Klage nr:
058/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Meglers ansvar for arealsvikt. Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
ABCenter Eiendom AS avdeling Bolig
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin enebolig gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 10. oktober 2007 og overtakelse var 16. oktober 2007. Kjøperen påberopte arealsvikt, og holdt tilbake kr 180 000 av kjøpesummen. Videre stevnet han klageren inn for tingretten. Det ble inngått forlik med kjøperen ved at klageren betalte kjøperen kr 120 000. Klageren mente at takstmannen og innklagede var ansvarlige for tapet og saken ble brakt inn for Forliksrådet. Forliksrådet fant saken kompleks og juridisk vanskelig og innstilte saken under henvisning til tvisteloven § 6-11 (3).

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren engasjerte innklagede til å forestå salg av sin enebolig. Klagerne var en dame på 88 år. Klageren ble lovet av saksbehandleren at alt skulle ordnes på best mulig måte. Klageren leverte innklagede papirer på huset, herunder tegninger som viste de riktige målene på boligen.

Innklagede engasjerte takstmann som målte 31 m2 mer enn huset var. Dette ble ikke oppdaget av innklagede, og salgsoppgaven ble utarbeidet med de feilaktige målene. Bud ble akseptert etter visning og innklagede avtalte kontraktsmøte. På dette møtet la kjøperen fram at det var målt feil av takstmannen. Klageren var ikke blitt informert om dette før møtet og forsto ikke hva slags konsekvenser denne saken kunne få. Innklagede bedyret overfor klageren at det ikke ville få noen følger å skrive under på kjøpekontrakten noe klageren deretter gjorde. Dagen etter kom det krav fra kjøperens advokat. Klageren ble så stevnet inn for tingretten. Hun inngikk forlik med kjøperen og betalte
kr 120 000. I tillegg var hun påført utgifter til advokat med kr 30 000.

Innklagede har ikke oppdaget stort sprik på takstmannens målinger og målingene på huset levert av klageren før salgsoppgaven ble skrevet. Han burde reagert og sjekket nærmere, for eksempel i kommunens bygningsmapper.

Da kjøperen la frem «de gale målene» i salgsoppgaven, burde møtet ifølge klageren bli stoppet. Ikke minst skulle dette vært gjort i betraktning av klagerens høye alder slik at innklagede kunne forsikre seg om at alt ble forstått riktig. Løsningen ble isteden at klageren skulle holdes utenfor slik at hun var forhindret fra å omgjøre salget eller diskutere dette.

Klageren aksepterte i budrunden en reduksjon av salgssummen. Dette var hennes absolutte minstekrav.

Dette har vært en lang prosess og en stor påkjenning for klageren. Ikke minst har fadesen fra innklagedes side ytterligere blitt forsterket ved at han har trukket seg fullstendig ut av alleforsøk på at det blir ryddet opp på en ordentlig måte. Økonomisk har dette vært et stort tap for klageren.

Klageren hevder at hun hadde et tap på kr 150 000, takstmannen betalte kr 30 000, så klageren sitter igjen med tap på kr 120 000.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda skal påpeke at innklagede har brutt regler om skikk og bruk ved salget av boligen.

Innklagede anfører:

Innklagede bekrefter de faktiske forhold klageren anfører i sin klage, frem til oppfattelsen av hva som skjedde på kontraktsmøtet.

Innklagede fikk oppdraget av klageren, en eldre, men slik innklagede oppfattet det gjennom hele prosessen, fullt oppegående dame.

Da innklagede var på befaring på boligen, ble han forelagt plantegning på huset. Slik han husker huset, var dette påbygd og således noe større enn tilsvarende hus i området. Et tilnærmet likt nabohus som innklagede foresto salget av i 2006, ble målt til 169 m2 boa, mens klagerens bolig var påbygd med stor peisestue som innklagede antar er ca 30 m2. Klagerens hus ble uriktig målt til 205 m2 boa.

Takstmannen ble etter innklagedes anbefalinger engasjert til å foreta boligsalgsrapport med arealmåling som ble forelagt potensielle kjøpere med feil areal.

Kjøperens bud stort kr 3 250 000 ble akseptert av klageren 27. september 2007.

I tråd med vanlig prosedyre ble kjøperen og selgeren (klageren) innkalt til kontraktsmøte. Vedlagt innkallingen til kjøperen fulgte forslag til kjøpekontrakt, samt bl.a. plantegninger på boligen. Ettersom boligen hadde behov for modernisering, foretok kjøperen oppmåling av plantegningene og avdekket arealavviket.

Kjøperen ønsket å fastholde kjøpet og ville oppfylle sine forpliktelser etter avtalen, men instruerte innklagede om å holde tilbake kr 329 886 av kjøpesummen som senere ble innbetalt ved overtakelse. Kjøperen varslet om at det ville bli holdt tilbake et beløp, men det eksakte beløpet på kr 329 886 mener innklagede kom like etter kontraktsmøtet.

Det fremgår av klagen at innklagede på kontraktsmøtet opplyste at dette ikke ville få noen følger for klageren. Dette medfører ikke riktighet. Innklagede opplyste snarere tvert i mot at kjøperen mest sannsynlig hadde et berettiget krav, men at klageren ikke kunne trekke seg fra avtalen på grunnlag av arealavviket.

