte ikke hva dette betød og fikk forklart at utbyggeren ikke fikk delt opp huset i leiligheter slik han hadde tenkt og at dette i verste fall kunne bety at klageren ikke hadde noe sted å bo.

Klageren sa da til innklagede at kontraktsmøtet med kjøperen av klagerens daværende bolig samme kveld måtte stoppes. Innklagede sa da ifølge klageren at de to avtalene (salg av klagerens gamle bolig og kjøp av ny bolig) ikke hadde noe med hverandre å gjøre. Klageren sa at det i aller høyeste grad var en sammenheng her og at hun ikke kunne selge slik situasjonen nå var, men hun møtte ingen forståelse. Innklagede ville avholde kontraktsmøte med kjøperen av klagerens tidligere bolig uavhengig av om klageren kom. Klageren ba da om et møte med saksbehandlerensoverordnede.

Møtet med fagansvarlig ble holdt fredag 18. september. Fagansvarlig presenterte seg som fagansvarlig og dermed nøytral. Han fortalte ifølge klageren at han i tillegg hadde eget advokatfirma og senere i møtet kom det frem at han i advokatfirmaet hadde utbyggeren som klient. For klageren ble møtet en selsom opplevelse. Fagansvarlig opptrådte som forsvarer for innklagede og ellers som aktor og dommer for hele seansen. Han bestemte hvilke spørsmål som skulle stilles, hvilke spørsmål som skulle besvares, om de skulle besvares med ja/nei og hvem som skulle snakke. Innledningsvis sa klagerens mor at det ikke var slik å forstå at klageren ikke ville selge leiligheten sin, men at hun ikke kunne selge den uten å ha et nytt sted å flytte til, noe klageren hadde fått vite om tre dager tidligere. På spørsmål fra klagerens mor om hvorfor innklagede ikke sa noen ting, skal han ha svart «hvorfor spurte hun ikke».

Innimellom forklarte fagansvarlige hos innklagede i juridiske vendinger om relasjoner mellom kjøper, selger og megler, om hvordan innklagede kunne komme i et alvorlig erstatningsansvar overfor kjøperen, om hvordan muntlige avtaler var like bindende som skriftlige. Han sa også, ifølge klageren, at hun ikke kunne vente at innklagede skulle geleide henne gjennom hele prosessen i detalj, «hun var da tross alt ikke 90 år og burde ha innsikt i ting». Andre ganger beklaget han at han ble for juridisk i ordleggingen og at han ikke ventet at klageren skulle forstå, så han ville omformulere seg.

Klageren sa at hele situasjonen hadde oppstått som følge av at innklagede unnlot å informere om en så alvorlig ting som seksjoneringsproblemet. Dette ville han ikke høre på. Klageren sa at i verste fall kunne resultatet bli at hun som alenemor ble stående uten hjem for seg og sin sønn. Klageren fikk da beskjed om «å kutte ut det sentimentale preiket». Klageren spurte om saksbehandleren trodde at hun ville sagt ja til å selge leiligheten sin hvis hun visste hva konsekvensen kunne bli. Her grep fagansvarlig inn så saksbehandleren skulle slippe å svare. Innklagede spurte også klageren om hun mente at han hadde solgt leiligheten mot hennes vilje. Klageren begynte å svare at på det tidspunktet salget skjedde visste hun ikke at det var problemer med objektet hun skulle kjøpe, men ble høyrøstet avbrutt med klar beskjed om å svare ja eller nei. Etter en pause svarte hun da nei, fordi det er det riktige svaret i og med at informasjonen som ville vært avgjørende for valget, manglet på dette tidspunktet. Akseptbrevet hadde fagansvarlig hos innklagede ikke sett før klageren la det frem på møtet. I brevet er seksjonering nevnt, men selv om man visste hva det betød, kan man ikke ut fra det som er skrevet, forstå at det er en mulighet for at det ikke blir noen seksjonering. Innklagede har ifølge klageren aldri nevntseksjoneringen med ett eneste ord, selv om han hele tiden har vært kjent med problemet og forsto konsekvensene.

