Klage nr:
043/10

Avgjort:
30.06.2010

Saken gjelder:
Meglers håndtering av budrunden

Foretakets navn:
OBOS eiendomsmeglere avdeling Kalbakken
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt en leilighet gjennom innklagede. Klageren var uenig i prisantydningen megleren foreslo, men hevder han ble overtalt til å sette den under takst. Klageren mener at han aksepterte et bud på falske premisser, fordi innklagede fortalte at han var nødt til å akseptere et bud som var over prisantydning i følge markedsføringsloven. Han ble først kjent med at han kunne ha forkastet budet etter at budet allerede var akseptert.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende betegnet som «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klagen gjelder innklagedes håndtering av budrunden ved salg av klagerens leilighet. Leiligheten hadde blitt taksert av takstmann til kr 1 800 000. Innklagede mente at prisantydningen burde settes til kr 1 740 000, noe klageren var uenig i. Dagen etter fortsatte diskusjonen om dette, og klageren sto fortsatt på sitt. Innklagede sa at riktig prisantydning var kr 1 740 000 og han anbefalte klageren på det sterkeste at den ble satt til dette. Klageren fulgte da innklagedes anbefaling, og satte prisantydningen til kr 1 740 000.

Fredag 12. februar kom det inn et bud på kr 1 760 000. Klageren sa at dette var for lavt, og at han kunne ha flere visninger. Innklagede sa da at klageren ikke kunne si nei til et bud over prisantydningen da dette ikke var lov ifølge markedsføringsloven. Det ble begrunnet med at det ikke var lov med «lokkepris».

Like før akseptfristen var ute for budet, ringe innklagede og sa at det ikke var komme inn flere bud. Klageren sa at han ikke likte dette, og at han ønsket å ha muligheten til å si nei til et bud i håp om å få et høyere bud fra budgiveren eller ved ny visning.

Klageren spurte derfor helt klart og tydelig: «Hva skjer hvis jeg takker nei til budet?». Innklagede svarte at da måtte klageren ha ny runde med visninger og at ifølge statistikken fikk man lavere pris enn hvis man ikke slo til på første runde.

Klageren spurte da klart og tydelig: «Så det vil si at jeg kan takke nei til budet?». Innklagede svarte da: «Nei, du kan ikke si nei til et bud som er på eller over prisantydningen, det er ikke lov i følge markedsføringsloven».

Klageren tok opp at det var innklagede som hadde overtalt klageren til å sette en prisantydning under takst. Innklagede svarte at han burde være fornøyd med budet som var kommet inn. Klageren spurte igjen klart og tydelig: «Har jeg ikke noe valg nå? Må jeg godta dette budet?» Innklagede svarte igjen: » Ja du må takke ja til budet da det er over prisantydning».

Budet ble akseptert. Påfølgende mandag 15. februar sendte klageren en e-post til innklagede, og spurte igjen om han var 100 % sikker på at klageren måtte akseptere et bud som var over prisantydningen, men under taksten. Innklagede svarte ikke på e-posten, men ringte opp og forklarte at nå var budet akseptert og at det ville være kontraktsbrudd ikke å godta det nå.

Klageren tok opp diskusjonen rundt prisen, og at han hadde akseptert budet fordi innklagede hadde sagt at han ikke hadde noe valg. Innklagede henviste fremdeles til markedsføringsloven om lokkepris. Klageren ba om dette skriftlig, og mottok like etterpå en e-post fra innklagede.

Det klages på at klageren ikke fikk mulighet til å si nei til budet. Klageren mener at dette ville ha gitt mulighet til ny visningsrunde, og at det ikke hastet å selge leiligheten. Klageren vil aldri få vite om han ville fått mer for leiligheten, men mener at han i alle fall kunne fått et bud på taksten kr 1 800 000. Klageren mener at han har hatt et tap på kr 40 000.

Klageren tror at grunnen til at innklagede ikke ønsket flere visninger var at han hadde avtalt fastprovisjon.

Innklagede anfører:

Innklagede vurderte det slik at det ville være fornuftig å gå ut med en prisantydning på kr 1 740 000 ekskl. andel fellesgjeld på kr 217 000, det vil si at prisantydningen inkl. fellesgjeld utgjorde kr 1 957 000. Innklagede ga klageren råd i tråd med sin faglige vurdering basert på sitt kjennskap til boligmarkedet i området.

Prisstatistikk for boliger i samme borettslag viser at det i løpet av 2009 og 2010 ble solgt en rekke boliger av samme størrelse i borettslaget, og total pris varierer fra kr 1 867 000 til kr 2 492 000. Klagerens bolig hadde eksempelvis dårligere standard enn en leilighet som ble solgt for kr 2 231 000 inkl. fellesgjeld.

