Klage nr:
083/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Nordvik ogamp; Partners Eiendomsmegling AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011, 21. februar og 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en leilighet gjennom innklagede. Leiligheten hadde en utleiedel som ikke var seksjonert som en egen enhet, men hadde egen inngang og var separert fra leiligheten for øvrig. Leiligheten var ikke byggemeldt etter at selgeren hadde gjort denne oppdelingen. Det har i ettertid vist seg at utleiedelen ikke oppfyller forskriftskrav til brannsikring, og klagerne har blitt pålagt å gjøre store endringsarbeider. Tvisten gjelder om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder feil og manglende opplysninger vedrørende en praktikantdel. Klagerne har kjøpt en bolig gjennom innklagede. Leiligheten ble annonsert på Finn.no. Klagerne tok kontakt med innklagede og ba om å få tilsendt salgsoppgave, takst, egenerklæringsskjema og siste protokoll fra sameiermøtet. Innklagede arrangerte privat visning for klagerne 3. juni 2009, til tross for at salgsoppgave ikke forelå. Før visningen fikk klagerne på e-post fra megler oversendt annonsen som var lagt ut på Finn.no 1. juni 2009, takstrapport datert 2. juni 2009, egenerklæring fra selgeren datert 2. juni 2009 og protokoll fra generalforsamling i boligsameiet 2008.

Selgeren opplyste ved visningen at han hadde planlagt å bruke leiligheten selv, og at det ikke var ”spart på noen ting”. Leiligheten var totalrehabilitert, og det var benyttet fagfolk i alle ledd. Det ble vist til egenerklæringsskjema som viste at ”alt var perfekt”, og Finn-annonsen som beskrev leiligheten som ” … renovert og moderne oppusset”. Selgeren opplyste at han hadde foretatt en oppdeling av opprinnelig leilighet, slik at den nå omfattet en hovedleilighet og en utleieleilighet. Utleieleiligheten var ikke utseksjonert fra hovedleiligheten, og utleie var kurant. Det hadde vært en utleiemegler på befaring og estimert normal utleiepris. Det var ikke nødvendig å søke kommunen om godkjenning før utleie dersom klagerne ikke ønsket å seksjonere leiligheten. I følge selgeren hadde sameiet godkjent praktikantdelen for utleie. Rømningsveier ble ikke omtalt på visningen.

På Finn-annonsen av 1. juni 2009 er praktikantdelen beskrevet på følgende måte:

”Adskilt fra hoveddelen, men er ikke utseksjonert. (22 kvm liten 2-roms leilighet estimert utleie pris ca. 9.500,- pr.mnd, utleie er godkjent i sameiet)”.

Det ble ikke gjort oppmerksom på at praktikantdelen ikke var byggemeldt. Videre er Finn-annonsen lagt ut forut for både utarbeidelse av selgerens egenerklæring og takstmannens rapport.

Styret ga klagerne tilbakemelding på at sameiet ikke hadde gitt selgeren noen godkjenning om utleie av praktikantdelen, slik det ble beskrevet på Finn-annonsen. Klagerne varslet om dette. Innklagede har ikke fremlagt noen dokumentasjon på at en slik godkjennelse foreligger. Klagerne har altså fått uriktige opplysninger av innklagede i forbindelse med dette.

I takstrapporten er praktikantdelen omtalt slik:

”Merk! Leiligheten har en egen ”praktikantdel” med egen inngang. ”Praktikantdel” er ikke byggemeldt og godkjent for egen boenhet.”

I selgerens egenerklæringsskjema har selgeren svart ”nei” på spørsmål om han kjenner til at utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende er godkjent hos bygningsmyndighetene. Som tilleggskommentar har han skrevet: ”Ikke utseksjonert”.

På bakgrunn av den foreliggende dokumentasjonen og samtalen med selgeren, tok klagerne kontakt med innklagede samme dag som visningen. Ifølge klagerne ga innklagede uttrykk for at leiligheten var et svært godt kjøp, at klagerne kunne stole på selgeren, og at det ikke heftet mangler ved denne leiligheten. Innklagede hadde formidlet salg for selgeren tidligere og hadde gode erfaringer i den forbindelse. Innklagede var også kjent med hvordan leiligheten hadde sett ut tidligere og gikk god for endringene, herunder etableringen av praktikantdelen.

Klagerne ga uttrykk for at denne leiligheten lå helt i øvre priseleie for dem, men at de kunne forsvare kjøpet ved utleie av praktikantdelen. I tillegg forventet klagerne at leiligheten var uten mangler ettersom den var fullt ut rehabilitert. Innklagede ga ikke uttrykk for noen betenkeligheter, og anbefalte klagerne å legge inn bud.

