Klage nr:
067/10

Avgjort:
23.09.2010

Saken gjelder:
Nedsettelse av meglers vederlag.

Foretakets navn:
PrivatMegleren Bergensdalen AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte bolig gjennom innklagede. Oppgjøret tok ca. 8 uker fra overtakelsen. Eiendommen var overbeheftet og skjøtet ble beheftet med ny utleggspant før oppgjøret ble gjennomført. Klageren mener at dette ikke er tistrekkelig til å forklare forsinkelsen, og har krevd at innklagedes vederlag settes ned skjønnsmessig som følge av forsinkelsen.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren solgte en eiendom gjennom innklagede. Oppgjøret ble gjennomført gjennom et eksternt oppgjørsselskap.

Det fremgår av kjøpekontrakten at overtakelsen skulle finnes sted 20. august 2009. Klageren hadde stilt selgerkreditt med kr 270 000, frem til 20. desember 2009. Innklagede opplyste for øvrig til klageren at oppgjøret ville finne sted per overtakelsesdato, og i alle fall innen 12 til 14 dager. Dette var viktig for klageren, da han var kommet litt ”bakpå” overfor kreditorene i sin egen næring.

Klageren purret gjentatte ganger på innklagede, men opplevde flere ganger ikke å få kontakt. Den 16. september 2009 sendte innklagede en e-post til klagerens bank, med oversikt over hvordan oppgjøret skulle gjennomføres. Banken svarte samme dag, og spurte om når oppgjøret skulle gjennomføres. Innklagede svarte 21. september at det trolig ville skje ”i morgen”. Oppgjør 22. september ville ha medført at oppgjøret var gjennomført en måned etter overtakelsesdatoen. Innklagede anfører at korrespondansen mellom innklagede og banken tydelig viser at banken hadde en forventning om oppgjør rundt 20. august.

Klageren fortsatte å purre på innklagede per telefon, men hadde problemer med å få kontakt. Den 6. oktober 2009 purret klageren per e-post. Etter klagerens mening var ikke innklagedes svar særlig opplysende. Overtakelse forutsatte at kjøpesummen var innbetalt, med unntak av selgerkreditten. Klageren lurer på om ikke innklagede undersøkte at kjøpesummen var kommet inn på konto 20. august da overtakelsen fant sted.

Innklagede skyldte på at det tok uvanlig lang til å få egenerklæringen om konsesjonsfrihet. Det går for øvrig frem av innklagedes e-post av 16. september til klagerens bank, at egenerklæringen var mottatt. Klageren viser til at skjøtet skulle sendes til tinglysing etter at selgerkreditten på kr 270 000 var innfridd, jf. kjøpekontrakten § 12 punkt 4. Klageren kan ikke forstå at et manglende stempel fra kommunen skulle ha noen innvirkning på når hovedoppgjøret skulle kunne gjennomføres i dette tilfellet. Dersom dette skulle hatt noen betydning, skulle erklæringen vært sendt kommunen i forbindelse med underskriving av kjøpekontrakten 8. juni 2009.

Det er for øvrig korrekt at det ble registrert to nye utleggsforretninger i perioden mellom 20. august og oppgjørsdatoen 15. oktober 2009. To utlegg i oppgjørsperioden kan etter klagerens mening ikke sies å være veldig omfattende, og det skulle ikke medføre at oppgjøret samlet sett tok halvannen måned ekstra. Bakgrunnen for at utleggene ble tinglyst er for øvrig at kreditorene forventet oppgjør rundt 20. august. Da dette ikke kom, kunne de ikke vente lenger. Klageren gjør gjeldende at merarbeidet skyldes at innklagede ikke prioriterte denne saken.

Hovedoppgjøret ble gjennomført til slutt 15. oktober 2009. Dette er mer en halvannen måned lenger enn hva klageren var forespeilet og hadde grunn til å forvente. Innklagede kritiseres imidlertid ikke for gjennomføringen av sluttoppgjøret, da det var avtalt selgerkreditt. Det er forsinkelsen av hovedoppgjøret som har påført klageren en betydelig ekstrakostnad. Samlet ekstrakostnad utgjør kr97371,84.

