Klage nr:
069/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Krav om bortfall av meglers vederlag

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Oslo AS adv. Oslo Syd
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Innklagede hadde tidligere gitt en antatt markedsverdi av klagerens leilighet til 1 750 000 til 1 800 000. Klageren var i den tro at verdivurdering var eksklusiv andel fellesgjeld på
kr 200 171. Før leiligheten ble lagt ut for salg, ble ansvarlig saksbehandler for oppdraget byttet. Den nye saksbehandleren var uenig i den antatte markedsvurdering og ønsket å senke prisantydningen til

kr 1 590 000 eksklusiv andel fellesgjeld. Klageren og innklagede ble ikke enige i prisantydning, og klageren mener at oppdraget ble inngått på under feil forutsetninger, og at tvisten ville vært unngått om han var blitt gjort kjent med at andel fellesgjeld var inkludert ved den første verdivurderingen.

Klageren er bistått ved saksbehandler. Klageren og hans saksbehandler blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Sakens faktiske side:

Klageren tok kontakt med innklagede oktober 2009, fordi han vurderte å legge sin andelsleilighet ut for salg. Andelsleiligheten hadde en fellesgjeld pålydende kr 190 000. Klageren tok kontakt med innklagede fordi han var fornøyd med bistanden hans kone ble gitt ved salg av hennes leilighet tidligere.

Saksbehandler A hos innklagede la i sin meglertakst til grunn en antatt markedsverdi på mellom kr 1 750 000 og
kr 1 800 000. Markedsverdi i oppdragsavtalen ble senere satt til kr 1 700 000.

Klageren var på dette tidspunktet av den oppfatning at markedsverdien ikke omfattet fellesgjelden

pålydende kr 190 000.

Det var flere årsaker til at klageren var av denne oppfatningen. For det første var ikke fellesgjelden tatt med i meglertaksten. For det andre ble det i oppdragsavtalen satt en strek over «inkludert fellesgjeld» i både punkt 6.2 og 8.

Da klagerens kone solgte sin leilighet gjennom samme saksbehandler hos innklaget høsten 2009, sto det klart i oppdragsavtalen at fellesgjelden var inkludert i markedsverdien. Dette til forskjell fra klagerens oppdragsavtale.

På bakgrunn av innklagedes estimerte salgssum, valgte klageren å skrive under en forpliktende avtale med innklagede 12. november 2009.

Det ble oppnevnt ny ansvarlig saksbehandler for oppdraget i desember 2009, saksbehandler B. På dette tidspunktet skulle leiligheten legges ut for salg. Saksbehandler B var uenig i markedsverdien som saksbehandler A hadde satt, og mente den måtte settes lavere for å få leiligheten solgt. På bakgrunn av den opprinnelige markedsverdien var klageren svært skuffet over dette. Klageren var motvillig til å sette en lavere prisantydning. Diskusjonene mellom partene rundt prisantydning samt klagerens usikkerhet, medførte naturlig nok forlenget omløpstid og økte utgifter for klageren. Den 20. januar 2010 gikk klageren med på å sette prisantydningen til kr 1 590 000.

Klageren oppfattet diskusjonene og uenigheten rundt prisantydningen som uttrykk for forskjellige oppfatninger mellom ham og innklagede. Han ble ikke gjort oppmerksom på at årsaken til at den nye megleren ønsket en annen markedsverdi var at saksbehandler A faktisk hadde inkludert fellesgjelden i verdifastsettelse. Klageren mener derfor at hans motvilje til å senke prisantydningen må sees på denne bakgrunn.

Den 17. februar 2010 ble det avholdt et møte mellom klageren og innklagede, hvor klageren for første gang ble gjort oppmerksom på at fellesgjelden hadde blitt tatt i betraktning da den opprinnelige markedsverdien var blitt fastsatt. Dette var stikk i strid med hva som fremgikk av meglertaksten og oppdragsavtalen. Klageren ble svært overasket og fremholdt at hele oppdragsavtalen med innklagede var basert på feil premisser. Klageren hevder at han ikke ville gått inn for salg dersom han hadde vært kjent med leilighetens reelle markedsverdi.

