Klage nr:
047/10

Avgjort:
30.06.2010

Saken gjelder:
Misnøye med meglers håndtering av utleieoppdrag.

Foretakets navn:
Utleiemegleren Vest AS, avd. Frogner
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har inngått en oppdragsavtale med innklagede foretak om å forestå arbeid i forbindelse med å finne en leietaker, og forvaltningsoppdrag om å forvalte leieforholdet. Klageren mener innklagede har forsømt sine plikter ved begge oppdragene. Klageren mener at leietakeren skulle ha fremlagt to referanser før leieavtale ble inngått. Videre mener klageren at innklagede skulle sørget for at leietakeren oppfylte leiekontraktens bestemmelser. Han krever at vederlaget for oppdragsavtalen settes ned med en halvpart, og at vederlaget for forvaltningsoppdraget settes ned med ti prosent.

Innklagede har vært bistått ved advokat. Innklagede foretak og foretakets advokat vil i den videre fremstillingen betegnes som «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren har skrevet sin klage på engelsk. Sekretariatet har referert klagen på norsk.

Klageren anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede, og innklagede sa ifølge klageren at han ville ta fullt ansvar for utleie, inkludert å undersøke referanser til leietakeren. Klageren ble ikke informert om at leietakeren ikke hadde gitt noen referanse ved tidligere leieforhold, og at en saksbehandler hos innklagede selv var eneste referanse. Dette mener klageren at ikke er adekvat, ettersom innklagede selv har interesse i å leie ut boligen.

På interessentskjemaet, stod det under punktet om referanse, både navnet på innklagede og navnet på saksbehandleren. Dette mener klageren at var misvisende, og ga inntrykk av at det hadde blitt gitt to referanser. Klageren hadde uansett forventet to referanser. I ettertid er det imidlertid klart at det kun har blitt gitt en referanse, nemlig av innklagede selv.

Fordi det ikke ble avgitt referanser som forutsatt, mener klageren at boligen ble utleid til en potensielt vanskelig leietaker, som har forårsaket skade og misligholdt betalingsplikt av husleie.

Tvisten med leietakeren har ikke blitt håndtert av innklagede, til tross for at klageren mener dette skulle vært gjort etter forvaltningsavtalen.

Hvis det hadde vært kjent for klageren at leietakeren hadde misligholdt tidligere leieavtaler, ville ikke avtale om utleie av en bolig verdt kr 6 400 000 blitt inngått med denne leietakeren.

Klageren mener at riktig prosedyre for bakgrunnssjekk av leietakeren ikke har blitt fulgt av innklagede. Klageren hevder at for denne typen oppdrag bør to referanser bli gitt, og at klageren hadde forståelsen av at dette var blitt gjort.

Etter klagerens mening burde innklagede bli holdt delvis ansvarlig for skade på eiendommen, ettersom han ikke har fulgt eller sørget for gjennomføring av kontraktens bestemmelser. Det ble ikke søkt tillatelse til å flytte faste gjenstander i boligen. Det ble ikke utført rutinemessig sjekk av utleieboligen, klageren måtte selv ta opp problemer med leietakeren. Etter klagerens mening har dette ikke vært forvaltning av utleieavtalen, og bør derfor ikke faktureres som det.

Innklagede anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale og avtale om utleiemegling med innklagede 31. oktober 2008. Oppdraget gikk ut på å forestå utleie av klagerens bolig, med unntak av sokkelboligen på adressen der klageren selv bodde gjennom leieperioden.

Oppdragsavtalen var spesifisert til å forestå nødvendig arbeid med å skaffe til veie en leietaker for den aktuelle boligen til en forespeilet utleiepris på mellom kr 16 000 – 17 000. Ved forvaltningsoppdraget ble innklagede gitt i oppdrag å forvalte leieforholdet i leieperioden, ved blant annet å forestå kommunikasjonen mellom partene. Forvaltningsavtalen faller utenfor virkeområdet til eiendomsmeglingsloven, jf eiendomsmeglingsloven § 1-2.

Boligen ble annonsert gjennom Finn.no og gjennom innklagedes hjemmesider. A og B med familie var på visning og fylte ut et interessentskjema om leie av boligen. Søknaden ble fylt ut med A’s aksjeselskap A AS som søkende leietaker.

