Klage nr:
059/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Røyken, Hurum AS Eiendomsmegling
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en sjøbod gjennom innklagede. Eieren var forpliktet til utleie gjennom et hotell mellom 1. september og 1. juni, og hotellet skulle drive vedlikehold av sjøboden etter behov. Klageren mener at sjøboden var dårligere vedlikeholdt enn hva han hadde forventet, og at innklagede burde ha opplyst om hotellets dårlige økonomi. Hotellet gikk konkurs, og klageren tapte derfor leieinntekter.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en sjøbod gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble undertegnet 5. august 2009. Klageren mener at innklagede hefter for at kjøpekontrakten har blitt brutt på flere punkter; opplysningsplikt, eiendommens tilstand og overtakelse.

Klageren reklamerte til innklagede 1 september 2009 på kjøpet, på grunn av manglende vedlikehold sammenlignet med hva som er naturlig å vente ut fra visning, salgsoppgaven og resortens høye markedsføringsprofil.

Klageren utvidet dessuten reklamasjonen umiddelbart etter at resorten gikk konkurs 25. november 2009. Klageren hevder at innklagede i lang tid har vært engasjert av hotellet både som megler og andelseier. Klageren mener atinnklagede måtte kunne forventes å kjenne til den vanskelige økonomiske situasjonen. Klageren ble ikke gjort oppmerksom på dette, selv om han lot innklagede forstå at han anså hotelltilknytningen som risikoreduserende med tanke på blant annet standard og vedlikehold, hvilket innklagede også tiltrådte. Klageren mener at det er tvilsomt om handel ville ha kommet i stand dersom innklagede hadde påpekt denne usikkerheten.

Klageren ønsker et «prisavslag» tilsvarende kostnadene ved en utbedring av manglene, som han anslår å ligge mellom 20 000 og 25 000 kroner. Det nøyaktige beløpet vil avhenge av takst.

Klageren krever også ytterligere erstatning for tapte leieinntekter samt andel tapt vedlikeholdsfond, anslått til kr 50 000 med tillegg av forsinkelsesrenter, i den utstrekning dette ikke dekkes av boet eller ny driver av resorten.

Videre krever klageren «prisavslag» for sannsynlig verditap, med fradrag av forannevnte beløp, tilsvarende 10 % av kjøpesummen. Klageren mener det er tvilsomt om handelen ville kommet i stand dersom selgeren og megleren hadde gitt klageren fullstendige opplysninger om henholdsvis vedlikehold og økonomisk situasjon – som begge må antas å ha vært kjent med var vanskelig.

Innklagede anfører:

Klagerens bud ble akseptert 21. juli 2009, og overtakelse fant sted 9. september 2009.

Klageren var aldri inne i sjøboden før han kjøpte den. Innklagede slet med å finne et visningstidspunkt mens sjøboden var ledig og som passet for klageren. Klageren fikk komme inn i en annen, identisk sjøbod. Innklagede har aldri sagt at det ikke blir slitasje på sjøbodene. Noe innklagede helt sikker har nevnt er at dette er en meget praktisk eieform for de som ønsker en hytte der de slipper og uføre vedlikeholdet selv. Hotellet vedlikeholdt sjøbodene etter behov. Innklagede mener at det er tydelig at klageren har et annet syn på hva som kreves av vedlikehold, enn hotellets praksis. Innklagede stiller seg undrende til at sjøboden som klageren besiktiget, skulle ha vært vesentlig bedre enn sjøboden klageren kjøpte.

Innklagede kan ikke se hvordan han skulle kunne forutse at hotellet gikk konkurs. I 2009 har innklagede slitt med å få avholdt visninger på de tilsvarende enhetene de har hatt for salg. De personer som innklagede har snakket med på hotellet, har hele tiden sagt at det var mye å gjøre. Flere av de enhetene innklagede har solgt der ute de siste årene tilhører i tillegg kunder som kjøper andre enheter, og gir uttrykk for at de absolutt ønsker å forbli hytteeiere der ute.

Klagerens ytterligereanførsler:

Innklagede synes å hevde at klagerne ikke var fleksible med visningstidspunktet. Klagerens oppfatning er tvert imot at verken selgeren eller innklagede la til rette for visning da sjøboden hele tiden var utilgjengelig og utleid. Til slutt ble det til at klageren skulle få se den i forbindelse med kontraktsmøtet. Dette lot seg heller ikke gjøre.

Som innklagede riktig påpeker, har klageren sett en tilsvarende sjøbod, og gikk ut fra at den enheten klageren skulle kjøpe var av samme standard ettersom hotellet sto ansvarlig for vedlikeholdet. Av salgsoppgaven går det blant annet klart frem om standarden at det er «gjennomgående høy standard og spesialdesignet interiør» og «Høy kvalitet på møblementet og tekstiler spesialbestilt av anerkjent interiørarkitekt».

Som det fremgår av klagen, var sjøboden standardmessig ikke i samsvar med hva innklagede hadde forespeilet.

