Klage nr:
080/10

Avgjort:
04.11.2010

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Privatmegleren Stavanger

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september og 4. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en bolig gjennom innklagede. Klagerne har deltatt i en budrunde, der det konkurrerende bud hadde forbehold om finansiering. Klagerne mener at de har budt over seg selv, fordi de ikke forsto hva et slikt forbehold innebar. De mener innklagede burde gitt dem rådgiving om dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne har kjøpt en bolig gjennom innklagede. Etter klagernes mening, har ikke innklagede utført oppdraget i samsvar med formålet i eiendomsmeglingsloven§1:

”Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand.”

Klagerne hadde vært i banken og fått finansieringen i orden før budrunden startet. Klagerne åpnet budrunden med et bud på kr 4 500 000, med akseptfrist til kl. 12.00. Før akseptfristen gikk ut, kom det inn et høyere bud, stort
kr 4 550 000 med akseptfrist til kl. 12.30. Klagerne la umiddelbart inn et nytt bud på kr 4 600 000, også med akseptfrist kl. 12.30.

Innklagede ringte klagerne kl. 12.40 og sa at det var kommet inn nytt bud på kr 4 750 000 med akseptfrist kl. 14.00. Det var tatt forbehold om at budgiveren fikk finansieringen i orden. Klagerne ble ikke gitt ytterligere informasjon, og innklagede spurte hva de ville gjøre.

Klagerne tenkte at budgiveren kanskje skulle i banken dagen etter, og at dersom han fikk finansieringen i orden, ville han ha det høyeste tellende budet og få kjøpe boligen. Klagerne turde ikke risikere dette, og valgte å høyne sitt bud til kr 4 800 000 med akseptfrist kl. 14.00. Innklagede ringte klagerne tilbake litt senere, og fortalte at det var kommet inn et nytt bud på kr 4 900 000 med akseptfrist kl. 15.00, men fortsatt med forbehold om at budgiveren fikk finansiering i orden.

Klagerne spurte innklagede om dette var den samme budgiveren som hadde lagt inn bud på kr 4 750 000. Innklagede bekreftet dette, og han fortalte også at budgiveren som hadde lagt inn bud på kr 4 550000, hadde gitt seg. Klagerne la deretter inn et nytt bud på kr 4 900 000 med akseptfrist til kl. 15.00.

Klagerne var så i kontakt med banken sin, som reagerte på måten budrunden nå foregikk på. Dersom den andre budgiveren ikke fikk finansieringen i orden, bød klagerne egentlig bare over seg selv.

Klagerne ringte til innklagede for å endre akseptfristen fra kl. 15.00 til kl. 14.00. Klagerne fikk da vite av innklagede at den andre budgiveren var på vei til banken for å forhøre seg om finansiering.

Klagerne mener at innklagede burde ha informert om dette tidligere, før klagerne la inn budet på kr 4 800 000. Innklagede ville da fått avklart om motbyderen fikk finansieringen i orden, og om budet på kr 4 750 000 ville være gjeldende før akseptfristen gikk ut. Klagerne ville da ikke være nødt til å høyne sitt bud, som da var på kr 4 600 000.

Klagerne mener at innklagede på dette tidspunktet burde ha informert klagerne om hvilke alternativer de hadde, som var å fastholde budet på kr 4 600 000 frem til finansiering var avklart, høyne budet eller trekke seg fra budrunden. Klagerne anfører at de da ville ha avventet og sett om budet ble gjeldende. Andre meglere som klagerne har vært i kontakt med, har opplyst til klagerne at de anser det som sin plikt å gi denne informasjonen for å ivareta kjøperens interesser.

Klagerne synes ikke innklagede har holdt en ryddig budrunde, slik han er forpliktet til etter lov og etiske retningslinjer. Klagerne mener at innklagede heller ikke har overholdt sin omsorgsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven§6-3 annet ledd.

Klagerne har vært i kontakt med den andre budgiveren, som viste seg å være nabo av selgeren. Budene hans var imidlertid reelle. Han opplyste at han som nabo vet at selgeren ville ha et raskt salg, og sannsynligvis hadde vært villig til å møte klagerne på en lavere pris.

