Klage nr:
034/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Oppgjørsoppdrag

Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Skien, Eiendomsmegling Telemark AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har inngått en avtale med kommunen om makeskifte for å lette hennes vanskelige livssituasjon. I ettertid har det vist seg at hun har blitt stilt i en enda vanskeligere økonomisk stilling. Innklagede har hatt et oppgjørsoppdrag i forbindelse med avtalen mellom partene. Klageren mener innklagede hadde en plikt til å avklare med klagerens bank, om den ville finansiere handelen.

Klageren har hatt bistand ved utformingen av klagen. Klageren og hennes hjelper vil i det følgende bli omtalt som «klageren».

Klageren anfører:

Klageren er alene med fire gutter i alderen 3 til 7 år, hvorav den yngste er multifunksjonshemmet. Klageren eide fra før et toetasjes rekkehus (bolig A) sammen med sin mann, som hun nå er skilt fra. Det ble svært tungt for klageren å bære den multifunksjonshemmede sønnen opp og ned, så hun kontaktet kommunen for å høre om de kunne hjelpe henne med å få en enklere bolig på ett plan.

Kommunens eiendomsavdeling har styrt prosessen sammen med innklagede, som kommunen bruker i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Kommunen ordnet det slik at de kjøpte klagerens rekkehus (bolig A) og solgte henne samtidig en borettslagsleilighet (bolig B) i første etasje.

Våren 2009 ga hennes bankforbindelse uttrykk for at hun var svært kritisk til transaksjonen og hvordan handelen hadde kommet i gang. Sammenlignet med bankens prisvurderinger, har klageren betalt omtrent kr 250 000 for mye for bolig B, og mottatt omtrent kr 300 000 for lite for bolig A.

Fremlagt takst fra kommunen ved ekstern takstmann bekrefter delvis dette, ved at kommunen har solgt til pris i overkant av oppgitt takst, og kjøpt i underkant av samme.

Klageren reagerer også på at verdiforringelsen på bolig B og på bolig A begge er satt til å være 40 %. Bolig B som lå i 1. etasje, har siden byggeåret 1970 vært brukt til transittleilighet for flyktninger uten at det har skjedd oppussing i perioden. Bolig B var så nedslitt at klagerenhar rehabilitert den for opp mot kr 250 000. Bolig A er derimot bygget i 1984 og er velholdt.

Selv om klageren mener prisfastsettelsen er tvilsom, er det forhold rundt selve salget som i første rekke er grunnlag for klagen.

Etter at klagerens klage på prisfastsettelsen var blitt avvist sommeren 2008, ble kontrakt inngått 23. juli 2008 med avtalt overtakelse 1. august 2008. Klageren var i tidsnød. Hun hadde bodd i Norge i syv år, og var sykemeldt på grunn av en trafikkskade/ slitasje, og hun hadde liten erfaring med eiendomshandel. Hun hadde på dette tidspunktet heller ingen å rådføre seg med. Heftelsen til banken på klagerens leilighet var ikke slettet da kontrakten ble inngått. Dette mener klageren strider mot kontrakten § 4.

Selve transaksjonen ble foretatt av banken. Verken kommunen eller innklagede kontaktet banken, til tross for at de var de profesjonelle aktørene som styrte prosessen.

Banken ble først kontaktet i september, da klageren allerede hadde flyttet inn i ny leilighet og var i full gang med oppussing.

Saksbehandler hos banken har forklart at banken ble satt i en knipe. Bolig A som klageren solgte, hadde gjeld, og banken ville aldri gått med på å finansiere en handel med denne prisfastsettelsen dersom den var blitt informert tidligere i prosessen. Banken har rettet kritikk mot innklagede og kommunens eiendomsavdeling, og bedt om å få se takstpapirer. Disse ble først oversendt i vedlegg til svar på brev til kommunens ordfører.

Klageren hevder at kommunen har bestemt pris både på den kjøpte og solgte boligen, og at salgsprosessen har foregått på en ulovlig måte.

Klageren har måttet pusse opp den nedslitte bolig B. Hennes økonomiske stilling var allerede vanskelig, og er blitt verre slik at hun nå er avhengig av sosialhjelp. At klageren i utgangspunktet stolte på at kommunen ville hjelpe henne til en mer levelig hverdag, har etter klagerens mening gjort henne til sosialklient.