På denne bakgrunn fremmet klagerne umiddelbart et bud, og endelig bud stort kr 7 300 000 ble ifølge klageren akseptert av selgeren 3. juni 2009. Klagerne annonserte straks utleie av praktikantdelen på Finn.no. Den 16. juni mottok klagerne en forespørsel om utleie fra en interessent.

Kontraktsmøte ble avtalt 17. juni. Kontraktsutkast uten vedlegg ble mottatt 12. juni. Først 16.juni mottok klagerne utkastet til salgsoppgaven. Klagerne reagerte på at salgsoppgaven innholdt avvikende informasjon i forhold til det de tidligere hadde blitt forelagt. De sendte derfor e-post til innklagede 16. og 17. juni for å unngå misforståelser. I e-post av 17. juni skrev klagerne blant annet:

”Utdypning av forhold omtalt i e-post i går. Dette referer seg til posten diverse i prospektet avsnitt 4. Iht. egenerklæringsskjema punkt 14 er det besvart ”nei”. Her har vi forstått at utleiemuligheten er godkjent (men klar over at utleieandelen ikke er utseksjonert). Det er helt avgjørende for oss at praktikantdelen kan leies ut. Vi forutsetter at delingen av leiligheten og arbeider er utført slik at dette kan godkjennes av bygningsmyndighetene.”

Klagernes e-post ble kun besvart muntlig ved kontraktsmøtet. Både innklagede og selgeren bekreftet at praktikantdelen kunne leies ut uten ytterligere tiltak. Alt rehabiliteringsarbeid var utført i samsvar med gjeldende forskrifter, og det ville ikke komme pålegg fra bygningsmyndighetene som følge av utførte arbeider. Både selgeren og innklagede bekreftet at det ikke var nødvendig å endre kontrakten som lå klar for underskrift. Klagerne hadde tillit til det som ble fortalt, og skrev under kontrakten.

Leiligheten ble overtatt 3. august 2009. Klagerne var fortsatt uvitende om at det forelå begrensninger ved utleie av praktikantdelen, og de inngikk avtale om utleie 14. august 2009.

Etter hvert ble det avdekket mangler ved leiligheten. Noe av dette har blitt utbedret som avtalt av selgeren. I november 2009 fikk klagerne tips om at praktikantdelen muligens ikke hadde tilstrekkelige rømningsveier. For å avklare dette, samt avdekke om det eventuelt fantes noen flere skjulte mangler, engasjerte klagerne en ingeniør for å gjennomgå leilighetene. Rapporten som ble skrevet, omfattet de manglene som ikke var utbedret. Fagfolkene hadde ikke varslet forskriftsmessig om flytting/endring av ildsteder, vesentlige rørleggerarbeid mv.

På bakgrunn av befaringen sendte klagerne rekommandert brev til innklagede 7.desember2009, og selgeren og hans eierskifteforsikringsselskap ble varslet tilsvarende. Klagerne tok kontakt med advokat for å bli bistått videre i saken. Advokaten sendte brev til innklagede og eierskifteforsikringsselskapet. Begge avviste kravet.

Klagerne henvendte seg til Plan- og bygningsetaten for å avklare hva som var offentligrettslige krav. De fikk da opplyst at verken hovedleiligheten eller praktikantdelen kunne benyttes lovlig grunnet manglende rømningsveier. Etter dette har klagerne mottatt pålegg fra kommunen av 25. februar 2010 med varsel om at oppdelingen av leilighetene er ulovlig. Kommunen har imidlertid hatt forståelse for klagernes situasjon og ikke krevd umiddelbar retting, men forutsatt at klagerne retter seg etter pålegget snarest mulig.

Klagerne har engasjert et firma som driver med brannsikkerhet for å vurdere mulige tiltak for å utbedre manglene, som har bekreftet at verken hovedleiligheten eller praktikantdelen har tilstrekkelige rømningsveier. Klagerne mener derfor at den er solgt med uriktig informasjon. Den kan ikke bebos lovlig uten at det gjennomføres betydelige tiltak som kan medføre vesentlig ulemper for begge leilighetene.

Innklagede har uttalt følgende om rømningsveier:

”… undertegnede undersøkt og fått opplyst om at godkjent rømningsvei kan løses med branntau, brannstiger og taustiger. På internett finnes flere godkjente leverandører av nevnte løsninger.”

Klagerne mener dette er uriktig sett i lys av den rapporten brannsikkerhetsfirmaet har skrevet.

Klagerne mener at innklagede ikke har overholdt sin omsorgsplikt, men vært på selgerens side. Han har også ”garantert” for den informasjonen klagerne har mottatt før de kjøpte leiligheten.