Etter dette møtet forsto klageren at hun ikke fikk noe gehør fra fagansvarlig hos innklagede heller. Hun forsto også at som legperson hadde hun ingen ting å stille opp med når innklagede la ut i juridisk terminologi og overkjørte henne med det. På møtet sa innklagede at hun selvfølgelig kunne engasjere advokat og la samtidig til at det ville bli både dyrt og arbeidskrevende. Han informerte også om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Klageren har fått juridisk bistand fra et advokatfirma. Per dags dato står klageren og sønnen uten bolig. Meglerhonoraret står på innklagedes konto, men er utilgjengelig for begge parter inntil saken finner sin løsning. Boligen hun skulle kjøpe er ikke lenger aktuell, og det er uvisst om huset noen gang blir seksjonert i fire. Klageren og hennes sønn bor på ett rom hjemme hos hennes foreldre. Klagerens eiendeler er pakket bort og lagret. Ingen vet når neste bolig i hennes prisklasse dukker opp i området.

Klageren mener at innklagedes håndtering av denne saken strider mot lov om eiendomsmegling og god meglerskikk. Man bruker en eiendomsmegler for å ha en fagperson til å hjelpe seg gjennom noe som for folk flest er ukjent terreng. Innklagede har gjentatte ganger unnlatt å informere klagerne om fakta som ville være avgjørende for beslutningen om å selge boligen på det tidspunktet hun gjorde. Hans fremferd overfor klageren i denne saken anser hun som et grovt tillitsbrudd, og en særdeles svikefull opptreden. Det dreier seg om handlinger som har fått alvorlige konsekvenser for klageren og hennes sønn.

Av klagerens e-post av 21. mars fremgår det at klageren sitter uten bolig og med en advokatregning på kr 28 344. Advokaten har krevd at advokathonoraret skal avregnes mot meglerhonoraret, men dette er ikke akseptert av innklagede. For en måned tid siden kom det et hus for salg i området og i klagerens prisklasse. Hun måtte da først kontakte advokaten som igjen måtte kontakte utbyggerens advokat for å få henne løst fra avtalen som innklagede hadde satt opp. Innen dette var gjort (et døgn), var huset solgt til en annen.

Innklagede anfører:

Oppdrag for salg av klagerens bolig bleinngått 20. juli 2009. Eiendommen ble formidlet for salg med en prisantydning på kr 1 390 000. Bud pålydende kr 1 450 000 ble akseptert av klageren den 2. september 2009. Grunnet omstendigheter vedrørende klagerens kjøp av eiendom, ble kontraktsmøtet ikke gjennomført med klageren til stede i henhold til innkalling den 15. september 2009. I e-post av 5. oktober 2009 fra klagerens advokat ble det opplyst at klagerne ville signere kontrakten. Dette ble gjort 9. oktober 2009. Eiendommen ble overlevert 16. november 2009 i henhold til kjøpekontraktens punkt 8.

Klageren reklamerte per 5. oktober 2009 overfor innklagede, idet klageren ved henvendelsen forutsatte for signering av kjøpekontrakt at innklagedes honorar ikke ble utbetalt fra klientkonto. Henvendelsen ble besvart av innklagede samme dag.

Det ble senere avklart at tilbakeholdet kun ble gjort gjeldende for det avtalte vederlaget, og ikke utleggsdekning i henhold til oppdragsavtalen. Videre har klageren ved sin advokat gjort gjeldende krav om dekning av advokatutgifter for bistand i forbindelse med klagerens kjøp i form av motregning mot innklagedes vederlag ved salgsoppdraget. Kravet er avvist fra innklagedes side. Det tilbakeholdte beløpet beror på innklagedes klientkonto.

Bakgrunnen for saken er at da innklagede var kjent med at klageren var på utkikk etter bolig i området, kontaktet han klageren sommeren 2009 og opplyste at han hadde for salg bolig under oppføring som kunne være av interesse for klageren. Klageren fant det interessant å se nærmere på boligen som innklagede formidlet, hvorpå klageren blant annet ble forelagt tegninger og leveransebeskrivelse. Den 17. juli 2009 ga klageren bud pålydende kr 2 000 000 for eiendommen, det vil si planlagt seksjon 3 i bygget. Det ble i forbindelse med budet tatt forbehold om «salg av egen bolig». Budet ble akseptert av selgeren samme dag, og handel var kommet i stand med forbehold fra begge parter. Akseptbrev ble sendt klageren den 28. juli 2009.