Klageren har selvsagt aldri forventet at innklagede skulle kunne forutsi en konkurs. Det klageren derimot regnet med, var at han opplyste om at hotellet hadde økonomiske problemer. Innklagede har vært engasjert i dette prosjektet fra starten av, og har en firmaleilighet der. Klageren mener at det således er grunn til å anta at innklagede kjente forholdene minst like godt som sameierne, og derfor satt inne med opplysninger som han burde forstå ville være vesentlige for kjøperen av en enhet, der utleievirksomhet er en integrert del av konseptet.

Først etter kontraktsmøtet, mottok klageren protokoll fra det ordinære sameiermøtet datert 15. april 2009. Der står det blant annet: «Dagsorden ble godkjent, med kommentar til at det var innsendt et konkret forslag til behandling om at det måtte opprettes egne konti for tilbakeleie og vedlikeholdsfond som i tillegg må sikres mot en eventuell konkurs av driftsselskapet.» Klageren mener at dette klart viser at det hersket bekymring blant sameierne om økonomien alt på dette tidspunktet. Klageren mener det er vanskelig å akseptere at innklagede var ukjent med dette.

Også annen dokumentasjon som er kommet klageren i hende i etterkant indikerer en vanskelig samarbeidssituasjon mellom driftsselskapet og andelseierne som står i kontrast til innklagedes fremstilling.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede avviser at han haddekunnskap til den økonomiske situasjonen på bakgrunn av at han er hytteeier. Hytta er en firmahytte for alle ansatte i bedriften, og all korrespondanse i tilknytning til denne blir sendt direkte til administrasjonen.

Klageren fikk de siste opplysningene som innklagede har mottatt fra foretningsfører. Den misnøyen blant eierne som klageren beskriver må nok, etter innklagedes mening, være svært delt. Ingen av de innklagede har snakket med, verken i ledelsen av egen bedrift eller to eiere han solgte for der ute i 2009, og som også kjøpte to nye enheter, har gitt uttrykk for dette. Tvert imot slet innklagede med å gjennomføre visninger hele fjorårssesongen på grunn av at hotellet hele tiden var fullbooket.

Når det gjelder protokollen fra sameiermøtet 2009, som klageren har vist til, ble denne oversendt 26. august 2009, fem dager før overtakelse. Klageren bad om dette i en e-post datert 23. august 2009.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren stiller seg fremdeles noe forundret til at innklagede som profesjonell fagmann kan ha unngått å være kjent med også den økonomiske situasjonen ved hotellet, tatt i betraktning innklagedes sentrale meglerrolle for dette store prosjektet.

Klageren mener det likevel kan tenkes at innklagedes saksbehandler ikke var kjent med dette, men han har selv påpekt at bedriften saksbehandleren er en del av var kjent med forholdene, bl.a. gjennom administrasjonen av firmaleiligheten. Etter klagerens skjønn burde derfor innklagedes ha sørget for å formidle slik informasjon, som de utvilsomt måtte forstå kunne ha vesentlig betydning for kjøpere.

Klagen har som sådan ikke begrenset seg til innklagedes saksbehandler personlig, men retter seg like meget mot innklagede som meglerforetak.

Klageren registrerer videre at innklagede referer til to fornøyde kunder uten at klageren ser noen stor motsetning i dette – stedet og beliggenheten er meget bra – det er forholdene ved selve driften seksjonseierne og klageren har reagert på.

Etter klagerens mening gir protokollens bekymring over, og vedtak om utredning av, sikring av tilbakeleie og vedlikeholdsfond mot en eventuell konkurs i driftsselskapet, utvilsomt et noe mer representativt uttrykk for seksjonseiernes holdning.

Innklagde medgir for øvrig at det var vanskelig å få til visning p.g.a. utleie, og innrømmer således årsaken til manglende visning før kontraktsmøtet ikke kan lastes undertegnede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har gitt uriktige opplysninger om salgsobjektets standard og vedlikehold, og om det burde blitt gitt opplysninger om driftshotellets økonomi.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klageren og selgeren. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at det er kjøpekontrakten som regulerer kjøperens og selgerens plikter. Megleren kan eventuelt bli erstatningsansvarlig dersom han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom ved å ikke overholde sin opplysningsplikt.

Klageren har ikke opplyst eller dokumentert for Reklamasjonsnemnda på hvilken måte sjøboden han kjøpte gjennom innklagede, ikke var i samsvar med hva klageren hadde forespeilet. Reklamasjonsnemnda kan derfor heller ikke vurdere om innklagede har gitt uriktige eller misvisende opplysninger og må avvise klagen på dette punkt.

Klageren har også anført at innklagede burde ha opplyst om hotellets økonomi. Innklagede har anført at han ikke hadde grunn til å tro at hotellet hadde økonomiske problemer.

Klageren har lagt ved en protokoll fra et ordinært sameiermøte, og mener at dette giruttrykk for sameiets bekymring om hotellets økonomi. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir imidlertid ikke protokollen tilstrekkelig dokumentasjon for at innklagede hadde kjennskap til hotellets økonomi.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.