Klage nr:
050/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt om utleiebegrensninger

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Lillestrøm AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en 17 kvm. borettslagsandel gjennom innklagede foretak. Tvisten gjelder hvorvidt det i salgsoppgaven ble gitt tilstrekkelige opplysninger om utleiebegrensingen som fulgte leiligheten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere hvorvidt megler var pliktig å opplyse om utleiebegrensning, og hvilke konsekvenser det har for klageren som kjøper. Klageren mener at følgende punkt i kjøpekontrakten ikke er oppfylt:

«videre skal det ved overdragelse av andel som gjelder bruksrett i fast eiendom (eks. halvpart av tomannsbolig) eller adkomstdokumenter (eks. borettslagsleiligheter) gis opplysninger om de rettigheter og forpliktelsene som følger av avtaler og vedtekter»

Kjøpet gjelder en 17 kvadratmeter stor hybelleilighet. Kjøpekontrakten ble underskrevet 3. november 2009 og boligen ble overtatt 5. desember 2009. Klagerensintensjon med kjøpet var i første omgang å bruke den selv som pendlerleilighet, men også at hun til en hver tid kunne leie den ut hvis den økonomiske situasjonen skulle tilsi det.

Den økonomiske sikkerheten i kjøpet ble basert på at utleie til enhver tid var mulig. Nærhet til store institusjoner ville etter klagerens mening sørget for at utleie av denne type hybelleilighet til enhver tid ville vært mulig. Klageren mente dette punktet var spesielt viktig, da hun av helsemessige årsaker arbeider i redusert stilling. Klageren har også behov for fri kapital i perioder, ettersom hun er eier av hus og bil.

Da klageren tilfeldig var i kontakt med boligbyggelaget, fikk hun opplysninger om leilighetens utleiebegrensninger.

Et annet eiendomsmeglingsforetak som solgte hybelleiligheten ovenfor klagerens, har opplyst i salgsoppgaven,under «nyttige opplysninger»:

«Boliger i boligselskapet skal brukes av den/dem som eier andelen/aksjene. Det er derfor ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre (herunder leie den ut) annet enn i de tilfeller som er omhandlet i lov om borettslag kap. 5 I og II.»

I etterkant har klageren sett at tilsvarende informasjon er påført hybelleiligheter som var til salgs i høst av et tredje eiendomsmeglingsforetak. Klageren mener denne informasjonen er vesentlig og viktig med tanke på planlegging av hybelleilighetenes finansiering. At utleie til enhver tid var mulig, hevder klageren at også ble lagt til grunn fra bankens side som sikkerhet for lån. Opplysning som dette er etter klagerens mening også spesielt viktig når salgsobjektet er lite, og ikke egnet som primærbolig over tid. Leilighetene fremstår mer eller mindre som hybler, noe de også betegnes som av borettslaget.

Klageren kan ikke finne at hun har mottatt opplysninger fra innklagede, som viser til at man ikke til enhver tid kan disponere leiligheten slik man vil. Klageren har fått inntrykk av at eneste kriterium for utleie, er at borettslagets styre skal godkjenne den personen eieren velger å leie ut til. Klageren viser til salgsoppgavens punkt om utleie:

«Utleie krever samtykke fra borettslaget.»

Klageren anfører at heller ikke vedtekter eller husordensregler mottatt ved overtagelsestidspunktet, viser til begrensninger i utleie. Klageren mener derforat de gitte opplysningene om utleie er misvisende, og at den gir tilsynelatende informasjon som ikke er tilstrekkelig for å gjøre kjøperen oppmerksom på at reelle og viktige begrensninger faktisk foreligger. Klageren hevder at kjøp av borettslagsandelen ikke ville ha funnet sted, dersom hun var blitt gjort kjent med utleiebegrensningene. Klageren mener den økonomiske risikoen dette medfører er for stor.

