Klage nr:
055/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Uriktige opplysninger ved annonsering.

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni og 30. juni 2010 og endelig godkjent 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en bolig gjennom innklagede. I annonsen og i salgsoppgaven ble det gitt ulike opplysninger om en forsikringsutbetaling som ble utbetalt i forbindelse med en vannskade på boligen, skulle tilfalle selgeren eller ny kjøper. Klageren kom i tvist med selgeren. Tvisten ble avgjort ved voldgiftsdom, der klagerne ikke fikk medhold i sitt krav på forsikringsutbetalingen. Klagerne mener innklagede er ansvarlig for at tvisten oppsto, og at han har opptrådt erstatningsbetingende ovenfor klagerne.

Klagerne har blitt representert ved advokat. De vil heretter sammen bli referert som «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Eiendommen ble annonsert med divergerende prisopplysninger. Selgeren og klagerne ble som følge av dette uenige om hva som var avtalt mellom dem, herunder om et forsikringsoppgjør skulle tilfalle kjøperen eller klagerne.

Klagerne fikk i voldgiftsretten ikke medhold i at forsikringsoppgjøret på kr 140 000 skulle tilfalle dem.

Klagerne gjør gjeldende at forholdene som ledet til skjult dissens mellom selgeren og klagerne, kan tilbakeføres til innklagede. Klagerne mener at innklagede har opptrådt klanderverdig og erstatningsbetingende.

Innklagede anfører:

Saksbehandler hos innklagede har gitt en skriftlig erklæring om hendelsesforløpet. Av denne fremgår det: Eiendommen ble lagt ut for salg med prisantydning på kr 5 500 000. I salgsoppgaven sto det følgende:

«Det erfuktsskade i stueveggen fra veranda/tak 2. etasje. For dette har selger fått utbetalt kr 140.000,- fra tidligere eiers eierskifteforsikringsselskap. Dette beløpet vil kunne bli godskrevet kjøper og fratrukket kjøpesummen i oppgjøret, og kjøper overtar dermed all ansvar/risiko for utbedring av skaden. Dette må dog avtales nærmer.»

Fellesvisning ble avholdt med selgeren og innklagedes saksbehandler til stede. Saksbehandleren mener å huske at det ble sagt det som sto i salgsoppgaven, altså at dette ville være mulig å få forsikringsoppgjøret utbetalt, men at dette var avhengig av hvilken pris selgeren ble tilbudt for eiendommen. I tillegg ble det i forbindelse med visningen sagt av selgeren og innklagede at selgeren disponerte båtplass like ved eiendommen, og at denne også kunne selges sammen med huset, og igjen ble det opplyst om at dette måtte avtales helt spesielt.

Klagerne la inn bud på eiendommen på kr 5 100 000 med forutsetning om at båtplassen fulgte med handelen. Saksbehandleren erkjenner at han ikke spurte kontrollspørsmål til klagerne vedrørende beløpet på kr 140 000. Budet ble avslått, og siden forhøyet til kr 5 200 000. Budet ble akseptert av selgeren.

Innklagedes saksbehandler hadde hele tiden gått ut fra at huset ble kjøpt slik det sto, uten at kjøperen skulle ha forsikringsoppgjøret. Han ble overrasket over at klagerne brakte opp saken, da han mente salgsoppgaven som ble delt ut visningen, var tydelig nok på punktet som gjaldt forsikringsoppgjøret.

Innklagedes saksbehandler opplyser om at han ikke var klar over annonsen på nett forut for visningen, der det sto at forsikringsoppgjøret skulle tilfalle kjøperen. Årsaken til dette var at eiendommen opprinnelig var tenkt lagt ut for salg med en høyere prisantydning. Salgsoppgaven ble endret med lavere prisantydning og tekst i forhold til forsikringsoppgjøret. Dessverre ble dette ikke korrigert i nettannonsen.

