Klage nr:
061/10
Avgjort:
02.09.2010
Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg
Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Ãstfold Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom. Oppdragsavtalen er datert 26. juni 2008 for en periode på seks måneder. Eiendommen ble ikke solgt i oppdragstiden. Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling og ønsker derfor ikke å betale den mottatte fakturaen.
Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende betegnet som «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren valgte å bruke daglig leder hos innklagede etter anbefaling fra en bekjent (heretter kalt A) som selv drev med hytteprosjektering på dette tidspunktet og hadde mye med innklagede å gjøre.
Oppdragavtalen ble signert av klageren, mens 80 prosent av kommunikasjonen fra innklagede gikk til A og ikke til klageren, som eier av hytta. Etter mangelfull oppfølging og en verdivurdering langt over takst, valgte klageren å bytte megler etter ca ett år. Hun fikk da regning på faktiske utlegg, hvor hun sendte en e-post til innklagede om at hun ikke kom til å betale regningen fordi innklagede ikke hadde forholdt seg til avtalen. Dersom verdivurderingen hadde vært mer realistisk, hadde hytta sannsynligvis vært solgt på dette tidspunktet.
Klageren fikk ingen tilbakemelding på om innklagede opprettholdt kravet eller ikke, og anså saken som ute av verden. Åtte måneder etter kom det en purring på regningen. Klageren svarte med en e-post hvor hun hadde noen spørsmål Hun fikk ikke svar på denne. E-posten ble sendt 4. desember 2009. Klageren fikk svar i slutten av desember med beklagelse, men ikke svar på spørsmålene. Klageren er innforstått med at dette er faktiske utlegg innklagede har hatt, men klageren hevder å ha hatt langt større utlegg ved å bruke innklagede som megler i form av renter på en hytte hun kunne ha solgt om det hadde blitt foretatt en realistisk verdivurdering. Verdivurderingen ble satt til kr 1 800 000 med forhåpninger gitt av innklagede om at hun kunne få opp mot kr 2 300 000 for hytta. Først da hun vurderte å bytte megler, tok hun takst på hytta, og den ble satt til kr 1 500 000. Det er stor forskjell.
Klageren anfører at mye av kontakten med innklagede skjedde per telefon. Dersom innklagede legger frem noe, vil Reklamasjonsnemnda se at mye av korrespondansen har gått via A. Noen av regningene ble også feilaktig sendt til klagerens arbeidsgiver og ikke til klagerens hjemmeadresse som står opplyst i avtalen som ble inngått.
Klageren berReklamasjonsnemnda vurdere saken. Regningen er sendt til inkasso.
Innklagede anfører:
Innklagede ble i utgangspunktet kontaktet av A som bl.a. driver som utbygger. A har tidligere selv brukt innklagedes prosjektavdeling, og skulle i denne anledning bistå sin venninne som nå ønsket å selge en hytte hun hadde ervervet året før. Hytta skulle totalrenoveres slik at den ville fremstå som «ny». Med bakgrunn i oversendte tegninger, salgsoppgaven hun selv hadde kjøpt på og befaring av eiendommen, vurderte innklagede eiendommen til oppgitt prisvurdering. Eiendommen skulle være ferdig renovert og klar til hyttesesongen begynte.
På grunn av forsinkelser med byggearbeidene, var det først mulig å vise hytta langt ut i fellesferien. I tillegg til forsinket ferdigstillelse var det gjort dårlige håndverksmessige arbeider flere steder. Innklagede har arbeidet mellom 60 og 70 timer med oppdraget, uten at dette er fakturert klageren. Det er kun de faktiske utlegg som er fakturert, noe som også er i tråd med oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
De utleggene som fremkommer av innklagedesfaktura, er nedfelt i oppdragsavtalen. Klageren er forpliktet til å betale de utleggene hun har avtalt å dekke. Det er ikke gitt opplysninger som tilsier at klageren hadde rett til å heve avtalen med innklagede. At verdivurderingen lå klart over taksten, gir ikke hevningsrett.
Reklamasjonsnemnda er av den formening at henvendelser fra aktuelle eller tidligere oppdragsgiveren som utgangspunkt skal besvares. I dette tilfellet tok det lang tid fra den første fakturaen ble sendt 30. mars 2009 til purring 27. november 2009. Klageren anfører at hun tok kontakt med innklagede rett etter mottakelsen av faktura datert 30. mars, der hun sa at hun ikke ønsket å betale regningen, fordi innklagede ikke hadde forholdt seg til avtalen. Reklamasjonsnemnda har ikke mottatt kopi av denne henvendelsen. Det synes imidlertid ikke bestridt at en slik henvendelse er mottatt av innklagede og ikke besvart. Dersom innklagede ikke har besvart henvendelser fra klageren, er det kritikkverdig.
Ved mottakelse av faktura/purring datert 27. november 2009 ble denne bestridt av klageren umiddelbart og innklagede ble kontaktet med flere spørsmål fra klageren. Henvendelsen ble besvart av innklagede, uten at innklagede gikk inn på de forskjellige spørsmålene klageren hadde. Klageren ble varslet om at saken ville bli sendt til inkasso dersom beløpet ikke ble betalt. Kravet ble deretter sendt til inkasso. Ifølge inkassoloven § 8 er det i strid med god inkassoskikk å forsøke å inndrive et omtvistet krav gjennom inkasso. Dette følger av fast praksis og uttalelser i forarbeidene Ot.prp. nr. 2 (1987-88) s. 113 hvor departementet uttaler:
«det vil kunne være i strid med god inkassoskikk å sette i verk ordinær inndriving dersom en har for seg et tvilsomt krav».
Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas syn opptrådt i strid med god inkassoskikk, og dermed god meglerskikk, ved å forsøke å inndrive et krav han visste var omtvistet.
Klageren har anført at beløpene på fakturaene ikke er sammenfallende. Dette skyldes at opprinnelig faktura er ført med beløp inklusive merverdiavgift, mens det i purringen er ført nettobeløp og merverdiavgiften er lagt til. Dette kan ikke være kritikkverdig, selv om Reklamasjonsnemnda ser at det nok kan være lettere å forstå dersom også de enkelte beløp er sammenfallende.
Klageren hevder videre at innklagde har forholdt seg til A og ikke til henne som oppdragsgiver. Dette er ikke dokumentert, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til denne delen av klagen.
Det er kritikkverdig av en eiendomsmegler å utstede faktura vedrørende utlegg for et salgsoppdrag til en selgers arbeidsgiver, slik det er gjort i denne saken. Klageren har imidlertid selv bidratt til dette ved å sende e-poster hvor klageren opptrer som ansatt i foretaket. Megleren opptreden på dette punktet medfører imidlertid ingen økonomiske konsekvenser for klageren.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sende kravet til inkasso. Klageren gis for øvrig ikke medhold.