Klage nr:
039/10

Avgjort:
05.05.2010

Saken gjelder:
Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett

Foretakets navn:
Pluss Garanti Eiendomsmegling AS Kristiansand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 5. mai 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede foretak den 18. februar 2010. I etterkant har det oppstått spørsmål om hvem som skal dekke gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett.

Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda er om innklagede ved sin rådgivning til selgeren burde reagert på selgerens ønske om at kjøperen skulle dekke gebyret for forhåndsavklaring av forkjøpsrett.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Aksept av bud skjedde den 18. februar 2010, og kontraktsmøte skal avholdes den 12. mars 2010.

I forbindelse med annonseringen valgte selgeren å forhåndsutlyse forkjøpsretten. Andelen ble kjøpt uten at forkjøpsretten ble utøvd. Innklagede mener at klageren nå skal betale boligbyggelagets gebyr for forhåndsprøvingen. Innklagede belaster dette gebyret konsekvent på kjøpere, uten hensyn til om det er forhåndsprøving eller ordinær utprøving, eller omforkjøpsrett blir utøvd eller ikke.

Klageren mener at det følger av borettslagsloven § 4-6 og § 4-22 første ledd at forhåndsutprøving skal belastes selgeren. Dette støttes av forarbeidene som sier at det er et viktig prinsipp at det er den som utløser et gebyr, som skal betale det. Klageren viser også til uttalelse fra Forbrukerrådet og informasjonsskriv fra Norsk Eiendomsinformasjon.

Klageren mener at det kun er tilfellet der forkjøpsretten blir brukt at gebyret overføres til kjøperen, jf borettslagsloven § 4-22 annet ledd. Disse bestemmelsene er ufravikelige.

Innklagede hevder videre at klageren har godkjent betalingen, i og med at den fremgår av omkostningsoppgaven. Denne oppgaven som er inntatt i salgsoppgaven, viser imidlertid hva omkostningene maksimalt kan bli dersom forutsetningene er til stede. Vedrørende utprøvingsgebyret antok klageren at dette var et gebyr for å utøve forkjøpsretten. Teksten i oppgaven var da også «avklaring av forkjøpsrett», og nevner ikke forhåndsutprøving.

Dersom det var gebyr for utøving av forkjøpsrett, hadde det blitt betalt av klageren. Betingelsen for at dette gebyret skulle betales av klageren var at han hadde utøvd forkjøpsretten, noe som ikke har skjedd.

Innklagede sendte saken til boligbyggelaget som bekreftet at dette gebyret innkreves av kjøperen når denne er avklart utenbetingelse om at forkjøpsrett er utøvd. De henviste til uttalelser fra departementet, og sa at de ikke kom til å gjøre mer med saken.

Ved ny henvendelse til innklagede ble klageren på nytt henvist til boligbyggelaget. Videre varslet innklagede at overtagelse ville bli stanset dersom klageren ikke betalt gebyret. Innklagede hevder videre at han kun videreformidler kravet fra boligbyggelaget. Klageren mener derimot at innklagede har en plikt til å vurdere lovligheten av de omkostningene som han belaster partene.

Klageren har tilbudt å sette det omtvistede beløpet inn på en sperret konto til tvisten er avgjort.

Da klageren sendte en ny henvendelse til innklagede der han varslet at han ville klagen behandlingen inn for Reklamasjonsnemnda, fikk han en e-post som han opplever som en ansvarsfraskrivelse.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok 13. januar 2010 oppdraget. Det er en vedtektsfestet forkjøpsrett i borettslaget. Oppdragsgiveren ønsket av forkjøpsretten ble avgjort ved forhåndsavklaring. Dette innebærer at andelseieren gir melding til borettslaget om at andelen kan skifte eier. Den 4. februar 2010 mottok forretningsfører skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kunne skifte eier.

Oppdragsgiver ønsket at gebyret på 5R skulle belastes kjøperen. Det ble utarbeidet salgsoppgave der det under «omkostninger» ble tatt inn følgende tekst:

«Avklaring av forkjøpsrett kr 4.300,-«

Klageren la inn bud på kr 1 850 000 den 18. februar 2010,. Budet ble akseptert samme dag kl 15:02. Den 19. februar ble det inngått kjøpekontrakt mellom partene.