Klagerne reagerer også på at budrunden fortsatte da klagernes bud gikk ut.

Klagerne mener videre at ved å ta med bud i en budrunde, som har forbehold om finansiering, blir de øvrige budene presset høyere enn de ellers ville. Klagerne mener at selgeren da kan gå tilbake til budgivere med finansiering i orden i etterkant og spørre om de vil kjøpe, men at han da vet hvor høyt vedkommende er villig til å by. Dette kan da brukes som utgangspunkt i en forhandling. Klagerne kan vanskelig forstå at budgivning skal foregå på en slik måte.

Før visning fikk klagerne oversendt en salgsoppgave med boligsalgsrapport. I innklagedes e-post stod det: ”P.S: Flere av manglene som er påpekt i boligsalgsrapporten, vil bli utbedret og bekreftet i form av dokumentasjon fra fagfolk. Dette skal bli lagt klar på visning.”

Slik dokumentasjon forelå ikke på visningen. Innklagede og selgeren ga muntlig informasjon om at feil/mangler ville bli utbedret i etterkant. Innklagede skriver etter kjøpet at boligen er kjøpt ”as is”, som betyr i den stand som den var ved visningen. Dette vil ikke klagerne godta.

Innklagede har bedt klagerne om å sette opp punkter de ønsker å ha med i kjøpekontrakten. Dette har klagerne gjort, og de krevde blant annet at de nevnte manglene ble utbedret før overtakelsen. Innklagede sa da at dette måtte klagerne avklare direkte med selgeren. Klagerne hevder at selgeren aldri har vært involvert i salget. Innklagede har heller ikke videresendt klagernes e-post, som han skulle sende umiddelbart.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at budrunden var ryddig, og klagerne ble informert om at den andre budgiveren hadde forbehold om finansiering. Innklagede har holdt seg til regelverket og har ikke gjort noen form for brudd på eiendomsmeglingsloven.

Innklagede kan ikke ta ansvar for at klagerne mener at de har kjøpt eiendommen ”for dyrt”. Klagerne var med i en budrunde, og ble til enhver tid informert om forbeholdet til den andre budgiveren. Klagernes ”økonomiske tap” skyldes at de deltok i en budrunde, og bød mot andre budgivere, noe som presset kjøpesummen opp. Innklagede kan ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap. Budrunden ble etter innklagedes mening gjennomført i henhold til vanlig praksis.

Innklagede avviser klagernes krav.

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede informerte om den andre budgiverens forbehold, men valgte bevisst å holde tilbake at dette forbeholdet ville bli avklart før akseptfristen gikk ut. Dette hevder klagerne at ble gjort for å få klagerne til å by høyere, uten at det var nødvendig. Klagerne bød derfor over seg selv to ganger, ettersom den andre budgiveren ikke fikk finansiering i orden.

Klagerne mener at budrunden ikke var ryddig, og i strid med eiendomsmeglingsloven og etiske retningslinjer for eiendomsmeglere.

Klagerne hevder at også banken og andre eiendomsmeglere har sagt at innklagede ikke har gjort jobben sin i dette tilfellet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har nevnt at noen av manglene ville bli utbedret, noe som ble gjort. Det ble også nevnt for klagerne på telefon at noen av de mindre manglene ville bli utbedret. Innklagede legger ved to e-poster som dokumentasjon for Reklamasjonsnemnda.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mottok 2. mars 2010 en e-post fra innklagede der han skriver:

”Hei.

Se vedlegg for mer informasjon

PS: Flere av manglene som er påpekt i boligsalgsrapporten vil bli utbedret og bekreftet i form av dokumentasjon fra fagfolk. Dette skal bli lagt klar på visning.”

Denne dokumentasjonen fra fagfolk har klagerne aldri fått. Den skulle bli lagt klar på visningen. Klagerne fikk informasjon på visningen av selgeren om hva som var utbedret, men visste ikke om at det var skrevet en rapport av et byggefirma. Klagerne vil gjerne be om dokumentasjon fra innklagede på at denne ble sendt klagerne, for det er første gang de ser den. Det ble heller ikke gitt muntlig informasjon fra innklagede om at det forelå en slik rapport fra fagfolk.

