Klage nr:
070/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Håndtering av budrunde

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner, Gabrielsen ogamp; Partners AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren deltok i mars 2010 i en budrunde for en leilighet som ble forsøkt solgt gjennom innklagede. Av markedsføring av eiendommen på internett, fremgikk det at prisantydningen var kr 580 000. Lenger ned i annonsen fremgikk det at det var en forutsetning at kjøper også kjøpte garasjeplass for kr 190 000. Av salgsoppgaven fremgikk det at prisantydningen var kr 770 000, inkludert garasjeplass. Det oppsto tvist mellom klageren og innklagede om garasjeplass var inkludert i selgerens motbud på kr 560 000.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder innklagedes håndtering av budrunden.

Leiligheten ble markedsført på Finn.no, og klageren fikk treff på denne ved internettsøk. I sitt søk hadde klageren blant annet lagt inn dato for visning, og hun søkte leiligheter i prisklasse kr 290 000 til 690 000 med IN ordning og sikringsfond.

Leiligheten var en av fire leiligheter hun fikk sett på søndag 7. mars 2010. På visningen fikk hun utdelt en salgsoppgave.

Etter å ha vært visning i leiligheten, la klageren inn et bud tirsdag 9. mars 2010. Skriftlig bud ble fysisk overlevert til innklagede kl 13 30. I innklagedes lokaler gikk Saksbehandler A gjennom budskjema sammen med klageren, blant annet med fokus på finansieringsbekreftelse som var i orden. Klageren opplyste til innklagede at hun maks kunne gi
kr 550 000 for leiligheten.

Klagerens bud var på kr 530 000, med overtakelse 10. mai 2010, og med betingelse at selgeren aksepterte at hele kjøpesummen ble innbetalt ved overtakelse. Budfristen ble satt til kl. 16.00 samme dag.

Klageren ble oppringt av saksbehandler B hos innklagede ca. kl. 15 30. Innklagede opplyste at det ikke var andre budgivere, men at selgeren syntes budet var for lavt. Han spurte klageren om hun var villig til å høyne sitt bud. Hun økte da sitt bud til kr 550 000, med forbehold om at kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin og vaskemaskin skulle følge med på kjøpet. Innklagede skulle bringe dette videre til selgeren, og opplyste at han ville ta kontakt innen utløpet av fristen for budet, som fortsatt var kl. 16.00.

Innklagede ringte tilbake ca. kl. 15.40, og opplyste at selgeren fortsatt var misfornøyd, men at de ikke er så langt unna en avtale nå. På vegne av selgeren ble det fremholdt at hvitevarene var mer verdt enn kr 20 000. Innklagede presenterte selgerens motbud pålydende kr 560 000, og da uten at noen av hvitevarene fulgte med. Klageren opplyste at hun ville tenke litt på det, og spurte om hun kunne ringe tilbake om en ti minutters tid. Dette ble akseptert. Klageren ringte tilbake etter en kort tenkepause, og aksepterte selgerens motbud.

I samme telefonsamtale tok innklagede opp et tema som var nytt for klageren, og det var at garasjeplassen også måtte kjøpes sammen med leiligheten, og at den kostet kr 190 000. Klageren protesterte på dette, og viste til at det var opplyst at garasjeplassen fulgte med leiligheten. Innklagede redegjorde for at det var obligatorisk å kjøpe garasjeplassen, og at denne var priset til kr 190 000. Klageren var ikke kjent med dette. Innklagede oppsummerte da på følgende måte: «Å ja, så da ligger budet på kr 560 000, uten hvitevarer og med parkeringsplass.» Dette bekreftet klageren. Telefonsamtalen ble avsluttet i det saksbehandler B, ville avklare med saksbehandler A at det ikke forelå noen misforståelser.

Saksbehandler A ringte klageren samme ettermiddag, kl. 17.20. Han forklarte klageren at det hadde oppstått en stor misforståelse. Han viste til at garasjeplassen kom i tillegg. Klageren på sin side viste til salgsoppgaven, der det var opplyst at garasjeplassen fulgte med leiligheten. Innklagede ga uttrykk for at han hadde gitt klageren opplysninger om prisantydning på leiligheten og at garasje kom i tillegg. Han viste også til annonsen som lå på nettet. Der var det satt en sum på leiligheten og en sum på garasjeplassen. Klageren hadde ikke forstått at garasjeplassen skulle kjøpes for
kr 190 000 i tillegg. Da hadde denne leiligheten ikke komme med i hennes søk på Finn.no, da samlet kjøpesum lå langt over det hun var villig til å gi.