Klagerne mener at innklagede måtte vært klar over at det heftet vesentlige mangler ved leiligheten. Innklagede hadde kjennskap til hvordan leiligheten så ut før ombyggingen. Innklagede burde i det minste ikke ha annonsert leiligheten med tillegg av en utleieandel uten først å kontrollere om utleien var lovlig. Klagerne føler seg villedet ved at det ble hevdet at leiligheten ikke ble omsøkt for selgeren ikke hadde ønsket å seksjonere leilighetene.

Handelen ble ifølge klagerne sluttet 3. juni 2009, men salgsoppgave ble ikke mottatt før 16. juni 2009. Klagerne mener dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7, hvor det fremgår at opplysningsplikten gjelder før handel sluttes. I dette tilfellet ble leiligheten annonsert av innklagede før takstrapport og egenerklæringsskjema forelå. Klagerne mener at innklagede har ”sviktet” her.

Klagerne mener at innklagede har medvirket til å få i stand en avtale før salgsoppgaven forelå. Da klagerne ga uttrykk for at de mente salgsoppgaven var i strid med tidligere mottatt informasjon, var ikke innklagedes reaksjon slik klagerne mener at en megler burde reagere. Forsikringer om at utleiedelen kunne utleies ble kun gitt muntlig. Klagerne mener innklagede også har sviktet her.

Det kan ikke etableres rømningsveier mellom leilighetene uten betydelige kostnader. Dersom det etableres rømningsvei mellom leiligheten, vil denne gå mellom soverommene. Dette vil medføre vesentlige ulemper, som kanskje gjør det umulig å foreta normal utleie av praktikantdelen. Klagerne står i ferd med å miste inntektene fra praktikantdelen. I tillegg må de etablere rømningsvei for hovedleiligheten samt foreta utbedring av mangelfulle forhold for øvrig.

Klagerne mener at dette ville vært unngått dersom innklagede hadde gitt riktige og fullstendige opplysninger.

Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere:

1. Burde innklagede sikret seg at opplysninger om byggtekniske forhold som praktikantdel og rømningsveier, var fremstilt korrekt før eiendommen ble lagt ut for salg i markedet?

2. Burde innklagede gitt korrekt informasjon om disse forholdene da klagerne konkret spurte om dette?

3. Er vilkårene for erstatning oppfylt?

Etter at saken mellom selgeren og kjøperen har blitt forlikt, har klageren fremsatt et nytt brev til Reklamasjonsnemnda med tilleggsopplysninger. Av dette brevet fremgår det:

Den 13. oktober 2010 ble det inngått rettslig forlik mellom klagerne og selgeren. Klagerne mener at det følger av rettspraksis at eiendomsmegler er ansvarlig på eget grunnlag, og vil derfor at Reklamasjonsnemnda skal behandle saken.

Den 14. juni 2010 vedtok kommunen at ulovlig utført oppdeling av leiligheten skulle rettes og tilbakeføres. I samme vedtak ble klagerne pålagt å betale tvangsmulkt stor kr 15 000 dersom pålegget ikke ble etterkommet innen 31. juli 2010. Klagerne har påklaget vedtaket. Klagerne har bedt om at kravet på tvangsmulkt utsettes til klagesaken er endelig avgjort. Kommunen vedtok å utsette pålegg om tvangsmulkt til 30. september 2010. Klagerne har innhentet en uttalelse i tilknytning til spørsmålet om det foreligger brudd på offentligrettslige spørsmål. Klagerne har engasjert entreprenør til å bistå med ombygging av leiligheten i henhold til kommunens pålegg. Kommunen har akseptert at dette tar noe lengre tid.

Innklagede hadde gitt klagerne inntrykk av at manglende byggemelding var helt normalt. Han ga klart uttrykk for at det ikke var noe problem å få dette byggemeldt dersom man ønsket det. Ved kontraktsmøtet bekreftet innklagede igjen at leiligheten var rehabilitert forskriftsmessig, og at det ikke ville medføre problem å få godkjent utførte arbeider.

Da klagerne ga inn bud 3. juni 2009, forelå det ingen salgsoppgave, og det var på dette tidspunktet ikke tatt noe ”som den er” forbehold. Selgeren tok heller ikke noe forbehold ved sin aksept. Klagerne mener derfor de kunne ha nektet å signere på et slikt forbehold. Dette var de imidlertid ikke klar over. Klagerne har dermed inngått en avtale på dårligere vilkår. Uten ”som den er” forbeholdet mener klagerne at de ville hatt en enklere sak overfor eierskifteforsikringen.

Klagerne mener at innklagede er ansvarlig for postene knyttet til ombygging av leiligheten slik at rømningsveier er oppfylt. I det rettslige forliket med selgeren ble det avtalt en dekning på 50 prosent av alle postene med tillegg av
kr 10 000. Kravet mot innklagede er redusert tilsvarende.