Klagerne stiller seg også svært kritiske til om dette er ”dokumentasjon fra fagfolk”. Den er utført av et selskap hvor selgeren er administrerende direktør og daglig leder. Han har altså fått sitt eget firma til å skrive en rapport til seg selv ved salg av sitt eget hus.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Etter flere purringer fra innklagede til selgeren var ikke dokumentasjonen klar til visningen. Den fikk innklagede først tilgjengelig og klar for utsending til interessenter etter visningen.

På visningen sa innklagede til de som spurte at den kunne ettersendes. Et par som ba om dette fikk den tilsendt dagen etter visningen.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Klagerne kjøpte huset 10. mars 2010 og etterlyste dokumentasjonen. Ettersom det har vært umulig å få fremlagt dokumentasjonen, har klagerne regnet med at den ikke forelå.

Den 16. mars 2010 skrev innklagede til klageren i e-post:

”hei

Den vanlige kjøpekontrakten inneholder ikke dokumentasjon til utført arbeid. Men jeg kan høre med selgeren om han kan fremlegge dette til dere.”

Den 18. mars 2010 skrev innklagede til klageren:

Hei igjen

Har vært litt travle dager…

Som jeg sa tidligere og i forrige mail; flere av manglene i tilstandrapporten vil bli utbedret. Dokumentasjon for dette arbeidet hadde ikke selgeren klar til visning men det kan fås ved å henvende seg til ham.”

Som det fremkommer av e-postene, har det ikke vært mulig å få denne dokumentasjonen, ei heller ved henvendelse direkte til selgeren. Klagerne kan derfor ikke forstå at dokumentasjonen ble sendt til flere andre interessenter dagen etter visningen når innklagede ikke hadde mulighet til å sende den til klagerne på et senere tidspunkt.

Innklagedes atter atter ytterligere anførsler:

Innklagede fikk aldri noe mer dokumentasjon enn den nevnte e-posten selv om han etterspurte dette av selgeren. Det var e-posten som ble sendt enkelte interessenter etter visningen.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

I e-post av 12. oktober fremgår:

Klageren har fått tilsendt faktura på kommunale avgifter fra kommunen. Denne var opprinnelig sendt selgeren. Han sendte den til innklagede som sendte den videre til klagerne.

Klagerne tok kontakt med kommunen og spurte hvorfor fakturaen ble sendt forrige eier. Klagerne fikk da beskjed om at det var fordi overdragelsen ikke var tinglyst ennå. Klagerne kjøpte eiendommen 4. juni 2010.

Innklagedes atter atter ytterligere anførsler:

Skjøte ble ikke sendt inn da det var holdt tilbake et stort beløp i oppgjøret og det var en tvist mellom kjøperen og selgeren. Innklagede forsøkte å ordne opp i tvisten, men partene ble aldri enige. Begge parter har nå advokater som jobber med å løse tvisten. Da det nå var advokater på saken sendte innklagede inn skjøtet til tinglysning.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Innklagede valgte å ikke møte som avtalt til overtakelsesmøtet. Etter møtet ga innklagede instruks om at begge partene skulle innhente anbud, og at de så skulle sette seg ned med innklagede og de respektive byggfirmaene i forsøk på å komme til enighet.

Etter å ha kontaktet byggfirma, og etter at de hadde vært på befaring første gang, ga klagerne beskjed til innklagede om at byggfirmaet ikke ville ha rapporten klar før etter sommerferien grunnet ferieavvikling. Anbudet ble oversendt innklagede 23. august 2010. Etter dette hørte klagerne ikke mer. De tok kontakt med selgeren som heller ikke visste noe og var tydelig frustrert.

Innklagede valgte plutselig å trekke seg ut av saken og fraskrive seg videre ansvar. Klagerne forstår ikke hvordan innklagede kan skrive at han prøvde å løse tvisten men at partene aldri ble enige.

