Klage nr:
033/10
Avgjort:
05.05.2010
Saken gjelder:
Krav om rentetapserstatning grunnet manglende tinglysning av skjøte
Foretakets navn:
Privatmegleren Ullevål stadion, Magnum Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet.
Saksfremstilling:
Et privat sykehjem solgte en eiendom til et investeringsselskap gjennom innklagede foretak i november 2008. Overtagelse var 2. mars 2009. Eiendommen ble solgt videre til klagerne den 16. april2009, og overtagelse var satt til 1. juli 2009.
Investeringsselskapet ønsket ikke å tinglyse skjøtet, men lot kjøperens navn stå åpent i skjøtet. Deretter ble dokumentet overlatt til innklagede.
Da skjøtet senere skulle tinglyses med klagerne som de nye kjøperne av eiendommen, ønsket investeringsselskapet at innklagede skulle besørge tinglysing. Innklagede mente at det ikke var hans oppgave å tinglyse skjøtet, og på grunn av denne tvisten ble overtagelsen den 1. juli forsinket.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen ble solgt gjennom innklagede foretak i november 2008 fra et privat sykehjem til et investeringsselskap. Overtagelse skulle være 1. mars 2009.
Eiendommen ble solgt med åpent skjøte fordi den skulle videreselges i løpet av kort tid. Det ble også tinglyst en midlertidig urådighet på eiendommen registrert på innklagede foretak, for å hindre at det private sykehjemmet kunne foreta rettslige disposisjoner over eiendommen.
Investeringsselskapet betalte kr 140 000 til innklagede for å dekke tinglysningsgebyret. Skjøtet ble så undertegnet av sykehjemmet, og det private investeringsselskapet fikk forståelsen av at innklagede kunne sende inn papirene uten ytterligere underskrifter. Man måtte påregne inntil en ukes behandlingstid hos Statens kartverk, men ellers skulle tinglysingen være kurant å gjennomføre. Dersom det ikke ble gitt annen beskjed, skulle innklagede tinglyse eiendommen over på investeringsselskapet etter seks måneder fra overtagelsen.
Det skulle da være klart at innklagede ikke hadde avsluttet sitt salgsoppdrag før ny eier var innskrevet i skjøtet, tinglysingsgebyret betalt, skjøtet tinglyst og urådigheten slettet.
Den 16. april 2009 ble det inngått kontrakt mellom investeringsselskapet og klagerne. Overtagelse var satt til 1. juli 2009. Etter overtagelsen skulle kjøperne betale 10 prosent forsinkelsesrente for den del av kjøpesummen som eventuelt ikke var betalt. Etter 1. august hadde selgeren rett til å heve kjøpet dersom kjøperne ikke hadde oppfylt sine forpliktelser.
I forbindelse med kontraktsinngåelsen ble klagerne fortalt at innklagede var på ferie, og ikke kunne nås. De fikk snakke med en annen saksbehandler, som mente at innklagede foretak ikke var ansvarlige for å sende inn skjøte. Klagerne mente at det måtte være feil. Saksbehandleren lovte å ringe klagerne tilbake, men gjorde ikke det. Klagerne kontaktet deretter innklagede flere ganger i tiden som fulgte. Klagerne forstod ikke hvorfor innklagede ikke sendte inn skjemaet, da det bare var å fylle inn navnene og summene på skjøtet.
I mellomtiden var det blitt klart at klagerne måtte få tinglyst skjøte på eiendommen for å få utbetalt banklån. Både selgeren og klagerne kontaktet innklagede flere ganger. I juni 2009 hentet klagerne personlig dokumentet hos innklagede.
Den 24. juni mottok Kartverket skjøtet fra innklagede, men dagen etter ble det returnert fordi erklæring om konsesjonsfrihet fra det private sykehjemmet ikke var vedlagt. Innklagede opplyste verken klagerne eller det private sykehjemmet om dette. Innklagede hevder at selgeren ble kontaktet, men de mener at slikt brev aldri ble mottatt.
Behandlingen hos Kartverket skulle ta minimum fem dager, men ikke mye mer. Første juli var dato for overtagelse. Lånet kunne fremdeler ikke utbetales, og forsinkelsesrentene begynte å løpe.
Noen dager ut i juli fikk klagerne beskjed fra Kartverket om at skjøtet var returnert. Innklagede foreslo å sende brev til styreren av det private sykehjemmet, slik at denne kunne underskrive erklæringen. Klagerne fremskaffet selv denne underskriften. Skjøtet ble sendt inn på nytt, og mottatt den 7. juli 2009.