Klageren har forsøkt å komme i dialog med innklagede i anledning saken gjennom sin advokat. Bortsett fra forholdet tilknyttet restkjøpesummen, er henvendelsen ikke besvart. Klageren har ikke mottatt kopi av oppdragsavtalen, og kan heller ikke huske at denne ble underskrevet. Han har underskrevet flere dokumenter. Videre mener klageren at oppdragsfordelingen mellom innklagede og oppgjørsselskapet er uklar. Etter klagerens mening er det uklart hvilket meglerforetak (ut over oppgjørsselskapet) som faktisk har hatt ansvaret for utføringen og som har gjennomført arbeidet i saken. Dette skaper også ifølge klageren utfordringer i forbindelse med klagen..

Klageren har i e-post 6. oktober 2010 bedt om reduksjon av meglers vederlag med kr 50 000. Dette har innklagede avvist.

Klageren har i brev til Reklamasjonsnemnda fremsatt nye anførsler vedrørende nedsettelse av innklagedes vederlag. Av dette fremgår:

Klageren mener at det må foretas en skjønnsmessig nedsettelse av innklagedes vederlagskrav, jf. eiendomsmeglingsloven§7-7.

Klageren mener at innklagede ikke gjorde nok for å gjennomføre oppdraget innen rimelig tid. Han har selv innrømmet at oppdraget tok 4-5 uker utover normal tid. Klageren kan ikke se at de unnskyldninger innklagede har vist til er tilstrekkelige til å forklare tidsforløpet.

Innklagede har påstått at Statens kartverk brukte minst to uker i denne perioden. Dette mener klageren er i overkant av hva som er vanlig, og innklagede har heller ikke dokumentert dette på noen måte. Det er imidlertid ikke uvanlig at det går én uke.

Innklagede var kjent med at kr 270 000 først skulle overføres til selgeren 20. desember 2009. Han kunne tidlig ha avklart betydningen dette vil ha for klagerens bank.

Klageren mener at det er dårlig rutine dersom egenerklæringen om konsesjonsfrihet ikke var undertegnet av partene og kommunen før avtalt overtakelse fant sted, 20. august 2009. Kjøpekontrakten var undertegnet 8. juni 2009.

Innklagede har skyldt deler av tidsforløpet på diverse krav og omstendigheter fra klagerens bank. Klageren har fått kopi av e-post korrespondansen mellom innklagede og banken, som viser at banken etterspurte oppgjør tre ganger.

Utlegget som ble registrert, kom som et resultat av manglende oppfølging fra innklagede. Klageren hadde varslet kreditorene om at de kunne forvente oppgjør rundt 20. august.

Klageren mener at verken utlegget som ble registret, eller de øvrige forholdene, samlet kan forklare at oppgjøre først fant sted to måneder etter hva som var avtalt. Konsekvensen var at klageren fikk ekstra og unødvendige rentekostnader på kr 97 971,84 og kostnader i forbindelse med det registrerte utlegget.

Klageren ber Reklamasjonsnemnda om å foreta en skjønnsmessig nedsettelse av innklagedes vederlag, oppad begrenset til kr 100 000. Klageren krever også erstatning for utgifter til advokat med kr 18 000 inkl. mva.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser klagen, og erkjenner intet ansvar i saken.

Salget, herunder markedsføring, visning og kontraktsinngåelse, ble utført av innklagede. Foretaket hadde inngått en avtale med en underleverandør for oppgjørstjenester. I forbindelse med foreliggende sak, var imidlertid omstendighetene så spesielle, herunder heftelsesbildet, at innklagede selv måtte engasjere seg i oppgjørsarbeidet.

Innklagede har opplyst at han var klar over at saken hastet, og således ga den høyeste prioritet. Som det fremgår av den videre fremstillingen, var eiendommen tungt beheftet i tillegg til at utleggspant ble påheftet løpende og i oppdragsperioden. I tillegg til at oppgjøret ble komplisert, innebar oppgjøret videre høy risiko for innklagede selv, ved at innklagede innesto overfor kjøperen og kjøpers bank for at eiendommen skulle leveres heftelsesfri. Omstendighetene tilsier at eiendomsmegleren gis anledning til å bruke lengre tid enn normalt på et oppgjør som i det foreliggende tilfellet.

Til orientering foretar innklagede oppgjør først når skjøtet er tinglyst. Det foretas ikke oppgjør med grunnlag i tinglyst sikringsobligasjon.