Klagerne krever erstatning for følgende poster (redusert tilsvarende rettsforliket):

· tilbud fra entreprenør, kr 242 303,50.

· Bruk av sakkyndige for å dokumentere ulovligheten, kr 8 674,75

· Kostnader knyttet til teknisk og juridisk bistand for å få godkjent byggemeldningen kr19 625,-

· Samlet krav: kr 270 603,25. I forliket mottok klagerne et tillegg på kr 10 000 som ikke knytter seg til noen spesiell post. Med fradrag for dette, blir klagernes krav mot innklagede avrundet nærmeste titusen kr 260 000.

Klageren ønsker også at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig for egenandel i hjemforsikringen tilknyttet forliket med selgeren, ettersom det gjelder samme forhold.

Til slutt ber klagerne om at Reklamasjonsnemnda tar stilling til innklagedes forhold vedrørende ”som den er” forbeholdet.

Innklagede anfører:

Klagerne har fremsatt krav om erstatning kr 260 000. Grunnlaget for kravet er at innklagede angivelig har gitt uriktige og/eller mangelfulle opplysninger knyttet til praktikantdelen i boligen. I tillegg har klagerne fremsatt krav om erstatning for egenandel knyttet til hjemforsikring i forbindelse med forliket med selgeren.

Den 1. juni 2009 ble det lagt ut en annonse/teaser på finn.no for leiligheten. Tidspunktet for første visning var ikke berammet og salgsoppgaven var på dette tidspunktet ikke ferdig laget.

I annonsen er leiligheten beskrevet som nyoppusset og meget delikat med separat praktikantdel – balkong. Selveierleiligheten er oppmålt til 158 kvm og ligger i tredje etasje. Prisantydningen var kr 6 900 000. I tillegg fremkom det at boligen hadde en egen 2-roms hybeldel med kjøkken, soverom og bad med egen calling ved inngangspartiet. Det fremkom at praktikantdelen var adskilt fra hoveddelen, men ikke utseksjonert, utleiepris var estimert til cakr95000 per måned, og utleie var godkjent av sameiet.

Innklagede fikk en forespørsel fra klagerne 3. juni 2009 om de kunne besiktige leiligheten. Innklagede ga beskjed om at salgsoppgaven ikke var utarbeidet, og at han var i dialog med selgeren for å avtale tidspunkt for åpen visning. Selgeren hadde imidlertid anledning til å foreta en privat visning med klagerne som ble gjennomført samme dag. I forkant av visningen kom klageren til innklagedes kontor, og fikk overlevert verditakst datert 2. juni 2009.

Av taksten fremgår det:

”Merk! Leiligheten har en egen ”praktikantdel” med egen inngang. ”Praktikantdel” er ikke byggemeldt og godkjent for egen boenhet.”.

Samme dag, men etter at klagerne hadde gjort seg kjent med innholdet i taksten og vært på visning, mottok innklagede et bud lik prisantydningen kr6900000. Budet var uten forbehold, heller ikke om at praktikantdelen måtte være godkjent. Budet ble levert til innklagedes kontor. Dersom godkjennelse av praktikantdelen var av stor betydning for klagerne, hadde de full anledning til å avvente budgivningen. Det var ingen andre budgivere å konkurrere med på dette tidspunktet, og visningstidspunktet for åpen visning var ikke berammet. Det var også mulig å legge inn bud med forbehold og/eller foreta ytterligere byggtekniske undersøkelser.

Da innklagede mottok budet, ble det tydelig formidlet at det var en klar forutsetning fra innklagede og selgeren at salgsoppgaven måtte være gjennomlest og godkjent av klagerne før bindende avtale mellom klageren og selgeren kunne inngås. Dette var av to grunner:

1. Innklagedes plikt til å utarbeide skriftlig oppgave med opplysninger før bindende avtale mellom kjøper og selger inngås, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7.

2. Klageren måtte godkjenne nærmere vilkår for handelen før avtalen mellom partene ble bindende.

Innklagede ønsket å gjennomføre planlagt og åpne visninger av leiligheten, for på denne måten å oppnå best mulig pris for leiligheten. Innklagede mener at klagerne derimot ønsket å få tilslag på sitt bud før andre interessenter kom på banen, og dermed ”kuppe budrunden” og få kjøpt til en god pris. Klagerne var imidlertid så ivrige at kjøpesummen endte kr 400 000 høyere enn første bud, til tross for at det på dette tidspunktet ikke forelå andre bud på eiendommen.

I dagene 12. – 16. juni 2009 ble kjøpekontrakt og salgsoppgave oversendt klagerne for godkjenning før endelig avtale kunne inngås og kjøpekontrakt undertegnes.

