Klage nr:
035/10

Avgjort:
26.05.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatning og vederlagsjustering grunnet forsinkelser i forbindelse med overføring av forkjøpsrett

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS avd. Stjørdal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. mai 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne solgte en bolig/næringseiendom gjennom innklagede foretak. Kontrakt ble inngått 13. mai 2008 med avtalt overtagelse den 26. mai 2008. I forbindelse med salget skulle en personlig forkjøpsrett overføres fra klagerne til kjøperen. Denne forkjøpsretten ble imidlertid ikke overført fordi grunneieren nektet å samtykke til overføringen. Klagerne mener at innklagede har påtatt seg ansvar for å bidra til å få forkjøpsretten overført og at de er påført et tap som følge av at innklagede har sviktet i forbindelse med dette. Det er videre reist krav om vederlagsjustering.

Klagerne er representert ved advokat. Klagerne og deres advokat betegnes i det følgende som «klagerne». Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Forut for handelen var det tinglyst en avtale som ga klagerne forkjøpsrett til en naboeiendom. Avtalen gjaldt andre halvdel av tomannsboligen. Området er et «vertshusområde». Med innlemming av naboeiendommen kunne dette gi salgseiendommen et stort potensial.

Ved kjøpekontrakten skulle forkjøpsretten overføres til kjøperen. Som følge av at forkjøpsretten ikke er overført, har kjøperen tilbakeholdt kr 40 000 av kjøpesummen. Innklagede har ved gjentatte anledninger lovet å bringe forholdet i orden, men den opprinnelige forkjøpsretten står fortsatt tinglyst. Klagerne mener at kjøperen også støtter klagernes forståelse av faktum.

Klagerne krever at innklagededekker det tilbakeholdte beløp inklusiv forsinkelsesrente fra overtagelsesdato til betaling skjer. Videre kreves vederlagsjustering, samt erstatning i forbindelse med advokatkostnader med kr 5 000. Endelig kreves det at innklagede påtar seg ethvert ansvar basert på manglende overføring av rettighetsforhold og ethvert mulig regressansvar basert på at klagerne må dekke rettighetstapet for kjøperen.

Innklagede anfører:

Innklagede har ikke påtatt seg ansvar for å transportere forkjøpsretten. Klagerne tok opp forkjøpsrett ved inngåelse av salgsoppdraget. Innklagede mente at denne forkjøpsretten var en personlig rettighet som ikke uten videre kunne overføres. Klagerne mente at det ikke ville by på problemer å fremskaffe samtykke fra grunneieren, og de skulle selv sørge for å få formaliteter på plass. Innklagede understreket at klagerne selv måtte fremskaffe de nødvendige dokumenter.

Da salgsoppgaven skulle utarbeides, var grunneierens samtykke ennå ikke innhentet. Innklagede innstilte på at forkjøpsretten derfor ikke burde nevnes i salgsoppgaven. Klageren ønsket imidlertid fortsatt å nevne forkjøpsretten, og dette resulterte i en henvisning om at forkjøpsretten «kan overdras».

Forkjøpsretten var ikke tema under budprosessen. Men da kjøpekontrakt skulle inngås, satte kjøperen krav om at forkjøpsretten skulle transporteres. Klagerne aksepterte dette og forholdet ble inntatt i kontrakten. Kontrakten punkt 11 lyder da:

«[s]elgers avtale med den andre halvparten av to-mannsboligen om forkjøpsrett, transporteres vederlagsfritt tilkjøper«.

Klagerne forsøker nå å velte denne forpliktelsen over på innklagede. Innklagede mener at han verken ved kjøpekontrakt, oppdragsavtale eller på annen måte har påtatt seg ansvar for transport. Tvert om var det klagerne som var pådrivere for at denne rettigheten skulle markedsføres og påtok seg ansvaret for å få denne overført til kjøperen.

Innklagede har likevel tilbudt seg å bistå til å bringe forholdet i orden. Innklagede har kontaktet grunneieren, som skal ha gitt uttrykk for at klagerne ikke har tatt kontakt med dem. Innklagede hadde deretter et møte med grunneieren der han tilkjennega at ville han motsette seg transport grunnet negative forhold til klagerne. Innklagede gjorde flere fremstøt, men har innsett at grunneierens medvirkning ikke bør medregnes. Det understrekes at innklagede ikke har gitt «lovnader» om at dette skulle bringes i orden.

Når det gjelder erstatningskravet, mener innklagede at det ikke foreligger uaktsomhet da innklagede ikke har noen plikt etter avtale eller lovverk som tilsa at han skulle avklare spørsmålet om mulig transport.

Skulle det være grunnlag for vederlagsjustering, mener innklagede at han ikke har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det fremgår av «overdragelse av opsjon» at innklagede har gjort et forsøk på å bringe forholdet i orden. Videre mener klagerne at det fremgår av signeringen at innklagedes arbeid ble gjort før kontraktsmøtet.