Innklagede tilbød klageren at hun kunne få garasjeplassen for kr 100 000 i stedet for 190 000, men klageren ønsket ikke å betale mer enn totalt kr 560 000.

Klagerens bud ble ikke akseptert av selgeren. Etter dette fremmet selgeren et motbud, via innklagede, per telefon til klageren. Klageren aksepterte motbudet, og mente på bakgrunn av dette at det er inngått bindende avtale. I samme telefonsamtale tok innklagede så opp betingelse om at hun måtte kjøpe en garasjeplass til kr 190 000 i tillegg, og han viste til salgsoppgaven, dette benekter klageren, i det salgsoppgaven sier at garasjeplassen fulgte med. Innklagede har laget to versjoner av salgsoppgaven, der den på internett sier at garasjeplass må kjøpes i tillegg. Klageren har forholdt seg til den salgsoppgaven hun fikk utdelt på visningen. Innklagede hevdet at avtale da ikke kan komme i stand.

I ettertid bestred innklagede også at det ble gitt et motbud til klageren, og viser til at det ikke står oppført i «logg», og at også selgeren er av den oppfatning at det aldri ble inngått noen avtale.

Klageren søkte deretter advokatbistand 10. mars 2010. Deretter ble det sendt en skriftlig redegjørelse til innklagede fra klageren, der hun refererte til sin oppfatning av hva som ble sagt i telefonsamtalen. Innklagede svarte klagerens e-post 11. mars.

Innklagede stilte seg uforstående til påstanden om at det ble inngått bindende avtale på eiendommen. Det er verken notert i budlogg eller videreformidlet beskjed til selgeren. Det ble vist til at den må foreligge et bindende tilbud, og en aksept som samsvarer med tilbudet som er gitt.

Den 15. mars 2010 sendte klagerens advokat et brev til innklagede med redegjørelse for hvorfor klageren mente det var inngått enbindende avtale.

Innklagede opprettholdt sitt standpunkt, og viste til at det var feil gjengivelse av faktum at det var fremsatt et motbud fra selgeren, og at dette ble akseptert av klageren. De viste til at det var klageren som hadde bevisbyrden. Innklagede satte en frist til neste dag kl. 12.00 for å opprettholde påstand om at det var inngått bindende avtale.

Klagerens advokat sendte en e-post med tre spørsmål, for å få avklart deler av faktum:

1. Bestrider innklagede at det er lagt inn et skriftlig bud fra klageren?
2. Bestrider innklagede at det ikke var andre budgivere?
3. Bestrider innklagede at det ble lagt inn et motbud fra selgeren?

Denne e-posten ble ikke besvart.

Den 15. mars 2010 ringte klagerens advokat til selgeren, for å spørre selgeren hva slags inntrykk de hadde av budrunden. Det ble på bakgrunn av denne telefonsamtalen utarbeidet et telefonnotat.

Selgeren hadde samme oppfatning som klageren hva gjaldt budrunde, helt frem til aksept av motbud. De hadde blitt orientert av innklagede om at det ikke var kommet i stand noen avtale, idet interessenten ikke var interessert i å kjøpe parkeringsplassen. Innklagede refererte til dette som en misforståelse.

Selgeren bekreftet overfor klagerens advokat at de hadde bedt innklagede om å gi et motbud til interessenten. Selgeren bekreftet videre at det var utarbeidet to ulike salgsoppgaver, og at de av innklagede ble rådet til å selge leiligheten og garasjeplass hver for seg, til tross for at det var obligatorisk å kjøpe også parkeringsplassen. Dette var en strategi de hadde akseptert for å trekke flere interessenter.

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er både klagerens og selgers oppfatning, at selgeren hadde presentert klageren for et motbud. Klageren mener at hun har sannsynliggjort dette. Innklagedes anførsel om at dette ikke er loggført, kan ikke tillegges betydning. Det var ingen andre interessenter i budrunden. At innklagede refererer til at det er oppstått en «misforståelse» knyttet til garasjeplassen, viser at det har vært en budrunde med klageren. Klageren mener at hennes fremstilling av faktum i saken er mer troverdig og mer logisk enn innklagedes fremstilling.

