Klage nr:
040/10
Avgjort:
26.05.2010
Saken gjelder:
Krav om erstatning knyttet til flere forhold ved innklagedes saksbehandling
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Trondheim Syd
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. mai 2010.Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede. Bud ble inngitt med forbehold om mulighet for vaskemaskin. Aksept ble gitt den 8. juli 2009. Kjøpekontrakt ble inngått 16. juli 2009 med overtagelse 1. august 2009. Saken reiser spørsmål om innklagede er ansvarlig for at vaskemaskin ikke kunne tilkobles, samt om innklagede burde hjulpet klageren med å presisere sitt forbehold.
Klageren er representert ved sin mor. Klageren og hennes mor omtales i det følgende som «klageren». Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Det ble avholdt visning 2. juli der klageren også fikk se fellesvaskeri og bod i kjeller. Klageren lurte på om det var mulig å koble til vaskemaskin på badet, noe innklagede skulle undersøke nærmere. Det ble også stilt spørsmål ved når leiligheten var innflyttingsklar. Senere samme kveld ble det lagt inn bud på kr 1 200 000. Det var kr 20 000 under prisantydning og med forbehold om mulighet for vaskemaskin på badet. Akseptfrist var 3. juli kl. 16:00. Bakgrunnen for forbeholdet var at klagerne ikke hadde fått svar fra innklagede vedrørende mulighet for vaskemaskin. Klageren tenkte ikke at budet kunne misforstås i og med at innklagede også muntlig var gjort oppmerksom på klagerens behov for vaskemaskin på badet.
Den 3. juli mellom kl. 15:00 og 16:00 ringte innklagede og fortalte at budet ble avslått. Innklagede foreslo at budet kunne stå til over visning den 7. juli og dette aksepterte klageren. Innklagede fortalte at han hadde forsøkt å ringe klagerens mor, noe klageren mener han ikke har gjort. Klageren mener at dersom innklagede hadde ringt hennes mor i forkant av budforlengelse, ville budet ikke blitt forlenget. Etter å ha snakket med sin mor ringte klageren innklagede og ba om å få hele prosessen stoppet, men fikk beskjed om at det var for sent. Klageren spurte hva som skjedde med forbeholdet, og innklagede skal ha fortalt at selgeren måtte spørre sin far.
Den 8. juli ringte innklagede og fortalte at budet var akseptert. Innklagede skal ha fortalt at selgeren hadde snakket med venninner som bekreftet at det var muligheter for vaskemaskin på badet. Klageren ønsket et klart svar; enten var det opplegg for vaskemaskin eller så var det ikke.
Da klageren kom hjem med kjøpekontrakten den 16. juli, så hun kontraktens punkt 12 om at
«[b]ud som er akseptert har forbehold om at det er muligheter for vaskemaskin på badet»
I budjournalen sto det med liten skrift:
«[b]ortfalt 08.07.09 kl. 19.45»
Dette var etter klagerens syn merkelig og noe hun ikke kjente til. Samme dag fikk klageren se leiligheten på nytt og oppdager at det verken var plass eller opplegg for vaskemaskin. Deretter ble reklamasjon sendt, datert 20. juli 2009. Samme dag ringte klagerne innklagede flere ganger uten å få svar. Ved henvendelse til avdelingslederen skal de ha blitt enige om at klageren skulle skaffe rørlegger. To dager senere kom rørleggeren, og innklagede møtte også opp uten at klageren hadde bedt om det. Avdelingslederen innrømmet dagen etter at det var merkelig at innklagedes saksbehandler hadde møtt opp. Møtet ble uansett konfliktfylt, og selgerens far tok med rørleggeren inn på badet og lukket døren. Etterpå fortalte selgerens far at da badet ble pusset opp i 2008
«var det ikke behov for å ha vaskemaskin på badet»
Klageren forsto ikke hvorfor dette ikke ble fortalt tidligere. Da rørleggeren etterpå kom ut på parkeringsplassen, sa han:
«her var det mye rart – hold tilbake kr 200 000 og skaff dere en takstmann.«
Det ble tilbudt prisavslag fra selgeren på kr 20 000 til 30 000 for å få saken ut av verden, men dette ble ikke godtatt før rapport fra rørleggeren hadde kommet. Klageren forsøkte å få tak i rørleggeren i en uke. Ved henvendelse til rørleggerens firma skal klageren ha fått beskjed om at noe hadde hendt. Firmaet skaffet en takstmann. Klageren mener rørleggeren må ha blitt truet eller bestukket, og mener uansett at det var noe som ikke stemte her.
Leiligheten ble overtatt 1. august 2009, og det skal ha blitt avtalt med innklagede på forhånd at 10% av kjøpesummen skulle holdes tilbake. Klageren ønsket å sette disse inn på en egen sperret konto, men innklagede skal ha sagt at hele beløpet måtte betales til dem. Klageren lurte på om dette var trygt, og innklagede bekreftet at tilbakeholdte penger på klientkonto ikke ble utbetalt før saken var avsluttet og at rentene tilfalt den som fikk utbetalt pengene.