I brev av 8. september 2009 ble det fra kommunens side opplyst til selgeren/utbyggeren at seksjoneringssøknaden ble returnert som følge av at det fremsatte krav om oppdeling av bygget i fire eierseksjoner ikke var i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området. Klageren ble opplyst om det inntrufne, hvorpå klageren ba om et møte med innklagede. Dette møtet ble avholdt 18. september 2009.

Innklagede forstår klageren slik at hun ønsker vederlaget ved salget utbetalt til henne. Det er ifølge innklagede ikke redegjort for hvilke forhold knyttet til salgsoppdraget som medfører at vederlaget ikke skal tilfalle innklagede i henhold til oppdragsavtalen. Hva gjelder kjøpet, har klageren gjort gjeldende at innklagede bevisst og vedvarende har holdt tilbake vesentlig informasjon knyttet til seksjoneringen. Det er i klagen indirekte og direkte anført at innklagede har unnlatt å informere om problemer knyttet til seksjoneringssøknad, og herunder at innklagede har gjort seg skyldig i grove tillitsbrudd.

Innklagede gjør gjeldende at det ikke fremkommer av klagen forhold som er kritikkverdige eller i strid med eiendomsmeglingslovens forutsetninger om god meglerskikk. Det har etter innklagedes syn ikke funnet sted erstatningsbetingende uaktsom opptreden, og erstatningskrav synes for øvrig ikke fremsatt. Det foreligger heller ikke betydelige pliktforsømmelser som gir grunnlag for nedsettelse eller bortfall av vederlaget. Etter innklagedes syn er oppdraget tvert i mot utført i samsvar med god meglerskikk.

I relasjon til oppdraget på de prosjekterte boligene vil innklagede også gjøre gjeldende at oppdraget er gjennomført i samsvar med god meglerskikk. Selgeren/utbyggeren ble først kjent med kommunens standpunkt ved brev av 8. september 2009. Sett i sammenheng med klagerens e-post av 15. september, samt partenes møte 18. september, kan det ikke konstateres verken at innklagede har holdt tilbake opplysninger i forbindelse med avtaleslutningen 17. juli 2009 eller at han har holdt tilbake opplysninger etter at kommunens standpunkt vedrørende seksjonering ble kjent. Det har ifølge innklagede ikke funnet sted erstatningsbetingede uaktsom opptreden fra innklagedes side, og i alle tilfeller har klageren ikke lidt noe økonomisk tap. Det synes ikke å være fremsatt erstatningskrav.

Klageren har fremstått for innklagede som en fullt ut oppegående kvinne som nå har passert 30 år. Innklagede har på denne bakgrunn ikke funnet det påkrevet å ta særlige forhåndsregler i forbindelse med informasjonen til klageren. Det finnes per i dag ingen informasjon i saken eller indikasjoner som sådan som tilsier at slike særlige forhåndsregler skulle ha vært gjennomført. Klageren hadde tatt forbehold i sitt bud, med følgende ordlyd: «Forbehold om salg av egen bolig». Det må ifølge innklagede av dette utledes at klageren forstår rekkevidden av et forbehold, hvoretter hun klart måtte forstå at det var tatt forbehold -og rekkevidden av dette – også fra selgerens side.

Innklagede er ikke enig i de betraktningene som fremkommer av klagen hva gjelder den generelle forståelsen av begrepet «seksjonering». Etter innklagedes skjønn var selgerens forbehold om seksjonering fullt ut forståelig og adekvat, ikke minst når dette sees i sammenheng med at klageren selv oppstilte tilsvarende forbehold. Det antas at forbeholdet om seksjonering, slik det er formulert, sedvanlig benyttes ved salg av boliger som er under seksjonering.