Klageren gir etter innklagedes mening uttrykk for at han fulgte innklagedes anbefaling. Det viser at han selv tok avgjørelsen om at prisantydningen skulle settes til kr 1 740 000 ekskl. andel fellesgjeld.

Innklagede anfører at han ut fra sitt kjennskap til området har foretatt en fullt ut forsvarlig vurdering av normal salgsverdi for klagerens bolig.

Innklagede husker at klageren tok opp temaet «lokkepris» og at han derfor den 15. februar formidlet en link til informasjon om temaet lokkepris/villedende markedsføring. Innklagede er imidlertid sikker på at han ikke har gitt uttrykk for at klageren var nødt til å akseptere budet på kr 1 760 000. Avgjørelsen om å akseptere budet ble følgelig tatt av klageren uten at innklagede kan bebreides for å ha gitt uriktig informasjon om reglene.

Etter innklagedes mening er det ikke noe bevis for at innklagede ga feil informasjon, at innklagede har oversendt en link til forbrukerportalen.no. Ved å lese det som står om lokketilbud på dette nettstedet, vil en se at reglene ikke er til hinder for at klageren kunne avslått budet på kr 1 760 000. Innklagede mener at det er lite logisk at han ville formidle en link, som viste at klageren ikke hadde en plikt til å akseptere, dersom han hadde fremtvunget en aksept ved å fremholde at en slik plikt fantes. Innklagede mener at formidling av denne linken først og fremst er en indikasjon på at innklagede har opptrådt korrekt.

Innklagede har forklart at det var i alt 8-9 personer på to visninger. Forruten kjøperen var det kun en annen person med i budrunden, som begynte på kr 1 700 000. Innklagede vurderte budet på kr 1 760 000 som godt. Budet ble inngitt etter at den samme budgiveren hadde budt over sitt eget bud flere ganger. Innklagede antar at dette var et forsøk på å unngå at boligen ble tatt på forkjøpsrett.

Innklagede mente at med tanke på antall visninger, og kun to interessenter som ga inn bud, ville det vært svært vanskelig å oppnå høyere pris enn kr 1 760 000 dersom klageren hadde avslått dette budet. Innklagede mener at det ikke er mindre sannsynlig at en ny omgang med visninger og budrunde ville gitt en lavere salgssum istedenfor en høyere salgssum.

Innklagede mener at klageren ikke har sannsynliggjort noe økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fastholdet at han formidlet til innklagede at han syntes prisen var for lav og ønsket flere visninger. Innklagede sa at han ikke kunne takk nei til budet på grunn av markedsføringsloven og «lokkepris».

Innklagede har anført at klageren selv tok avgjørelsen om å sette prisantydningen til kr 1 740 000. Som det fremgikk av klagen ble dette mye diskutert, og klageren fulgte til slutt rådet etter at innklagede gang på gang på det sterkeste anbefalte denneprisantydningen.

Klageren føler seg lurt når innklagede skriver at «innklagede husker at klageren tok opp temaet lokkepris». Klageren tok aldri selv opp dette temaet, det var innklagede som dro dette temaet inn på banen under budrunden fredagen, da klageren ga uttrykk for at kr 1 760 000 var for lavt.

Klageren viser til at han i e-post til innklagede påfølgende mandag spurte om han var 100 prosent sikker på at han måtte takke ja til budet. Klageren spør hvorfor han skulle ha sendt en slik e-post, dersom det var han som hadde tatt opp spørsmålet, og hvorfor innklagede så sendte en link som omtaler lokkepris kl. 09.48 samme dag hvis det var klageren som tok opp temaet.

Klageren mener at disse e-postene sammenholdt beviser at det var innklagede som tok opp temaet som argument for at klageren måtte akseptere budet, og deretter sendt linken for å støtte opp under det han allerede hadde forklart.

Klageren er enig med innklagede når han i tilsvaret anfører at klageren kunne ha avslått budet, men dette ble ikke forklart før 2-3 dager senere av innklagede.

Imidlertid mener klageren at det var gitt en lokkepris for leiligheten, for klageren var ikke villig til å selge så lavt, Det hadde han sagt klart ifra om da budrunden stoppet på fredag formiddag.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers håndtering av budrunden.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klageren hevder at han har blitt fortalt av innklagede at han måtte akseptere et bud over prisantydningen, selv om han selv ønsket å avslå budet og avholde en ny budrunde. Partene har forklart seg ulikt om dette.

I e-post fra klageren kl. 09:16 til innklagede står det:

«Men du er 100% sikker på at jeg må akseptere et bud fordi det var over prisantydningen, men under taksten?»

I e-post fra innklagede kl. 09:48 ble det sendt et tips om en annonse på forbrukerportalen.no om annonse og prisantydning.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har dokumentert sin påstand. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.