Klage nr:
081/10

Avgjort:
23.09.2010

Saken gjelder:
Meglers ansvar for innhenting av opplysninger ved oppgjørsoppdrag

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Gjøvik

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har selv solgt sin bolig. Innklagede ble engasjert til å forestå kontraktsskriving og gjennomføre oppgjøret ved et honoraroppdrag. Kjøperen har fremsatt et krav mot klageren om prisavslag, fordi han ikke ble opplyst om et pålegg om å utbedre pipen. Klageren har fremsatt et regresskrav mot innklagede, og anfører at innklagede burde ha innhentet opplysninger om dette pålegget i forbindelse med oppdraget.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren solgte sin borettslagsleilighet gjennom innklagede, ved et såkalt honoraroppdrag. Salgssummen var
kr 1 500 000, og kjøpekontrakten ble underskrevet 5. juni 2009.

Det fremgår i oppdragsavtalens punkt 1 at innklagede kun bistår med dokumentbehandling, salgsoppgjør etc. og at vederlaget er kr 12 500,- inkl. mva.

Kjøperen reklamerte i forbindelse med peis/pipe da det viste seg at det var gitt pålegg om utbedring av pipen. Klagerens ektefelle døde i mars 2008. Klageren var ikke kjent med pålegget, da det var ektefellen som hadde ordnet med slike forhold.

Klageren sendte brev til innklagede 16. desember 2010, hvor det fremgikk at det var fremsatt et krav fra kjøperen om prisavslag på kr 139 350. Det ble varslet mulig regresskrav mot innklagede.

Innklagde avviste kravet om regress ved brev av 22. desember 2009, i det ikke var avtalt av innklagede skulle innhente informasjon fra Infoland.

Klageren har anført at eiendomsmeglingsloven også omfatter oppgjørsoppdrag, også når oppdraget utelukkende består av å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene og kontraktskriving.

Klageren anfører videre at innklagede hadde opplysningsplikt ovenfor kjøperen før handelen sluttes, for opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan får betydning for avtalen, jf.eiendomsmeglingsloven§6-7 (1). Klageren mener at innklagede her hadde en plikt til å innhente opplysninger fra Infoland, og særskilt med tanke på eventuelle pålegg.

Klageren kraver at innklagede betaler klageren erstatning for det beløpet som ble avkrevet kjøperen på kr 139 350 med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.

Klageren krever også at innklagede dekker sakens omkostninger, med tillegg av forsinkelsesrenter, fra forfall til betaling skjer.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser klagerens krav.

Innklagede var, etter henvendelse av klageren, på befaring i klagerens leilighet 7. mai 2009. Klageren opplyste om at hun hadde kjøpt en annen leilighet i sentrum, og at hun hadde hatt besøk av en annen megler i tillegg til at hun selv hadde annonsert leiligheten for salg. Klageren ville følgelig avvente responsen på sin egen annonse, for om mulig å selge leiligheten selv.

Innklagede informerte klageren om sitt ansvar ved salg av leiligheten, og gjennomføring av et standard salgsoppdrag gjennom megler med utarbeidelse av salgsoppgave, eierskifteforsikring, verdi- og lånetakst, innhenting og kontroll av lovbestemte opplysninger etc. Klageren ønsket imidlertid uansett å gjennomføre prosessen som hun allerede hadde igangsatt, uten å gjøre noe mer. Innklagede foretok følgelig ingen gjennomgang av leiligheten som ved et tradisjonelt salgsoppdrag, men klageren ble likevel forespurt om hun kjente til feil, mangler eventuelt andre forhold ved leiligheten som ville være vesentlig og av interesse for en potensiell kjøper. Dette svarte klageren at hun ikke gjorde.

Klageren ringte innklagede 13. mai 2009 og meddelte at hun hadde en interessent til leiligheten, som ville kjøpe leiligheten for den sum hun hadde annonsert den for. Klageren spurte samtidig om hva innklagede skulle ha betalt for å bistå med salgsoppgjøret. Innklagede fortalte at han tok et vederlag på kr 12 500 for denne jobben, med tillegg av pantattest for andelen og borettslagets eiendom a kr 202,-.