En saksbehandler hos innklagede ble ført opp som referanse da de søkte om å få leie boligen. Innklagede hadde tidligere positiv erfaring med utleie til A og hans familie gjennom A AS. Den løpende leien i det tidligere leieforholdet var på kr 10 500. De betalte når de skulle, og behandlet leieobjektet på en god måte gjennom leieforholdet.

I tillegg til referansesjekken ble det foretatt en kredittsjekk av selskapet A AS. Selskapet hadde en lav kredittrating ifølge utskriften fra søket. Etter samråd mellom innklagede og klageren ble det besluttet å inngå avtale med selskapet sammen med B, som var aksjonær i A AS. Innklagede mener at det var lite formålstjenelig å fremskaffe referanse for B, da leieforholdet skulle inngås av begge parter.

Klageren samtykket muntlig i utleie til A AS og B (heretter leietakerne) basert på de undersøkelser innklagede hadde foretatt. Den 7. november 2008 ble det inngått leiekontrakt mellom partene. Leieavtalen var tidsbestemt for tre år. Leietaker flyttet inn 28. november 2008 etter en gjennomgang av boligen sammen med innklagede.

Det var flittig e-post korrespondanse fra klageren gjennom leieforholdet. Klageren uttrykte sterk misnøye med leietakernes orden med mer. Klageren varslet også inspeksjon av et vifteanlegg som var installert i utleieenheten, men som hadde en funksjon også for resten av huset. Meldingen ble videreformidlet av innklagede til leietakeren. Leietakeren svarte henvendelsen ved å gjennomgå alle punktene, og videre ved å anføre at han følte seg sjikanert av klageren.

Det ble avholdt et møte mellom klageren og leietakeren der innklagede var til stede, for å få klarhet i og løsning av problemene. Partene kom i dette møtet til enighet.

Klageren varslet innklagede i brev av 7. april 2009 at han ønsket å si opp leieforholdet medoppsigelse 28. august 2009. Grunnlaget for oppsigelsen var at han hadde solgt boligen. Oppsigelse ble sendt av innklagede 5. august 2009. Leietakerne protesterte ikke på oppsigelsen.

Ved utflytting ble leieobjektet gjenomgått av klageren, leietakeren og innklagede. I følge utfylt utflytningsprotokoll kom ikke partene til enighet vedrørende ansvar for sprukket tapet under kjøkkenvindu. Klageren hevder at årsaken til skaden var at varmeovnene som var satt opp langs gulvet, var blitt tildekket. Leietakerne var uenige i at dette hadde noen sammenheng med sprekken i tapetet, og avviste kravet fra utleieren. Det ble derfor krysset av for at klageren selv skulle sende krav til leietakeren. Det var planlagt en oppsummering av påståtte mangler den 30. november 2009, etter at de nye kjøperne hadde flyttet inn i boligen.

Tvisten mellom klageren og leietakerne er fortsatt ikke rettslig avgjort.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megler ha omsorg for begge parter i leieforholdet. Innklagede skal videre gi opplysninger og råd til partene som er av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. De nærmere kravene som stilles til innklagede, er spesifisert i oppdragsavtale om «Utleiemegling og avtale om utleieforvaltning», vedlagt klagen. Innklagede mener at avtale om utleieforvaltning faller utenfor krav etter eiendomsmeglingsloven.

Innklagedes praksis ved anskaffelse av leietakere er å avholde visninger hvor potensielle leietakere må fylle ut et interessentskjema. Gjennom visningen danner innklagede seg et inntrykk av leietakerne som de også vil bruke i vurderingen av hvem de skal anbefale ovenfor utleier som potensielle leietakere. I tillegg tas det kredittsjekk av leietakerne som peker seg ut som aktuelle for leieobjektet. Eventuelle referanser ført opp av leietakerne vil også bli kontrollert.

Klageren synes å legge til grunn at det er et krav om fremleggelse av to referanser i alle leieforhold som inngås i Norge. Dette mener innklagede åpenbart ikke er noe lovkrav. Oppdragsavtalen inneholder heller ingen forpliktelse forinnklagede til å innhente eller sjekke eventuelle referanser.