I alle tilfeller er det innklagedes oppfatning at klageren må ha forstått at det var tatt forbehold fra selgerens side, hvoretter hun klart måte søke rekkevidden av dette avklart for det tilfellet at hun faktisk ikke forsto begrepet. Når klageren åpenbart forstår betydningen av forbehold som sådan, men eventuelt ikke hadde klart for seg forbeholdets rekkevidde, måtte hun ved en enkel henvendelse til innklagede søke dette avklart. Klageren har imidlertid forbeholdt seg passiv tross kjennskap til forbeholdet, men ikke dets rekkevidde, og hun må etter dette selv ansees å bære risikoen for egne forutsetninger i denne sammenhengen.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i den gjengivelsen av møtet den 18. september 2009 som fremkommer av klagen. Herunder oppfatter han ikke at møtet var preget av utilbørlig styring, høyrøstethet eller andre utidigheter, slik det fremstilles i klagen. Innklagede anfører at møtets formål, foruten å forsøke å besvare klagerens berettigede spørsmål, var å gi klageren råd med tanke på at hun motsatte seg å signere kjøpekontrakten for salget. Det var her nærliggende å gi opplysninger om risikoen for potensielle misligholdssanksjoner. Fagansvarlig anfører at han fant det nødvendig å styre møtet noe. Siktemålet var å legge til rette for en diskusjon av sakens realiteter og avgrense møtets tema til det essensielle. Han inntok på denne bakgrunn en rolle som ordstyrer, uten at han kan kjenne seg igjen i beskrivelsen i klagen.

Da klageren blandet sammen de to oppdragene og svarte deretter, fant innklagede det nødvendig å be henne om et klart svar – ja eller nei – på om eiendommen var solgt mot hennes vilje. Når så ikke var tilfellet, kunne det videre møtet konsentreres om det da sentrale temaet, nemlig hvordan klageren ville forholde seg til sin kjøper, samt klagerens syn på den videre prosessen knyttet til hennes kjøp. Møtet ble gjennomført nærmere seks måneder før avtalt overtakelsestidspunkt foreiendommen som klageren skulle kjøpe. Klageren ble ifølge innklagede informert om at seksjoneringen forhåpentligvis ville være i orden innen denne tid. Herunder ble det også forsøkt avklart hvorvidt klageren ønsket å gå fra handelen, idet selgeren hadde tilkjennegitt at dette eventuelt ville bli akseptert som følge av den da uavklarte situasjonen.

Innklagede anfører at klageren har inngått avtale om kjøp av annen bolig i det samme området som den aktuelle boligen, dog er hennes kjøp gjennom innklagede ikke hevet eller på annen måte terminert.

Innklagede finner det beklagelig at klageren nå uttrykker stor misnøye med møtet slik det ble gjennomført, men ut fra omstendighetene finner han ikke grunn til å akseptere kritikken som fremsettes. Møtet ble gjennomført med de beste intensjoner, men det viste seg vanskelig for innklagede å nå igjennom ovenfor klagerne med forklaring på de problemene som da var oppstått. Som eksempel nevnes at klageren – verken da eller nå – synes å ville akseptere at omstendighetene knyttet til seksjoneringen av boligen oppsto i forbindelse med kommunens brev av 8. september 2009, idet klageren vedvarende hevder at dette var forhold som innklagede var kjent med og som er bevisst holdt tilbake helt siden avtaletidspunktet.

Klageren ble under møtet opplyst om at innklagede som megler er partenes mellommann med tilsvarende omsorgsplikt for begge parter. Videre ble klageren opplyst om at innklagede på vegne av selgeren hadde påtatt seg å påklage kommunens vedtak vedrørende seksjonering. Dette oppdraget ble akseptert av innklagede av hensyn til sakens progresjon, idet slik klage kunne inngis hurtig, noe som ble oppfattet å være i alle parters interesse. Innklagedes fagansvarlige/advokat har verken før eller senere bistått selgeren i noen relasjoner, og det er følgelig ikke tale om et etablert klientforhold som sådant. For øvrig presiserer innklagede at klagerens advokat var informert om representasjonen og herunder invitert til å opplyse om dette ble oppfattet problematisk og det ble opplyst at advokaten i tilfellet ville fratre. Klagerens advokat oppfattet ikke det aktuelle som problematisk i denne saken.

