Klage nr:
079/10
Avgjort:
25.11.2010
Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg
Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Klageren har fått en kostnadsoppgave på kr 52 645 uten at salg er gjennomført. Innklagede har sendt saken til forliksrådsbehandling. Behandlingen i forliksrådet ble innstilt da saken var sendt Reklamasjonsnemnda.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis klagerne og innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Den 10. september 2008 hadde klageren et møte med innklagede vedrørende salg av klagerens bolig. Til stede var også klagerens far og ektefelle. Innklagedes v/fagansvarlig orienterte om at han var den eneste ved kontoret som var utdannet megler. Prisen ble fastsatt til en fastpris på kr 35 000 inkludert merverdiavgift. På dette tidspunktet så alt greit ut, og avtale ble undertegnet, uten at klageren så nøye gjennom avtalens innhold.
Avtalen var bearbeidet av innklagde på forhånd. I tillit til innklagede undertegnet klageren skjemaet uten å få noen kopi tilbake. Senere samme kveld mottok klageren en oppdragsavtale på e-post, hvor punkt 7.1 var tilføyet med en rekke formuleringer. Kontrakten var også summert, noe den ikke var på tidspunktet for undertegning. Undertegningen skjedde i tillit til innklagedes stilling og et hyggelig salgsmøte. Klageren sendte derfor e-post til innklagede omgående om at kontrakten på dette punktet måtte rettes opp, da det kun var avtalt muntlig fastpris dersom oppdraget ble gjennomført. Etter dette sa klageren for ordens skyld opp avtaleforholdet i e-post av 11. september 2010.
Etter samtaler med innklagede ble partene igjen enige om fastpris på kr 35 000, noe som ble bekreftet av innklagede på sms til klageren. Sms ble sendt kl 1348 den 12. september 2008 hvor det sto: Jeg fjerner tilretteleggingsgebyr samt for visninger. Sender mail mandag. Klageren sendte da ny sms da han ikke var fornøyd: Fast pris 35.000? Denne ble sendt kl 1249 samme dag. Kl 1251 svarte innlagede med sms Ja.
I e-post av 16. oktober 2008 etterlyste klageren den nye avtalen. Innklagede skal da ha svart at han opprettholdt den gamle avtalen av 18. oktober 2008, dog uten tilretteleggingsgebyr. Den 21. oktober 2008 kom innklagede med en ny e-post hvor han benektet sine egne sms, og la ved et oppgjørsskjema ved opphør av meglerforholdet.
Klagerne mottok 28. oktober 2008 en kostnadsoppgave på kr 52 645 inkl mva uten at salg var gjennomført. dette var i strid med avtalen mellom partene, og i tillegg er det ikke samsvar med e-post (vedlegg 3).
Klageren mener etter dette at han ikke kan påføres kostnader for dette salget.
Klageren har lagt ned slik påstand:
- Klageren frikjennes for betalingsplikt etter avsluttet avtaleforhold for megler
- Innklagede dømmes til å betale klagerens advokatkostnader på kr 6 250 og gebyr for Nemnda kr 500, til sammen kr 6 750.
Innklagede anfører:
Innklagede utarbeidet oppdragsavtale hjemme hos klageren 10. september 2008. Oppdragsavtalen ble skrevet for hånd på standard oppdragsavtale for foretak tilknyttet innklagedes kjede. Som oppdragsavtalen viser, var deler av denne utfylt på forhånd. Resten av avtalen ble fylt ut av innklagede. Partene gjennomgikk avtalen punkt for punkt. Etter hvert som partene ble enige om det enkelte punkt, ble dette skrevet inn i avtalen. Alle sidene av avtalen er datert og parafert/signert av partene.
Av avtalens punkt 7 fremgår hva partene ble enige om når det gjelder innklagedes provisjon og dekning av utlegg, og annet dersom eiendommen ble solgt gjennom innklagede eller dersom eiendommen ble solgt uten innklagedes bistand. Punktene ble ifølge innklagede gjennomgått med klageren.
Innklagede sendte 28. oktober 2008 to brev til klageren. I brevet som gjelder Svar på mottatt brev ang. oppsigelse, redegjorde innklagede for hendelsesforløpet i saken.
I brev som gjelder Opphør av salgsoppdrag nr: 47080144, [ i kommune], bekreftet innklagede at oppdraget opphørte og ga samtidig en oppstilling over de utlegg og gebyr som var påløpt for arbeidet mens oppdraget varte.
Klageren svarte ved brev av 20. desember 2008. Her svarte han at han ville betale sitt utestående hos innklagede så snart som mulig og sannsynligvis i løpet av tre måneder. Han antydet også at det var en mulighet for å fortsette arbeidet eventuelt med en annen ansatt ved innklagedes kontor. Brevet viste at klageren både erkjente å skylde innklagede penger, samt at klageren ikke så bort fra å fortsette et samarbeid med innklagede.
Eiendommen ble senere solgt gjennom en annen meglerkjede.
Innklagede kan ikke se hvordan han skulle informert klagerne om punktene i avtalen på annen måte. Hvert punkt var nøye gjennomgått muntlig og inntatt i avtalen. Som klagerens vedlegg 3 viser, valgte klagerne å fortsette arbeidet med innklagede selv om han dagen etter kontraktssignering sa opp oppdraget.