Samme dag som klagerne mottok salgsoppgaven, mottok innklagede en e-post kl 15:18 hvor klagerne blant annet forutsatte at det ikke heftet mangler ved bruken av hovedleiligheten og praktikantdelen, og at det forelå godkjenning av praktikantdelen av offentlig myndighet. Innklagede responderte umiddelbart på e-post (kl 15:34) og gjentok opplysninger gitt i taksten om at praktikantdelen ikke var godkjent fra Plan- og bygningsetaten i så måte at den var byggemeldt som egen boenhet.

Klagerne bekreftet på e-post 17. juni kl 08:22 at de godtok salgsoppgaven med forbehold om at punktene i e-posten av 16. juni var på plass ved signering. Innklagede hevder at det i all hovedsak gikk ut på at selgeren skulle fremlegge dokumentasjon på arbeidene som var utført i leiligheten og at dette skulle tas med til kontraktssignering samme dag. Dette ble godtatt av selgeren. Punktet som forutsatte godkjennelse av praktikantdelen, ble følgelig ikke akseptert, da dette ikke var i overensstemmelse med forutsetningene for avtalen. Samme dag i e-post kl 09:04 ytrer klagerne på nytt forbehold om at praktikantdelen ble godkjent av bygningsmyndighetene.

I underkant av en time etter klagerens siste e-post, møttes partene til kontraktsmøte. Innklagede mener at klagerne forsøkte å få inn i avtalen et forbehold om at praktikantdelen måtte være godkjent etter at bindende bud var avgitt, men at dette ikke var noe tema på kontraktsmøtet. Dersom dette hadde vært et tema på kontraktsmøtet, mener innklagede at forbeholdet ville blitt avvist av selgeren. Dersom dette forbeholdet hadde blitt godkjent av selgeren, ville innklagede ha nedfelt dette i kjøpekontrakten. Av kjøpekontrakten fremgår det av punkt 11:

”Kontrakten med vedlegg er nøye gjennomgått og forstått av begge parter, som har hatt anledning til å stille spørsmål om kontrakten og vedleggenes innhold.”

Innklagede mener at klagerne la inn bud og inngikk avtale om kjøp av leiligheten vel vitende om at praktikantdelen verken var byggemeldt eller godkjent av Plan- og bygningsetaten som egen boenhet.

Klagerne har hevdet at ”som den er” forbeholdet ikke ble tatt før den ble tatt inn i kjøpekontrakten. I budskjemaet som er utfylt og signert av klagerne, fremkommer det følgende:

”Eiendommen selges som den er, det vil si i den stand den forelå ved besiktigelse, jfr. lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom § 3-9”

”Som den er” forbeholdet er også tatt inn i salgsoppgaven hvor lovteksten var gjengitt.

Innklagede har videreformidlet informasjon om at praktikantdelen ikke var godkjent som egen boenhet og at klagerne måtte bære risikoen for eventuelt å få denne godkjent. I dette tilfellet forelå det heller ingen åpenbare forhold ved leiligheten som skulle tilsi at en godkjennelse ikke ville bli gitt. I ettertid har det vist seg at den ikke tilfredsstiller branntekniske krav. Innklagede mener dette er byggtekniske krav som ligger utenfor innklagedes undersøkelses- og opplysningsplikt. På visningstidspunktet forelå det heller ingen indikasjoner på at branntekniske forhold kunne være til hinder for godkjenning av praktikantdelen som egen boenhet.

Innklagede tilbakeviser at klagerne har spurt innklagede om byggtekniske krav som er knyttet til praktikantdelen. Det har kun vært diskutert hvilke krav som kan ligge til grunn for en eventuell godkjennelse av denne. Inngående byggtekniske forhold ligger utenfor meglers fagområde.

Innklagede mener at han har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Innklagede mener at saken bør avvises grunnet behovet for bevisførsel. Dersom saken behandles, mener innklagede at han ikke har noe ansvar fordi det er formidlet på en tydelig måte at praktikantdelen verken var byggemeldt eller godkjent som egen boenhet. Under enhver omstendighet avviser innklagede å ha ansvar for å dekke resten av klagernes kostnader for å få godkjennelse av praktikantdelen og klagerens egenandel knyttet til hjemforsikring i forbindelse med forliket med selgeren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener innklagede ikke gir en korrekt fremstilling av de faktiske forholdene under budprosess og kontraktsinngåelse. Klagerne mener at innklagede ga en rekke opplysninger muntlig som var egnet til å gi et feilaktig inntrykk av hovedleiligheten og praktikantdelen.

Klagerne ble forsikret av selgeren og innklagede om at ”alt er perfekt”, og innklagede oppfordret til å fremme bud. Selgeren var ikke fornøyd med budet og fremmet et motbud. Klagerne mener at innklagede var medvirkende til at de gikk opp i pris. Da klagerne aksepterte motbudet, sa innklagede at de hadde gjort et svært godt kjøp.

