Klage nr:
054/10
Avgjort:
30.06.2010
Saken gjelder:
Verdivurdering m.v.
Foretakets navn:
Eie Eiendomsmegling Trysil Ãstlandet Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. juni 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin hytte. Oppdrag ble inngått 13. juni 2009. Eiendommen ble ikke solgt og oppdraget ble sagt opp av klageren 12. november 2009.
Klageren har etter dette mottatt faktura fra innklagede.
Innklagede var opprinnelig gitt frist for tilsvar til Reklamasjonsnemnda innen 25. mai 2010, denne fristen var etter anmodning fra innklagede forlenget til 1. juni 2010.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede fikk i juni 2009 oppdraget med å bistå i salg av hytte. Innklagedes prisantydning ved første besøk var
kr 1 100 000. Innklagede anbefalte en takstmann, som vurderte hytta uten klagerens tilstedeværelse, og kom til nøyaktig samme beløp.
Klageren spør om det er et nært samarbeid mellom megleren og takstmannen når begge kom frem til samme beløp, som har vist seg å være ca 60 % av det som klageren i ettertid anser som «riktig» pris i forhold til beliggenhet og standard.
Klageren mener at totalkostnad på kr 55 000 er alt for mye på bakgrunn av feil takst, dårlig meglerarbeid, dårlig forhåndsinformasjon og tap av eneste interessent.
Av vedlegg til klagen fremgår:
Klageren reagerer på mottatt faktura med dato 31.12.09 som er sendt 2. februar 2010 og mottatt 4. februar 2010 og med betalingsfrist 10. februar 2010.
Klageren har aldri mottatt kopi av oppdragsavtalen, som han skulle få ettersendt. Klageren reagerer spesielt på avtalens punkt 7.2 og har en bestemt forståelse av at det ble sagt av innklagede at det ikke ville påløpe kostnader utover offentlige avgifter, annonser, takstmann, utarbeidelse av salgsoppgave og lignende, hvis hytta ikke ble solgt. Dette la klageren spesielt vekt på og var trygg på at hans utgifter ville bli minimale dersom det ikke ble noe salg. Klageren mener at avkryssingen i oppdragsavtalen må være feil. Innklagede uttrykte også ifølge klageren at dette ville være den gunstigste formen for oppgjør i klagerens tilfelle.
Innklagede antydet ved første besøk en verdi på kr 1 100 000. Dette var overraskende for klageren, men da takstmannen kom frem til samme beløp, regnet han med at dette var riktig pris. Han satte likevel en prisantydning på
kr 950 000 i salgsoppgaven. Etter som tiden gikk med liten interesse (ingen på visningene, få interessenter til innklagede, ingen presentert for klageren), sjekket han med kjente og andre annonserte hytter i området, og konklusjonen var at riktig pris ville være kr 600 – 650 000. Dette er nesten halve prisen av hva innklagede og takstmannen mente og klageren mener dette var totalt ødeleggende for interessen i markedet.
Klageren er heller ikke fornøyd med innklagedes utførelse av oppdraget. Som eksempel nevnes at internettannonsen ble stående med visning 11. og 12. juli minst fjorten dager etter denne helgen. Klageren fikk ingen anledning til å følge opp interessentene, som det ifølge innklagede var noen av.
Det mest graverende ifølge klageren, og som mest sannsynlig ødela for et salg, var at da en interessent var i området for å se på hytte i uke 29 fikk klageren oppgitt feil telefonnummer av innklagede. Klageren var på ferie, og fikk oppgitt telefonnummer for å avtale med interessenten. Klageren prøvde flere ganger å få kontakt og mandag 20. juli ringte han innklagede for å sjekke. Han hadde fått feil telefonnummer. Da klageren deretter fikk kontakt med interessenten hadde han ventet på en tilbakemelding fra klageren, men hadde skrevet kontrakt på en annen hytte i området. Han skal ha uttalt at han egentlig ønsket å kjøpe klagerens hytte og kunne betalt inntil ca kr 650 000 for den, men da var det for sent.