Klageren har videre anført i e-post av 11. februar 2010:

Innklagede har ikke sjekket heftelser på bolig før signatur av kjøpekontrakt, og eventuelt sjekket finansiering av ny leilighet. Dette mener klageren er merkelig. Klageren hevder at det er vanlig saksgang i et boligkjøp at dette gjøres. Innklagede burde etter klagerens mening ha forsikret seg om at klageren ikke hadde belånt sin bolig i større grad enn at hun kunne betale et eventuelt mellomlegg til bolig som hun skulle kjøpe av kommunen. Da er banken den instans man kunne hente sikre opplysninger fra. Klageren mistenker at innklagede ikke ønsket å trekke inn banken, fordi denne banken ikke ville godtatt de betingelsene boligbyttet skulle skje på, med tanke på prissetting av boligene. Klageren mener det er en forsømmelse fra innklagede at han ikke sjekket finansieringen før kontraktsinngåelse.

Klageren har videre anført i brev av 7. april 2010 at hun ønsker å få vurdert om innklagede har opptrådt korrekt.

Innklagede har for øvrig heller ikke i kjøpekontrakten for bolig B nevnt noe om verken kr 23000 i fellesgjeld ved borettslaget, eller månedlig husleie på kr 3 300 per måned i april 2010.

Innklagede anfører:

Kommunen kontaktet innklagede med tanke på bistand med kontraktsarbeid og oppgjør i forbindelse med klagerens ønske om boligbytte. Innklagede fikk forståelsen av, og er fortsatt av den oppfatning, at kommunen ønske å hjelpe klageren med hennes ønsker. Partene hadde da allerede kommet til enighet om boligbytte, og innklagede forutsatte at partene hver for seg eller i samarbeid hadde gått gjennom de økonomiske konsekvenser for begge parter.

Formalitetene ble gjennomgått og det ble undertegnet oppdragsskjema for salg av bolig B 18. juli 2008. Deretter ble innklagede forelagt de formelle opplysningene om boligbyttet, og hvordan partene hadde avtalt at boligbyttet skulle skje.

Etter kontakt med klageren og medeier av bolig A, ble oppdragsskjema signert av disse den 23. juli 2008. Innklagede kunne da sette i gang med kontraktsarbeidet på begge enheter. Rutinemessig ble det den 24. juli 2008 sendt brev til banken om innfrielse av lån på eiendommen. Brevet ble besvart 28. juli 2008. Innklagede anfører at klagerens påstand om at banken først ble kontaktet i september er feil.

Kjøpekontrakt for bolig B ble undertegnet samme dag den 23. juli 2008, med avtalt overtagelse den 1. august 2008.

Kjøpekontrakt for bolig A ble undertegnet den 25. juli 2008, med avtalt overtagelse den 1. september 2008.

For å klargjøre innklagedes ansvar ved disse transaksjonene, i og med det spesielle forhold at det dreier seg om et makeskifte, idet innklagede forstod det som at kommunen prøvde å hjelpe klageren ut fra hennes vanskelig situasjon, ble det presisert i kjøpekontrakten, under punkt 11 «spesielle forhold»:

«Dette er et rent oppgjørsoppdrag hvor selger og kjøper har funnet hverandre. Megler er kun ansvarlig for kontrakt og oppgjørsarbeid. Opplysninger rundt eiendommen er derfor ikke innhentet»

Etter kontraktsmøte forventes det at partene hver for seg forbereder seg slik at kontraktens vilkår oppfylles. Dette innebar at megleren avventet kjøperens innbetaling og innsendelse av overtagelsesprotokoll før overskjøting/oppgjør ble foretatt, jf begge kontraktenes punkt 3.

Overtakelsesprotokollen på bolig B ble først signert 11. september 2008, og innklagede mottok den på telefaks 23. september 2008.

Overtakelsesprotokoll på bolig A ble først signert 22. september 2008 og innklagede mottok den på telefaks 23. september 2008.

Årsaken til at overtakelsen varforsinket er ukjent for innklagede.

Innklagede kan ikke se at han har begått feil i saksgangen, slik klageren har hevdet. Innklagede vil påpeke at e-post av 14. april 2010 var første gang han har forstått det slik at klageren hadde innsigelser på hans håndtering av saken.

Innklagede synes det er underlig at han er innklaget til Reklamasjonsnemnda, og mener at dersom det er forhold klageren ønsker å ta opp i forhold til transaksjonen, bør disse tas direkte mot kommunen.

