Klage nr:
063/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Manglende opplysning om at kun ett soverom var godkjent som soverom

Foretakets navn:
Heimdal Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010 . Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en bolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 19. februar 2008. Ved klagernes salg av eiendommen ble de av sin eiendomsmegler gjort oppmerksomme på at kun ett av soverommene var godkjent som soverom.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Det ble ved salget opplyst atboligen hadde to soverom. I forbindelse med salg av boligen har klagerne blitt gjort oppmerksom på at kun ett av soverommene er godkjent som soverom. Innklagede er tilskrevet og bedt om å erkjenne ansvar, eventuelt å melde skaden til sitt forsikringsselskap. Innklagede har bestridt at firmaet er ansvarlig.

Klagerne anfører at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse md utarbeidelsen av salgsoppgaven og generelt i forbindelse med gjennomføringen av salgsoppdraget. Klagerne anfører videre at det er i strid med god meglerskikk å legge til grunn

slike vitale opplysninger om eiendommen fra selgeren, eventuelt fra en takstmann, og å presentere disse uten forbehold for potensielle kjøpere. Senest før inngåelsen av kjøpekontrakten burde selgerens opplysninger vært sjekket, slik at innklagede var trygg på at kjøperen ikke la uriktige forutsetninger til grunn for avtalen. Klagerne viser til Reklamasjonsnemndas sak 217 fra 2007 og at konklusjonen i denne saken bør bli den samme.

Det kreves slått fast at innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av innklagedes uaktsomhet. Det kreves ikke tatt stilling til tapets størrelse.

Innklagede anfører:

Før inngivelse av bud ble klagerne forelagt salgsoppgave med vedlegg.

Det hevdes av klagerne at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med gjennomføringen av salgsoppdraget. Uaktsomheten skal være det forhold at klagerne ikke før avtaleslutningen fikk informasjon om at kun ett av soverommene var godkjent.

Innklagede bestrider at forholdet omkring soverommet på loftet er avgitt uten forbehold. Under punktet om ferdigattest står det klart og tydelig at «hems tillates ikke benyttet som rom for varig opphold før rømningsveier tilfredsstiller byggeforskriftenes krav,montering av røykvarsler og nødvendig brannslokningsutstyr». Ferdigattesten fulgte i sin helhet som vedlegg til salgsoppgaven. Av ferdigattestens punkt 5 fremgår de samme begrensningene. På bakgrunn av dette fremstår det klart at klagerne har fått all nødvendig informasjon om begrensninger i bruken av rommet på loftet. All den tid disse begrensningene er redegjort grundig for i salgsoppgaven, er det ikke brudd på god meglerskikk at rommet er beskrevet som et soverom andre steder i salgsoppgaven. Klagerne kan ikke høres med at informasjonen om dette rommet er presentert «uten forbehold».

Den klagesaken klagerne viser til gjelder en bolig som var markedsført med leieinntekt uten noe som helst forbehold. I tillegg hadde klageren understreket at det var vesentlig for kjøpet at boligen hadde lovlig hybelutleie. Denne saken skiller seg ifølge innklagede vesentlig fra nærværende sak. Klagerne har ved flere anledninger i salgsoppgaven fått informasjon om at det var mangler ved soverommet på loftet. Det må ifølge innklagede kunne forventes at kjøpere/interessenter før budgivning leser salgsoppgaven. Dersom de hadde gjort det, ville de fått all nødvendig informasjon om loftet. Var bruken av loftet videre motiverende for budgivning/kjøp, har klagerne via salgsoppgaven fått en klar oppfordring til å sjekke dette forholdet nærmere. Innklagede mener derfor at klagerne har fått nødvendig informasjon om mangler ved det ene soverommet før avtaleinngåelse.

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk og dermed heller ikke erstatningsbetingende uaktsomt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at kopi av brukstillatelse av 17. desember 1990 var fremlagt som vedlegg til salgsoppgaven og at denne inneholder forbehold. Klagerne fastholder likevel at eiendommen er presentert som en bolig med to soverom. Dette er opplyst flere ganger i salgsoppgaven uten at det er tatt forbehold. Klagerne la ikke vekt på de avvikene som fremgår av brukstillatelsen fra 1990. De antok naturlig nok at de aktuelle forholdene var utbedret i perioden fra 1990 til 2008 i og med at eiendommen var presentert som en leilighet med to soverom.

Dersom innklagede etter beste evne har forsøkt å gi korrekte opplysninger om eiendommen, fritar dette ikkenødvendigvis for ansvar. Det må kreves at megleren evner å presentere en leilighet slik at folk flest oppfatter om leiligheten har ett eller to soverom.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for påstått mangelfulle opplysninger om at det ene soverommet ikke var godkjent for varig opphold.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Av salgsoppgaven fremgår at dette er et rekkehus med to soverom. Innredet soverom og rom på loft er også medtatt i oppgitte arealer med 19 m2.

Under punktet «Ferdigattest» i salgsoppgaven fremgår det:

«Det foreligger brukstillatelse datert 17.12.90 med følgende anmerkninger/mangler mtp. ferdigattest:

Utvendig planering, utvendig beising/maling, tilknytning av taknedløp til avløp, montering av håndlist på begge sier i trapp, hems tillates ikke benyttet som rom for varig opphold før rømningsveier tilfredsstiller byggeforskriftenes krav, montering av røykvarsler ognødvendig brannslokningsutstyr.

Gjør oppmerksom på at punktene er anmerket 17.12.90. Konferer megler for evt. spørsmål på ovennevnte informasjon.»

Ferdigattesten var i sin helhet vedlagt salgsoppgaven. Det samme var takst, hvor det fremgår at «Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 2008. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. …»

Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er da om den manglende godkjenningen av soverommet på loftet er tydelig nok beskrevet av innklagede. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at denne saken er sammenlignbar med avgjørelse i sak 217 fra 2007 som klagerne har vist til.

Reklamasjonsnemnda ser at det ideelt sett kunne vært referert til ferdigattesten også der hvor de enkelte rommene listes opp, for eksempel under punktet «Innhold». Etter Reklamasjonsnemndas syn må det imidlertid forventes at en interessent gjennomgår det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud. I dette tilfellet fremgikk det tydelig at rom på hems ikke kunne benyttes til varig opphold før ferdigattestens krav var oppfylt. Det var også henvist til megleren for ytterligere informasjon. Etter Reklamasjonsnemndas syn må dette være tilstrekkelig.

Konklusjon:

Klagernegis ikke medhold.