Klage nr:
062/10

Avgjort:
30.06.2010

Saken gjelder:
Meglers undersøkelsesplikt

Foretakets navn:
Exbo AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har solgt en bolig gjennom innklagede. Klagerne hadde en eiendom, med to boenheter og en garasje. Klagerne ønsket at tomtene skulle bli fraskilt etter salget, og at eiendommen de selv bodde på skulle få et nytt gårds- og bruksnummer. De ønsket også å overføre garasjen til denne eiendommen. I forbindelse med fradelingen kom det frem at kommunen hadde vedtektsfestet at alle boligeiendommer skulle ha plass til garasje. Klagerne fikk derfor ikke tillatelse til å overføre garasjen over til den nye eiendommen. Klagerne hevder å ha blitt påført et økonomisk tap, og krever erstatning fra innklagede for ikke å ha undersøkt byggevedtektene i kommunen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne har solgt et rekkehus gjennom innklagede. Klagerne mener at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt ved oppdraget. Innklagede solgte eiendommen ulovlig, og har påført klagerne et økonomisk tap.

Klagerne var eiere av et rekkehus, hvor det fulgte med en garasjerekke. Klagerne hadde bygd på en egen selvstendig enhet som de flyttet inn i. Den gamle enheten leide de ut en periode.

Klagerne vurderte å selge den eldre boligen under forutsetning av at de fikk beholde garasjen,

det vil si at klagerne fikk garasjen overført til den nye eiendommen som de selv bor på. Innklagede fikk tydelig beskjed om at de ikke ville selge dersom de ikke fikk overført garasjen, men fortsette å leie ut. Innklagedes tilbakemelding på dette var ifølge klagerne at det var helt i orden, og at det lot seg gjøre skille eiendommene fra hverandre og å få overført garasjen til den nye eiendommens gårds- og bruksnummer.

Klagerne ble enige med innklagede om at eiendommene ikke skulle skilles før de var blitt solgt, fordi det av skattemessige årsaker var lurt å ha enhetene på samme eiendom dersom de ikke fikk solgt og fortsatte å leie den ut.

Eiendommen ble solgt gjennom innklagede i midten av desember 2009. Etter at klagerne søkte om å skille eiendommene fra hverandre, fikk de beskjed av kommunen om at det ikke lot seg gjøre å få overført garasjen til det nye gårds- og bruksnummeret, med den begrunnelse at det ikke var plass til garasje på tomten til den gamle delen som ble solgt.

Det sto i reguleringsplanene for området at for å kunne skille fra eller bygge bolig, må det på enhver boligtomt væregarasjeplass. Dette mener klagerne er helt elementært for hele området og sto i klart og tydelig i reguleringsplanene.

Klagerne så seg da nødt til å selge garasjen til de nye eierne. Etter klagernes mening var prisen altfor lav.

Klagerne mener at de også har tapt penger på salget av boligen og garasjen av andre årsaker. For det første mener klagerne at de mest sannsynlig ville fått mange flere interessenter og høyere bud for boligen hvis den ble annonsert med garasje. Dette hadde også innklagede presisert flere ganger under salgsprosessen.

Klagerne fikk kr 30 000 for garasjen, og mener det vil koste minst fem ganger så mye å bygge en ny garasje.

Klagerne har nå søkt kommunen om å få kjøpt en del av tomten til naboen for å bygge garasje der, ettersom de ikke ønsket å bygge på egen tomt. Hvis garasjen bygges på klagernes tomt, vil dette ta hele plassen de har til rådighet foran huset. Klagerne vil måtte betale for kjøp av tomten, og kommunale gebyrer, om dette blir gjennomført.

Klagerne mener at innklagede har solgt eiendommen ulovlig, ved at han har solgt den uten garasje eller plass til garasje. Dette er ikke tillatt etter reguleringsbestemmelsene. Innklagede har heller ikke gjort gode nok undersøkelser. Klagerne mener at innklagede har en undersøkelsesplikt før han foretar seg et oppdrag som dette.

Klagerne anfører at de betaler dyrt for meglertjenester, og skulle vært trygge med tanke på at innklagede tok ansvar for det juridiske, lover og regler, oppgjør med mer. I dette tilfellet mener klagerne at innklagede ikke har opprettholdt sin plikt, og dermed heller ikke sin del av avtalen.

Klagerne krever kompensasjon for kostnader ved å bygge en ny garasje.

Innklagede anfører:

Klagerne har hevdet:

at innklagede var ansvarlig for at garasje ikke ble godkjent utskilt,

at innklagede har anbefalt å vente med å skille ut garasjen av skattemessige årsaker

at det står i reguleringsplanen at det skal være garasje på eiendommen

4. at garasjen ble solgt billigere enn markedspris.

Punkt 1

Da klagerne engasjerte innklagede til salg av ovennevnte eiendom, var det klagerne selv som ønsket å skille ut garasjen. De skulle stå for dette selv eller ved innleid konsulent. Det er etter innklagedes mening klagernes ansvar at dette ble utført.

I kjøpekontrakten under punkt 13 om deling av tomt, står det blant annet:

«Kjøper er gjort oppmerksom på at tomta i dag er felles med enderekkehuset i xx. Selger er eier av dette rekkehuset og har leid inn konsulent for å dele tomta slik at hver bolig får eget gårds- og bruksnummer. Arbeidet er satt i gang og det er selgers ansvar å fullføre dette innen rimelig tid. Alle kostnader forbundet med deling er selgers ansvar fullt ut.»