Klagerne mener at deres fremstilling er dokumentert ved forsinket oversendelse av salgsoppgaven og innklagedes manglende svar på deres henvendelser, der klagerne ba om forsikring på forhold som er uttalt muntlig under budprosessen. Klagerne mener at innklagede omgikk å svare direkte på at praktikantdelen ikke var godkjent fra Plan- og bygningsetaten, ved å legge til –”i så måte at den er byggemeldt som egen boenhet”.

Klagerne fikk inntrykk av at alt annet var greit i forhold til Plan- og bygningsetaten, og at det var kurant å foreta utleie av praktikantdelen som en del av hovedleiligheten. I rettsforliket med selgeren har selgeren indirekte erkjent at klagerne ble forledet til å kjøpe leiligheten på feilaktige premisser.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det fremkommer uttrykkelig av taksten at:

”Merk! Leiligheten har egen praktikantdel med egen inngang. ”Praktikantdel” er ikke byggemeldt og godkjent for egen boenhet.”

Opplysningen om at praktikantdelen verken var byggemeldt eller godkjent var etter innklagedes mening kjent for klagerne før visningen og før inngivelse av bud. Innklagede mener opplysningene var tydelig.

Innklagede avviser at innklagede muntlig skal ha uttrykt seg på en måte som ga inntrykk av at alt annet var greit i forhold til Plan- og bygningsetaten og at det var kurant å foreta utleie av praktikantdelen. Innklagede mener at han har uttrykt seg i overensstemmelse med de opplysningene om praktikantdelen som fremgikk av taksten.

Klagerne har anført at innklagede medvirket til at de økte sitt bud. Dette mener innklagede at er en meglers plikt, slik at handelen blir sluttet på best mulig vilkår for oppdragsgiver.

Innklagede mener at innklagede har hatt omsorg for både oppdragsgiveren og klagerne og for øvrig i henhold til kravet om god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Dersom innklagede mener at klagerne måtte forstå at praktikantdelen ikke lovlig kunne disponeres til boligformål, mener klagerne at dette i første rekke må gjelde den profesjonelle part. Innklagede ga tvert imot uttrykk for at det var kurant å leie ut. Det ble blant annet opplyst om utleienivå i Finn-annonsen. Innklagede var også klar over at klagerne var avhengige av leieinntektene for å forsvare kjøpet.

Klagerne vil for øvrig påpeke at budjournalen ikke ga opplysning om at klagerne aksepterte et motbud fremsatt av selgeren. I tillegg er dato for budgivningen/ avslaget feil oppført.

—

Reklamasjonsnemnda hadde ved første behandling ikke grunnlag til å vurdere på hvilket tidspunkt bindende avtale ble inngått. Reklamasjonsnemnda har bedt partene gjøre rede for dette:

Innklagede har anført:

1. juni 2009: Det ble lagt ut en ”teaser” for eiendommen på finn.no.

3. juni 2009: Klagerne var på visning, fikk takst på innklagedes kontor, og la inn et bud stort kr6900000. Budet inneholdt ikke noe forbehold. Selgeren ønsket ikke å akseptere et bud på dette nivået uten først å ha gjennomført en åpen visning, og budet ble ikke akseptert. I tillegg var det en forutsetning for at bindende avtale ble inngått at salgsoppgaven var utarbeidet og klagerne hadde gjort seg kjent med opplysninger om eiendommen de ikke var kjent med gjennom innholdet i taksten.

12. – 16. juni 2009: salgsoppgave og kjøpekontrakt ble utarbeidet og oversendt klagerne til gjennomlesning.

16. juni 2009: Klagerne kontaktet innklagede og ba om at det i kontrakten ble tatt inn forbehold om at det ikke heftet mangler ved bruken av hovedleieligheten og bi-leiligheten og at det forelå godkjenning av bi-leiligheten fra offentlig myndighet. Dette ble avvist under henvisning av at klagerne på dette tidspunktet for lengst var gjort kjent med at bi-leiligheten ikke var byggemeldt og godkjent som egen boenhet.

17. juni 2009: Klagerne bekreftet i e-post at de godtok salgsoppgaven med forbehold om at selgeren blant annet fremla dokumentasjon. Samme dag ba klagerne på nytt om det ble tatt inn forbehold om at bi-leiligheten måtte være godkjent av bygningsmyndighetene. Dette forbeholdet ble avvist av selgeren, igjen under henvisning til at klagerne var kjent med den manglende godkjennelsen. På kontraktsmøtet samme dag var dette ikke gjenstand for diskusjon. Forbeholdet ble heller ikke tatt inn i taksten.