Innklagedes saksbehandler hevder at han tok kontakt med en annenbudgiver som hadde vært på samme fellsvisningen. Innklagede hadde formidlet klagernes bud til budgiveren slik det lød. Budgiveren bekreftet at han forsto budet på samme måte som innklagedes saksbehandler.

Av klagen fremgår det: Innklagede beklager feilen som oppsto vedrørende informasjon på FINN.no, men mener at det er på det rene at klagerne ikke har kjøpt boligen på grunnlag av Finn-annonsen alene, slik det også har blitt lagt til grunn i voldgiftsdommen. Det er også tatt forbehold i Finn-annonsen om at informasjonen i denne ikke er fullstendig.

Innklagede har hele tiden oppfattet et eventuelt erstatningsoppgjør som en forhandlingssak. Når klagerne ikke har tatt noe forbehold på dette punktet i sitt bud , har innklagede oppfattet det slik at klagerne har tatt hensyn til denne erstatningssummen i sitt bud, og ikke at dette beløpet på kr 140 000 skulle gå til fradrag på budet.

Som det fremgår av sakens dokumenter, ville ikke selgeren akseptert et bud på kr 5 060 000 inkludert båtplass.

Partene ble enige om at saken skulle løses via voldgiftsretten, og da mener innklagede at den tapende part ikke kan snu seg mot innklagede i etterkant for å kreve erstattet et urettmessig krav. Innklagede avviser derfor klagernes påstand om at innklagede har opptrådt klanderverdig og erstatningsbetingende.

Klagernes ytterligere bemerkninger

Klagerne viser til tilsvaret, hvor det gjøres gjeldende at innklagede hele tiden oppfattet et eventuelt erstatningsoppgjør som en forhandlingssak. Klagerne mener at innklagede i forkant av salget ikke klart kan ha gitt uttrykk for sin oppfatning knyttet til erstatningsoppgjøret.

Klagerne viser til at en annen interessent som var på visning med innklagede. I e-post til klagerne ga interessenten uttrykk for at han var av samme oppfatning som klagerne. Han forsto det slik at erstatningsoppgjøret ville bli tilbakeført til kjøperen umiddelbart etter gjennomført handel.

Innklagedes ytterligere bemerkninger

Det interessenten har hevdet i e-post fra klagerne var også kjent før voldgiftssaken, men innklagede tilbakeviser at det på fellesvisningen ble lovet eller fremlagt noe som at det var automatikk i at forsikringsoppgjøret skulle tilfalle kjøperen.

Budgiveren som innklagede tok kontakt med, og som også deltok på visningen, har ikke oppfattet dette slik interessenten hevder å ha gjort.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig for feilaktige opplysninger i annonse på finn.no. På finn.no var det gitt uriktige opplysninger til kjøperen om at et forsikringsoppgjør for vannskade på boligen som selgeren hadde fått utbetalt før salget, skulle tilfalle selgeren eller kjøperen. Korrekte opplysninger var gitt i salgsoppgaven.

Forholdet mellom kjøperen og selgeren vil ikke bli behandlet avReklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

I kjøpekontrakten er det avtalt voldgiftsavtale mellom partene for å avgjøre om hvem som hadde krav på de omtvistede kr 140 000. Reklamasjonsnemnda er ikke enig i at klageren med dette har frasagt seg sin rett til å kreve erstatning hos innklagede. En selger og en eiendomsmegler hefter på to ulike rettslige grunnlag, og det er derfor ikke nødvendig at et krav rettet mot disse vil ha samme utfall. Skal klageren frafalle sin rett til å fremme et erstatningskrav mot eiendomsmegler, krever det at dette avtales særskilt. Ettersom innklagede ikke er noen del av kjøpekontrakten, har det formodningen mot seg at en avtale mellom selgeren og klageren om hvordan tvisten dem imellom skal løses, har virkning for innklagede.