Selgerens klage ble ikke tatt til følge, hvoretter en annen advokat overtok oppdraget etter avtale mellom innklagede og selgeren.

Etter innklagedes skjønn er begge oppdragene utført i henhold til eiendomsmeglingslovens forutsetninger om utførelse av oppdrag, herunder god meglerskikk og opplysningsplikt. Innklagede har utført klagerens salgsoppdrag fullt ut, hvorpå klageren er forpliktet til å betale vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Det foreligger ifølge innlagede ikke omstendigheter som utløser krav på verken reduksjon eller bortfall av vederlaget. Heller ikke foreligger det omstendigheter som utløser krav på erstatning. Når det gjelder prosjektoppdraget, har innklagede utført oppdraget adekvat, herunder formidlet selgerens forbehold og etterfølgende omstendigheter knyttet til dette på en fullt ut forsvarlig måte. Det foreligger ingen omstendigheter som utløser et eventuelt berettiget erstatningskrav, og et erstatningskrav synes heller ikke å være fremsatt. Klageren kan ikke gjøre gjeldende innsigelser knyttet til avtalt vederlag for sitt salgsoppdrag for forhold utenfor innklagedes rekkevidde og som relaterer seg til prosjektoppdraget. Innklagede gjør gjeldende at klagen ikke kan tas til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Under møtet på innklagedes kontor 18. september ble klageren vist en plantegning over deler av tomtefeltet. Fagansvarlig (som da også var utbyggerens advokat) viste i hvilken del av feltet boligen var under bygging, og fortalte samtidig at den delen av feltet ikke var godkjent for seksjonering på den måten utbyggeren hadde tenkt å gjøre det. Dette må selgeren/utbyggeren ha visst da han startet byggingen. Dermed må også innklagedes saksbehandler ha visst det.

I akseptbrevet står det:

«Overtakelse av boligen er foreløpig avtalt til februar/mars 2009. Selger forventer at boligen vil være oppført og seksjonert innen dette, det tas imidlertid forbehold om seksjonering.»

Innklagede mener at klageren selv har ansvaret i saken og at innklagede hargjort jobben sin korrekt. Slik klageren ser saken, kan det ikke ut fra formuleringen leses at boligen kanskje ikke blir seksjonert i det hele tatt, og det er dette som er saken. Boligen var under oppføring i en del av feltet som i henhold til reguleringsplanen ikke var godkjent for seksjonering på den måten. Innklagede har laget en avtale om salg av en bolig som med stor sannsynlighet ikke kunne selges. Innklagede skriver at brevet fra kommunen med avslag på seksjoneringen kom 8. september, og at innklagede informerte klageren om det. Dette gjorde han, men ikke før den 15. september, en hel uke etter at han ble kjent med avslaget. Da var det først klageren som hadde ringt ham for å spørre hva som videre skulle skje etter at hun hadde sagt ja til salg av sin egen bolig. Hun fikk ikke kontakt, men innklagede ringte opp igjen neste dag, og det var da han i en bisetning på slutten av samtalen sa at selgeren hadde fått avslag på seksjoneringen.

Det er ikke korrekt at klageren har inngått ny avtale om kjøp av hus i samme område, uten at hennes avtale om kjøp av prosjektert leilighet var hevet. Klageren har inngått avtale om kjøp av ny bolig, men først etter at alt var klarert med de aktuelle advokatene. På grunn av denne avklaringsprosessen har hun gått glipp av et hus hun hadde sjansen til å kjøpe tidligere. Den nye boligen vil være innflyttingsklar i november.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det medfører ikke riktighet at aktuell del av byggefeltet hvor boligen var under oppføring, ikke er godkjent for seksjonering i henhold til utbyggerens seksjoneringssøknad. Aktuell eiendom har betegnelsen gnr[xx] bnr[yy]. I henhold til kommunens plankart er tomten avsatt til konsentrert tomannsbolig. Utbyggingsplanen viser aktuell tomt markert med sort. Det aktuelle feltet er ifølge utbyggingsplanen regulert til boligformål. Videre fremgår av eksisterende forslag til reguleringsplan for det samme området at det i dettefeltet kan oppføres eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og terrassehus. Videre fremgår det at separat boenhet i frittliggende ene- eller tomannsbolig kan ha et boareal på inntil 60 m2. På denne bakgrunn fikk utbyggeren byggetillatelse for oppføring av tomannsbolig, hvorav hver bolig hadde en separat boenhet, det vil si til sammen fire enheter. Boligene under oppføring har følgelig hver sin separate boenhet, hvorav begge de separate boenhetene har et boareal på 60 m2.

