Klage nr:
076/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Ottesen ogamp; Dreyer Stavanger AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en bolig av innklagede. Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke og gi opplysninger om at boligen ikke kan utvikles med mindre hele bygget rives og flyttes. Dette ville også medføre at klagerne fikk en mindre tomt. Klagerne mener at de har lidt et økonomisk tap på kr 1 500 000, og krever erstatning for dette.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne krever erstatning fra innklagede for brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) nummer 2, 5 og 10 samt brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerne signerte kjøpekontrakt 14. januar 2010. Eiendommen ble kjøpt gjennom innklagede, basert på salgsoppgaven.

I forbindelse med salget av ovennevnte eiendom har innklagede lagt ved reguleringskart og bestemmelser i salgsoppgaven. Reguleringskartet fremstår som helt unikt og sjeldent, og på kartet fremstår eiendommen med to divergerende eiendomsgrenser; en regulert tomtegrense og en ordinær tomtegrense.

Den ene grensen utelukker den andre og omvendt. Reguleringskartet var vedlegg i salgsoppgaven uten ytterligere redegjørelse. Innklagede har innhentet målebrev som støtter oppunder den ikke regulerte tomtegrensen. I tillegg er det innhentet et situasjonskart som også lå i salgsoppgaven. Her fremkommer eiendommen uten den regulerte tomtegrensen, og støtter oppunder den ikke regulerte tomtegrensen.

Klagerne mener at tomtespørsmålet innbyr til nærmere undersøkelse fra innklagedes side. Innklagede har ikke undersøkt forholdene nærmere med kommunen.

I forbindelse med klagernes undersøkelser 5. februar 2010 fikk de ved et møte hos plan- og bygningsetaten i kommunen, tilgang på all tilgjengelig informasjon. Denne informasjonen er tilgjengelig i byggesaksmappen.

Klagerne oppdaget, etter at kontrakten var inngått, at det tidligere var søkt både om utskillelse av tomt og oppføring av ny bolig på eiendommen. Søknaden inneholdt selgerens ønske om å utbygge eiendommen med et ytterligere bygg. Selgeren ønsket å utvikle eiendommen, men av reguleringsmessige årsaker, ble disse planene stoppet av kommunen og fylkesmannen.

Under søknadsbehandlingen hos kommunen og fylkesmannen, kom det informasjon om at den reguleringsmessige situasjonen er vesentlig annerledes enn det innklagede har gitt informasjon om.

Det fremgår av den tilgjengelige informasjonen at:

• «Opplysning om grunnareal. Eiendommen vil bli vesentlig mindre enn opplyst i salgsoppgaven (ca. 150 kvm.) ved en eventuell søknadspliktige og meldepliktige forhold i plan- og bygningsloven.»
• Tomtens begrensning vil også begrense kravet til BYA.
• Eiendommens reguleringsstatus er ikke forklart i tilstrekkelig grad.

Spørsmålet er i tillegg hvorvidt man reelt sett er eier av arealet mellom den regulerte grensen og den andre tomtegrensen. Kommunen betrakter grensen som her er beskrevet som den andre tomtegrensen, som en «midlertidig grense». Den «midlertidige grensen» skal utgå, og det vites ikke hvorvidt det foreligger noen avtaler omhvilken eiendom dette «mellomarealet» skal tilfalle.

«Innklagede har ikke gjort spesielt oppmerksom på eiendommens helt unike og merkverdige planstatus. Huset har en midlertidig status på plankartet. Huset på eiendommen har en reguleringsmessig status som bebyggelse som skal fjernes med stiplet linje (Sosikode 1215) og ikke en status for vanlig hus (Sosikode 1214)».

I vedlegg til kontrakten ble det vedlagt en byggetillatelse fra 1974, men det ble aldri fremlagt et avslag på byggesøknad fra 2009. Å fremlegge en eldre byggetillatelse, men å unndra og ikke opplyse om avslaget på byggesøknad for 2009, mener klagerne at kan anses som en tilsidesettelse av god meglerskikk i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handelen sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handelen sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

Klagerne anfører at pliktene i bestemmelsen gjelder relevant informasjon om eiendommen. Når innklagede har tatt det valg å innhente slik dokumentasjon som reguleringskart, kartutsnitt og målebrev, vil innklagede måtte kontrollere opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

De innhentede reguleringsplaner og reguleringskart er ikke kontrollert, og relevant informasjon er ikke formidlet klagerne i tilstrekkelig grad. For å kunne ha en relevant oppfatning av slike planer som reguleringsplan og reguleringsbestemmelser, mener klagerne at det må det stilles krav om at innklagede faktisk forestår de grunnleggende trekkene ved slike kart og bestemmelser. Dette betyr å kunne «lese» et reguleringskart med de koder, streker og tall kartet viser.

Eiendommens divergerende tomtegrenser og muligheten for å få mindre grunnareal, er opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som absolutt er av betydning for klagerne som kjøpere. Det samme gjelder de opplysninger om konsekvenser ved å ha et hus på «midlertidig status» (sosikode 1215).