Ved kontraktsgjennomgang var kjøperen ikke tilfreds med innklagedes saksbehandling fordi fremgangsmåten krevde at klagerne måtte medvirke til at kjøperen skulle kunne gjøre rettighetsforholdet gjeldende. Innklagede uttrykte å ha forståelse for dette og lovet å besørge transport av rettigheten. Klagerne mener at de uttrykte med tydelighet at dette ikke ville ble noe problem. Kjøperen kan bevitne forholdet.

Klagernes advokat har vært i kontakt med innklagede flere ganger og har opplevd at de hadde god dialog med grunneierne. Disse skal også ha samtykket muntlig til transporten, og innklagede skal ha uttalt at det bare var å få dette skriftlig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Spørsmål om saken må avvises er sentralt i denne saken. Taksten klassifiserer byggene som næringseiendommer, og innklagede har fått forståelsen av at vertshuset og hotellet har vært klagernes levebrød. Også tomannsboligen ble delvis utleid til virksomhetens ansatte.

For øvrig mener innklagede at klagernes ytterligere anførsler underbygger innklagedes fremstilling. Kjøpekontrakt ble inngått 13. mai 2008 og oppgjør ble tatt i august samme år uten at klagerne hadde fått forkjøpsretten transportert. Innklagede har foreslått en alternativ fremgangsmåte som ikke krevde grunneiers samtykke og som resulterte i erklæringen som er signert 7. oktober 2008. Denne er ikke datert forut for kontraktsmøtet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning og vederlagsjustering knyttet til manglende medvirkning i forbindelse med overføring av forkjøpsrett.

Reklamasjonsnemnda er opprettet i henhold til Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester mellom Norges Eiendomsmeglerforbund, Den Norske Advokatforening, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Forbrukerrådet og behandler klager fra fysiske personer som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Nemnda kan likevel behandle klager fra næringsdrivende som «ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytting og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda», jf. avtalen punkt 1. Etter en konkret vurdering finner Reklamasjonsnemnda å ville behandle denne saken.

Spørsmålet er om innklagede under oppdraget har påtatt seg å besørge samtykke til overføring av forkjøpsrett.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 nr 2 at med mindre kjøper og selger ønsker noe annet så skal megler sørge for

«utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter som har sammenheng med handelen«

Det kan ikke være tvilsomt at «andre dokumenter som har sammenheng med handelen», også omfatter forkjøpsretter. I denne saken er det heller ikke dokumentert at kjøper og selger har ønsket noe annet. Tvert imot gir kjøperens e-post av 28. august 2008 inntrykk av at også kjøperen har forventet at innklagede skulle søke å få overdratt forkjøpsretten. Det må derfor legges til grunn at innklagede har påtatt seg å arbeide for å få overdratt forkjøpsretten fra klagerne til kjøperen. Innklagede kan derimot ikke hefte for at grunneieren ikke har gitt samtykke til overdragelsen.

Spørsmålet blir da om innklagede likevel kan være erstatningsansvarlig på bakgrunn av markedsføring og kontraktsutforming. Av salgsoppgaven fremgår det at klagerne har forkjøpsrett til den andre delen av tomannsboligen og at «[d]enne kan overdras».

Videre fremgår det av kjøpekontraktens punkt 11 at

«[s]elgers avtale med den andre halvparten av to-mannsboligen om forkjøpsrett, transporteres vederlagsfritt til kjøper«.

Innklagede burde forstått at en personlig servitutt ikke kunne overføres til kjøperen uten grunneierens samtykke. Før man hadde avklart samtykke, burde innklagede avstått fra å markedsføre boligen med en slik mulighet, og i alle tilfelle skrevet et forbehold i salgsoppgave og kontrakt om at overføringen måtte godkjennes av grunneieren. I lys av megleres strenge profesjonsansvar må markedsføringen og kontraktsutformingen anses i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsom. Klagerne har imidlertid ikke skriftlig dokumentert for Reklamasjonsnemnda å ha lidt et økonomisktap. Reklamasjonsnemnda ser at det kan bli spørsmål om at innklagede blir ansvarlig for et tap som følge av at det senere må skje en dobbelt overføring av eiendomsretten til naboeiendommen. Ut fra de fremlagte opplysninger kan ikke Reklamasjonsnemnda på det nåværende tidspunkt ta stilling til erstatningens størrelse.

Klageren har i klagen krevd at innklagde dekker det tilbakeholdte beløp inklusiv forsinkelsesrenter fra overtakelsesdato til betaling skjer. Reklamasjonsnemnda kan ikke gi klageren medhold i at innklagede er erstatningspliktig for dette kravet på nåværende tidspunkt, da det enda ikke har oppstått noe tap i saken.

Når det gjelder spørsmålet om vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, er Reklamasjonsnemnda av den oppfatning at pliktforsømmelsen er ikke ubetydelig, og at innklagedes provisjon bør settes ned med en tredel.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder overføringen av forkjøpsretten. Vederlaget bør settes ned med en tredel.