På bakgrunn av at leilighetssalget hadde dratt ut i tid har klageren blitt påført en rekke økte utgifter. Klageren har måttet betale avdrag og renter på lån for sitt boliglån i lengre tid enn forventet. Videre vil klageren måttet betale felleskostnader tilknyttet andelsleiligheten i lengre tid en ventet. Endelig har klageren et mellomfinansieringslån med svært høy rente i forbindelse med kjøp av ny bolig. Dette lånet skulle blitt innfridd med en gang andelsleiligheten ble solgt. Samlet er det tale om kr 8 700 per måned i utgifter for klageren.

Klageren tilskrev innklagede 14. mars 2010, hvor han varslet at han ville bryte kontrakten på bakgrunn av det ovenstående. Han gjorde i den forbindelse gjeldende at innklagedes krav på vederlag på kr 15 000 burde falle bort eller settes betydelig ned. Han ba innklagede gi en tilbakemelding på om han kunne være villig til dette.

Innklagede svarte klageren 15. mars 2010, og avviste at det var grunnlag for å kreve bortfall eller nedsettelse av vederlaget. Innklagede hevdet for det første at det fremgår av oppdragsavtale at den totale salgssummen, inkludert andel fellesgjeld, var estimert til kr 1 700 000. Dette hevder klageren at strider mot hva som står i oppdragsavtalen punkt 6.2 og 8.

For det andre hevdet innklagede at klageren selv hadde ansvaret for at omløpstiden ble forlenget, da dette i stor grad skyldes uenighet med ny saksbehandler om hvilken markedsverdi som burde legges til grunn. Dette begrunnes med at den nye saksbehandleren ble oppnevnt før leiligheten ble lagt ut for salg, og at klageren selv måtte øre ansvaret for å ha ventet med å følge den nye saksbehandlerens anbefaling hva gjelder prisantydningen.

Rettslige anførsler:

Klageren mener at innklagedes krav på vederlag må bortfalle, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og vil i det følgende begrunne dette standpunktet.

Vilkår for å kreve nedsatt vederlag, følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7: «[d]ersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.» Det fremgår av lovens forarbeider at vilkåret anses oppfylt hvor oppdraget er kvalitativt mangelfullt utført, samtidig som at meglerens plikter må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.

Som beskrevet ovenfor, ga meglertaksten og oppdragsavtalen tydelig uttrykk for at den opprinnelige prisantydningen ikke omfattet fellesgjelden. Klageren ble først underrettet 17. februar om at dette ikke var tilfelle. Klageren anfører at den opprinnelige estimerte salgssummen var svært misvisende og beror på en feil fra innklagedes side.

Klageren mener at dette åpenbart utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Det fremgår så vel av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 7-7 samt lovens forarbeider at et prisavslag skal settes skjønnsmessig i forhold til pliktbruddet. Momenter som det vil være naturlig å vektlegge, er i følge klageren grovheten og skadepotensialet av mangelen, økonomisk ulempe, skyld hos innklagede, samt tid og omfang.

Det foreligger etter klagerens mening en klar feil fra innklagedes side, ved at verdivurderingen omfatter fellesgjelden, stikk i strid av hva som fremgår blant annet av oppdragsavtalen. Det gikk nesten fire måneder fra meglertaksten ble gitt til klageren ble oppmerksom på denne feilen. Klageren inngikk avtale med innklagede fordi den opprinnelige prisantydningen var på kr 1 700 000. Dette er etter klagerens syn en grov mangel ved innklagedes arbeid.

Som tidligere beskrevet medførte klagerens uvitenhet om denne feilen tidkrevende diskusjoner og uenigheter om hvilken prisantydning som skulle legges til grunn. At klageren var nølende til å akseptere den nyesaksbehandlerens ønske om en lavere prisantydning, må ses i sammenheng med at klageren var ukjent med den tidligere feilen. Klageren anfører at konsekvensene ville vært mindre omfattende dersom innklagede hadde innrømmet feilen ovenfor klageren på et tidligere tidspunkt. Den forlengede omløpstiden er dermed, etter klagerens syn, innklagedes ansvar.