Klageren hevder at hun heller ikke kan få solgt borettslagsandelen slik den fremstår i dag, uten å bli påført et betydelig økonomisk tap. Leiligheten ble annonsert «billig» til kr 650 000 (ekskludert fellesgjeld på kr 54 094). Klageren hevder at en tilsvarende leilighet hadde prisantydning på kr 590 000, men at prisantydningen var for høy i forhold til markedet. Klageren mener dette har sammenheng med at det ved salg av denne borettslagsleieligheten ble gitt opplysninger om utleiebegrensninger i salgsoppgaven, og at dette gjør disse små hybelleilighetene langt mindre attraktive i markedet.

Klageren har oppfattet innklagede som lite imøtekommende når det gjelder denne saken, og etter klagerens mening tilsier dette at han mener at klageren selv burde funnet ut av disse reglene. Klageren synes selv at disse reglene ikke er opplagte («lett tilgjengelige» i folks bevissthet), og at ved utlegg av så store beløp burde det fremkommet skriftlig før budgivningen.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok salgsoppdraget av den nevnte borettslagsandelen 8. juni 2009. Klageren er kjøper av boligen.

Klageren har skrevet i sin klage at hensikten med klagen er å få en vurdering/ uttalelse om hvorvidt megler var pliktig til å opplyse om utleiebegrensingen eller ikke.

Innklagede er av den oppfatning at han har en slik plikt, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 7. Videre at denne plikten ble ivaretatt. Innklagede mener at dette fremgikk tydelig av et eget punkt i salgsoppgaven, under «Adgang til utleie»:

«Utleie krever samtykke fra borettslaget, se for øvrig vedtekter».

Innklagede hevder at klageren mottok lagets vedtekter og signerte på at disse ble mottatt 3. november 2009. I vedtektene fremgår følgende:

«Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre».

Innklagede anfører at han har utført oppdraget i henhold til god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har i sitt tilsvar vist til underskrevetkjøpekontrakt, vedlagte dokumenter og anført at det er gitt tilstrekkelig informasjon til klageren.

Klageren ønsker derfor å redegjøre for hva som ble sagt og gjort på tidspunktet for underskrivelse:

Klageren hevder at det hastet veldig for innklagede at kjøpskontrakt ble skrevet under, fordi et personalseminar med jobben utenfor landets grenser hadde blitt forsinket.

Under punktet § 15 i kjøpekontrakten, om hva kjøperen hadde fått seg forevist (punkt 1 «siste års regnskap, budsjett og protokoll fra siste generalforsamling» og punkt 2 «gjeldende vedtekter og husordensregler») ble klageren forklart at dette kunne hun få utdelt senere, hvis hun stakk innom kontoret om noen dager. Innklagede var imidlertid tydelig på at borettslaget hadde stabil og god økonomi, og at boligbyggelaget var ansvarlige som regnskapsførere.

Klageren var innom innklagedes kontor noen dager senere for å innehente disse dokumentene, men fikk da som svar at disse ville legges i leiligheten tilgjengelige ved overtakelsestidspunktet. Innklagede syntes å være opptatt med andre gjøremål. Klageren ringte da til boligbyggelaget, og fikk bekreftet at borettslagets regnskap kunne betraktes som god og stabil.

Klageren har fortløpende arkivert de dokumenter hun har fått utlevert, og kan ikke på noe tidspunkt se å ha mottatt: «Vedtekter for XX borettslag». På overtakelsestidspunktet mottok klageren derimot «Ordensregler for XX borettslag»,»Instruks for bruk av garasje», samt «Vedtekter» for boligbyggelaget YY. Ingen av disse dokumentene viste til begrensninger på tre års utleie. I tillegg mottok klageren «siste års regnskap, budsjett og protokoll fra siste generalforsamling.»

Klageren anfører at det ikke er noe bevis i seg selv på hvilke dokumenter klageren har mottatt, at innklagede har fremlagt disse for Reklamasjonsnemnda. Klageren hevder at to av vedleggene har ulik bekreftelse på sin gyldighet, noe som viser at de ikke er reell kopi av hva klageren har mottatt i forbindelse med kjøpet.