I alle tilfelle anføres det at innklagede har tatt en risiko når han valgte å operere med to ulike salgsoppgaver i anledning salget av leiligheten. Det åpner for misforståelser når det ble gitt ulik informasjon i salgsoppgavene. Videre mener klageren at en slik markedsføring er spekulativ, når det er obligatorisk å kjøpe garasjeplass sammen med leiligheten.

Klageren har ikke våget å kreve å stå ved avtalen, idet innklagede har kjørt hardt ut mot henne og varslet at hun vil holdes ansvarlig for tap som følge av at leiligheten ikke kan legges ut for salg igjen. Hun har sagt fra seg retten til å stå i kontrakten, og samtidig varslet at hun forbeholder seg å kreve erstatning fra innklagede ved eventuelt økonomisk tap som følger av innklagedes håndtering av salget.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til innklagedes håndtering av saken, og hvorvidt det foreligger brudd på god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser påstanden om at det foreligger brudd på god meglerskikk i forbindelse med håndtering av budrunde.

For at det skal foreligge brudd på god meglerskikk overfor en konkret budgiver, må det foreligge forhold overfor denne som kvalifiserer til «brudd». Megler skal ivareta begge parters interesse, men ikke nødvendigvis likevektig på ethvert stadium av saken. Innklagede må likevel avveie lojalitetsplikten til selgeren med omsorgsplikten overfor medkontrahenten.

Etter innklagedes oppfatning foreligger det ikke grunnlag for å hevde at innklagede ikke har ivaretatt begge parters interesse innenfor kravet til god meglerskikk.

Når det gjelder krav til å gi korrekte opplysninger, anfører innklagede at den rettslige standarden «god meglerskikk» fungerer som en utfylling av reglene i eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 og 3-7.

Det er på det rene at klageren har mottatt sprikende opplysninger, og spørsmålet blir dermed om dette kvalifiserer til brudd på god meglerskikk. Deretter blir spørsmålet om disse har blitt rettet på en klar og tydelig måte, slik at innklagede likevel har ivaretatt sin omsorgsplikt.

Faktiske forhold:

I forhold til klagerens fremstilling av de faktiske forhold, er det riktig at boligen ble annonsert på Finn.no. Det var den eneste markedsføringskanal i forhold til denne visningen, og klageren har selv skrevet at det var på bakgrunn av et Finn.no søk at hun kom påvisning.

Eiendommen ble annonsert med prisantydning kr 580 000, og det fremgår klart under punkt om parkering, og med hevet skrift, at «pris på boligen forutsetter kjøp av garasjeplassen (som må følge leiligheten) for kr 190.000,-, tilsvarende innskudd ved kjøp i 2009».

Saksbehandler A, som var ansvarlig for oppdraget, avholdt visningen, og det var et vitne til stede. Innklagede informerte klageren direkte og tydelig i forbindelse med spørsmål om garasjen, at det i tillegg til prisantydning for leiligheten kom garasjeplass til kr 190 000. Klageren ble også gjort kjent med at det sto feil i salgsoppgaven.

I forelagt salgsoppgave fremgår det at prisantydningen er kr 770 000 inkludert garasje, og det foreligger derfor et avvik mellom salgsoppgaven og øvrig markedsføring. Dette selv om kr 580 000 + kr 190 000 = kr 770 000.

Når innklagede først utleverte en ferdig trykt salgsoppgave som ikke samsvarte med øvrige markedsførte opplysninger, har innklagede et ansvar for å besørge disse rettet. Innklagede mener derfor at spørsmålet blir om sprik mellom annonsen på Finn.no og i salgsoppgaven i seg selv kvalifiserer for brudd på god meglerskikk. Innklagedes oppfatning er at det ikke nødvendigvis gjør det, og i alle tilfelle ikke når opplysningene overfor klageren er korrigert.

Informasjon om avviket fra salgsoppgaven var allerede ved visningen rettet på en klar og tydelig måte overfor klageren. Saksbehandler A gjentok dette igjen i samtale med klageren i forbindelse med det første budet, for å være helt sikker på at opplysningene var rettet, også etter at salgsoppgaven var utlevert.