Klageren ønsker tilsendt de dokumentene som ble hentet ut fra offentlige registre.
Klageren mener at honoraret til innklagede er alt for høyt i forhold til det arbeidet som ble utført og i forhold til reell markedsverdi på hytta. Dette har vært avgjørende for at salg ikke har funnet sted.
Av klagerens brev av 19. april2010 til RfE fremgår blant annet at innklagede ikke har besvart hans henvendelser 7. februar og 2. mars 2010. Han har heller ikke fått noen purring på den tilsendte fakturaen og spør om han kan regne med at saken er ute av verden..
Innklagede anfører:
Innklagede ga en muntlig vurdering av eiendommen på bakgrunn av besiktigelsen. Det foreligger ikke noe samarbeid mellom takstmannens firma og innklagede. Det ble inngått egen avtale mellom takstmannen og klageren, og honorar for taksten er fakturert klageren direkte. Selgeren sto fritt til å engasjere den takstmann han ønsket, men innklagede formidlet kontakt mellom disse partene på vanlig måte, da dette var ønskelig fra klagerens side. Takstmannen er kjent i området, og ble derfor anbefalt av innklagede. Klageren og innklagede ble deretter enige om å legge eiendommen ut for salg til en prisantydning på kr 950 000. Markedet sommer/høst 2009 var imidlertid lite forutsigbart på bakgrunn av finanskrisen.
Faktura er utsendt på grunnlag av timeliste for medgått tid på dette oppdraget. Den ble sendt i forbindelse med avslutning av regnskapet for 2009. Innklagede mottok brev fra klageren datert 7. februar 2010. Dette er ikke kommentert av innklagede.
Oppdragsavtale ble inngått 13. juni 2009 i forbindelse med befaring og fotografering på eiendommen. Det ble gjennomgått på stedet med klageren og hans kone. Oppdraget ble inngått for en periode på seks måneder fra 13. juni 2010 og med utløp 13. desember 2010. Det ble sagt opp av klageren skriftlig den 12. november 2010. I henhold til oppdragsavtalens punkt 7.6 som omhandler oppsigelse av oppdraget fra oppdragsgiverens side, har innklagede krav på
– et rimelig vederlag for det utførte arbeid
– i tillegg har innklagede kra v på dekning av utlegg i tråd med eiendomsmeglingslovens § 6-4
Det er i avtalens punkt 7.2 spesifisert hva som påløper dersom handel ikke er kommet i stand;
– innklagede har krav på dekning av dokumenterte utlegg
– innklagede har krav på rimelig honorar for utført arbeid
Oppdragsavtalen ble gjennomgått med klageren ved oppdragsinngåelsen.
Avkryssing på punkt 7.1 er satt på fastpris. Det er også krysset av på at honorar er avtalt dersom handel ikke kommer i stand, pkt 7.2. Klageren fikk tilbud om timepris, men valgte fastpris, jfr. oppdragsavtalens punkt 7.1 siste setning.
Eiendommen ble markedsført på internett, tre nettsteder, samt annonsert i dagspressen. Det ble avholdt fire fellesvisninger fordelt på to helger. Innklagede mottok noen henvendelser på eiendommen. Disse ble fulgt opp per telefon og utsendelse av salgsoppgave. Alle interessentene fikk i tillegg informasjon om fellesvisninger per e-post og SMS. Det var få som møtte frem på visningene og innklagede mottok ingen bud på eiendommen.
Når det gjelder den interessenten klageren viser til, vet innklagede at vedkommende var på utvendig besiktigelseav eiendommen. At han da valgte å kjøpe en annen hytte uten å kontakte innklagede på nytt, er det vanskelig for innklagede å uttale seg om.
Når det gjelder utført arbeid, viser innlagede til spesifikasjon som lå ved fakturaen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har merket seg at innklagede ikke har kommentert verken betalingsfristen i fakturaen eller manglende besvarelse av hans henvendelse.