Punkt 2

Innklagede anfører at det er feil at innklagede anbefalte klagerne til å vente med å skille ut garasjen. Innklagede anbefalte tvert imot at dette ble gjort før salget, da konsekvensene ved at det ikke gikk i orden ville være at kjøperne i praksis eide garasjen.

Punkt 3

Innklagede har gått gjennom alle papirer som er mottatt fra kommunen. Innklagede kan ikke se at det noen steder står at det er garasjeplikt på eiendommen. Innklagede kunne dermed ikke vite at garasjen ikke kunne skilles ut.

Punkt 4

Klagerne har hevdet at garasjen ble solgt under markedspris. Etter at klagerne valgte å ikke gå videre med deling av garasjen, forsøkte innklagede å få til en avtale med kjøperne om at de tok over garasjen.

Forhandlingskortene innklagede hadde var dårlige da kjøperne i praksis allerede eide garasjen. Til tross for dette klarte innklagede å selge garasjen for kr 30 000. Innklagede er av den oppfatning av at det er markedspris for garasjer i området. Garasjen var også i dårlig forfatning, så omkostninger må påregnes. Tilsvarende garasje i bedre stand beliggende i et større pressområde ble omsatt for kr 36 000.

Innklagedes konklusjon er at klagerne ikke har hatt noe økonomisk tap da garasjen ble solgt til markedspris og innklagede uansett ikke hadde ansvaret for at garasjen ble utskilt.

Innklagede hevder at det heller ikke fremkom noen opplysninger fra kommunen om at det var plikt til å ha garasje i området, så innklagede kunne heller ikke ha varslet om at det kunne bli problemer.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne mener at innklagede har misforstått klagernes påstander.

Punkt 1

Klagerne mener ikke at innklagede er ansvarlig for at garasjen ikke ble godkjent utskilt. Klagerne har derimot påstått at innklagede er ansvarlig for at selve eiendommen ikke ble godkjent utskilt fra kommunen uten at garasjen fulgte med. Dette mener klagerne viser at innklagede har solgt eiendommen «ulovlig», ettersom det ikke var tillatt ifølge reguleringsbestemmelsene.

Punkt 2

Klagerne har aldri hevdet at innklagede har anbefalt å vente med å skille ut garasjen av skattemessige årsaker. For det første mener klagerne at det ikke er garasjen det her er snakk om, men eiendommen. Hvis klagerne ikke fikk solgt eiendommen, kunne de fortsette å leie den ut, uten å skatte av inntekten.

Videre anfører klagerne at det er løgn når innklagede har skrevet at de anbefalte at fradeling ble gjort før salget, og at konsekvensen kunne bli at kjøperen i praksis ville blieier av garasjen. Klagerne hevder at innklagede sa til dem at det var fullt mulig å skille av eiendommen og overføre garasjen til det nye gårds- og bruksnummeret.

Punkt 3

Innklagede har misforstått når han skriver at det står i reguleringsplanen at det må være garasje på eiendommen. Det klagerne har hevdet er at det står i reguleringsplanen at det skal være plass til garasje på enhver boligtomt.

Punkt 4

Klagerne har ikke hevdet at garasjen er solgt billigere en markedspris, men at de har tapt mye penger på måten salget av boligen og garasjen ble gjort på.

Klagerne stiller seg også uforstående til innklagedes påstand om at kjøperne i praksis allerede eide garasjen. De spør derfor hvordan dette er mulig når eiendommen ble solgt uten garasje? Klagerne mener at her må innklagede ha begått en stor feil.

I sin konklusjon har innklagede skrevet at det ikke kom frem opplysninger fra kommunen om at det var plikt til å ha garasje i området, og det vises til reguleringsbestemmelsene. I § 7 i reguleringsbestemmelsene står det:

«Ved siden av disse reguleringsbestemmelser kommer bestemmelsene i bygningsloven og bygningsvedtektene for […] til anvendelse».

I vedtektene fremgår det at det skal avsettes plass til en garasje per bolig. Dette mener klagerneer tilstrekkelig bevis på at innklagede ikke har gjort grundige nok undersøkelser, ved at han ikke har lest eller satt seg tilstrekkelig grundig inn i bestemmelsene som han har mottatt fra kommunen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om megler hadde en plikt til å undersøke hvorvidt en eiendom ville la seg fradele etter at handel var kommet i stand, slik selgeren hadde forutsatt ved inngåelse av salgsoppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klagerne har engasjert innklagede for å selge en bolig. Partene synes å være enige om at klagerne ønsket å fradele eiendommen etter at handel var kommet i stand, og at det var avtalt at dette var klagernes ansvar. Fradeling av eiendommen var ikke en del av oppdraget.

Det er uenighet om innklagedes rådgivning i forhold til dette spørsmålet. Der partene forklarer seg ulikt, og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den ene partens fremstilling enn den andres.

Klagerne har videre anført at innklagede hadde en plikt til å sette seg inn i kommunens byggevedtekter, for å undersøke om det lot seg gjøre å overføre garasjen til den eiendommen klagerne skulle beholde. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ligger det imidlertid ikke innenfor innklagedes omsorgsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd i dette oppdraget å avklare spørsmåletom garasjen lot seg overføre.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.