Innklagede mener derfor at klageren ikke haddenoen forventning om at garasjeplassen skulle medfølge i budet. Budgiveren tok heller ingen forbehold om at garasjen skulle følge med i prisen i sine bud.

Klageren har anført at hun fortalte innklagede at kr 550 000 var maksimalt av det hun kunne gi for leiligheten, blant annet i forhold til finansiering. Denne informasjonen mener innklagede må ses i lys av den informasjonen som innklagede allerede hadde gitt om garasjeplassen, nemlig at den kom i tillegg. For det andre har klageren selv gitt opplysninger om at hun har lagt inn søk på leiligheter helt opp til kr 690 000 i innskudd. For det tredje er denne type opplysning fra en potensiell kjøper relativt alminnelig å motta for innklagede, uten at opplysningene nødvendigvis stemmer med de virkelige forhold. En potensiell kjøper i en forhandlingssituasjon har ingen egeninteresse i å opplyse megler om hva hun faktisk har anledning til å gi.

Innklagede hevder at klageren både før visning, på visning og etter visning fikk klare opplysninger om at kjøpesummen for garasjeplass ville komme i tillegg til kjøpesum for leiligheten, tilsvarende som ved opprinnelig kjøp når leilighetene ble solgt nye. Klagerens påstand om at hun først fikk opplysningene i en avsluttende samtale med innklagede, medfører derfor på ingen måte riktighet.

Ettersom innklagede hadde gitt klageren tydelig opplysning både i markedsføringen, på visningen og i forbindelse med første bud av Saksbehandler A, hadde innklagede heller ingen forventning om at budgiveren i etterkant kunne hevde at budet inkluderte garasjeplass. Saksbehandler A har ingen forståelse for klagerens påstand. Innklagedes klare oppfatning er at kravet til god meglerskikk i forhold til opplysninger gitt til klageren, ikke er brutt. Omsorgsplikten overfor klageren ble ivaretatt av innklagede innenfor rammene for god meglerskikk.

Innklagede innser likevel at sprik mellom markedsføring på Finn.no og i salgsoppgaven generelt kan gi grunnlag for misforståelser. Dette gjelder selv om prisantydningen + garasje som opplyst i markedsføring på finn.no, og pris i salgsoppgaven, var sammenfallende med kr 770 000. Innklagedes oppfatning er at en slik markedsføring generelt ikke burde funnet sted. Dette gjelder både i forhold til markedsføringsloven, men også i forholdet til kravet om god meglerskikk. Eiendommen ble markedsført med pristillegg av garasje, og når denne likevel skal følge med i handelen, finnes ingen reell valgmulighet medog uten garasje, for potensielle kjøpere. Eiendommen burde ha vært annonsert i forhold til utformingen av salgsoppgaven, og garasjen burde ikke vært holdt utenfor med separat pris. Innklagede valgte å markedsføre den slik i samråd med selgeren, ettersom det var slik den var solgt da hun kjøpte leiligheten.

Imidlertid gjelder klagen innklagedes ansvar i forhold til klageren, og i forhold til denne er opplysninger om hva som gjelder for garasjeplass gitt, og grunnlaget for eventuelle misforståelser fjernet på en klar og tydelig måte i forkant av budgivningen. Etter innklagedes oppfatning er det en klar forskjell mellom spørsmålet om hvordan eiendommen eventuelt burde ha vært markedsført i forhold til grensene for god meglerskikk, og i forhold til spørsmålet om et etterfølgende økonomisk ansvar overfor klageren som følge av dette. Innklagede bestrider derfor at god meglerskikk er brutt på dette punktet.

Når det gjelder selve budgivningen, mener innklagede at klagerens fremstilling ikke er korrekt. Avtalelovens regler gjelder for tilbud og aksept. Både innklagede og selger har hele tiden bestridt at det har kommet i stand en bindende avtale mellom kjøperen og selgeren. Den påståtte aksepten var aldri i samsvar med tilbudet som ble gitt av selgeren. Med andre ord forelå det ikke en aksept av motbudet, og det ble ikke gitt et slikt motbud slik klageren har påstått i sin klage.

Videre hevder innklagede at det ikke er korrekt at selgeren ga et motbud på kr 560 000 som inkluderte garasjen. Det ble gitt et motbud på kr 560 000, uten hvitevarer og uten garasje.