Klageren er klar over oppdragsavtalens «juridiske fakta». Han fikk imidlertid ingen kopi av denne ved avtaleinngåelsen, den ble heller ikke sendt ham. Han fikk dermed ingen mulighet til å reagere på hva avtalen innebar. Først da klagerne kontaktet innklagede i februar, fikk han tilsendt denne. Klageren hadde det inntrykket at dersom eiendommen ikke ble solgt eller han ikke var fornøyd med eventuelle bud, skulle han ikke betale noe annet enn direkte utlegg. Dette også med bakgrunn i at innklagede skal ha uttalt at det var et flott sted som nok ville være lettsolgt. At det i punkt 7.1 er krysset av for fastpris, er ikke så rart, alternativet provisjon var ikke aktuelt.
Det ble ifølge klageren ikke utført fire fellesvisninger. Det var visning to helger á to dager, men innklagede var kun til stede to dager á to timer.
Den mest interessante interessenten ble bagatellisert i innklagedes tilsvar. Interessentens prisantydning overfor klageren ville ha resultert i salg.
At det ikke foreligger noe formelt samarbeid mellom innklagede og takstmannen er klageren klar over. Han finnerdet bare merkelig at han ble «lurt» til å tro at hytta hadde en verdi på kr 1,1 mill, da begge kom frem til det samme resultatet, nesten det dobbelte av det kjentfolk i området fortalte klageren.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det er vanlig rutine å sende oppdragsgiveren kopi av signert oppdragsavtale. Innklagede har ikke tidligere fått beskjed om at klagerne ikke hadde mottatt denne.
Det ble avholdt fire fellesvisninger fordelt på to helger, innklagede deltok på to av disse. Det er avtalt i punkt 7.1 at to fellesvisninger inngår i avtalt honorar.
Når det gjelder interessenten anfører innklagede at han søndag 27. september 2009 kl 1647 fikk e-post av klageren, hvor det fremgår at han ikke hadde hatt anledning til å ringe det oppgitte telefonnummeret tidligere, og at telefonnummeret var feil. Innklagede hadde sendt ham e-post samme dag kl 0914 med beskjed om å kontakte potensiell interessent. Klagerens påstand om at han har ringt interessenten hele helgen faller ifølge innklagede på sin egen urimelighet. Trykkefeilen består av en null som første siffer i det oppgitte nummeret. Når man ringer dette nummeret, kommer det en automatisk beskjed om at nummeret ikke er i bruk. Det er lite trolig at klagerne ville ringt til et slikt telefonnummer og mottatt en sådan beskjed, uten å ha kontakte tinnklagede i mellomtiden for å kontrollere oppgitt telefonnummer.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
At klageren ikke purret på oppdragsavtalen beror på det faktum at da denne ble inngått var han opptatt av å få solgt hytta og tenkte ikke mer på avtalen som sådan.
Når det gjelder saken om interessenten, innrømmer klageren at «et par situasjoner er blandet sammen»fra min side». Ved nøye gjennomgang av e-post fra september 2009, er det to – tre uker hvor det skjer mye, men uten resultat. Klageren forsøkte å få kontakt med innklagede om potensielle interessenter, innklagede sendte over e-post om interessenter som skulle kontaktes i løpet av uken og klageren spurte om mulighet for å ta direkte kontakt, det ble ikke besvart. Det samme gjaldt spørsmålet om annonsen kunne fjernes fra Finn, og senere legges inn på nytt. Ingen av innklagedes potensielle interessenter kom på visning.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede har lagt ved e-postkorrespondanse som viser at han har gitt tilbakemeldinger. Også når det gjelder muligheten for å ta direkte kontakt med potensiell interessent er dette besvart av innklagede.
Klagerens atter, atter ytterligere anførsler:
Klageren spurte innklagede i e-post av 20. september om Finn-annonsen kunne fjernes og legges inn på nytt for å komme inn først på oversikten, men at det måtte skje raskt. Innklagede svarte 8. oktober, dvs ca 20 dager etterpå. Det var da for sent for å få til visninger i forhold til kjøreforhold, snø og lignende i og med at det ville ta et par uker fra dette skulle skje og til visning kunne finne sted.