Endelig minnes det om at klageren blir påført om lag 8 700 kr i utgifter for hver måned salg av leiligheten uteblir.

På bakgrunn av feilens karakter, forlenget omløpstid og økonomisk ulempe for klageren, mener klageren at det er grunnlag for at innklagedes vederlagskrav bortfaller i sin helhet. Under enhver omstendighet må vederlaget nedsettes betydelig.

Innklagede anfører:

Saken gjelder første saksbehandlers prisvurdering og om innklagede har krav på avtalt vederlag.

Klageren mottok 2. oktober 2009 meglertakst med antatt markedsverdi fra kr 1 750 000 til kr 1 800 000. I meglertasten er andel fellesgjeld oppgitt å være kr 200 171. Innklagede mener at meglertaksten må leses slik at prisantydningen på kr 1 750 000 inkluderer andel fellesgjeld, slik at netto salgssum vil ligge mellom

kr 1 550 000 til kr 1 600 000.

Klageren har påstått at meglertaksten er gitt uten inkludering av andel fellesgjeld, slik at markedsverdien ville ligge på mellom kr 1 950 000 og kr 2 000 000. Innklagede er kjent med at klageren også fikk boligen prisvurdert av en annen megler, uten at klageren har ønsket å gi opplysninger om denne meglerens prisvurdering.

Klageren signerte oppdragsavtale 12. november 2009. Andel fellesgjeld er ikke fylt ut, innklagede har i stedet valgt å sette opp en antatt salgsverdi på kr 1 700 000. For dette oppdraget har innklagede ikke tatt provisjon av kjøpesum samt andel fellesgjeld. Hensikten med å oppgi en antatt salgssum i oppdragsavtalen er at oppdragsgiveren skal få et utgangspunkt for å beregne innklagedes vederlag, samt den totale prisen inkludert utlegg.

Innklagede er ikke enig i at utfyllingen av oppdragsavtalen underbygger klagerens anførsler. Oppdragsavtalen omhandler vederlagsavtalen mellom klageren og innklagede. Den er ingen prisvurdering og kan ikke benyttes som en selvstendig verdivurdering. Oppsettet og utfyllingen av avtalen er ingen prisgaranti, men skal gi klageren et anslag på hva vederlag og utlegg kan utgjøre, og den tar forbehold om endringen i salgssum.

Saksbehandler A sluttet hos innklagede 30. november 2010. Klageren fikk i tråd med rutine tilsendt et brev om bytte av ansvarlig saksbehandler, og saksbehandler B foretok befaring av boligen. I forbindelse med planleggingen av salgsprosessen, var saksbehandler B i kontakt med klager. Det ble fort klart at de var i utakt når det gjaldt prisantydningen. Innklagede ønsket å sette prisantydningen til kr 1 590 000, men dette mente klageren var alt for lavt. Klageren valgte derfor å gå ut med en prisantydning på kr 1 630 000 i januar 2010. Det ble ikke mottatt noen bud etter første visningshelg, og de få interessentene som besøkte visningen, uttrykte at prisen var for høy sammenlignet med tilsvarende objekter som var til salgs i området.

Klageren hevdet at diskusjonen rundt prisen på leiligheten medførte forsinkelse, herunder utsatt annonsering. Det medfører ifølge innklagede ikke riktighet. Klageren valgte selv å utsette annonsering og fremvisning fordi han ikke ønsket at det skulle være konkurrerende leiligheter ute i markedet samtidig. I tillegg ville han gjerne reparere et vindu før visningene.

Det ble avholdt ytterligere en visningsrunde, men også denne hadde dårlig besøk og det kom ingen bud. Etter dette skrev klageren til innklagede at han mistet tilliten til den nye ansvarlige megleren. I midten av mars indikerte han derfor at han ønsket å avslutte oppdraget, og bainnklagede vurdere nedsettelse av vederlaget. Innklagede er enig i at klageren kan være tjent med et meglerbytte, ettersom den grunnleggende tilliten til innklagede ikke var tilstede.