I annonsen på FINN.no står det, under «diverse»:

«Det er fuktskade i stueveggen fra veranda/tak 2. Etasje. For dette har selger fått utbetalt kr 140.000 fra tidligere eiers eierforsikringsselskap. Dette beløpet vil bli godskrevet kjøper og fratrukket kjøpesummen i oppgjøret, og kjøper overtar dermed all ansvar/risiko for utbedring av skaden.»

Teksten i salgsoppgaven er på dette punktet ikke sammenfallende med teksten i finn.no-annonsen:

«Det er fuktsskade i stueveggen fra veranda/tak 2. Etasje. For dette har selger fått utbetalt kr 140.000,- fra tidligere eiers eierskifteforsikringsselskap. Dette beløpet vil kunne bli godskrevet kjøper og fratrukket kjøpesummen i oppgjøret, og kjøper overtar dermedall ansvar/risiko for utbedring av skaden. Dette må dog avtales nærmer.»

De korrekte opplysningene om forsikringsbeløpet var gitt i salgsoppgaven. Spørsmålet blir da om dette er tilstrekkelig til å rette den feilinformasjonen som ble gitt ved markedsføring av boligen på nett.

Innklagede har selv opplyst at han ikke var klar over at dette sto i annonsen. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det klart i strid med god meglerskikk og uaktsomt ikke å vite hvilke opplysninger man markedsfører en eiendom med. En utbetaling av kr 140 000 vil klart være et viktig avtalevilkår og egnet til å påvirke interessentenes inngitte bud.

Feilaktige opplysninger gitt i forkant av at bud inngis, kan rettes. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning hadde innklagede da en plikt til å forsikre seg om at interessentene var oppmerksomme på denne endringen av avtalevilkåret. Eiendomsmeglere har en generell plikt, forut for avtaleinngåelsen, til å klargjøre eventuell usikkerhet som foreligger ved inngitt bud og aksept. Dette gjelder spesielt når eiendomsmegleren selv er ansvarlig for denne usikkerheten.

Det går ikke frem av salgsoppgaven at dette punktet var i strid med hva som ble annonsert. Innklagede kan ikke huske om han har gitt muntlig beskjed til interessenter om dette, og har opplyst at han ikke stilte kontrollspørsmål da klagerne innga sitt bud. De to opplysningene som har blitt gitt i annonse og salgsoppgave, er svært likt utformet. Annonsen og salgsoppgaven må leses nøye for å oppdage forskjellen mellom dem. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede ikke gjort tilstrekkelig for å forsikre seg om at klageren innga sitt bud på et korrekt beslutningsgrunnlag. Innklagede har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og blir i utgangspunktet erstatningsansvarlig for det tap som er en adekvat følge av hans forsømmelse, dvs. saksomkostningene til voldgiften, kr 17.500.

I voldgiftsdommen av 26. oktober 2009 heter det:

«I nærværende sak legger retten til grunn at de saksøkte var kjent med innholdet i salgsoppgaven/salgsprospektet. Dette er heller bestridt av de saksøkte i det materialet

som forelagt retten. Det bemerkes at de saksøkte gjennom dette nødvendigvis ble kjent med at det faktisk forelå enmotstrid både ordlydsmessig og etter sitt innhold.

Det vil følgelig være et vektig moment at de saksøkte kunne ha avklart motstriden før de la inn bud, slik de ble oppfordret til. Dette selv…..»

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klageren hadde slik kjennskap til motstriden som fremgår av voldgiftsdommen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren dermed vært en samvirkende årsaksfaktor i forhold til skaden, uten at Reklamasjonsnemnda dermed tar stilling til om det foreligger uaktsom medvirkning. På denne bakgrunn lempes innklagedes betalingsplikt i henhold til skadeserstatningsloven § 5-2 annet punktum slik at innklagede må dekke halvparten av saksomkostningene for voldgiftsretten, dvs. kr. 8.750.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke halvparten av saksomkostningene for voldgiftsretten.