Klagerne forventet å få utbetalt lånet i midten av juli. Dette kunne likevel ikke skje fordi urådigheten ikke var slettet. Innklagede var først ikke villige til å få dette gjort, men etter en diskusjon skulle likevel innklagede gjøre dette. Den 28. juli mottok Kartverket begjæringen, og den 17. august ble lånet endelig utbetalt.
Klagerne mener at innklagede har forsømt sine plikter grovt ved å unnlate å fullføre oppdraget innenfor rimelige tidsrammer. Det meste av arbeidet som er gjort, er gjort av klagerne.
Klagerne krever derfor erstattet forsinkelsesrenter (10 prosent) av den delen av kjøpesummen som ble betalt med lån, med fradrag for effektiv gjeldsrente (2,922 prosent som er renten på boliglånet). Dette beløper seg anslagsvis til
26 744,40 for perioden 1. juli til 17. august.
Innklagede anfører:
Det ble i forbindelse med overtagelse den 2. mars 2009 foretatt fullt oppgjør. Det var ved denne overtagelsen investeringsselskapet overtok seksjonen. Det ble i denne forbindelse utstedt både generalfullmakt og blanco-skjøte på eiendommen.
Seksjonen ble så solgt videre til klagerne med utstedelse av nytt skjøte den 19. juni 2009. Dette skjøtet ble tinglyst 7. juli 2009. Innklagedes sikringsobligasjon ble slettet den 28. juli 2009.
Innklagede kan ikke se at hans oppgjørsavdeling har forsinket gjennomføring av transaksjonen til investeringsselskapet på en slik måte at han blir erstatningspliktig overfor verken investeringsselskapet eller klagerne.
Klagerens ytterligere anførsler:
Prosessen med tinglysing av skjøte begynte allerede 16. april 2009, og klagerne mener at tre og en halv måned er unødig lang tid for å behandle et slikt oppdrag. Ingenting skjedde i disse to månedene, før investeringsselskapet tok kontakt med innklagede den 19. juni 2009. Investeringsselskapet hadde da i lengre tid befunnet seg i en juridisk vanskelig situasjon uten å være klar over det.
Om innklagede hadde slettet sikringsobligasjonen umiddelbart etter tinglysing, kunne lånet blitt utbetalt en måned tidligere og tapet ville blitt vesentlig mindre. Innklagede var kjent med at saken hastet, og har etter klagernes syn opptrådt klanderverdig.
Innklagedes ytterligere anførsler
Kjøper har i tidligere e-postkorrespondanse bekreftet at det ble utstedt et blanco-skjøte til kjøperen, samt en generalfullmakt, men dette er ikke utdypet i kjøpekontrakten.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning grunnet manglende bistand i forbindelse med utstedelse av skjøte, og at tredjemann som kjøper av eiendommen derfor har lidd et rentetap ved at boligen ikke ble overskjøtet i tide.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Innklagede hadde i oppdrag å selge eiendommen fra et privat sykehjem og investeringsselskapet var kjøper. Det ble utstedt blanco-skjøte og oppgjør ble foretatt. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-9 var salgsoppdraget dermed utført og oppdraget var avsluttet da oppgjøret var foretatt. Innklagede har oppbevart blanco-skjøtet i depot på vegne av investeringsselskapet. Reklamasjonsnemnda går ikke inn på om innklagede kan ha begått en feil i forhold til partene ved salget fra sykehjemmet til investeringsselskapet. Det avgjørende er om innklagede har begått en feil i forhold til klageren i denne saken.
Det er ikke dokumentert nytt oppdrag fra investeringsselskapet til innklagede. Innklagede hadde således ikke påtatt seg tinglysing og oppgjør i den foreliggende sak. I henhold til regelverket da kontrakten mellom sykehjemmet og investeringsselskapet ble inngått skulle innklagede innhentet en undertegnet egenerklæring om konsesjonsfrihet fra sykehjemmet. Kravet ble opphevet 1. juli 2009.
Etter Reklamasjonsnemndas syn burde innklagede i større grad ha bidratt til klargjøring av at han ikke hadde noen plikter i denne saken. For øvrig er det ikke grunnlag for å kritisere innklagede.Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede for tidspunktet for sletting av sikringspant.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.