Klage nr:
064/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om naboforhold og misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
ABCenter Eiendom AS Avd. Tvedestrand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i november 2007 en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. De har etter overtakelsen blitt kjent med at huset skrått over gaten var eid av kommunen og bebodd av rusmisbrukere. Klagerne inngikk salgsoppdrag med innklagede 3. november 2008. Klagerne er også misfornøyd med innklagedes rådgivning i salgsprosessen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

På visningsdagen skal innklagede ha uttalt at det var gode bo- og naboforhold. Dette var ifølge klagerne ikke sant, da huset lå i et utrygt rusmiljø. Huset hadde ifølge klagerne en klar mangel. Klagerne ble utrygge og anfører at dette pent beliggende huset var helt uegnet som pensjonistbolig for dem.

Klagerne løste ut festekontrakten. Deretter foretok de vedlikehold og oppgraderinger av eiendommen, helt til de flyttet. De kjøpte deretter bolig i Sverige og overtok den 1. oktober 2008. Da de hadde lån og hus i Sverige måtte de snarest få solgt huset i Norge. Nærmeste nabo ville kjøpe, da hennes hus lå vegg i vegg med det ene «rushuset», og hun ville ikke at kommunen skulle kjøpe. Klagerne var hos innklagede for å få utarbeidet salgsoppgave, da innklagede hadde alle papirene fra året før. Klagerne hevder at de ble «pratet rundt» om at det var mer lønnsomt å la det gå som et vanlig salg med budrunder, fine bilder osv.

Klagerne var hos innklagede i september, men alt dro ut i tid, da deres saksbehandler mest var hjemme og leste til meglerkurs, ifølge diverse vikarer.

Klagerne kjøpte eiendommen i november 2007 for kr 1 440 000 og solgte i desember 2008 for kr 1 430 000 etter oppussing/oppgradering for kr 200 000. Klagerne anfører at de har tapt kr 210 000 + kostnader til innklagede
kr 78 000.

Klagerne anfører at dette ble en kostbar handel for dem som pensjonister. Dersom innklagde hadde ordnet papirene da de ba om det i september, kunne de flyttet 1/10 2008 og kunne trukket tapet fra på selvangivelsen. Klagerne anfører at dette tapet er innklagedes ansvar grunnet uforstand.

Det eneste innklagede gjorde ifølge klagerne, var å utferdige dokumentene 16. desember, og saksbehandleren lovet klagerne å følge med på dataen når dokumentene var tinglyst, noe som skulle ta 3 – 4 dager. Dette for at klagerne da skulle få slettet sine lån i Sverige før årsskiftet på grunn av selvangivelsen. Saksbehandleren holdt imidlertid ikke løftet, ogklagerne måtte ha hjelp med selvangivelsen for første gang. Oppgjøret kom først utpå nyåret med oppgjørsoppstilling 22. januar 2009. Der så klagerne at innklagede hadde trukket dem for kr 78 000. Klagerne forsøkte da å kontakte saksbehandleren for å klage, men kom aldri frem til saksbehandleren. Klagerne ble anmodet om å sende en skriftlig klage, som aldri er besvart annet enn to linjer om at innklagede solgte etter oppdragsskjema. Klagernes oppdrag var å få solgt det «utrygge stedet» snarest mulig, slik at de kunne slappe av og få avstand til dette og flytte til Sverige. I klagen krevde klagerne å få tilbake kr 50 000 av innklagede. Klagerne sendte en purring, men fikk ikke noe svar. De sendte deretter en klage til ledelsen, men fikk heller ikke svar på denne klagen.

Klagerne hadde kontakt med advokat som ga dem noen råd bl.a. om å inngå forlik, og det var dette de forsøkte med klagen.

Det mest graverende er ifølge klagerne at innklagede helt hadde hoppet over noen av grunnreglene i god meglerskikk, undersøkelses- og opplysningsplikten om bl.a. nærmiljøet og området rundt eiendommen som er av interesse for en kjøper. Er det uromomenter og klare tegn på at området forslummes og husprisene synker, er det et klart krav om å opplyse dette, selv om det i de fleste tilfeller fører til at kjøperen trekker seg.

Klagerne krever erstattet alle sine tap, samt kompensasjon for ødelagte år.

Innklagede anfører:

Oppdrag ble inngått 3. november 2008. Eiendommen ble befart og oppdragsskjemaet ble grundig gjennomgått før signering. Dagen etter var det ny befaring og foto. Den 5. november ble det tatt ut grunnboksutskrift og bestilt megleropplysninger fra kommunen. Den 6. november ble eiendommen utstilt i utstillingsvindu. Den 13. november var takstmannen på befaring. Den 14. november ble den lagt ut på finn.no. Den 22. november forelå egenerklæring fra klagerne. Den 4. desember var det korrektur på salgsoppgave. Eiendommen ble annonsert i innklagedes boligavis 11. 18. og 25. november. Den 15. desember kontaktet innklagede klagerne vedrørende en visning og fikk da beskjed om at de hadde inngått avtale med nabo 13. desember 2008.

Den 16. desember ble det avholdt kontraktsmøte, overtakelse var dagen etter. Skjøte ble registrert hos Statens kartverk 22. desember. Oppgjør ble foretatt med klagerne 6. januar 2009.

Innklagede anfører at dette oppdraget ble ivaretatt på tilstrekkelig og forsvarlig måte. Liten interesse for eiendommen skyldes, etter innklagedes vurdering, årstiden og den situasjonen boligmarkedet var i generelt med finanskrisen.

Klagerne hevder at saksbehandleren har gitt feil informasjon vedrørende nabolaget på visning i forkant av deres kjøp i 2007. På dette tidspunktet var det ikke kjent at beboerne i nabohusene var rusmisbrukere. Eiendommen ligger svært sentralt i byen og dersom man bosetter seg i sentrum, må man påregne trafikkstøy og flere typer mennesker. Det overrasker innklagede at klagerne nå trekker dette inn i sin klage. Dette fordi de aldri har klaget på dette forholdet til innklagede eller eierskifteforsikringen i løpet av sin eiertid på ca ett år. For det andre ble ikke dette forholdet oppgitt som grunn til at de ville flytte fra eiendommen. For det tredje opplyste ikke selgeren selv om dette forholdet i salgsprosessen eller i egenerklæring.

Den ene av klagerne hadde ved flere anledninger i løpet av høsten innom hos innklagede for en prat. Han ga da uttrykk for at han vurderte å selge, men hadde en del arbeider han ville ferdigstille før huset skulle legges ut for salg. Både for saksbehandleren og innklagedes fagsjef var det ukjent at han allerede i september 2008 hadde en avtale med nabo vedrørende kjøp. Innklagede undres over riktigheten av denne påstanden, da naboen ikke reagerte og tok kontakt da eiendommen ble lagt ut for salg. Det er heller ikke korrekt som oppgitt av klagerne at de ble møtt av vikarer i september og at arbeidet med oppdraget dro ut i tid. Oppdraget ble inngått 3. november 2008 og fagsjefen hos innklagede var selv fysisk til stede frem til 21. november. Etter dette hadde avdelingen bistand av to vikarer.

Innklagede motsetter seg ethvert erstatningskrav fra klagerne.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at dersom de hadde kjent naboloven tidligere, hadde de forlangt kjøpet hevet og utgifter dekket, og spart seg for å bli kvitt et hus de grunnet en meglertabbe aldri skulle kjøpt. Etter mange klageskriv, telefoner og purringer til innklagede ved fagansvarlig og øverste daglige leder uten noe svar, synes klagerne at alt virker svært useriøst hos innklagede og ikke slik det reklameres som faglig forsvar osv.

Klagernes viten om at et ødelagt bomiljø var reklamasjonsgrunn fikk de sent i sin klagerunde, derfor var temaet ikke tatt opp tidligere. Innklagede hevder å ikke være kjent med at beboerne i nabohusene var rusmisbrukere. Dette er ikke korrekt, da det er kjent i byen. Også de videre påstander i tilsvaret med antydning til at klagerne har gitt uriktige opplysninger vedrørende naboens ønske om å kjøpe huset, synes å antyde at klagerne farer med løgn. Naboen ventet lenge på salgsoppgave og var flere ganger hos innklagede uten å få den, da den ikke var ferdig. Klagerne ga henne sin oppgave 11. desember 2008. Hun ville ha den for å vurdere sitt pristilbud som hun ga uten noen konkurranse. Mens flyttebilen ble fylt opp, drev klagerne med prisforhandlinger med naboen, og ble enige. Den ovenstående mistenkeligheten forstår klagerne ikke hensikten med, da alt dette står tydelig i klageskrivene. Innklagede prøver tydeligvis å sette klagerne i «en gal bås».

For å få bekreftet at innklagede lyver angående sin påstand at det ikke var kjent at det bodde rusmisbrukere i nabohusene, reiste klagerne til byen 7. juli 2010. De var på politistasjonen, hos lokalavisen og hos styremedlem i vellet. Alle bekreftet at narkotrafikken langs husveggene var viden kjent, slik at ingen normal familie ville bo der og slik har det vært i mange år.

At klagerne drev med utbedringer inne fra de flyttet inn til de flyttet ut, var ikke til hinder for salgsprosessen, og klagernes fastholder sin påstand om treg og ufaglig behandling. Innklagede burde etter alt dette innrømmet å ha gjort en dårlig jobb.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og manglende opplysninger om rusbelastet nærmiljø.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Eiendommen ble kjøpt i november 2007, og ble solgt etter oppdragsavtale inngått 3. november 2008. Det er ikke påstått eller dokumentert kontakt med reklamasjoner før i januar 2009, og senere fra 3. mars 2009 og utover. Passivitet er imidlertid ikke påberopt, og Reklamasjonsnemnda vil ikke gå inn på spørsmålet om saken kunne vært avvist på grunn av passivitet.

Reklamasjonsnemnda tar kun stilling til forhold som kan dokumenteres skriftlig. Nemnda må derfor legge den underskrevne oppdragsavtalen til grunn. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt innklagede har forsømt seg eller har trenert utarbeidelsen av oppdragsavtale. En eiendomsmegler har ingen plikt til å arbeide med et salg uten at han har en underskrevet en oppdragsavtale.

Når det gjelder påstander om at rusproblemer i boligens nærområde var kjent i byen, har klageren lagt frem bekreftelser fra politiet, lokalavisen og formannen i vellet. Det fremgår av politiets uttalelse bl.a. at «Politiet har vært, og er, fortsatt ofte i området på oppdrag knyttet til disse beboerne.»

Spørsmålet om en eiendomsmegler skulle opplyse om slikeforhold, ble vurdert av Reklamasjonsnemnda i sak 20/2007. Nemnda uttalte her:

«Om en eiendomsmegler skal bidra til at det i salgsoppgaven fremkommer opplysninger om sosialboliger i nabolaget, beror på om slike opplysninger skal gis i henhold til god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1. Det må bero på en konkret vurdering om opplysninger skal gis. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke være en alminnelig plikt til å gi opplysninger om at det er sosialboliger i nabolaget. Bl.a. hensynet til beboerne i slike boliger tilsier at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til å gi opplysninger om sosialboliger. Dreier det seg derimot om sosialinstitusjon med natteuro, utuktig virksomhet, bordell, massasjeinstitutt, farlige eller voldelige naboer, kan det nok være en opplysningsplikt for eiendomsmegler. Selger kan i hvert fall i slike tilfeller ha en opplysningsplikt i henhold til avhendingsloven § 3-7, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (4. utg., Oslo 2003) s. 195-196. Også andre forhold, som for eksempel avstanden fra den aktuelle boligen, kjøperens mulighet for å avdekke forholdene m.v., kan være av betydning for eiendomsmeglerens opplysningsplikt. Det er imidlertid ikke for Reklamasjonsnemnda dokumentert at det i denne saken foreligger slike særegne forhold som tilsier at innklagede har en opplysningsplikt om sosialboligene. Kjøperen har dessuten opplyst at han kjente til forhold som kunne indikere at det var sosialboliger i det aktuelle nabohuset. Boligen ble kjøpt for en pris lik prisantydning, men kr 100 000 under takst, utenom ordinær visning. Samlet sett tilsier disse forholdene etter Reklamasjonsnemndas oppfatning at innklagede ikke kan holdes ansvarlig for at det ikke ble gitt nærmere opplysninger om sosialboligene.»

Reklamasjonsnemnda er i denne saken forelagt dokumentasjon fra sommeren 2010 om rusmiljøet i området. Dokumentasjonen gir ikke sikre holdepunkter for hvordan forholdene var i 2007 da klageren kjøpte. I klagerens egenerklæring i forbindelse med salget i 2008 og heller ikke på annen måte er det fra klagerens side opplyst noe om rusmiljøet i nabolaget. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelige opplysninger knyttet til kjøpstidspunktet til å kunne ta stilling til om innklagede hadde en opplysningsplikt i dette tilfellet.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder klagen over saksbehandlingen. For øvrig avvises saken.