I tidsrommet mellom 11. september og 21. oktober visste og aksepterte klageren at innklagede arbeidet med salget av eiendommen. Dersom han ikke var villig til å betale de utlegg som tilkom og de utgifter arbeidet medførte, skulle klageren stanset samarbeidet allerede 11. september da han oppdaget det han mente var en uoverensstemmelse i avtalen. Når klageren likevel fortsatte samarbeidet, kan han ikke ha misforstått sine forpliktelser i henhold til avtalen, ettersom avtalen nå var gjennomgått for annen gang.
Innklagede anfører at klageren er bundet av oppdragsavtalen og har plikt til å betale utlegg innklagede har hatt i forbindelse med oppdraget, samt oppsigelsesgebyr slik det følger av avtalen mellom partene. Vilkårene er vanlige i bransjen og er kjent for klagerne, da klageren også tidligere har solgt eiendom gjennom megler.
På denne bakgrunn avvises klagerens krav.
Innklagede har lagt ned påstand om at saken avvises og at advokatkostnader ikke idømmes.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren påpeker at det ikke er lagt frem dokumentasjon for noen av innklagedes påståtte utlegg. Klageren opprettholder fullt ut sin påstand om fullstendig frifinnelse fra betalingsplikt i denne saken som anført og begrunnet i klagerens brev av 4. mai 2010. Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til et annet resultat anfører klageren at han ikke i noen tilfeller kan pålegges å dekke utlegg som ikke er dokumentert av innklagede.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Utgangspunktet for kravet i saken fremkommer i den oppstillingen som er sendt klageren 28. oktober 2008. Kravet var opprinnelig kr 52 645.
Kravet på etableringsgebyr fremkommer i oppdragsavtalen punkt 7.1 med kr 9 900. Det er en feilskrift i oppstillingen idet beløpet fremkommer som kr 9 990. Innklagede frafaller krav på kr 90.
I punkt 7.6 er avtalt hva som gjelder ved oppdragsgiverens oppsigelse av oppdraget, dvs. oppsigelsesgebyr kr 15.000.
Grunnboksutskrift (tre utskrifter) kr 621 fremkommer av avtalens punkt 7.4. Grunnboksutskriften er omtalt på salgsoppgavens side 5.
Gebyr til forretningsfører er avtalt med kr 1500, men belastet med kr 1584. Innklagede har derfor frafalt krav på kr 84.
Innhenting av kart og reguleringsplan er avtalt i oppdragets punkt 7.4 med kr 1250. Dette er også omtalt i salgsoppgaven side 5. I oppdragsavtalens punkt 9 har klageren krysset for at han ønsker markedsføringspakke til kr 19 900. Det fremgår av punkt 7.4 at oppdragsgiveren må betale denne selv om oppdraget skulle sies opp.
Gebyr til borettslaget for avklaring av forkjøpsrett følger av borettslovens § 4-22, første ledd.
Klageren er ikke krevet for markedspakke I (avtalens punkt 9) og visninger (avtalens punkt 7.1), selv om det er gjennomført syv visninger.
Innklagede krever forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. Det skal gjøres fradrag i fakturabeløpet med kr 174.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) pålegger megleren å gi oppdragsgiveren er oversikt over kostnadene ved oppdraget. Dette skal nedfelles i oppdragsavtalen. Begge parter har underskrevet oppdragsavtalen som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til hvorvidt oppdragsavtalen er endret etter at klageren skrev under avtalen, da en slik vurdering krever annen bevisførsel enn en forenklet skriftlig saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda baserer seg på den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt. Innklagede har dermed krav på vederlag og dekning av utlegg i henhold til oppdragsavtalen.
Av oppdragsavtalen fremgår de fleste mindre utleggene.
Reklamasjonsnemnda ser imidlertid at begrepene forhåndsavklaring, eierskiftegebyr samt forhåndsvarsel har vært benyttet om hverandre i denne saken. De ulike begrepene betyr imidlertid ikke det samme.
I oppdragsavtale punkt 7.4 er avtalt eierskiftegebyr til forretningsfører kr 4 300. Denne eiendommen ble ikke solgt gjennom innklagede. Det har således ikke foregått noe eierskifte gjennom innklagede, som klager skal belastes for. Eierskiftegebyret reguleres av borettslagsloven § 4-6.
Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett (jf. borettslagsloven § 4-22) er medtatt i oppgjørsoppstillingen med kr 4 300. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette er hjemlet i oppdragsavtalen, og beløpet kan således ikke kreves innbetalt.
Reklamasjonsnemnda bemerker at de totale kostnadene som er kjente, skal fremgå av oppdragsavtalen, noe som i dette tilfellet ikke gjelder for opplysningene i oppdragsavtalen punkt 7.5 om utlegg, markedsføring og eierskifteforsikring. I punkt 7.5 er det for øvrig en feilsummering over utlegg, idet disse utgjør i overkant av kr 11.000 pluss markedsføring og eierskifteforsikring. Denne mangelen er i strid med god meglerskikk, men får for øvrig ikke noen betydning for innklagedes krav.
Innklagede har allerede frafalt dekning av kr 90 og kr 84, samt krav på dekning av kostnader til visninger.
Konklusjon:
Innklagede må frafalle krav på kr 4 300 som ikke er hjemlet i oppdragsavtalen.