Klagerens ytterligere anførsler:

At innklagede sendte en formell forespørsel om dokumenter i forbindelse med et mulig salg, betyr ikke at banken ble informert om at det var inngått en avtale med kommunen om boligbytte. «Finansieringsskjema» og «Oppgjørsskjema for selger» som er vedlagt i tilsvaret, ble ikke forelagt banken sammen med vedlagte forespørsel om dokumenter. Klageren anfører at å selge en bolig i seg selv ikke er noen trussel mot bankens sikkerhet og kundens økonomi, så lenge salgssummen som er antydet dekker de lån kunden har. Et salg er heller ikke et signal om at kunden vil trenge finansiering i forbindelse med oppussing av annen bolig.

Klageren fastholder at hvis oppgjøret hadde foregått korrekt etter kontraktene, ville banken i tide blitt oppmerksom på den handelen som var i ferd med å gjennomføres. Handelen var ikke forsvarlig verken med tanke på klagerens økonomiske situasjon eller ut fra bankens vurdering av prissettingen av de to aktuelle boligene. Klageren ville ikke fått finansiering og heller ikke kommet i en situasjon som hadde forverret hennes allerede vanskelige økonomi.

Etter samtale med kommunens ordfører innrømmer klageren at innklagede nok har rett i at kommunen ønsket å hjelpe klageren. Men på grunn av det klageren mener er feil i prosessen ble ikke boligbyttet den hjelpen som var hensikten, selv om leiligheten i seg selv fungerer greit for familien.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav som følge av påstand om manglende kontakt med banken og påstått manglende kontroll av heftelser på boligen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 (2) jf. forskriften § 7-2. Dette får imidlertid ingen betydning for innklagedes eventuelle krav på vederlag..

Det synes for Reklamasjonsnemnda at begge parter legger til grunn at kommunen har hatt til hensikt å hjelpe klageren i en vanskelig situasjon. Dessverre kan det se ut til at ingen av de involverte parter har undersøkt om klagerens økonomiske stilling tilsa at det var forsvarlig at byttehandelen ble gjennomført. Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat å ta stilling til forholdet mellom klageren og kommunen. Likeledes kan ikke Reklamasjonsnemnda vurdere forholdet til takstmann.

Klageren har kritisert innklagede for ikke å undersøke med banken om hvorvidt det var økonomisk forsvarlig å gjennomføre handelen. Reklamasjonsnemnda vil først påpeke at et oppgjørsoppdrag med megler inngås etter at avtale allerede er sluttet. Megler bistår med selve utforming av kontrakten, og nedfeller hva partene allerede har blitt enige om.

I utgangspunktet er det partene selv som må undersøke sin egen økonomiske stilling, og mulighet for finansiering. I dette tilfelle ville det etter Reklamasjonsnemndas vurdering ha vært naturlig at klageren selv kontaktet banken før hun inngikk avtale med kommunen, for å undersøke om handelen lot seg finansiere.

Det er opplyst at klageren var i en vanskelig situasjon, at hun kun har bodd i Norge i 7 år, at hun var relativt ukjent med eiendomshandel og at hun ikke hadde noen å rådføre seg med. Innklagede har omsorgsplikt for begge parter i handelen, og dette er forhold som kan gi eiendomsmegleren en noe utvidet informasjons- og rådgivningsplikt sammenliknet med hva som er vanlig.

I Finanstilsynets brev av 23. mars 2010 til bransjeorganisasjonene og Forbrukerrådet «Meglers opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag» skriver Finanstilsynet at de antar at megler må påpeke åpenbare svakheter ved avtalen for at oppgjøret skal kunne gjennomføres på en forsvarlig måte.

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at det hefter feil ved taksten som kommunen har brukt, og at innklagede burde ha påpekt at disse sto i misforhold til faktisk verdi. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til denne anførselen.

Ut fra de gitte opplyninger er det heller ikke mulig for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til om det forelå spesielle opplysninger rundt klagerens økonomiske stilling, som tilsa at megler burde ha påpekt dette ved gjennomføringen av handelen. Reklamasjonsnemnda viser blant annet til at begge parter har vært i den tro at kommunen har forsøkt å lette situasjonen for klageren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har hatt noen grunn til å tvile på kommunens vurdering i saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.