Bakgrunnen for at oppgjøret ble forsinket, er ekstraordinære omstendigheter i saken. Et eiendomsoppgjør vil under normale omstendigheter være gjennomført ca. 14 virkedager etter overtakelsen. I foreliggende salg var oppgjørstiden ca. 8 uker. Forsinkelsen skyldes hovedsakelig følgende forhold:

• Svært komplisert heftelsesbilde
• Heftelser/utleggspant ble tinglyst i oppgjørsperioden
• Hovedkreditor mistet pantedokumentet som var tinglyst
• Omfattende korrespondanse med kreditorer.

Innbetaling kjøpers bank:

Kjøperens bank innbetalte kjøpesummen 21. august 2009. Som en følge av helg imellom ble ikke beløpet valutert på innklagedes klientkonto før 24. august 2010. Denne omstendigheten alene medførte en viss forsinkelse i oppgjøret.

Heftelsesbildet:

Eiendommen hadde et svært komplisert heftelsesbilde. Innklagede måtte innhente pantefrafall fra alle kreditorene i forbindelse med oppgjøret. Dette er i seg selv en relativt tidkrevende prosess.

Utleggspant tinglyst i oppgjørsperioden:

Den 10. og 21. september 2009 ble det tinglyst ytterligere to utlegg på eiendommen. Dette medførte ytterligere forsinkelse fordi innklagede måtte innhente nye opplysninger om innfrielsesbeløp og eventuelt pantefrafall.

Innklagede hadde heller ikke fått noe varsel om at nye utleggsforretninger kunne bli tinglyst etter at overtakelsen fant sted, verken fra kreditorene eller fra klageren. Klageren måtte påregne at oppgjøret kunne ta noe lengre tid i dette særskilte tilfellet og det må være klagerens risiko at det ble påheftet utlegg dersom han ikke betjente sine kreditorer. Klagerens manglende betjening av kreditorene er hovedårsaken til at utlegg påheftes og ikke et eventuelt forsinket oppgjør fra megler.

Klagerens bank – manglende pantedokument:

Partene hadde avtalt en selgerkreditt stor kr 270 000 med forfall etter overtakelsen, den 20. desember 2009.

Klagerens bank opplyste først 16. september at den ikke uten videre kunne akseptere at deler av klagerens kassekreditt først ble innfridd 20. desember 2010, ved kjøperens siste innbetaling. Banken krevde en form for garanti for at restbeløpet ble benyttet til å innfri kassekreditten. Dette innebar at innklagede på nytt måtte høre med de øvrige kreditorene om disse ville frafalle sin utleggspant som følge av at klagerens bank krevde et høyere innfrielsesbeløp den 16. september enn først opplyst. Nye forhandlinger med kreditorene forsinket oppgjøret ytterligere.

I oppgjørsperioden opplyste banken videre at pantedokumentet som sikret bankens pantekrav i eiendommen var kommet bort. I den forbindelse måtte banken utstede en såkalt skadesløserklæring, hvor banken erklærte at man ikke hadde noen panteinteresse og at pantedokumentet ble mortifisert. Denne erklæringen ble først avgitt 14. oktober 2010. Oppgjøret ble deretter umiddelbart gjennomført.

Innklagede anfører at plikten til å gjennomføre oppgjøret følger av eiendomsmeglingsloven§6-9 og oppdragsavtalen mellom innklagede og klageren. Det oppstilles ikke noen spesiell tidsfrist for når oppgjøret skal finne sted etter at overtakelsen. Innklagede mener at bakgrunnen er åpenbart at økonomiske oppgjør kan arte seg svært forskjellig. Høy risiko for megler og mange pantekreditorer tilsier lengre oppgjørsperiode, enn oppgjør ved en heftelsesfri eiendom.

Innklagede tilbakeviser at han har lovet oppgjør innen 14. dager.

For at vederlaget skal settes ned, kreves en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven§7-7. Innklagede mener at hans opptreden ikke er tilstrekkelig klanderverdig til at vilkåret kommer til anvendelse. Forsinkelsen skyldes dels klagerens egne økonomiske forhold, og dels at banken ga motstridende opplysninger om innfrielsesbeløp samt hadde mistet pantedokumentet. En forholdsvis lang oppgjørsperiode var nødvendig for å sikre et riktig oppgjør.

Innklage vil videre anføre at klageren har fått utbetalt renter på klientkonto med kr 6 804,86 og kr 907,74. Utbetalingen kompenserer tilstrekkelig for at oppgjøret tok lengre tid enn normalt.