Etter inngivelse av seksjoneringssøknad ble denne returnert til utbyggeren uten realitetsbehandling under henvisning til at reguleringsplanen medfører at eiendommen kun kan deles inn i to seksjoner, og hver med egenseparat bruksenhet. Det ble vist til eierseksjonsloven § 6 sjette ledd. Brevet er datert 8. september 2009 det kan derfor ikke være kritikkverdig tidsbruk når klageren mottok opplysninger om dette 15. september 2009, syv dager etter at brevet ble forfattet.

Etter utbyggerens og innklagedes/innklagedes advokats skjønn var kommunens begrunnelse ikke holdbar, hvorpå seksjoneringssøknaden på nytt ble oversendt kommunen 23. september 2009 med krav om realitetsbehandling. Søknaden ble avslått ved vedtak 23. oktober 2009. Etter dette er den videre prosessen håndtert av utbyggeren ved ny advokat.

Klageren ble på møtet 18. september 2009 informert om ovenstående. Oppsummert ble det fra innklagedes side informert om at kommunen ikke hadde behandlet søknaden og at dette ble oppfattet som uriktig saksbehandling fra kommunens side, samt at kommunen etter innklagedes side ikke har adgang til å nekte seksjonering som omsøkt med den begrunnelsen som er gitt.

Innklagede har i forkant av handelen ikke på noe tidspunkt fått indikasjoner på at kommunen skulle avslå seksjoneringssøknaden, og langt mindre at et avslag ville bli begrunnet med omstendigheter som kommunen etter innklagedes skjønn ikke har lovmessig dekning for. Så vidt innklagede kjenner til, har heller ikke utbyggeren fått indikasjoner på dette. Det tilføyes i denne sammenheng at det har all formodning mot seg at utbyggeren selger eiendom, og tilsvarende at innklagede formidler slik handel, i den visshet at forutsetningen om seksjonering ikke kunne oppnås.

Det har ikke kommet til innklagedes kunnskap at klagerens kjøpsavtale er hevet eller terminert, verken fra klageren eller fra oppdragsgiveren (selgeren). Innklagede registrerer at klageren hevder at avtalen er hevet, etter at alt var klarert med de aktuelle advokater. Innklagede har ikke fått informasjon om dette.

Når det gjelder klagerens salg av eiendommen, var det på møtet hos innklagede fokus på å formidle til klageren at handelen var sluttet etter aksept av bud, og herunder at innklagede rådet klageren til å etterleve denneavtalen. I motsatt fall ble klageren opplyst om hvilke ytterligere konsekvenser dette kunne medføre.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk fordi han var kjent med at seksjoneringssøknaden kunne bli avslått og unnlot å meddele dette til klageren.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 har megler en omsorgs- og opplysningsplikt:

» § 6-3. God meglerskikk

(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. … .

(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.»

Betydningen av denne omsorgs- og opplysningsplikten vil bli behandlet nedenfor.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at det erkorrekt, som hevdet av innklagede, at klageren i forbindelse med salget av hennes tidligere bolig, var bundet av sin aksept overfor kjøperen. Dette gjelder uavhengig av hva som skjedde med klagerens kjøp av ny bolig. Dersom klageren ikke hadde medvirket til at salget ble gjennomført, kunne dette medført at kjøperen ved hjelp av rettsapparatet hadde forfulgt sitt legitime krav om kjøpekontrakt og overskjøtning/overtakelse av eiendommen. Innklagede har på vanlig måte en omsorgsplikt overfor begge parter i denne transaksjonen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Reklamasjonsnemnda kan således ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å understreke overfor klageren at hun var bundet av sin aksept ved salget.

