Klage nr:
032/10

Avgjort:
05.05.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatninggrunnet manglende opplysninger om borettslagets økonomi, manglende sikringsordning, og opplysninger knyttet til en servitutt

Foretakets navn:
I-HUS avd. Torshov
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte 31. januar 2008 en andelsleilighet gjennom innklagede foretak. Kjøpesummen var kr 1 760 000. Klagerne hevder at borettslaget hadde svak økonomi og at dette er et forhold innklagede burde opplyst om. De hevder også at innklagede burde opplyst om at det ikke forelå sikringsfond for borettslaget, og at en servitutt tilknyttet gården innebar at klagerne mistet en loftsbod. Da klagerne solgte andelen i februar 2010, ble den solgt for
kr 1 700 000.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte boligen for kr 1 760 000 i februar 2008. Borettslaget hadde da en svak økonomi. Av årsberetningen fra 2006 fremgikk det at økonomien i borettslaget var den største utfordringen fremover. Restansen var kr 104 040.

Slik klagerne oppfatter det opplyste innklagede verken i salgsoppgave eller andre steder om borettslagets økonomi. Det ble heller ikke opplyst om at sikringsfond manglet og at andelseierne derfor var solidarisk ansvarlig for andres husleie.

Klagerne ga bud ut fra de opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven, og fikk først forståelse for hva økonomien betød for dem da de måtte innbetale kr 5 000 fordi andre andelseiere ikke betalte husleie da renten var på sitt høyeste nivå.

Leiligheten ble kjøp før fellesvisninger, og klagerne fikk ikke se regnskap for borettslaget før bud ble inngitt. Hadde de fått slik informasjon om for eksempel restanse, så ville de uansett ikke forstått det som»vanlige forbrukere». Selv om en av klagerne riktignok gikk første året på eiendomsmeglingsstudiet da de kjøpte boligen, hadde han likevel ikke full forståelse av hva sikringsfond er, og hvordan husleierestanse kunne påvirke klagerne som andelseiere.

Klagerne fikk riktignok all informasjon på kontraktsmøte, men selv etter å ha lest papirene i ettertid forsto de ikke hva de hadde gått til før problemene begynte å melde seg.

Leiligheten er nå solgt. Tilbakemeldingene fra interessentene var at de var bekymret for økonomien i borettslaget. En budgiver fortalte at han ikke hadde fått lån i banken på grunn av borettslagets økonomisk stilling. Boligen ble solgt for kr 1 700 000. Klagerne mener derfor at de har lidt et tap på kr 60 000.

Videre var servituttene i salgsoppgaven kun notert med dagboknummer og dato. Det sto ikke hva servituttene gjaldt. Konsekvensen er at klagerne mistet en bod på ca seks til syv kvadratmeter. Den nye utbyggeren har lovt at nye boder i kjelleren skal bygges ut, men dette har klagerne ingen garanti for.

Innklagede anfører:

Restansen som klagerne viser til, er et etterslep ved årsskifte i regnskapet, og er ikke det samme som realiserte tall. Underskuddet viste seg i 2006 å være kr 62 554.

Klagerne viser videre til årsberetningen fra 2006. Styret skriver:

«Økonomien er borettslagets største utfordring i løpet av tiden som kommer. Vi må rett og slett sørge for et inntektsnivå som harmonerer med renteutviklingen og andre utgifter».

Innklagede mener at utsagnet er tatt ut av sammenheng. Avsnittene i årsberetningen må sees i sin helhet.

Tilleggsbetalingen på kr 5 000 begrunnes i styreleders brev fra august 2008 med blant annet økte utgifter til strøm, brensel og kommunale avgifter. Innbetalingen ville også etter revidering av budsjett gi et overskudd på ca kr 70 000.

Klagerne beskriver at de i salgsprosessen hadde interessenter som ikke fikk lån i sin bank grunnet borettslagets økonomi. I følge årsberetningen for 2008 hadde borettslaget et overskudd på kr 58565, og styret driver borettslaget helt i tråd med lover og forskrifter. Innklagede kan derfor ikke se at borettslaget har en økonomi som påvirker markedsverdien av leiligheten negativt.

Til sist nevnes at kravet kommer først to år etter at leiligheten ble solgt. Innklagede har ikke fått noenhenvendelser fra klagerne i løpet av disse to årene vedrørende manglende eller uriktige opplysninger som omhandlet deres kjøp.

Salgsoppgaven sier for øvrig at:

«du oppfordres til selv å foreta undersøkelser som du mener har betydning for ditt evt. bud/ kjøp av leiligheten. Vedtekter, husordensregler, årsberetning med regnskap og budsjett kan innhentes på meglers kontor for gjennomlesning».

Ikke på noe tidspunkt har klagerne etterspurt disse dokumentene. De ble forelagt klagerne under kontraktsmøte.

Innklagede kan ikke se at det foreligger årsakssammenheng som påviser et økonomisk tap for klagerne. Innklagede kan heller ikke at ansvar for markedsmessige svingninger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet mangelfulle opplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda må først ta stilling til om klagernes krav er bortfalt på grunn av de alminnelige regler om passivitet.

De manglende opplysninger det klages over er knyttet til borettslagets økonomi, manglende sikringsordning, og et forhold knyttet til servitutten på loftet. Disse forholdene burde klagerne blitt kjent med ved gjennomgang av årsberetning og regnskap for 2006 og utskriften fra grunnboken. Disse dokumentene ble klagerne forelagt under kontraktmøtet den 31. januar 2008, jf kjøpekontraktens punkt 13.

Det er usikkert når klagerne først reklamerte overfor innklagede. Av klagen fremgår det imidlertid at klagerne først reklamerte da boligen var solgt «nå i februar». Det må derfor legges til grunn at klagerne reklamerte overfor innklagede først to år etter at de burde blitt kjent med forholdet. Å vente to år med å reklamere synes klart passivt fra klagernes side. Reklamasjonsnemnda viser her til Høyesteretts dom inntatt i Rt-2006-407 der 14 måneder ble ansett som klar passivitet. Selv om denne saken er noe ulik Høyesteretts dom, finnes det få grunner til at klagerne i dette tilfellet skulle vente i to år før kravet ble gjort gjeldende.

Opplysningen om at det ikke forelå sikringsfond ble klagerne kjent med først et halvt år etter kontraktsinngåelse. Innklagede oppgir dette til august 2008. Klagerne ventet altså 18 måneder med å gjøre dette kravet gjeldende. Etter Reklamasjonsnemndas syn må også dette kravet være bortfalt ved passivitet.

Konklusjon:

Saken avvises.