Klageren mottok opplysningene i dokuments form, uten at det forelå noen ytterligere opplysninger på forholdet i salgsoppgave, akseptbrev eller i kontrakten. Klagerne mener at innklagede burde innhentet ytterligere opplysninger om forholdet samt meddelt dette i salgsoppgaven til interessenter.

I NOU 1987:14 s. 75 ble det konstatert at meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Hvor langt meglers plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk.

Innklagede har innhentet opplysninger fra kommunen uten å redegjøre for rekkevidde av reguleringskartet. Klagerne mener at det er et minimumskrav at meglere kan innhente, forstå og kontrollere dokumenter som reguleringskart, og dens betydning for handelen. At meglere forutsettes å ha slik kunnskap, mener klagerne at også underbygges av minimumskravene i eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Klageren mener at det er åpenbart at innklagede har svikt i rutiner på området som gjelder kontroll av reguleringsplan og bestemmelser. Hva som ligger i kontrollbegrepet av et reguleringskart, er ikke omtalt i lov eller forarbeider, men generelt må meglere kontrollere opplysninger «så langt det synes rimelig». Klagerne anfører at det ikke er vanskelig, tidkrevende eller kostbart å undersøke et reguleringskart, og det må derfor ligge innenfor rekkevidden av kontroll og opplysningsplikten til innklagede. Videre mener klagerne at kontrollen bør innebære å finne eventuelle avvik, finne ut om planlagte forhold, se eventuelle uklarheter, og se hvorvidt «kartet stemmer overens med terrenget». Man må også kunne forvente at innklagede skal kunne forklare reguleringskartet til interessentene.

Klagerne mener at innklagede tilkjennegir en praksis som ikke representerer god meglerskikk.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 5 skal grunnarealer oppgis. Det er i dag tvilsomt hvorvidt eiendommens reguleringsmessige grunnareal tilsvarer målebrevets areal. Det vil her være tale om at det oppgitte grunnarealet (tomtearealet) kun er av midlertidig karakter, ettersom kommunen forutsetter at vesentlige endringer på bygget, kan medføre krav om riving og endring av husets plassering. I et referat fra forhåndskonferanse, har kommunen meddelt at deler av eiendommen er regulert til naboeiendommen. Dette mener klagerne at medfører et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nummer to. Eiendommen vil således bli 150 kvm mindre enn arealet som ble oppgitt av innklagede.

Innklagede har korrekt gjengitt målebrevets areal, men ikke gjengitt muligheten for at grunnarealet vil bli vesentlig mindre ved endring av huset (søknadspliktige arbeider eller nyoppføring av bolig på eiendommen). Innklagede har ikke gitt opplysning om utfyllende grunnareal og har således ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 5, samt opptrådt i strid med god meglerskikk

Innklagede ville selv tilegnet seg informasjon om hvilke vedtak som var fattet hos fylkesmannen vedrørende eiendommens reguleringsstatus, dersom han vurderte og kontrollerte målebrevet, reguleringsbestemmelsene og kratutsnittet. Han kunne da ha undersøkt eiendommens mappe hos kommunen, og funnet ut at det forelå klare begrensninger i forhold til areal, utnyttelse og at eiendommen ikke nødvendigvis har et slikt tomteareal som beskrevet i målebrevet.

Klageren mener det er uaktsom å ikke reagere på divergensen i kartgrunnlagene, og at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk samt opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

Klagerne antar at verdireduksjonen på eiendommen med disse opplysningene er kr 1 500 000 i forholdt til hva klagerne betalte i henhold til inngått kjøpekontrakt. Verditapsanslaget er innhentet av takstmann.

Klagerne anfører at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng. Klagerne krever derfor at innklagede dekker deres totale tap, som en følge av disse forsømmelsene.

Innklagede anfører:

I forbindelse med at innklagede mottok salgsoppdraget ble det utarbeidet markedsføringsmateriell (salgsoppgave og annonse) hvor eiendommen ble presentert som en

«flott enebolig som har flere nye vinduer, malte flater innvendig, nylig renovert og helfliset bad, glasserte takpanner, nyere parkett på de fleste gulvplater med mer.»

Eiendommen ble på ingen måte presentert som en eiendom med uviklingsmuligheter. Det ble tvert imot informert om at selgeren solgte eiendommen fordi han ikke hadde fått fradelt bolig på eiendommen.

Målebrevet mottatt fra kommunen ble kontrollert opp mot forholdene på stedet. På bakgrunn av dette kan ikke innklagede se at de burde foretatt nærmere undersøkelser.

I forbindelse med innhenting av kommunale opplysninger, ble det videre innhentet blantannet reguleringskart med bestemmelser og situasjonskart fra kommunen. Disse dokumentene ble i sin helhet vedlagt salgsoppgaven.

Klageren var på visning for første gang 1. desember 2009 sammen med innklagede. Klageren stilte spørsmål ved hvorfor eieren ønsket å selge eiendommen. Innklagede opplyste da at eieren ikke hadde fått godkjennelse for å bygge ny bolig i tillegg til eksisterende bolig. Klageren forklarte videre til innklagede at han hadde planer om å grave ut kjelleren, legge nye drenering og eventuelt bygge eksisterende på bolig.