Innklagede hadde heller ikke fått beskjed om at klagerne hadde blitt bistått av advokat. To måneder senere var huset fortsatt ikke tinglyst. Denne informasjonen fikk klagerne av kommunen. Da innklagede ble gjort oppmerksom på dette av klageren (og Reklamasjonsnemnda) ble det ordnet samme dag. Dette ble så begrunnet med at det nå er advokater som håndterer saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder formidling av bud med forbehold.

Innklagede hadde ikke imøtegått klagerens påstander om at innklagede hadde opplyst om at flere mangler påpekt i boligsalgsrapporten ville bli utbedret, og forhold rundt kontraktsutformingen. Saken ble derfor utsatt og partene bedt om å opplyse og dokumentere saken ytterligere.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at innklagede har brukt urimelig lang tid på å besvare henvendelser i saken og at han ikke tar stilling til alle klagerens påstander, noe som har forsinket Reklamasjonsnemndas behandling av saken.

Etter Reklamasjonsnemndas syn, har innklagede korrekt formidlet bud med forbehold til klagerne, som deltok i en budrunde.

”Forbrukerinformasjon om budgivning” var lagt ved salgsoppgaven. Av budskjema fremgår dessuten at budgiveren må bekrefte at han er kjent med at budet er bindende idet det har kommet frem til selgerens kunnskap, og er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Klagerne synes imidlertid å ha misforstått en rekke forhold vedrørende budgivning.

Klagernes bud på kr 4 600 000 var ikke lenger bindende for klagerne etter at akseptfristen hadde løpt ut. Dette innebærer ikke at budrunden må avsluttes, slik klagerne har anført, men at budgiveren ikke lenger er bundet av det fremsatte budet. Klagernes bud var således ikke akseptert av selgeren, og klagerne stod fritt i forhold til å legge inn et nytt bud.

Da innklagde formidlet det nye budet som hadde kommet inn kl. 12.40, var dette således det eneste budet som var inne. Et bud med finansieringsforbehold må også aksepteres innen akseptfristen er utløpt, dersom slik frist er satt. I dette tilfellet måtte selgeren akseptert det første budet med forbehold innen kl. 14.00. Dersom selgeren aksepterer et bud med forbehold om finansiering, er han bundet av aksepten inntil forbeholdet om finansiering er avklart.

Klagerne har anført at de ikke forsto hva det innebar at det konkurrerende budet var med forbehold om finansiering, og at innklagede burde ha informert dem om dette. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger en slik plikt bare der en eiendomsmegler må forstå at budgiveren er i villrede. En budgiver har også plikt til å sette seg inn i de alminnelige reglene for budgivning, og har en oppfordring til å spørre eiendomsmegleren dersom det er noe han ikke forstår. I dette tilfellet har klagerne ikke bedt eiendomsmegleren om råd eller spurt om hva forbeholdet om finansiering innebærer.

Klagerne har anført at de har lidt et tap fordi de økte budet. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at klagernes bud på kr 4 600 000 ikke ble akseptert av selgeren. Klagerne hadde ikke noe bud på eiendommen inne da budet med forbehold ble lagt inn, og risikerte at dette ville bli akseptert av selgeren innen akseptfristen.

Reklamasjonsnemnda stiller seg undrende til at ikke klageren også ble tilsendt e-post med oversikt over hvilke feil som ble rettet. Det er høyst uklart ut fra kjøpekontrakten i hvilken stand eiendommen skulle være ved overtakelsen. Listen over feil som er blitt rettet, er langt mer omfattende enn det som fremgår av kjøpekontrakten § 12. Innklagedes opptreden på dette punktet er i strid med god meglerskikk.

Etter kjøpekontrakten § 5 skulle skjøtet tinglyses samtidig som fullt oppgjør inkludert omkostninger var innbetalt. Det er da i strid med god meglerskikk ikke å tinglyse skjøtet i henhold til kontrakten, spesielt når innklagede ikke opplyste partene om at han hadde bestemt seg for å fravike kontrakten.

Det er ikke dokumentert at innklagedes forsømmelser har hatt økonomisk betydning for klagerne.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utforming av kjøpekontrakten og for sen tinglysing av skjøtet. For øvrig fører klagen ikke frem.