Innklagede presiserte at dette kun gjaldt utarbeidelse av kjøpekontrakt på allerede inngått avtale, skjøte og salgsoppgjør. Igjen ble det presisert at det ikke ble foretatt innhenting av opplysninger som et tradisjonelt salgsoppdrag skulle tilsi. Klageren ble også informert om at det fortsatt var mulig å tegne eierskifteforsikring, men at da måtte det avholdes en utvidet verdi- og lånetakst eller boligsalgsrapport, i tillegg til egenerklæringsskjema. Dette ønsket ikke klageren, og innklagedes tilbud om honoraroppdrag ble akseptert.

Innklagede og klageren ble enige om å utarbeide en foreløpig kontrakt mellom partene, slik at de først kunne få avklart den lovbestemte forkjøpsretten, for deretter å gjennomføre et kontraktsmøte.

Neste dag utarbeidet innklagede en foreløpig kontrakt mellom partene. Denne ble underskrevet samme dag, og oversendt forretningsføreren. Innklagedes gjøremål i henhold til avtalen ble igjen presisert overfor klageren, og da også kjøperen. Ingen av partene hadde innsigelser til dette.

Kontraktsmøte ble avholdt med begge partene 5. juni 2010. Kjøpekontrakten og oppdragsavtalen om honoraroppdrag ble gjennomgått. Innklagede presiserte igjen overfor partene hva hans oppdrag besto av. Begge parter var innforstått med dette og aksepterte avtalen.

Klageren har anført at innklagede hadde en plikt til å innhente opplysninger fra Infoland, og særskilt med tanke på eventuelle pålegg. Klageren ble forespurt om disse opplysningene skulle innhentes av innklagede, men dette ble avvist da det kun var et oppgjørsoppdrag.

Innklagede viser til Finanstilsynets brev av 23. mars 2010 til Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes forening, Eiendomsadvokatens servicekontor og Forbrukerrådet, hvor meglers opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag ble vurdert. Innklagede anfører at eiendomsmeglerens oppgave ved oppgjørsoppdrag er å bistå med utformingen av kjøpekontrakt, gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, sørge for overføring av hjemmel til kjøper uten at andre pengeheftelser enn de som etter loven skal overtas og utarbeidelse av nødvendige tinglysningsdokumenter. Utarbeidelse av oppgjørsstilling til begge parter hører også med i denne prosessen. Innklagede mener at oppdraget ble utført i tråd med god meglerskikk.

Innklagede viser også til at eiendomsmeglingsloven§6-7 gjelder ”før handelen sluttes”. Innklagede anfører at bindende avtale allerede var inngått da oppdraget ble inngått, og at denne bestemmelsen ikke kommer til anvendelse. Innklagede mener at dette er i tråd med Finanstilsynets vurdering i det nevnte brev. Innklagede mener videre at det er irrelevant at klageren selv ikke kjente til pålegget.

Innklagede ønsker å presisere at det i kjøpekontrakten punkt 12 står:

”Det gjøres oppmerksom på at eiendomsmeglerforetaket kun er engasjert av partene for å skrive kjøpekontrakt på ferdig forhandlete vilkår, hvor kjøper har innhentet all nødvendig informasjon om andelen. Oppdragsansvarlig har kun innhentet grunnboksutskrift.”

Innklagede avviser at de hadde en plikt til å innhente opplysninger, og mener at han har utført oppdraget etter god meglerskikk og i samsvar med Finanstilsynets uttalelser.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for å innhente opplysninger ved oppgjørsoppdrag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Innklagede og klageren har inngått en avtale om oppgjørsoppdrag. Etter Reklamasjons- nemndas syn, har megleren ved oppgjørsoppdrag normalt ikke noen plikt til å innhente opplysninger om eiendommen, og formidle disse videre til kjøperen. Eiendomsmeglingsloven§6-7, regulerer meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt overfor kjøper før handelen sluttes. Ved et oppgjørsoppdrag har partene allerede inngått en bindende avtale. Meglers oppgave er da begrenset til det som er nødvendig for å kunne utarbeide kjøpekontrakt og å gjennomføre oppgjøret på en trygg og effektiv måte, med omsorg for begge parter.

Reklamasjonsnemnda vil for øvrig påpeke at det uansett ikke ville hatt noen økonomisk betydning for klageren om pålegget om å utbedre pipen var kjent allerede ved kontraktskrivingen. Kjøperens krav på prisavslag ville ha vært det samme. Begge deler er vel uansett et kjøper-selger forhold som faller utenfor Reklamasjonsnemndas saklige kompetanse.

Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede ikke har ivaretatt sin omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven§6-3.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.