Ved overtagelsen den 1. august etterspurte klageren rapport om det elektriske anlegget, men fikk til svar at innklagede ikke krevde dette fra selgeren. Klageren mente at hun måtte fremskaffe slik rapport da hun solgte sin leilighet. Videre etterspurte klageren en samsvarerklæring på badet da dette var pusset opp året i forveien, men fikk til svar at det elektriske anlegget ikke var blitt rørt. Etter klagerens syn er dette underlig når det legges varmekabler.
Klageren ba om kopi av underskrevet overtagelseserklæring. Denne ble etterlyst flere ganger og kom først den
19. oktober altså to måneder og 19 dager etter overtagelsen.
Leiligheten er veldig nedslitt. Klageren har delvis pusset opp, men ikke gjort noe med badet som etter hennes syn også bør gjøres noe med. Da varmekabler i gulv ble påsatt, var det vanskeligheter med å få opp temperaturen og varmen var ujevn.
Da selgeren ikke fremskaffet rapport over det elektriske anlegget, ble elektriker innhentet. Samsvarserklæring ble også etterlyst. Rapporten ble sendt til innklagede og eierskifteforsikringsselskapet. Klageren mener det er en kjent sak at eierskifteforsikringen ikke dekker usannheter.
Da klageren kontaktet innklagedes saksbehandler, ble hun henvist til fagsjefen. Han bekreftet mottatt e-post, men hadde visstnok ikke oversikt over saken. I fagsjefens brev av 24. september 2009 benektes det at innklagede tilbød
kr 20 000 til 30 000 og at dette måtte bero på en feil. Klagerne ble sjokkert da beløpet på kr 120 000, som var sperret, allerede var utbetalt til selgeren. Innklagede mente at klageren hadde ringt og bekreftet at de skulle utbetales, men klageren mener at dette ikke stemmer. Innklagedeønsket et møte med klageren, men det så hun ingen hensikt i.
Innklagede skal ha skrevet at
«[k]jøper tilbakeholdte sperringen i telefonsamtale med megler 13/8-09«
og at
«sperringen ble opphevet hos oss etter at [klageren] ringte megler [ ] og bekreftet at beløpet kunne frigis selger da saken oversendes selgers eierskifteforsikringsselskap»
Innklagede hevder at klageren ringte den 13. august, men taksten var datert først 24. august og reklamasjon sendt først den 26. august.
Det skal væremuligheter for vaskemaskin på badet, men det må først gjøres en god del. Videre har det fremkommet en samsvarserklæring datert 11.8, uten årstall, firmanavn og underskrift. Klageren mener den var ugyldig og tok kontakt med sin elektriker umiddelbart. Varmekablene ble fotografert og installasjon for øvrig gjennomgått. Det viste seg at termostaten var feil påsatt.
Klageren mener hun også har henvendt seg til El-Tilsynet i byen for å høre hva de mente om samsvarerklæringen. Deretter ble partene enig om at forhandlingsmøte kunne gjennomføres. Selgeren krevde at innklagede var til stede på dette møtet. Klageren hadde en rekke skriftlig spørsmål før møtet, men hennes advokat ga henne ikke lov til å komme med disse, og klageren ble meget skuffet. Møtet ble etter klagerens syn en fiasko, og innlagede møtte ikke. Klageren stilte muntlig noen av de spørsmål hun hadde skrevet ned. På forespørsel om det var foretatt trusler eller bestikkelser mot rørleggeren benektet selgerens far at han hadde truet rørleggeren. Klageren spurte innklagede om han kunne bekrefte at døren ble lukket, men han skal ha sagt at det var ord mot ord. Klageren lurte også på hvorfor innklagede var til stede da rørleggeren undersøkte badet, og da skal selgerens far ha uttalt at det var bra innklagede var der.
Etter befaring av badet skal man ha kommet frem til at det ikke var mulig å plassere en vanlig vaskemaskin der. Det skal ikke ha vært mulig å bruke kontakten da varmekablene var koblet på der. Klageren fikk svar fra selgerens far om at det bare var å legge ny kabel.
Det var ingen som skulle skrive referat fra møtet, men det ble avtalt at klagerens advokat skulle ringe rørleggeren. Advokaten hadde vært i en butikk og sett om man kunne finne en vaskemaskin som ville passe. Klageren ble oppmerksom på hva slags advokat hun hadde engasjert; han var nok noe ung og uerfaren.
Ved ny henvendelse til innklagede ble det foreslått at klageren kunne installere en mindre vask, for å få plass til vaskemaskin. Det var i denne forbindelse klageren mener at det ble tilbud kr 20 000 til 30 000 for å få saken ut av verden. Nå fikk klagerens advokat beskjed om at innklagede ikke har vært i leiligheten overhodet.
I ettertid mener klageren at det kan ha vært et samspill mellom selgeren og innklagede for å få leiligheten solgt. Klageren er skuffet over at innklagede ikke har ryddet opp i saken.
Klageren har sendt Reklamasjonsnemnda en oversikt over de ulike erstatningspostene. Totalt beløper dette seg til kroner 200 000.
Innklagede anfører:
Den 14. januar 2010 avholdt partene et møte med selgeren i leiligheten. Konklusjonen var at klageren skulle fremskaffe et kostnadsoverslag for å avklare kravets størrelse.