Reklamasjonsnemnda kan kun ta stilling til forholdet mellom klageren og innklagede. Hvorvidt seksjoneringssøknaden er avslått av kommunen i strid med gjeldende regelverk, vil således ikke bli vurdert. Reklamasjonsnemnda vil heller ikke drøfte hvorvidt det er avklart med selgeren/utbyggeren at klageren er fristilt fra kjøpekontrakten.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som dokumenteres skriftlig under klagesaksbehandlingen. Påstander om at innklagede opptrådte kritikkverdig på møtet 18. september 2009 kan derfor ikke vurderes etter en skriftlig klagesaksbehandling for Reklamasjonsnemnda.

Salget av klagerens bolig inngikk i en transaksjon der innklagede hadde vært aktiv til å få klageren til å kjøpe en annen bolig. I slike tilfeller har megleren en særskilt aktsomhetsplikt, jf. RfE sak 2007075 og 2007091. Klagerens forutsetning var at hun skulle selge sin egen bolig for å kjøpe en annen bolig, som var til salgs gjennom innklagede. Samtidig hadde innklagede god oversikt over klagerens økonomiske stilling. Dette ga innklagede spesiell forutsetning for å rådgi klageren.

Forbeholdet om seksjonering av boligen som skulle kjøpes av klageren, står sentralt i saken. Prospekt for den prosjekterte leiligheten er ikke fremlagt av noen av partene. Av akseptbrevet av 28. juli 2009 fremgår det imidlertid bl.a.:

«Overtagelse av boligen er foreløpig avtalt til februar/mars 2009.

Selger forventer at boligen vil være oppført og seksjonert innen dette, det taes imidlertid forbehold om seksjonering.»

Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra denne teksten se at klageren burde forstått at det heftet usikkerhet med hensyn til om seksjoneringen lot seg gjennomføre. Etter sin ordlyd gjelder forbeholdet ikke spørsmålet om seksjonering overhodet lot seg gjennomføre, men om seksjonering ville vært gjennomført i februar/mars 2009.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må det tas et utvetydig forbehold i salgsoppgaven når en megler skal selge en eiendom som forutsettes seksjonert for at handelen skal kunne gjennomføres.

I dette tilfelle, hvor det var mulig at salget til klageren ikke lot seg gjennomføre, hadde innklagede i henhold til omsorgs- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) en opplagt plikt til å gi opplysning om denne usikkerheten til klageren før hun solgte sin egen bolig. Megleren må i kraft av sin omsorgs- og opplysningsplikt forvisse seg om at kjøperen er klar over realiteten i et slikt forbehold og hva slags risiko hun innlot seg på ved å selge egen bolig før det viste seg om kjøpet av ny bolig lot seg gjennomføre. Innklagedes kritikk av klageren, for at hun ikke søkte avklaring av forbeholdet, synes uberettiget i denne sammenheng.

Innklagede har dermed opptrådt på en måte som utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det grunnlag for å nedsette innklagedes vederlag ved salgsoppdraget slik at det faller bort i sin helhet.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede dessuten opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å forsømme sin omsorgs- og opplysningsplikt.

Som en følge av innklagedes forsømmelse er klageren påført tap i form av nødvendige advokatutgifter. Dette tapet, som er dokumentert med den fremlagte advokatregningen, bør etter Reklamasjonsnemndas oppfatning dekkes av innklagede.

Når det gjelder tidspunktet og måten klageren fikk opplysninger på om at seksjoneringen ikke lot seg gjennomføre, har ikke Reklamasjonsnemnda tilstrekkelige opplysninger til å kunne kritisere innklagede for at det gikk for lang tid før informasjon ble gitt. Reklamasjonsnemnda mener imidlertid på generelt grunnlag at det må forventes at en eiendomsmegler umiddelbart etter at det viser seg at seksjonering ikke lar seg gjennomføre, gir kjøperen opplysninger om dette. Slik informasjon må gis uoppfordret og altså ikke først når kjøperen etter eget initiativ har kontaktet eiendomsmegleren.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi klageren tilstrekkelige råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne før han solgte boligen hennes. Innklagedes vederlag ved salgsoppdraget nedsettes slik at det faller bort i sin helhet. Innklagede bør dekke klagerens advokatutgifter.