Innklagede anfører at bindende avtale mellom klageren og selgeren ble inngått først 17. juni 2009 ved signering av kjøpekontrakten.

Innklagede erkjenner for øvrig at budjournalen er ført feil, men mener at dette ikke har noen betydning for saken.

Klagerne har anført:

Klagerne anfører at de innga bud på en bestemt forutsetning og har opprettholdt denne forutsetningen gjennom kjøpeprosessen.

Klagerne innga bud under forutsetning av at de kjøpte det salgsobjektet som fremgikk av visningen og den mottatte dokumentasjonen; en eierseksjon med en hovedleilighet og en bi-leilighet som kunne leies ut uten utbedringskostnader. Det ble ikke tatt noe forbehold om at klagerne skulle godkjenne salgsoppgaven.

Utkast til tekst i kjøpekontrakten ble mottatt 12. juni 2009 mens salgsoppgaven først ble mottatt 16. juni, altså dagen før kontraktsmøtet.

Klagerne reagerte på at salgsoppgaven inneholdt avvikende informasjon i forhold til det de fikk da de fremsatte sitt bud.

Klagerne forstod det slik at innklagedes ønske om å få salgsoppgaven godkjent før salget var at det var en plikt i forhold til eiendomsmeglerloven, og at det ikke var meningen å komme med realitetsendringer.

Klagerne ba om bekreftelse på at det ikke heftet noen mangler med hensyn til bruken av hovedleiligheten og bi-leiligheten, herunder at det forelå godkjenning av bi-leiligheten av offentlige myndigheter. I e-post av 17. juni 2009 utdypet klagerne hva de mente med forholdet. Denne e-posten har de ikke mottatt svar på. Selgeren eller megleren har aldri bestridt eller tatt til motmæle mot dette forbeholdet. Derimot fikk klagerne forsikringer om at alt var i orden. Kontraktsmøtet fant sted 17. juni kl. 10:00.

Klagerne anser bindende avtale for inngått ved aksept av bud, og anfører at det aldri ble tatt noe forbehold fra selgeren eller megleren om at klagerne skulle akseptere salgsoppgaven. I alle fall har klagerne aldri akseptert salgsoppgaven da det ble gitt avvikende informasjon i dette. Klagerne reagerte umiddelbart da de ble presentert for salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt samt omsorgsplikt ved kontraktsslutning.

Partenes fremstilling er vesentlig kortet ned i fremstillingen. Partenes dokumenter er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet ved behandling av klagen. Reklamasjonsnemnda behandler ikke forhold mellom kjøper og selger. Partenes anførsler vedrørende andre mangler som heftet ved eiendommen er ikke referert. Klagernes påstand om mulig kobling mellom innklagede, takstmann og selgeren er ikke referert. Reklamasjonsnemnda avviser denne delen av klagen som uegnet for forenklet behandling, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester § 2.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er på hvilket tidspunkt bindende avtale ble sluttet. Partene har forklart seg ulikt om dette. Innklagede har anført at det var en klar forutsetning fra selgeren at klagerne godkjente salgsoppgaven før bindende avtale var inngått. Klagerne har anført at bindende avtale kom i stand ved aksept av bud.

Ut fra den skriftlige dokumentasjonen må det etter Reklamasjonsnemndas syn legges til grunn at bindende avtale ble inngått ved aksept av bud og ikke ved kontraktens underskrift.

Det neste spørsmålet blir da om innklagede har gitt feil eller manglende opplysninger om leiligheten før avtalen ble inngått.

Innklagede har anført at leiligheten ble annonsert med en ”teaser” og at klagerne ”kuppet” budrunden. Leiligheten ble annonsert på finn.no, og for Reklamasjonsnemnda fremstår annonsen utad som en alminnelig salgsannonse. I annonsen er det bilder, opplysninger om areal, prisopplysninger, beskrivelse av leiligheten m.m. Om visning står det ”Etter avtale med megler”.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det i strid med god meglerskikk å markedsføre en bolig for salg før lovpålagte opplysninger er innhentet og kontrollert. En interessent må kunne stole på at også markedsføringen av bolig gir uttrykk for opplysninger som er kontrollert av megleren i henhold til god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda presiserer at opplysningsplikten gjelder ”innen handelen sluttes”. Videre fremgår det av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1):

”Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.”

Av annonsen på finn.no står det:

”Leiligheten er renovert og moderne oppgradert med blant annet egen 2-roms hybeldel med kjøkken, sov og bad med egen calling ved inngangspart. Adskilt fra hoveddelen men ikke utseksjonert. (22 kvm liten 2-roms leilighet estimert utleie pris ca. 9.500,- pr.mnd, utleie er godkjent i sameiet.)