Innklagede mener at saken er et kjøper-selger forhold i det innklagede ikke har ansvar for selgerens aksept av bud. Etter innklagedes syn stemmer det ikke at deres saksbehandler skal ha tilbudt klageren 20 000 til 30 000. Dette er det bare reklamasjonsansvarlig som kan gjøre.
Det er bekreftet av rørleggeren at det er plass til vaskemaskin på badet, og at kostnaden vil være omtrent kr 5 000 med tillegg av kostnader til elektriker. Klagerens advokat har også ment at dette er mulig. Øvrige mangelskrav mot selgeren er tilbakevist og dokumentert å være i orden.
Kjøpekontrakten fastslår at klagerens forbehold i budet er avklart. Formuleringen er ment som en bekreftelse på at klagerens forbehold er oppfylt.
Frigivelse av sperret beløp ble gitt av klageren i telefonsamtale med innklagede da klageren var økonomisk sikret for eventuelle mangelskrav gjennom eierskifteforsikringen. Innklagede kan kanskje kritiseres for ikke å ha fremskaffet skriftlig bekreftelse på frigivelsen. Realiteten er imidlertid at klageren ville ha blitt pålagt forsinkelsesrenter i forhold til selgeren idet kravet om tilbakehold ikke sto i samsvar med størrelsen på klagerens krav, da forbeholdet faktisk er blitt oppfylt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning knyttet til flere forhold ved innklagedes saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007.
Saken reiser for en stor del spørsmål om selgerens, dvs eierskifteforsikringens, ansvar. Reklamasjonsnemnda behandler kun spørsmål knyttet til innklagedes forhold. Kjøper-selger spørsmål blir ikke behandlet. Dette gjelder anførsler knyttet til at leiligheten var slitt og selgeres oppfyllelse av forbehold om mulighet for vaskemaskin.
Reklamasjonsnemnda vil påpeke at en kjøper etter at bud er akseptert ikke har krav på at rapporter vedrørende eiendommen blir fremlagt. Slike spørsmål kan med fordel avklares av eiendomsmegleren.
Saken reiser for øvrig spørsmål om innklagede burde rådet klagerne til å presisere sitt forbehold. Av budjournal og akseptbrev fremgår det at klageren tok forbehold om
«muligheter for vaskemaskin på badet«.
Det kan synes som om klageren i realiteten mente å formidle et forbehold om at det måtte eksistere et røruttak og tilstrekkelig elektrisk kapasitet. På generelt grunnlag mener Reklamasjonsnemnda at en eiendomsmegler før aksept av bud, må diskutere uklare forbehold med partene.Ettersom klageren allerede hadde sett badet, er det imidlertid ikke kritikkverdig av innklagede å anta at klageren hadde registrert at det ikke var røruttak på badet, og at forbeholdet derfor gikk ut på at det måtte være tilstrekkelige muligheter for å kunne anlegge et slikt røruttak. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til faktum i dette spørsmålet, og finner derfor å måtte avvise denne delen av saken.
Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Der partene er uenige om hva som faktisk har hendt, kan Reklamasjonsnemnda kun ta stilling til spørsmålet dersom det finnes skriftlig dokumentasjon som underbygger påstandene. Anførsel om grunnlaget for at budet ble forlenget synes partene å være uenige om. Ettersom anførslene ikke er skriftlig dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke avgjøre dette spørsmålet.
Når det gjelder anførselen om at klageren ikke hadde gitt aksept til utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, har klageren ikke dokumentert at innklagede utbetalte beløpet i strid med hennes ønsker.
Det er imidlertid enighet mellom partene at innklagede ikke fremskaffet skriftlig dokumentasjon for at klageren hadde samtykket i utbetalingen.
Det følger av forskrift om eiendomsmegling § 3-9 nr 2 at klientmidler som er innbetalt til foretaket, er vedkommendes inntil de er brukt slik de skal. For vurderingen av om det foreligger et krav til skriftlighet, vises til Finanstilsynets rundskriv 6/2010, om oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsmeglingsvirksomhet. Av punkt 3.1 fremgår det at
«[f]ør utbetaling fra klientkonto må megler påse at det i saksmappen foreligger dokumentasjon [ ] på at alle vilkår for utbetaling [ ] er oppfylt.»
Med dokumentasjon vises her til skriftlig dokumentasjon. Når deler av kjøpesummen var omtvistet, burde innklagede derfor ha fremskaffet skriftlig dokumentasjon som viste at klageren samtykket i at beløpet kunne utbetales. Denne svikten er også et brudd på kravet til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det kan ikke legges til grunn at klageren har lidt et økonomisk tap på bakgrunn av denne feilen, ettersom det ikke er avklart om klageren faktisk hadde grunnlag for å tilbakeholde deler av kjøpesummen eller ikke.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å fremskaffe skriftlig dokumentasjon på samtykke til utbetaling av tilbakeholdt beløp. Klageren gis for øvrig ikke medhold. Saken avvises for så vidt gjelder røropplegget oganførselen om grunnlaget for forlengelse av budet.