I ettertid har innklagede skjønt at klageren har en annen oppfatning av sine muligheter for ikke å skrive under kontrakten og løst problemet på en annen måte. Slik innklagede tolket dette, ville det sette klageren i ytterligere mislighold å ikke signere kontrakten og følgelig ikke overlevere huset til overtakelse som avtalt seks dager etter kontraktsmøtet. Innklagede anfører at han ikke presset klageren til å signere kontrakten, men redegjorde for hvilke konsekvenser dette ville få for henne ved feilaktig annullering av salget.

På grunnlag av ovennevnte, samt det forhold at profesjonell takstmann ble engasjert til å foreta oppmåling av eiendommen, har innklagede vanskelig for å se hvordan han kunne handlet annerledes.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren, som nå er 90 år, er som innklagede nevner oppgående da hun har sine åndsevner i behold. Hennes problem er at gjentatte drypp gjør henne svakere og svakere. Hun ga seg på å presse igjennom sin minstepris av den grunn. Og hun er mindre og mindre i stand til å delta i denne prosessen.

Klageren har utover sitt økonomiske krav et ankepunkt mot innklagede, nemlig en total ansvarsfraskrivelse som stemmer lite med holdningen frem til et gitt tidspunkt etter kontraktsskriving. Klageren overlot og fikk løfter om å bli ført gjennom hussalget uten strev og problemer. Ansvaret for å sjekke oppmålingen med tegning, var selvsagt innklagedes.

Under selve kontraktsmøtet oppfattet klageren at det forelå et arealavvik, men at dette overhodet ikke ville få konsekvenser for henne. Innklagede hevdet at det beste for saken var å skrive under. Klageren oppfattet ikke at det var snakk om å holde tilbake et beløp, da ville hun jo også reagert helt annerledes etterpå. Om det ble nevnt på møtet, er umulig å si. Men klageren spør om ikke en slik opplysning skulle blitt gitt slik at en forvisset seg om at hun oppfattet det? Det går på hørsel og alt når folk er 90 år. En annen skjevhet hos innklagede er beskrivelsen av kjøperens rett. Da klagerens datter ringte innklagede etter kontraktsmøtet, bedyret han ifølge klageren at maken til oppførsel av en kjøper hadde han aldri opplevd. Han tilbød til og med at klageren brukte innklagedes egen advokat i rettsforfølgelsen. Klagerens tre motparter vendte seg imidlertid snart samstemte mot klageren.

Av disse ble den egentlige ansvarlige allment sett også den mest uinntakelige. I forliksrådet, som endte uten resultatet, henviste innklagedes advokat til en høyesterettsdom som han mente soleklart burde telle i innklagedes favør. Hvorfor er det soleklart når klagerens advokat viser til en annen høyesterettsavgjørelse, som klageren vet er anbefalt fra kompetent hold, sier det motsatte? Ellers har det vært innklagedes holdning at avgjørelser som ellers har falt i saken skulle indikere at den er opp og avgjort. Klageren er ikke enig i at hovedmomentet skulle falle bort fordi noen sideaspekter finner en salgsløsning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med meglerens saksbehandling, herunder rådgivning, ved kjøperens mangelskrav.

Saken er behandlet etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren og innklagede har en noe forskjellig beskrivelse av innklagedes opptreden og rådgivning på kontraktsmøtet. Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Der hvor partene forklarer seg ulikt, og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens uttalelser større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke gå nærmere inn på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at den kun behandler forholdet mellom selgeren (klageren) og innklagede meglerforetak. Forholdet mellom klageren og kjøperen, og mellom klageren og takstmannen, ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat og vil følgelig ikke bli vurdert.

Selv om Reklamasjonsnemnda ikke behandler forholdet til kjøperen, er det likevel nødvendig for forståelsen av saken å slå fast at en selger ikke kan møte en kjøpers prisavslagskrav med en heving av avtalen. Partene er bundet ved aksepten som ble gitt, uavhengig av om kjøpekontrakten er underskrevet. Dersom en av partene ikke vil stå ved den inngåtte avtalen, kan det få store konsekvenser. Det er derfor korrekt av en eiendomsmegler å anbefale selgeren å underskrive kjøpekontrakten, selv om kjøperen har oppdaget mangler ved eiendommen og krever prisavslag.

En eiendomsmegler som anbefaler en takstmann til taksering av en bolig, er normalt ikke ansvarlig for den taksten som blir avgitt. At takstmannen har målt feil er takstmannens ansvar.

Av eiendomsmeglingslovens § 3-6 første ledd nr 6, fremgår det at megleren plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave over bl.a. «bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte». Av lovens § 3-7 første ledd følger at megleren så langt det synes rimelig, skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Disse bestemmelsene gjelder i forholdet til kjøperen, mens det i dette tilfellet er selger som er klager. Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra de dokumenter som er fremlagt, se at innklagede skulle ha grunnlag for å betvile takstmannens arealberegning i boligsalgsrapporten.

Eiendommens verdi settes ut fra flere faktorer, hvorav areal kan være en av disse. Prisavslagskravet/forliket gir i dette tilfellet uttrykk for den differansen partene har ment at arealavviket utgjør. Klageren har således ut fra dette ikke lidt noe tap som følge av takstmannens feilmåling.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.