Innklagedes atter, atter ytterligere anførsler:
I forbindelse med en ytterligere prisreduksjon på hytta ble det mellom innklagede og selgeren (klageren) diskutert per telefon og e-post å ta annonsen av finn.no for så å legge den inn på nytt med en lavere pris, noe man har anledning til ved prisreduksjon. Imidlertid var det i denne perioden flere interessenter og annonsen ble opprettholdt med den gamle prisen. Dette ble ansett som mest fornuftig så lenge det var interessenter på eiendommen. Etter at disse interessentene ikke lenger var aktuelle, ble det fra innklagedes side den 8. oktober 2010 forespurt om man skulle ta eiendommen av finn.no, og legge den inn på nytt i forkant av nye visninger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med meglerens saksbehandling, herunder verdivurdering og oppfølging av oppdraget mot klageren og interessenter.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet til meglerforetaket. Forholdet til takstmannen ligger utenfor hva Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til og vil ikke bli vurdert.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at den utelukkende har en skriftlig saksbehandling. Hva som eventuelt er avtalt muntlig mellom partene, kan dermed ikke vurderes. Reklamasjonsnemnda vil således legge den underskrevne oppdragsavtalen til grunn.
Partene er bundet ved underskrift av oppdragsavtalen uten hensyn til om oppdragsgiveren har kopi av oppdragsavtalen. Som utgangspunkt har en eiendomsmegler rett til vederlag og dekning av utgifter i tråd med oppdragsavtalen.
Spørsmålet er om innklagede har opptrådt på en måte som gir klageren rett til erstatning eller prisavslag.
Eiendomsmeglingsloven stiller ingen krav til at oppdragsgiveren skal få utlevert et signert eksemplar av oppdragsavtalen. Selv om oppdragsgiveren ikke har fått utlevert eller oversendt et eksemplar av oppdragsavtalen, får det ingen betydning for meglerens krav i henhold til oppdragsavtalen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier imidlertid god meglerskikk at oppdragsgiver får kopi av oppdragsavtalen og at dette kan dokumenteres i ettertid.
Det må forventes at en eiendomsmegler har en viss kunnskap om salgsobjektets verdi i markedet. Det er imidlertid ikke dokumentert hva som ville være «riktig» pris i dette tilfellet ettersom eiendommen ikke er solgt. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til om innklagede har forsømt seg hva angår verdiangivelsen på
1 100 000 kroner.
Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å gå nærmere inn på datoene i faktura og brev, men ser at innklagede anfører at faktura ble utarbeidet i forbindelse med avslutning av regnskapet for 2009.
At en nettannonse blir liggende i fjorten dager med informasjon om visning som allerede har vært avholdt, burde være unødvendig men gir isolert sett ikke krav på erstatning eller prisavslag.
Når det gjelder interessenten med feil telefonnummer, ser Reklamasjonsnemnda av den fremlagte e-postkorrespondansen at klageren selv kunne fulgt opp interessenten tidligere, og således fått avklart at det var feil telefonnummer. Ved melding om at nummeret ikke var i bruk, er det ikke sannsynlig at klageren «prøvde i flere dager å få kontakt» med interessenten. Det er selvsagt beklagelig at innklagede har skrevet feil telefonnummer. Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra den mottatte dokumentasjonen konkludere med at dette har påført klageren et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at henvendelser skal besvares. Innklagede har ikke besvart klagerens henvendelser av 7. februar og 2. mars 2010. Dette er kritikkverdig, men gir ikke klageren krav påerstatning eller prisavslag.
Når det gjelder påstanden om at innklagede ventet fra 21. september til 8. oktober før han tok kontakt tilbake når det gjaldt endring av Finn-annonsen, ser Reklamasjonsnemnda at det forut for 21. september har vært kontakt som tilsier at det mest sannsynlig har også vært en viss kontakt mellom innklagede og klageren i perioden mellom 21. september og 8. oktober. Ut fra de fremlagte opplysninger har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.
Samlet sett mener Reklamasjonsnemnda at de feil og påståtte mangler som hefter med innklagedes håndtering av oppdraget ikke gir klageren krav på verken erstatning eller prisavslag.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.