Under enhver omstendighet er kravet for høyt og upåregnelig for innklagede. Tapets størrelse skyldes klagerens eget betalingsmislighold, ved at det løper både unødvendige og høye forsinkelsesrenter og gebyrer.

Innklagede krever at klagen ikke tas til følge, og at innklagedes utgifter til juridisk bistand stor kr 7 500 dekkes av klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om oppgjøret ved salg av en overbeheftet eiendom ble gjennomført innen rimelig tid. Klageren krever nedsettelse av meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven§7-7, og erstatning for utgifter til advokat.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda vil først påpeke at det er uten betydning for innklagedes ansvar overfor klageren at det ble benyttet et eksternt oppgjørsselskap.

Ved salg av overbeheftet eiendom, er det svært viktig at megleren før salget igangsettes, avklarer med panthaverne om salg kan gjennomføres slik at eiendommen kan overdras heftelsesfri. Spørsmålet er imidlertid om oppgjør kunne gjennomføres raskere om innklagede hadde avklart gjennomføringen av oppgjøret på forhånd.

Megleren skal gjennomføre oppgjøret mellom partene, i henhold til hva som er avtalt. I tillegg må megleren sørge for at dette skjer på en ”sikker, ordnet og effektiv måte”, jf. eiendomsmeglingsloven§1-1. Oppgjøret må gjennomføres i henhold til god meglerskikk og med omsorg for begge partene, jf. eiendomsmeglingsloven§6-3.

Klageren og kjøperen har i kjøpekontrakten § 1 avtalt at kjøperen skal overta eiendommen mot innbetaling av kjøpesummen kr 5 400 000, med unntak av selgerkreditt stor kr 270 000 som skulle innbetales 12. desember 2009, jf. kjøpekontrakten § 12 punkt 4.

Om tinglysing av skjøtet er det avtalt i kjøpekontraktens § 3 (4) at

”tinglysing av skjøtet ikke kan finne sted før kjøper har innbetalt full kjøpesum inkl. omkostninger”.

I kjøpekontrakten § 12 punkt 4 er det avtalt:

”Skjøte blir ikke tinglyst FØR selgers kreditt på kr 270 000,- er innfridd i sin helhet. Skjøte oppbevares hos megler.”

Det er videre avtalt at det skal utstedes sikringsdokument tilsvarende kjøpesummen. Denne ble tinglyst 17. juli 2009 sammen med en urådighetserklæring.

Om oppgjøret er det avtalt i kjøpekontrakten § 3 (5):

”Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør eller deloppgjør før:

– Tilfredsstillende sikkerhet, skjøte eller sikringspanterett er tinglyst …”

Innklagede har i sitt tilsvar anført:

”Til orientering foretar megler oppgjør først når skjøtet er tinglyst. Det foretas ikke oppgjør med grunnlag i tinglyst sikringsobligasjon.”

Det fremgår av det ovenstående at det er uklart om det skulle foretas oppgjør mot sikringsobligasjon eller skjøte.

Det er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kritikkverdig å utforme en kontrakt som etterlater tvil om hvordan oppgjøret skulle gjennomføres.

Oppgjør er gjennomført mot sikringsobligasjon. Fordi forholdet til panthaverne ikke var avklart ved avtaleinngåelsen, oppsto det forsinkelse med oppgjøret.

Innklagede kunne bidratt til at forsinkelse ble unngått ved å utforme kontrakten slik at det var tatt høyde for at eiendommen var overbeheftet og det kunne bli tinglyst utleggsforretninger mv. Når innklagede ikke har tatt høyde for dette i kontrakten, er det kritikkverdig.

Ved overtakelse 20. august 2009 var ikke kjøpesummen kommet inn på innklagedes klientkonto. Innklagede har påberopt denne omstendigheten som grunnlag for forsinket oppgjør. Denne forsinkelsen var imidlertid helt ubetydelig i forhold til den forsinkelsen som innklagede må bære risikoen for.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at oppdragsgiveren kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort dersom ”det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”. Ut fra de feil som foreligger i dette tilfellet, mener Reklamasjonsnemnda at vederlaget bør nedsettes med kroner 80 000.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis å tilkjenne noen av partene saksomkostninger i forbindelse med behandling for Reklamasjonsnemnda.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må redusere sitt vederlagskrav med
kr 80 000.