Referanser er kun ført opp som et punkt i interesseskjemaet som interessenter fyller ut på visningen, for å kunne skaffe et bredest mulig grunnlag for å kunne vurdere de forskjellige interessentene.

Innklagede har tatt kontakt med advokat i Leieboerforeningen som opplyste at det fra deres erfaring er svært sjelden at det blir avkrevd referanser før inngåelse av leieforhold. Advokaten opplyste også at etter de tilbakemeldingene de får, fremstår det klart at innklagede er de som gjør grundigst forundersøkelse av leietakere før inngåelse av leieavtaler. Innklagede mener at det således ikke kan stilles opp et generelt krav om referanser for potensielle leietakere.

I den foreliggende saken leverte A AS interessentskjema. I skjemaet var innklagede/ saksbehandleren hos innklagede ført opp som referanse uten telefonnummer. Saksbehandleren hadde forestått utleie til A med familie i et annet leieforhold.

Innklagede anfører at han er best tjent med å skaffe til veien gode leietakere som opptrer på en korrekt måte både i forhold til leiebetaling, og i forhold til de forpliktelser som påhviler leietakerne etter leieavtalen/husleieloven.

Innklagede mener at en god referanse fra en saksbehandler hos innklagede er det beste skussmålet for en leietaker, og gir grunnlag for tillit hos innklagede. Referansesjekken må derfor ansees for å ha gitt «full uttelling» i leietakernes favør. En referansesjekk av arbeidsgiveren til den potensielle leietakeren mener innklagede ville ha mindre verdi, da dette vil si lite om leietakernes boevne.

Innklagede mener at det aldri vil være mulig for innklagede å forutsi hvordanleietaker vil te seg i leieforholdet, eller om det vil oppstå skader eller konflikter. Dette er heller ikke forhold som innklagede garanterer for. De tiltak innklagede gjør er ment å begrense risikoen for at disse forhold oppstår. Innklagede anfører at depositum stiller som sikkerhet for manglende betalt leie og eventuelle skader på husrommet.

Innklagede mener at klagerens påstand om manglende oppfølging av tvistesak vedrørende de oppståtte manglene ved leieobjektet etter avsluttet leieforhold, faller utenfor virkeområdet til eiendomsmeglingsloven og derfor bør avvises av Reklamasjonsnemnda.

Innklagede krever at klageren betaler erstatning for sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra oppfyllelsesdato til betaling skjer.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har betalt vederlag til innklagede for å motta en tjeneste, og da må dette innebære at innklagede også har en plikt til å yte denne tjenesten på et visst nivå. Denne tjenesten var å skaffe, og å gjøre bakgrunnsundersøkelser, for å finne en passende leietaker for klagerens bolig. En del av denne betalte tjenesten var å innhente referanser. Klageren mener at innklagede var forpliktet ovenfor klageren og ikke ovenfor leietakeren, ettersom klageren var den som betalte for tjenesten.

Klageren hevder at han har etterspurt detaljer for referansen kontinuerlig, deriblant om dokumentert historie og tidligere leieforhold. Dette har klageren ikke fått, enda han har betalt for denne tjenesten. Klageren mener derfor at vederlaget må reduseres.

Klageren mener også at det innebærer en interessekonflikt når innklagede selv settes som referanse. Klageren mener en ekstern referanse skulle ha blitt gitt, og det av en tidligere utleier. Klageren mener at dette har påvirket hans avgjørelse om valg av leietaker. Klageren har leid ut boliger i over 15 år, og vet at det er viktig med godereferanser fra tidligere leieforhold.

Klageren mener at han baserte seg på misledende opplysninger av innklagede da han valgte leietakerne. Klageren mener at innklagede bør fremskaffe all informasjon om tidligere leieforhold for leietakerne, for en effektiv håndtering av klagen. Fremskaffelse av denne informasjonen er tidligere blitt nektet ved flere anledninger.

Klageren hevder at det ikke foreligger noen tvist om hvem som er ansvarlig for skadene på boligen ved fraflytting.

Klageren stiller seg også uforstående til innklagedes anførsel om at han ikke er ansvarlig for problemer som oppstår gjennom leieforholdet. Dette mener klageren at ikke kan være korrekt ettersom han betaler for tjenesten. Klageren mener at innklagede hadde en plikt til å påse at boligen ble overlevert i samme stand som ved avtaleinngåelsen, ettersom det er innklagede som står oppført i leiekontrakten på klagerens vegne. Klageren mener dette innebærer at innklagede er ansvarlig for boligens stand.