Da klageren ringte tilbake etter ca. 10 minutter, og ønsket å akseptere motbudet, gjentok innklagede de øvrige vilkår, herunder kjøp av garasjeplass til kr 190 000. Dette mener innklagede at er i samsvar med god meglerskikk.

Klageren avviste dette, og fremholdt at aksepten skulle være inkludert garasjeplass. Saksbehandler B skjønte ikke hva klageren mente, ettersom også han var fullt informert om at garasjeplassen kom i tillegg. Han ga klageren tydelig beskjed om at han måtte konferere medansvarlig megler, som satt i møte. Dette aksepterte klageren. Saksbehandler B ga også helt klar beskjed om at handel ikke var kommet i stand, ettersom partene åpenbart var uenige om vilkår. Saksbehandler B oppfattet at klageren aksepterte dette. Innklagede hevder at samtalen ikke ble avsluttet slik klageren har forklart. Samtalen ble avsluttet med «status quo». Selgerens motbud var ikke blitt akseptert, men tvert imot avvist av klageren.

Det var heller ikke på noe tidspunkt diskutert overtakelse eller tidspunkt for kontraktsmøte, noe som er vanlig rutine ved avslutning av budrunder.

Både selgeren og innklagede har hele tiden fastholdt at avtale aldri har kommet i stand. Innklagede mener at dersom klagerens fremstilling medførte riktighet, kunne også selgeren krevd oppfyllelse av avtalen. Imidlertid var dette aldri et tema. Det fremgår klart av etterfølgende korrespondanse mellom klageren og foretaket, som klageren har vedlagt. Innklagede har også opptrådt raskt og korrekt overfor klageren i klagehåndteringen. Etter innklagedes oppfatning foreligger det ikke grunnlag for å hevde at innklagede har brutt god meglerskikk, herunder kravet til omsorgsplikt, under budrunden.

Innklagede hevder at det heller ikke er korrekt at saksbehandler A i sin første samtale med klageren, sa at det hadde oppstått en stor misforståelse. Innklagede påpekte at det ikke var kommet i stand en handel, ettersom klageren ikke hadde akseptert vilkårene. Innklagede fikk forståelse for at klageren delte denne oppfatningen. Klageren ble heller ikke tilbudt å kjøpe garasjeplassen for kr 100 000. Klageren ble imidlertid oppfordret til å høyne sitt bud med kr 100 000, som et ledd i forhandlingen.

Det er innklagedes klare oppfatning at omsorgsplikten overfor klager, i forhold til god meglerskikk og opplysningskravene i medhold av eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 og 3-7, er godt ivaretatt. De involverte saksbehandlerne har flere års erfaring i å håndtere skriftlige og muntlige bud. Aldri før har det kommet påstander som trekker i tvil hva som er sagt i budrunden, og innklagedes integritet i denne sammenheng. Klageren har anført at klagerens fremstilling fremstår som mer troverdig, uten å føre bevis for påstanden. På denne bakgrunn er innklagedes oppfatning den motsatte.

Innklagede kan verken se at han har noe økonomisk ansvar overfor klageren, eller at klageren rettmessig kan fastholde at innklagede har brutt med god meglerskikk ved håndtering av budrunden eller ved informasjon til klageren. Riktignok ble avvik i salgsopplysningene gitt, men disse ble rettet på en klar og tydelig måte flere ganger overfor klageren, og derfor også i tide. Innklagede mener at det i seg selv ikke er brudd på god meglerskikk at det er sprik i markedsføringsmateriell.

Måten garasjeplassen ble markedsført på Finn.no er likevel klart kritikkverdig, og innklagede har allerede tatt dette til etterretning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, ved å ha gitt motstridende opplysninger i markedsføring og salgsoppgave, og ved sin håndtering av budrunden.

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at lovbestemmelsene innklagede har vist til i eiendomsmeglingsloven av 16. juni 1989 nr. 53 ble opphevet 1. januar 2008 ved ikrafttredelse av lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73. Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på det som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som når det gjelder spørsmålet om motbudet i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til dette spørsmålet.

Reklamasjonsnemnda vil først ta stilling til om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføring av leiligheten.

