Klage nr:
042/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerens bud ble akseptert 1. april 2009 og kjøpekontrakten ble signert 2. april 2009. Etter overtakelsen har det vist seg at den oppgitte fellesgjelden for leiligheten ikke var korrekt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med kjøpet av leiligheten fikk klageren opplyst feil fellesgjeld. Dette oppdaget hun først da hun fikk ligningsoppgaven for 2009 i februar 2010. Klageren har reklamertoverfor selgeren uten å få noen respons. Selgeren har ikke tegnet eierskifteforsikring.

Ved kjøpet var fellesgjelden ifølge salgsoppgaven kr 10 799 og formue kr 7 252. Da klagerne mottok ligningsoppgaven for 2009, var fellesgjelden kr 124 623 og formuen kr 28 107. Det hadde pågått våtromsrehabilitering i blokken, men klagerens leilighet var ikke omfattet av denne. Sammen med salgsoppgaven hevder klageren at hun fikk følgende informasjon:

«Det foregår våtromsrehabilitering i sameiet. Baderom for gjeldende leilighet er pusset opp i privat regi, og vil ikke omfatte økning i fellesgjeld på kr. 180.000.»

På spørsmål 17 i selgerens egenerklæring er det krysset av for at selgerne ikke kjente til forhold som kunne medføre økt husleie/fellesutgifter.

Klageren tok kontakt med styret og fikk følgende tilbakemelding datert 17. februar 2010:

«Vi synes det er beklagelig at du har fått feilaktige opplysninger av selger i forbindelse med ditt kjøp av leiligheten i sameiet, men dette er dessverre noe du må ta opp med selger direkte. Det kan fremstå som om du har fått direkte gale opplysninger, all den tid styret hele tiden har vært klare på at alle ville få noe fellesgjeld.»

Innklagede fastholdt i en e-post av 19. februar 2010 at han ikke visste om denne økningen.

Klageren kan ikke se at de opplysningene som har kommet fram i forbindelse med ligningsoppgaven for 2009, er i samsvar med de opplysninger hun fikk ved kjøpet. Hun krever derfor prisavslag tilsvarende den økte fellesgjelden. Av senere e-post fremgår det at hun krever erstatning av innklagede tilsvarende differansen mellom oppgitt og faktisk fellesgjeld.

Innklagede anfører:

I forkant av salget av leiligheten fikk innklagede opplyst at det ville foregå en våtromsrehabilitering hvor de involverte leilighetene ville få en økning i fellesgjelden. Leilighet nr 6, som denne saken gjelder, skulle ikke bli berørt av denne rehabiliteringen, bortsett fra bytte av soilrør. Leilighetens bad var rehabilitert i privat regi i forkant av salget og det var derfor verken nødvendig eller påkrevd at dette skulle tas på nytt under sameiets rehabiliteringsprosjekt.

I forkant av salget fikk innklagede opplyst av selgeren at leilighetens fellesgjeld ikke skulle økes som følge av baderomsrehabilitering ettersom badet allerede var pusset opp. Selgeren ga innklagede denne informasjonen og presiserte veldig tydelig for innklagede at han måtte opplyse om dette overfor interessentene. Innklagede snakket også med forretningsføreren som informerte om at leiligheten skulle holdes utenfor økningen av fellesgjelden som omfattet rehabiliteringen av baderommet. Kostnaden for bytte av soilrør og vannrør ble ikke nevnt i denne forbindelse. Opplysningene ble ikke bekreftet skriftlig fra forretningsføreren. Det ble også laget en salgsoppgave hvor bl.a. svarbrevet fra forretningsføreren lå vedlagt. Her var det et eget punkt om våtromsrehabiliteringen. Innklagede presiserer at netto gjeld har økt med kr 92 969 og ikke kr 180 000 som satt opp i brev fra forretningsføreren.

Innklagede forsøkte å få til et forlik med klageren uten at klageren ønsket dette.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for feilaktige opplysninger om fellesgjeldens størrelse.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda presiserer innledningsvis at forholdet mellom klageren og selgeren ikke vurderes, da dette ligger utenfor Nemndas mandat. Et prisavslagskrav mot selgeren vil således ikke bli vurdert.

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden at selve fellesgjelden skal oppgis, men det er ikke tvilsomt at den skal med. Høyesterett har i Rt-2008-976 (HR-2008-1138-A) behandlet et krav fra kjøpere av borettsleiligheter om prisavslag eller erstatning fra selgeren på grunn av feil oppgitt størrelse på fellesgjelden. I dommen heter det bl.a.:

«Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget [ … ] Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 120 andre spalte. Selger har ikke ført noe bevis for atkjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økningen av fellesgjelden fra

120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. Det er uten betydning at økningen ikke førte til høyere fellesutgifter til rente, nedbetaling, vedlikehold og drift. Det foreligger da etter § 3-8 en mangel som gir rett til forholdsmessig prisavslag etter § 4-12. Partene er for Høyesterett enige om at prisavslaget med tillegg av avsavnsrente utgjør 60 000 kroner for hver av de ankende parter.»

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at fellesgjeldens størrelse skulle vært oppgitt.

I dette tilfellet har innklagede anført at han har vært i muntlig kontakt med forretningsføreren og fått samme opplysninger. Disse opplysningene er ikke bekreftet skriftlig av forretningsføreren. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det ikke tilstrekkelig at innklagede hevder å ha hatt muntlig kontakt med forretningsføreren. En eiendomsmegler kan ikke utelukkende basere sin informasjon om fellesgjeldens størrelse på muntlige uttalelser fra forretningsføreren.

Innklagede har ikke tatt noe forbehold om fellesgjeldens størrelse i salgsoppgaven. Det fremgår der at soil- og vannrør skal skiftes, og at det er besluttet å gjennomføre våtromsrehabilitering. Videre fremgår det at denne leiligheten ikke omfattes av vedtatt fellesrehabilitering da baderom i leiligheten er «utført i privat regi». Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det står noe om økning av fellesgjeld på grunn av rehabiliteringen.

Etter Reklamasjonsnemndas syn burde megleren sørget for å få dokumentasjon fra sameiet/forretningsfører på atleiligheten ikke skulle få økt fellesgjeld. Dette er en opplysning av så stor betydning for en kjøper, at den må kontrolleres på betryggende måte.

Innklagede er i utgangspunktet ansvarlig for økning av fellesgjeld på seksjonen fra kr 10799 til kr 124623. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelige opplysninger om årsaken til formuesøkningen på denne seksjonen, og kan derfor ikke ta stilling til om denne økningen skal gå til fradrag ved beregning av erstatningsbeløpet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren i tråd med bemerkningene ovenfor.