Klageren gjentar at hun først ble kjent med utleiebegrensningen gjennom en tilfeldig samtale med en ansatt i boligbyggelaget, og at kjøpet ikke ville ha funnet sted dersom hun var kjent med dette tidligere. Klageren er 50 % uføretrygdet, og lånets sikkerhet ble lagt i at hun til enhver tid kunne leie den ut dersom hun fikk problemer med å betjene lånet (med en løpetid på tjue år).

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det fremgår etter innklagedes mening tydelig av kjøpekontrakten som er signert av klageren, at hun har mottatt kopi av vedtekter for XX borettslag. Datoer som er påført vedtektskopiene, er gjort av forretningsfører. Innklagede har kun videreformidlet dokumentene.

På overtakelsen mottok klageren informasjon som borettslaget hadde utarbeidet i forbindelse med årets generalforsamling. Her fremkom flere av de samme dokumentene som klager tidligere mottok, men samlet i innbundet hefte. At klageren også mottok vedtekter for boligbyggelaget YY har sammenheng med at borettslaget er tilknyttet, og det forutsettes at kjøperen melder seg inn.

Innklagede stiller seg uforstående til at klageren hevder at hun først ble oppmerksom på utleiebegrensningen ved en tilfeldig samtale med boligbyggelaget. Det fremgår etter innklagedes mening klart og tydelig i salgsoppgaven at utleie krever samtykke fra borettslagets styre.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagedes fremstilling av saken stemmer ikke. Klageren viser til sin tidligere fremstilling og ønsker at Reklamasjonsnemnda skal behandle saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om det har blitt gitt tilstrekkelige opplysninger om utleiebegrensninger for borettslagsandel.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Partene er uenige om hvorvidt klageren mottok borettslagets vedtekter da kjøpekontrakten ble undertegnet 3. november 2009. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at spørsmålet om vedtektene ble lagt ved kjøpekontrakten har betydning for spørsmålet om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Denne bestemmelsen regulerer opplysningsplikten før handel sluttes.

Av salgsoppgaven fremgår det om utleie at:

«Utleie krever samtykke fra borettslaget, se for øvrig vedtekter.»

Klageren mener at opplysningen om at utleie krever samtykke fra borettslaget er misvisende, og at hun ikke forstod de reelle og faktiske utleiebegrensningene.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 4 skal det i salgsoppgaven også gis opplysninger om

«Relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av atkomstdokumentet, sameieandelen eller eierseksjonen ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler,»

Av burettslagslovas § 5-3 og av borettslagets vedtekter fremgår det at utleie (overlating av bruk) bare kan skje med styrets samtykke, med mindre annet følger av bestemte unntaksregler hvor samtykke ikke er nødvendig. At utleie krever samtykke fra borettslagets styre er et uttrykk for hovedregelen, og verken vedtektene eller loven stiller noe strengere krav enn dette. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at klageren har havnet i noen dårligere posisjon enn hun hadde grunn til å forvente ut fra de opplysningene hun var gitt.

Klagere har hevdet at hun var i den tro at samtykke bare kunne nektes ovenfor den personen man ønsker å leie ut til. Reklamasjonsnemnda er imidlertid ikke enig i at denne tolkningen følger av en naturlig språklig forståelse av de opplysningene innklagede har gitt i salgsoppgaven om utleie. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at det er grunn til å kritisere innklagede for ikke å gi retningslinjer for hvordan «samtykke» skal forstås i salgsoppgaven. Etter Reklamasjonsnemndas syn må partene selv bære risikoen for sine særlige forutsetninger for handelen, og klageren hadde en klar oppfordring til å undersøke, eller å spørre innklagede om, betydningen av punktet om utleie hvis dette var viktig for henne.

Etter Reklamasjonsnemndas vurdering har innklagede oppfylt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. At andre eiendomsmeglingsforetak velger annen formulering når de opplyser om utleiebegrensningen, kan ikke tillegges vekt.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold