Klage nr:
065/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og kravom nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen, Proaktiv Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010 . Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Han er misfornøyd med innklagedes saksbehandling og rådgivning, blant annet i forbindelse med kjøperens reklamasjon vedrørende fukt og arealsvikt.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Av vedlegg til klagen fremgår:

Innklagede ble i november 2009 forespurt om det var nødvendig å rekvirere tilstandsrapport for bedre å beskrive «kommentar om areal og eventuell lekkasje». Dette ble ifølge klageren avvist av innklagede, med kommentar om at «eiendommen blir solgt uten revisjon av tilstandsrapport». Ved spørsmål om kostnad for meglertjenesten, hevder klageren å ha blitt informert om gjeldende satser og at prinsippet om «ingen salg, ingen betaling» ville bli tatt i bruk.

Etter noen e-poster mellom klageren og innklagede ble salgsoppgaven akseptert.

Boligen ble lagt ut for salg og det ble avholdt visning. Høyeste bud kr 2,9 mill ble akseptert av klageren. Kjøperen hadde tatt forbehold om inspeksjon av sokkelleilighet ved ny takstmann. Takstmannen konkluderte med et arealavvik på 15 m2, samt vannlekkasje i østre soverom. På denne bakgrunn forlangte kjøperen en prisreduksjon på kr 100 000. Klageren anførte at det var tatt høyde for vannlekkasjen i tilstandsrapporten og at det i samme rapport var en anmodning til interessenter om å sjekke arealet.

Klageren hevder at han ønsket å stoppe salget og begynne salgsprosessen på nytt med riktige arealer og skader på eiendommen i revidert salgsmelding. Imidlertid skal innklagede ha sagt at ved en stopp ville det utløse et krav fra innklagede på kr 150 000. I salgsprosessen ante klageren at saksbehandleren hadde dårlig tid, dette ble bekreftet da saksbehandleren midt i salgsprosessen ble innlagt på sykehus for en planlagt operasjon. Klageren ser nå at salgsprosessen ville vært utført på en mer profesjonell måte uten tidspresset. Klageren ble ikke informert om dette tidspresset. Saksbehandleren lykkes; han foresto salget før sykehusinnleggelsen.

Salget ble ikke gjennomført som avtalt grunnet kjøperens protester vedrørende areal og vannlekkasje. I denne perioden var saksbehandleren på sykehus og gjorde ikke sin jobb som megler. På denne bakgrunn følte klageren seg presset til å gå i forhandlinger med kjøperen. Klagerens utgangspunkt var at salgsoppgaven oppfordret interessenter til å tahøyde for en eventuell vannlekkasje, og selv måtte kontrollere det oppgitte arealet. Kjøperen så imidlertid annerledes på saken, innklagede «skygget banen» og på eget initiativ fremforhandlet klageren en prisreduksjon på
kr 50 000, samt at vannskaden ble utbedret for klagerens regning. Klageren mente at prisreduksjonen burde deles mellom ham og innklagede, grunnet slett meglerarbeid. Dette ble avvist av innklagede.

I tillegg til disse problemene, ble det oppdaget at innklagede ikke hadde innhentet de nødvendige papirene fra myndighetene til å gjennomføre registrering av eiendommen på ny eier. Dette tok klageren selv fatt i. Innklagedes saksbehandler ble gjort oppmerksom på at klageren selv ordnet dette og at medgått tid fra hans side skulle kompenseres av innklagede.

Innklagede mente at tilstandsrapporten med begrensninger var tilstrekkelig. I ettertid ser klageren at dette kan være for å nå innklagedes tidsfrist for å få avgjort salget før sykehusinnleggelse. Klageren mener at innklagede har utført en dårlig jobb som megler, og det faktum at han har endt opp med en salgspris kr 50 000 lavere enn avtalt skyldes dårlig meglerarbeid. Klageren finner det naturlig at innklagede kompenserer ham med kr 50 000 samt kr 11 000 for arbeid utført for å fremskaffe nødvendige papirer for å få salget tinglyst.

Innklagede anfører:

På grunn av de diskusjonene som oppsto etter budaksept, ble den planlagte overtakelsen 14. desember 2009 utsatt. Innklagede mottok signert overtakelsesprotokoll 22. desember 2009.

Innklagede påtok seg salgsoppdraget den 12. november 2009. Det var avtalt at en navngitt eiendomsmeglerfullmektig (A) skulle bistå saksbehandleren som ansvarlig megler. I forkant av befaringen fikk innklagede tilsendt boligsalgsrapport fra selgeren. Innklagede var også i kontakt med takstmannen før befaring. Innklagede anfører at takstmannen skal ha uttalt at klageren var svært offensiv i sin iver etter å påvirke taksten.

Som det fremgår av den opprinnelige taksten, fikk takstmannen ikke tilgang til leiligheten i underetasjen ved besiktigelsen. Heller ikke på tidspunktet for innklagedes befaring hadde selgeren skaffet adgang til leiligheten i underetasjen. Det var således ikke mulig for ham å kontrollmåle denne delen av boligen. Det var ingen ytre markører som ga innklagede grunn til å betvile takstmannens anslag av det innvendige arealet. Befaringen gikk greit og var preget av en uformell tone. Innklagede anslo en realistisk salgsverdi til å ligge rundt 2,7 mill kroner og han fikk inntrykk av at klageren også anså dette for å være akseptabelt. Innklagede har i ettertid brakt i erfaring at et annet meglerfirma har gitt en meglertakst som lå betydelig under dette beløpet.

Partene er ikke uenige om at behovet for en ny takst ble diskutert under befaringen. Innklagedes faglige vurdering var da at en ny takst ikke var nødvendig for å få solgt, og at usikkerheten omkring arealet ikke ville virke prisdempende. Så lenge interessentene fikk tilgang til leiligheten på visningen, og det var klart opplyst om den manglende oppmålingen og mistanken om fukt, ville eventuelle bud være tilpasset den enkeltes oppfatning av hva boligen var verd. Samtidig ga innklagede klart uttrykk for at det måtte forventes at bud ville bli gitt med forehold knyttet til usikkerheten. Klageren aksepterte ifølge innklagede dette og da befaringen ble avsluttet, var partene enige om å iverksette salgsprosessen så snart som mulig. Eiendommen ble annonsert for salg 27. november 2009, åtte dager etter inngitt oppdrag. Visning ble avholdt som annonsert søndag 29. november 2009.

Til tross for god respons på annonsen viste det seg å være liten interesse for eiendommen etter visning. Omtrent samtlige ga utrykk for at boligen ikke svarte til forventningene og at prisantydningen på kr 2 790 000 var for høy. Innklagede arbeidet aktivt med interessentene og fikk 1. desember inn første bud på kr 2 650 000. Budgiveren var den som senere ble kjøper. Budet ble etter innklagedes anbefaling gitt med følgende forbehold:

«Forbehold om takstmanns gjennomgang av leilighet og at denne gjennomgang ikke avdekker forhold som fraviker fra hva man i det vesentligste kan forvente i hht. eiendommens generelle standard, selgers egenerklæring og boligsalgsrapport.».

På eget initiativ tok budgiveren også forehold om:

«… at garasje og dens tomt tegnes inn på eiendommens fremtidige kart og medfølger eiendommen.»

Bakgrunnen for dette var at klageren hadde opplyst at garasjen, som fremstår som en naturlig forlengelse av huset, ikke skulle følge med i handelen. Det ble etter dette en budrunde, og kjøperen aksepterte senere motbud på kr 2 900 000, fremdeles med forbehold om gjennomgang av takstmann, men slik at garasjen skulle holdes utenfor handelen. Motbudet ble akseptert 1. desember 2009 kl 1944.

Etter budaksept ble takstmannen på ny kontaktet og han ble skaffet tilgang til leiligheten. Han oppdaget da fukt som beskrevet i revidert takstrapport, i tillegg til en arealsvikt på 15 m2. Til tross for dette, fant takstmannen det under tvil ikke nødvendig å nedjustere den estimerte salgsverdien fra taksten av 4. september 2009. Dette fordi han allerede hadde «gitt drenering TG3, samt at … [han] allerede hadde antatt at det var fukt i leiligheten». I tillegg anførte han at det hadde vært prisstigning. Kjøperen delte ikke takstmannens oppfatning og krevde kr

100 000 i prisavslag. Innklagede konkluderte etter dette med at konsekvensen av takstmannens funn var at avtale ikke var kommet i stand. Kjøperen var imidlertid fremdeles interessert i boligen og ønsket videre dialog med selgeren (klageren). På dette tidspunktet var saksbehandleren midlertidig indisponert etter en operasjon og arbeidet derfor fra sitt hjemmekontor. Hovedgrunnen til at A i det vesentligste bisto kjøperen og selgeren i forhandlingene på dette stadiet var at samarbeidsklimaet mellom klageren og innklagedes saksbehandler var anstrengt. Det var derfor mest hensiktsmessig at kontakten gikk gjennom A, hvilket også var et uttrykt ønske fra klageren.

Det er korrekt at innklagedes saksbehandler opplyste klageren om et mulig krav fra innklagede på kr 150 000 hvis han stoppet salget. Det klageren ikke nevner, er at dette ble sagt i en sammenheng hvor det fremgikk at kravet ville bli rettet mot selgeren dersom han trakk oppdraget, for deretter å komme til en privat avtale med den samme kjøperen. Innklagede viser i den forbindelse til eiendomsmeglingslovens § 6-5 og oppdragsavtalens punkt 7.4. At dette kunne gjøres gjeldende uten hinder av salgsgarantien følger avoppdragsavtalens punkt 8.2. Endelig enighet mellom partene ble oppnådd 14. desember 2009. Avtalen ble formalisert i endringsavtale til opprinnelig kjøpekontrakt.

Når det gjelder klagerens krav om kompensasjon på kr 61 000 begrunnet i slett meglerarbeid og dårlig rådgivning, tilbakeviser innklagede at hans vurderinger var motivert av tidspress da salgsoppdraget ble signert. Det gikk åtte dager mellom inngått oppdrag og annonsering, og ytterligere to dager til visning. Det var da nok tid til å innhente ny takst for det tilfellet at innklagede hadde vurdert saken annerledes enn han faktisk gjorde. I den grad det var knapphet på tid, var det i forhold til å få eiendommen ut på markedet før man kom for nært jul. I så fall er det klagerens interesser som er forsøkt ivaretatt og ikke innklagedes.

En saksbehandlingstid på åtte dager til innhenting av informasjon og utarbeidelse av annonsemateriell m.m. er en helt ordinær saksbehandlingstid og normalt tilstrekkelig til å oppfylle lovens formkrav. Det anføres fra innklagede at han drev frem salgsprosessen med den energi oppdragsgiveren kunne forvente, verken raskere eller tregere.

Det er korrekt at innklagedes saksbehandler var innkalt til operasjon 3. desember 2009. Han sørget derfor for å ta med en fullmektig på oppdraget. Dette fremgår av oppdragsavtalen og er akseptert av klageren. Fullmektigen er cand jur og har mer enn fem års erfaring med eiendomsmegling og innklagede var derfor trygg på at oppdraget ville være i de beste hender mens saksbehandleren var indisponert. Innklagede er usikker på om han opplyste klageren om det planlagte fraværet. Han var uansett tilgjengelig for både kjøper og selger (klager) kort tid etter operasjonen, både per telefon og e-post. Salgsprosessen ble hele tiden tatt hånd om at de to meglerne klageren selv hadde aksepter skulle forestå gjennomføringen, og i henhold til oppdragsavtalen.

I ettertid kan det hevdes at takstmannens, og innklagedes, utvendige arealberegning skulle vært kontrollmålt innvendig. Innklagedes unnlatelse av å gjøre dette, kan ikke regnes som et grovt pliktbrudd. Klageren var informert om at markedsføring uten kontrollmåling ville medføre bud med forbehold og hvilken risiko som følger slike bud. Klageren ga derfor ifølge innklagede et informert samtykke til den fremgangsmåten som ble valgt.

Etter at ny takst var innhentet, ble hovedfokus å bringe partene til enighet, og egenerklæring om konsesjonsfrihet ble ved en forglemmelse ikke fylt ut ved kontraktsmøtet. Det kan likevel ikke være tvil om at innklagede var klar over at skjemaet var nødvendig, da det uttrykkelig står beskrevet i salgsoppgaven på side 10. Det manglende skjemaet ble også oppdaget før det rakk å forsinke oppgjøret. Innklagede anfører at denne forglemmelsen ikke kan regnes som et grovt pliktbrudd.

På bakgrunn av det som fremgår av tilsvaret, vil innklagede anføre at han totalt sett har ivaretatt klagerens og kjøperens interesser på en god måte gjennom salgsprosessen.

Subsidiært anfører innklagede at for det tilfellet at Reklamasjonsnemnda skulle komme til at det var et grovt pliktbrudd av innklagede å ikke sørge for ny oppmåling av leiligheten før salget, har dette uansett ikke påført klageren noe økonomisk tap. Eiendommen ble taksert til 2,9 mill kroner uten arealsvikten. Da det ble klart at arealet var 15 m2 mindre enn forutsatt i taksten, var det naturlig å legge til grunn at eiendommen også faktisk var mindre verd. Prisdifferansen på 50 000 kroner, som klageren krever kompensert er en forholdsmessig reduksjon basert på de påberopte forhold. Den justerte kjøpesummen endte likevel på hele 50 000 kroner over det nest høyeste budet på eiendommen. Også dette budet ble gitt med forbehold om takstmanns gjennomgang.

Dersom Reklamasjonsnemnda vurderer den forsinkede ufyllingen av egenerklæringsskjemaet som et kvalifisert pliktbrudd, bestrides klagerens krav på betaling for egeninnsats.. Da dette ble oppdaget, nektet klageren innklagede å få det ordnet, idet han insisterte på gjøre det selv. Klageren har også lagt mva på sitt krav.

Klageren har fremsatt grove trusler mot innklagedes saksbehandler personlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av vederlaget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at den kun behandler forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet mellom kjøperen og selgeren (klageren) blir ikke behandlet, herunder vil berettigelsen av kjøperens krav kontra informasjonen i tilstandsrapporten ikke bli vurdert.

Tilstandsrapporten var innhentet av klageren før innklagede fikk i oppdrag å forestå salg av eiendommen. Reklamasjonsnemnda forstår klageren slik, at han hevder å ha fått dårlig eller feil rådgivning av innklagede ved at han ikke ble anbefalt å ta en ny tilstandsrapport før eiendommen ble lagt ut for salg. Innklagede på sin side har anført at så lenge interessentene fikk tilgang til utleieleiligheten på visning, og var klart opplyst om den manglende oppmålingen og mistanken om fukt, ville eventuelle bud være tilpasset den enkeltes oppfatning av hva boligen var verd. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til hvorvidt dette var et dårlig råd fra innklagedes side.

Når det gjelder innklagedes ansvar for å informere interessenter om dårlig drenering/mulig fukt i leilighet og at takstmannen ikke har målt utleieleiligheten, ser Reklamasjonsnemnda at dette med fordel kunne vært referert i salgsoppgaven. Imidlertid var både tilstandsrapport og egenerklæringsskjema fra selgeren (klageren) vedlagt salgsoppgaven, slik at forholdene var opplyst for interessentene. Innklagede hadde ingen mulighet for å foreta innvendig måling av utleieleiligheten, da klageren ikke hadde skaffet innklagede adgang til leiligheten ved befaringen. Også dette burdevært opplyst i salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at denne manglende informasjonen har hatt betydning for klagerens påståtte tap.

Klageren anfører at innklagede «skygget banen» i forhandlingene med kjøperen om prisreduksjon på kr 50 000, og utbedring av vannskaden. Ifølge innklagede bisto A partene i forhandlingene, delvis fordi samarbeidsklimaet mellom klageren og saksbehandleren var anstrengt og delvis fordi dette var klagerens ønske.

Det var avtalt i oppdraget at eiendomsmeglerfullmektig A skulle bistå innklagedes saksbehandler ved salgsoppdraget. Dette er også nedfelt i oppdragsavtalen som begge parter har skrevet under på. Det er således ikke kritikkverdig at A overtok dialogen med partene i den perioden hvor saksbehandleren var innlagt på sykehus. Det fremgår av korrespondansen at det er uvisst hvorvidt klageren ble informert om at saksbehandleren ville være fraværende en periode. Reklamasjonsnemnda vil i slike tilfeller anbefale at oppdragsgiveren blir informert om fraværet.

En eiendomsmegler skal selvsagt sørge for å fremskaffe nødvendige dokumenter ved salget, herunder besørge underskrevet egenerklæring om konsesjonsfrihet. I dette tilfellet er det imidlertid ikke dokumentert at denne feilen har forsinket tinglysing eller oppgjør. Innklagede anfører at han ville besørge utfylt og underskrevet egenerklæringen, men at klageren selv ønsket å forestå dette arbeidet selv. Når det gjelder klagerens krav om godtgjørelse for at han selv har besørget skjemaet fremskaffet, kan dette ikke føre frem.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.