Klage nr:
049/10
Avgjort:
17.06.2010
Saken gjelder:
Krav om bortfall/nedsettelse av meglers vederlag
Foretakets navn:
A1 Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdragsavtalen er datert 17. februar 2010 og sagt opp av klageren 22. februar. Klageren er etter oppsigelsen fakturert for kr 40 625.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren krever prinsipalt at vederlaget (avbestillingsgebyret) frafalles, subsidiært reduseres slik at det gir et rimelig vederlag for antall nedlagte arbeidstimer i oppdraget. Klageren mener at det på bakgrunn av e-post av 17. mars 2010 ikke er nedlagt annet arbeid med salget enn det som har med inngåelsen av oppdragsavtalen å gjøre.
Av vedlegg til klagen fremgår følgende:
Klageren er nederlender og har bodd her i landet i ca fire år. Hun var sjokkert over det høye avbestillingsgebyret som hun ut fra sin økonomi har vanskelig for å håndtere og forholde seg til. Det var etter klagerens syn ikke medført meglerarbeid av betydning. Klageren hadde et kort hjembesøk av innklagede, uten at noen bilder ble tatt eller opptegnelser gjort, bare antydet hva en mente eiendommen kunne selges for. Det er ikke utarbeidet salgsoppgave, og på denne bakgrunn finner klageren prisforlangende urimelig høyt. I denne forbindelse bemerker klageren at kjøperen av eiendommen ikke har noen sammenheng med aktivitet fra innklagedes side, men grunner seg på en liten annonse klageren hadde i lokalavisen.
Klageren har anmodet innklagede om å frafalle kravet, eller redusere dette til et nivå som står i rimelig forhold til antall nedlagte arbeidstimer. I tillegg til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven viser klageren til avtalelovens § 36.
Innklagede anfører:
Innklagede kan ikke se at det skulle være noen tvil i denne saken, da han har et signert oppdragsskjema og da han gikk grundig gjennom dette med klagerne. Innklagede anfører videre at kjøperen, som var klar over at klageren hadde et oppdrag hos innklagede, avtalte kjøp til den prisantydningen innklagede hadde satt. Kjøperen har også ifølge innklagede påvirket klageren til å prøve å komme seg ut av avtalen. Kjøperen har også ringt innklagede flere ganger og truet med at han skal miste alle oppdrag i området dersom han ikke frafaller krav om provisjon. Innklagede tilbød klageren å ta oppgjøret, men dette var hun ikke interessert i da hun hadde en advokat som kunne ta det for henne.
Av innklagedes e-post til klagerens advokat 17. mars 2010 fremgår:
Innklagede viser til oppdragsavtalen: Uavhengig av vederlagsform og «forbehold om salg» avtale, har oppdragsaker krav på vederlag og dekning av utlegg dersom handelen kommer i stand i oppdragstiden, selv om dette ikke skyldes oppdragstakerens innsats, jf. emgll. § 7-3, 1. ledd.
Innklagede anfører at klageren ringte ham og sa at hun hadde solgt boligen. Innklagede sa at han kunne skrive kontrakten og ordne med oppgjøret, men det ville ikke klagerne. Dette anså innklagede som urimelig og han sendte da regning på avtalt provisjon. Innklagede stiller seg undrende til at klageren velger å bruke andre til å forestå oppgjøret for salg av eiendommen, når innklagede har oppdraget.
Klagerens ytterligere anførsler:
Eiendomsmeglingsloven av 2007 pålegger eiendomsmeglerne bl.a. å oppgi timepris samt å skrive regning som viser medgått tid med oppdraget. Dette gjelder uavhengig av avtalt vederlagsform. Det vises til eiendomsmeglingslovens § 7-2, jf spesielt bestemmelsens punkt 3. Etter klagerens syn har innklagede ikke oppfylt lovens krav i denne saken.
Innklagede har overhodet ikke gitt klageren noe skriftlig materiale i anledning oppdraget. Den muntlige antydningen om pris på hjembesøket hos klagerne, ligger omtrent på samme nivå som den prisen klageren ga da hun for ca to år siden kjøpte huset. Den bistanden klageren har fått fra innklagede var av svært liten betydning for henne og for henne føles det som om det høye honorarkravet er en straffereaksjon fra innklagedes side fordi klageren ikke lenger så seg tjent med innklagedes tjenester.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på vederlag ved oppsagt oppdrag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Eiendomsmeglingslovens § 7-3 (1) og (2) lyder:
«(1) Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.
(2) Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen
1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.»
Reklamasjonsnemnda har i forbindelse med saksforberedelsen forsøkt å få klarhet i når aksept på kjøperens bud ble gitt og når oppdraget ble sagt opp av klageren. Begge deler skjedde 22. februar 2010. Oppdraget ble sagt opp per telefon, angivelig kl 1930, dette er ikke dokumentert. Aksept ble også gitt den 22. februar og er bekreftet av kjøperen i e-post. Ifølge dokumentasjonen (utskrift av e-post) som er fremlagt, er denne e-postenbesvart kl 2039. Det er ikke tilstrekkelig klart for Reklamasjonsnemnda hvorvidt oppdraget ble sagt opp før eller etter at handel var kommet i stand. Partene er endelig bundet ved aksept av bud eller motbud. En eiendomsmegler kan også ha krav på vederlag for handel som skjer etter at oppdraget er sagt opp, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 (2).
Klageren er fakturert for fullt meglerhonorar i henhold til oppdraget. Klageren viser til at innklagede ikke har oppgitt timepris, eller skrevet regning som viser medgått tid med oppdraget, noe han var forpliktet til i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-2 (2) jf. forskriften § 7-2. Når innklagede ikke har overholdt eiendomsmeglingslovens og eiendomsmeglingsforskriftens krav, har han opptrådt i strid med god meglerskikk. At innklagede ikke har oppfylt sine forpliktelser på dette punktet, fritar imidlertid ikke klageren fra å betale meglers vederlag i den grad dette følger av oppdraget.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 (2) jf. forskriften § 7-2. Dette får imidlertid ingen betydning for innklagedes eventuelle krav på vederlag.