I perioden frem til 9. desember 2009 var klageren i kontakt med innklagede flere ganger i forbindelse med at han ønsket å besiktige eiendommen. Klageren var på flere besiktigelser på eiendommen uten at megler var til stede.

Klageren forklarte innklagede at han undersøkte mulighetene for å flytte eksisterende bolig, eller eventuelt bygge på boligen. Klageren ba om å få oversendt hustegninger på boligen 9. desember 2009, og fikk disse tilsendt per e-post samme dag. Innklagede fikk inntrykk av at klageren i perioden frem til 15. desember 2009 undersøkte med kommunen hvilke muligheter det var for eiendommen. Innklagede vil presisere at klageren har hatt meget god tid til selv å gjøre sine nødvendige undersøkelser, og at eiendommen ikke er markedsført som noe annet enn en flott enebolig.

Første bud fra klageren ble mottatt av innklagede 15. desember 2009. Budet ble avslått 16. desember.

Klageren kontakten selgeren 18. desember 2009. Innholdet i denne samtalen er ukjent for innklagede. Eieren kontaktet innklagede 19. desember med opplysninger om at klageren hadde gitt inntrykk av å ønske å komme med et nytt bud.

Innklagede var i kontakt med klageren 21. desember, og klageren opplyste om at fortsatt undersøkte mulighetene på eiendommen, og at han ville komme tilbake på et senere tidspunkt.

Den 4. januar 2010 innga klageren et nytt bud som eieren avslo med et motbud. Klageren aksepterte eierens motbud samme dag. Dagen etter sendte innklagede ut akseptbrev, kjøpekontrakt til gjennomlesning samt all kommunal informasjon som innklagede hadde mottatt fra kommunen. Den omtalte byggetillatelsen datert 27. september 1974 ble sendt sammen med akseptbrevet.

Det ble avholdt kontraktsmøte på innklagedes kontor 14. januar 2010. Klageren nevnte da at han hadde planer om å rive eksisterende bolig, og oppføre VD-bolig på eiendommen. Eieren responderte da med at han kunne videreformidle kontaktinformasjon til en arkitekt som tidligere hadde bistått med tidligere forsøk på utvikling av eiendommen.

Innklagede kan på ingen måte se at han har opptrådt uaktsomt og/ eller i strid med god meglerskikk. Tidligere fremsatt krav fra klageren avvises. Det påståtte verditapet fremstår for innklagede som lite realistisk og uten rot i virkeligheten.

Innklagede ønsker også å tillegge vesentlig vekt at klageren har, etter hva innklagede har forstått, vært meget grundig med å foreta sine egne undersøkelser om eventuelle muligheter på eiendommen før han innga bud. Han er selv en erfaren eiendomsmegler med lang fartstid i bransjen. Innklagede mener derfor at klageren selv burde være grundig innforstått med hvilke undersøkelser som er påkrevd å undersøke om en eiendom har muligheter for videreutvikling.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren har aldri hevdet at eiendommen ble presentert som en utviklingseiendom. Klageren hadde til hensikt å bebo eiendommen, noe klageren faktisk gjør. Klageren vil presisere at klagerensformål med kjøpet var og er at boligen skal være klagerens eneste familiebolig. Eiendomskjøpet er således ikke basert på spekulasjon.

Innklagede har reklamert med stor tomt på forsiden av salgsoppgaven, og under reguleringsmessige forhold er det ikke nevnt at huset har en midlertidig status. At tomten er stor må derfor ha hatt en markedsføringsverdi for innklagede. Klageren kan ikke huske at selgers grunnlag for salg ble nevnt på visning. Klageren mener å ha fått denne informasjonen fra selgeren direkte 1-2 uker etter kontraktsmøtet. Da ble det meddelt fra selgeren at klager kunne få informasjon om tidligere søknad dersom klageren henvendte seg til selgers arkitekt. Klageren hadde derfor ikke kunnskap om eiendommens begrensninger før aksept av bud.

På kontraktsmøtet opplyste klageren til innklagede at han ønsket å se på mulighetene for å renovere og kanskje bygge på/om tomten. Heller ikke da opplyste innklagede om eiendommens begrensning. Det tilbakevises derfor at klageren ble opplyst fra innklagede på visning at selgeren solgte eiendommen på grunnlag av avslag på rammesøknad.

Innklagede hevder at det er kjøperens undersøkelsesplikt å vurdere eiendommens offentligrettslige skranker i forhold til reguleringsstatus. Dette mener klagerne at ikke er korrekt lovforståelse.

At innklagede har funnet det hensiktsmessig å opplyse om en byggetillatelse fra 1974, men ikke en rammesøknad og avslag på denne i 2009, styrker klagernes syn på at det ikke var gitt noe informasjon om eiendommens begrensning før signering av kontrakt.

Reklamasjonsnemnda vilbemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda finner at saken reiser bevisspørsmål som gjør den uegnet for behandling i Nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for eiendomsmeglingstjenester punkt 2. Saken avvises.

Konklusjon:

Saken avvises.