Annonsen på Finn.no var prisantydningen oppgitt å være kr 580 000. Under prisinformasjon er fellesgjeld oppgitt å være kr 2 120 063, mens omkostninger er oppgitt til kr 1 062. Ved opplysningene gitt om prisinformasjon, er det ikke nevnt at kjøp av garasje følger med. Opplysninger om at kjøp av garasjeplass til kr 190 000 er en forutsetning for kjøpet, fremgår først under punktet «Parkering» langt nede på annonsesiden, og er ikke særlig iøynefallende. Det finnes ikke noen samlet prisoversikt der det fremgår at kjøp av garasje kommer i tillegg.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er denne markedsføringen i strid med Bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.2.1 og 3.2.2. Ved markedsføring på Internett skal det gis en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader. For øvrig skal det skal gis klare og fullstendige prisopplysninger, slik at en interessent lett kan få oversikt over den totale prisen.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å følge Bransjenorm for markedsføring av bolig.

Reklamasjonsnemnda vil videre behandle spørsmålet om de sprikende opplysningene gitt ved markedsføringen av leiligheten og i salgsoppgaven har blitt rettet på en betryggende måte.

I salgsoppgaven er prisantydningen satt til kr 770 000, inkludert garasjeplass. Inkludert fellesgjeld er den totale kjøpesum satt til kr 2 310 063 pluss omkostninger. I salgsoppgaven er den totale prisoversikten gitt, i motsetning til markedsføringen på internett der parkeringsplass var utelatt, og den totale prisantydningen oppgitt å være kr 2 120 063. Likevel har innklagede anført at klagerens bud og selgerens motbud ble inngitt på bakgrunn avsalgsopplysningen gitt ved markedsføring på internett, og ikke i salgsoppgaven.

I sitt tilsvar skrev innklagede:

«Informasjon om avvik fra salgsoppgave var allerede ved visning rettet på en klar og tydelig måte overfor klager. Ansvarlig megler gjentok dette igjen i samtale med klager i forbindelse med det første bud, for å være helt sikker på at opplysningene var rettet, også etter at prospekt var utlevert.

Budgiver hadde derfor ingen forventning om at garasjeplassen skulle medfølge i budet. Budgiver tok heller ingen forbehold om at garasjen skulle følge med i prisen i sine bud.»

Opplysningene gitt i salgsoppgaven har ikke blitt korrigert skriftlig. Dersom salgsoppgaven skal fravikes, bør dette etter Reklamasjonsnemndas syn gjøres skriftlig.

I tillegg fravikes salgsoppgaven på en slik måte, at den ikke lenger tilfredsstiller kravene i bransjenormen og eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nummer 13. Etter Reklamasjonsnemndas mening, ville det naturlige i denne situasjonen være at innklagede rettet opplysningene som var gitt ved markedsføringen av leiligheten på internett, og da skriftlig enten i salgsoppgaven eller som vedlegg til salgsoppgaven.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for at opplysninger gitt om pris er korrigert på en betryggende måte. Videre er det i strid med god meglerskikk ikke å gi klageren en skriftlig oversikt over samlet prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrigekostnader.

Reklamasjonsnemnda vil så gå over til spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budgivningen.

Det er opplysninger gitt ved markedsføringen, i salgsoppgaven, samt innholdet av bud, aksept og forbehold som først og fremst danner grunnlaget for kjøpsavtalen.

Innklagede har først gitt villedende opplysninger om total pris ved markedsføring av leiligheten, siden fraveket salgsoppgaven uten at dette ble gjort skriftlig. Når situasjonen er denne, har innklagede etter Reklamasjonsnemndas vurdering en skjerpet plikt til å sørge for at partene ved budgivningen er enige om hvilke vilkår som inngår i avtalen.

Det er ikke dokumentert at innklagede på en tydelig måte har fått frem avtalevilkårene for handelen. Det fremgår ikke av budskjema som Reklamasjonsnemnda har fått kopi av, at salgsoppgaven hadde blitt korrigert. Videre fremgår det heller ikke av klagerens bud, at garasje skulle være inkludert i kjøpesummen. Innklagede burde ha avklart med klageren om budet var inkludert eller ekskludert garasje, og gitt klart råd om å innta dette som forbehold i det skriftlige budet.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, ved at han ikke avklarte partenes forståelse av avtalevilkårene på en betryggende måte, før budgivningen startet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.