Klageren valgte å leie ut gjennom innklagede for å unngå problemer med leieforholdet, og å få beskyttelse for den slags situasjon han nå har kommet i. Han mener at dette ikke har blitt oppfylt.

Innklagedes ytterligere anførsler

Innklagede presiserer at klageren godkjente leietakerne på bakgrunn av den informasjonen som var blitt gitt før leieavtalen ble inngått. På tidspunktet for godkjennelse ble det ikke spurt om ytterligere informasjon fra innklagede.

Klageren har også gitt uttrykk for den oppfatning at innklagede kun står i et ansvarsforhold til klageren, da det er han som betaler for tjenesten. Dette mener innklagede ikke er korrekt. All eiendomsmeglingstjeneste vil innebære et ansvar for begge parters interesse, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1). Innklagede kan imidlertid ikke se at dette har betydning for vurderingen av det arbeidet innklagede har gjort i saken, da innklagede ikke har tilsidesatt klagerens interesse til fordel for leietakerens.

Innklagede har gjennom hele utleieprosessen oppfylt de forpliktelsene han hadde ovenfor klageren i henholdt til oppdragsavtalen og forvaltningsavtalen. Dersom klageren hadde forventninger som går utenfor disse avtalene, er dette ikke forhold som innklagede kan stilles til ansvar for.

Klagerens atter ytterligere anførsler

Klageren ønsker detaljene rundt siste leieforholdet som ble brukt som referanse. Klageren vet ikke om referansen gjaldt forrige leieforhold eller et tidligere leieforhold.

Hvis det gjaldt et tidligere leieforhold, ønsker klageren å vite hvorfor det ikke ble bedt om referanse fra forrige leieforhold. Klageren ønsker også å vite hvor mange leieforhold leietakerne hadde gjennom innklagede, og hvor lenge de varte.

Innklagedes atter ytterligere anførsler

Referansen som ble innhentet, angikk leieforhold som var avsluttet rett før kontraktsinngåelsen med klageren. Leieforholdet varte i overkant av to år.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for å gjøre bakgrunnssjekk av leietaker ved inngåelse av leiekontrakt, og ansvar for å følge opp leieforholdet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Klagen er todelt, og den ene delen retter seg mot innklagedes forpliktelser etter inngått oppdragsavtale, mens den andre delen retter seg mot inngått forvaltningsavtale.

Formidling av leiekontrakt faller inn under eiendomsmeglingsloven, jf eiendomsmeglingsloven § 1-2 (3), og Reklamasjonsnemnda vil behandle dette spørsmålet. Utleieforvaltning derimot er ikke mellommannsvirksomhet, og faller utenfor eiendomsmeglingsloven. Denne delen av klagen avvises, jf Avtale om Reklamasjonsnemnd for eiendomsmeglingstjenester § 1.

Klageren har anført at innklagede ikke har oppfylt sin forpliktelse til å undersøke leietakernes referanser, før leiekontrakten ble inngått. Klageren mener at dette ikke er gjort på en tilfredsstillende måte.

Det finnes ingen alminnelig regel om at en eiendomsmegler er forpliktet til å undersøke referanser før inngåelse av leiekontrakt. Det er heller ikke dokumentert at en slik forpliktelse følger av avtale mellom partene. Det følger ikke av punkt 11 i oppdragsavtalen som inneholder vilkårene for at leiekontrakt skal inngås.

Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at det er kritikkverdig av innklagede å anbefale leietakeren på grunnlag av de undersøkelser han hadde gjort, og den kjennskapet han hadde til leietakeren forut for inngåelse av leiekontrakten.

Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at det heller ikke er dokumentert at det ville fremkommet opplysninger om at leietakeren hadde misligholdt tidligere leieforhold, dersom flere referanser ble innhentet.

Innklagede har krevd at klageren erstatter saksomkostninger. Reklamasjonsnemnda har ikke som praksis å tilkjenne saksomkostninger til noen av partene ved behandling av klage, og innklagede må selv bære egne kostnader ved klagebehandlingen.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.