Selv om innklagede bare hadde hatt boligen ute i markedet i to måneder, ønsket innklagede at klageren skulle komme raskt i gang med salget av boligen gjennom en ny megler. Innklagede tilbød å si fra seg kravet på provisjon dersom boligen skulle bli solgt til interessenter som hadde vært i kontakt med innklagede i oppdragsperioden.

Klageren ønsket av vederlagskravet på kr 15 000 ble strøket i sin helhet. Klageren argumenterte for at meglertaksten/verdivurderingen var feil, at innklagede hadde forsømt sine plikter og derfor ikke hadde krav på vederlag.

Saksbehandler B var i dialog med klageren, både når det gjaldt utforming av Finn-annonse, prisfastsettelse og utarbeidelse av salgsmaterialet. Innklagede har vært ærlig og tydelig i sin kommunikasjon med klageren. Han har også redegjort nøye for risikoen ved å gå for høyt ut i pris. Dette har klageren ikke villet innrette seg etter. Klageren har heller ikke gitt uttrykk for ønske om å bryte avtalen etter første gangs annonsering. Denne tilbakemeldingen kom først etter at det var lagt ned et betydelig arbeid ved oppdraget og salget uteble.

Innklagede anfører at klageren i bunn og grunn har hatt det avgjørende ordet. Dessverre ble utfalle slik saksbehandler B ga uttrykk for, ingen bud, merkostnader og økt omløpshastighet. Dersom innklagede hadde unnlatt å gi klageren sin vurdering og anbefaling, hadde det vært kritikkverdig.

Meglertaksten er ingen prisgaranti. Den er en subjektiv vurdering fra megler, og to meglere kan vurdere objektet vidt forskjellig og sette ulik verdi. En endelig salgspris kan bli lavere eller høyere. Det er mange forhold som har betydning, også forhold som er mer eller mindre tilfeldige, for eksempel at det er flere budgivere, det oppstår en budkrig, at det legges flere like leiligheter ut for salg i samme område omtrent samtidig, finanskrise, rentehevninger osv.

Klageren har valgt å avslutte sin oppdragsavtale med innklagede. For at salget av boligen ikke skulle stanse, har innklagede sagt fra seg rett til provisjon, slik at klageren skulle komme fort i gang med ny megler og spare tid. Innklagede mener at han ikke har forsømt sine plikter etter oppdraget, og kan ikke se at ordlyden i oppdragsavtalen kan oppfattes som noen prisgaranti., Det er nedlagt flere arbeidstimer på oppdraget, og innklagede mener derfor å ha krav på avtalt avslutningsvederlag.

Det er ikke inngått avtale om «no cure, no pay». Innklagede har ikke akseptert at han skulle jobbe gratis dersom oppdragsgiver ikke ville akseptere noen bud eller eiendommen ikke ble solgt.

Klageren skulle ha stanset salgsprosessen dersom han ikke var fornøyd med ny ansvarlig megler. Det er etter innklagedes mening utidig at man lar innklagede legge ned et stort antall arbeidstimer, for deretter å forlange at vederlaget avskrives.

Innklagede vil avslutningsvis nevne at boligen nå er solgt gjennom et annet meglerforetak for kr 1 590 000. Med tillegg av andel fellesgjeld utgjør prisen totalt kr 1 790 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers verdivurdering og nedsettelse av meglers vederlag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av lov av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som på enkelte punkter i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan ha vært dårlig kommunikasjon mellom innklagede og klageren. Der imidlertid ikke dokumentert at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende. Oppdragsavtalen er datert 12. november 2009. I punkt 6.2 om vederlaget, er det avtalt provisjon av salgssum, men ikke fellesgjeld. Videre er det under punkt 8 p, det totale vederlag og utlegg, estimert en salgssum på kr 1 700 000. Dette er eksklusive fellesutgifter.

Under enhver omstendighet er det ikke dokumentert at klageren er påført noe tap som er en følge av innklagedes opptreden.

Reklamasjonsnemnda har også merket seg at innklagede i et forsøk på å imøtekomme klageren har sagt seg villig til å avstå fra sitt krav på provisjon dersom boligen skulle bli solgt til interessenter som hadde vært i kontakt med innklagede i oppdragsperioden, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 (2). Dette er prisverdig.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan klagen dermed ikke føre frem.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.