Bakgrunnen for klagen er at klageren mener at gebyret må dekkes av oppdragsgiveren. I dette tilfellet er det imidlertid gjort avtale om at kjøperen skal betale gebyret. Ved bud/ aksept gikk det ut et akseptbrev samt utkast til kontakt der kjøpesum og omkostninger ble tatt med. Gebyret kreves inn på vanlig måte, direkte av forretningsføreren. Innklagede kan derfor ikke se at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at det var deres oppdragsgiver som ønsket å belaste kjøperen med gebyret. Slik klageren forstår det, har innklagede denne fremgangsmåten som en fast regel.

Innklagede mener for øvrig at kontrakt ble inngått 19. februar. Den 19. februar fikk klageren oversendt kontraktsforslag med omsetningsoppgave. Det var nettopp denne oppgaven som gjorde at klageren reagerte. Kjøpekontrakten ble underskrevet den 12. mars, og det ble i forkant av kontraktsmøtet avtalt med innklagede at klageren skulle innbetale gebyret på klientkonto frem til klagesaken ble avgjort. Kontrakten er derfor ingen dokumentasjon på at klageren har godtatt gebyret.

For øvrig nevnes at innklagede har vedlagt feil salgsoppgave.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at gebyret ikke er tatt inn i oppdragsavtalen. Dette er riktig. Denne typen gebyr skal ikke tas inn i oppdragsavtalen, men faktureres kjøper eller forkjøpsrettutløser direkte av boligbyggelaget.

Det er riktig at kjøpekontrakt og akseptbrev ble tilsendt partene den 19. februar 2010, dagen etter aksept. Klageren viser til feil i utkastet til kontrakt. Det som ble endret, var kjøperens informasjon om hans eksisterende medlemskap i boligbyggelaget og avsnittet om eierskifteforsikring.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmål om det er i strid med god meglerskikk å akseptere at boligen blir annonsert og solgt med det forbehold at gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett skulle belastes kjøperen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom kjøper og selger.

Ettersom gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett er innkrevd av boligbyggelaget, og ikke innklagede foretak, er spørsmålet her om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin rådgivning. Det må da først avklares om det var mangler ved rådgivningen, altså om partene lovlig kunne avtale at kjøperen skulle betale gebyret for forhåndsavklaringen.

Borettslagsloven § 4-22 første ledd lyder:

«Burettslaget kan krevje eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel som nemnt i §4-15 første ledd andre punktum«

Borettslagsloven § 4-22 gir borettslaget rett til å kreve gebyr av avhenderen (selger) og av den forkjøpsberettigede. Det er avtalefrihet mellom kjøper og selger om hvem som skal betale gebyr for forhåndsutlysing av forkjøpsrett etter borettslagsloven

§ 4-22. Dersom selgeren ønsker at dette gebyret skal betales av kjøperen, må det opplyses om beløpet i salgsoppgaven, som en omkostning som påløper for kjøperen der andelen ikke blir tatt på forkjøpsrett. Dersom det ikke kommer i stand noe salg eller kjøperen ikke betaler gebyret, vil selgeren være ansvarlig for betalingen overfor borettslaget, da borettslaget kun kan kreve gebyr av selgeren (og av forkjøpsberettiget).

Det følger videre av avhendingsloven § 1-2 jf § 2-6 at partene fritt kan avtale hvem som etter denne loven skal dekke de ulike kostnader knyttet til salget. Et unntak fra denne hovedregelen er gjort for gebyrer knyttet til arbeid med eierskifte og eventuell godkjenning fra borettslaget. Slike gebyrer kan ikke lovlig belastes kjøperen, jf avhendingsloven § 1-2 annet ledd sml § 2-6 første ledd tredje punktum med henvisning til borettslagsloven § 4-6. Dette unntaket omfatter imidlertid ikke gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett etter borettslagsloven § 4-22.

Det var derfor ikke i strid med god meglerskikk å akseptere overfor oppdragsgiveren at boligen ble annonsert og solgt med det forbehold at gebyret skulle belastes kjøperen.

Reklamasjonsnemnda tar med dette ikke stilling til om klageren og hans selger faktisk har avtalt at klageren skal dekke gebyret.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.