…

…Del egnet for utleie: Kjøkken, flislagt bad/WC m/ opplegg for vaskemaskin, v.kabler veggmontert toalett, soverom, stue. Spotter med dimmer i himling. Mekanisk avtrekk.”

Etter Reklamasjonsnemndas syn gir markedsføringen klart uttrykk for mulighet for at en del av leiligheten kan benyttes til utleie.

Reklamasjonsnemnda har i en rekke tidligere avgjørelser gitt kritikk for å markedsføre en bolig med mulighet for utleie, uten å ha undersøkt om denne muligheten er reell. Blant annet uttalte Reklamasjonsnemnda i klagesak 22/07:

”… Innklagede må forsikre seg om at det er en reell mulighet for å få utleiedelen godkjent som varig oppholdsrom. I tillegg må innklagede gi utfyllende opplysninger i salgsoppgaven: Enten at utleiedelen ikke er godkjent, og at kjøperen bærer risikoen for å få den godkjent, eller at bygningsmyndighetene opplyser at det vil være mulig å få utleiedelen godkjent …”

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede ved sin markedsføring gitt klagerne en forventning om at en del av leiligheten kunne benyttes til utleie. Denne villedende markedsføringen er heller ikke rettet skriftlig av innklagede før klagerne innga sitt bud.

Reklamasjonsnemnda finner samtidig at det burde vært formidlet utfyllende opplysninger om den ulovlige oppdelingen av leiligheten. Oppdeling av bruksenheter i boliger må ikke utføres uten søknad og tillatelse av kommunen, jf. plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 § 93 (1) f. Oppdelingen av leiligheten var ulovlig fordi det ikke forelå noen søknad eller tillatelse før delingen ble gjennomført.

De opplysningene som var tilgjengelig for klagerne før handelen ble sluttet, var takstrapport og egenerklæringsskjema. Av takstrapporten fremgår det:

”Merk! Leiligheten har egen ”praktikantdel” med egen inngang. ”Praktikantdel” er ikke byggemeldt og godkjent for egen boenhet”.

I egenerklæringsskjema står det avkrysset ”nei” på spørsmål 14:

”Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l., kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?”

I kommentarfeltet står det: ”Ikke seksjonert.”

Ingen av disse tilleggsdokumentene gir imidlertid uttrykk for at selve oppdelingen var ulovlig gjennomført. Etter Reklamasjonsnemndas syn er både taksten og egenerklæringsskjema tvetydig formulert, og det kan fremstå som at det kun er i den grad at det er ønskelig å seksjonere praktikantdelen at byggemelding vil være nødvendig.

Etter Reklamasjonsnemndas syn burde innklagede undersøkt om oppdelingen var søkt og godkjent av kommunen. Både opplysning fra selgeren og takstmann ga signal om at dette burde undersøkes nærmere. I klagesak 165/05 uttalte Reklamasjonsnemnda:

”Det første spørsmålet er om innklagede skulle ha undersøkt om annekset faktisk var godkjent for beboelse. Som det følger av Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s 44, har megler en undersøkelsesplikt «hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygg e.l. Megleren må videre si fra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha undersøkt med kommunen om godkjennelse var gitt fordi taksten ga et varsel om at det kunne være tvil om slik godkjennelse forelå. Det dreier seg her om et sentralt punkt ved salget, og undersøkelser kunne lett gjennomføres. En eiendomsmegler kan ikke fri seg fra denne undersøkelsesplikten ved å anbefale at interessenter selv skal foreta undersøkelsen før kjøp av boligen.”

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede ikke oppfylt opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7, herunder gitt feil opplysninger om mulighet for utleie og ikke formidlet opplysninger om at leiligheten var ulovlig ombygget. Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas syn opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda vil videre vurdere hvorvidt klagerne i ettertid må anses for å ha godtatt forholdet. Av salgsoppgaven som ble utarbeidet etter at handelen ble sluttet, og som følger som et vedlegg til den signerte kjøpekontrakten, fremgår det:

”Del av leiligheten kan deles opp og benyttes til hybelutleie, med adkomst fra baktrapp…”

Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn en uriktig opplysning ettersom leiligheten allerede er fysisk delt opp. Ved å formidle at leiligheten ”kan deles opp” måtte innklagede også ha undersøkt om muligheten var reell og gitt utfyllende opplysninger om dette. I ettertid har det vist seg at det ikke var mulig å dele opp leiligheten på en måte som tilfredsstilte offentligrettslige krav til rømningsveier.

Videre fremgår det av salgsoppgaven:

”… Den er ikke registrert eller søkt om, eller undersøkt om muligheten, som egen boenhet/utleiedel av selger, og det vil heller ikke bli gjort av selger, kjøpers ansvar. Må også avklares/søkes i hvert enkelt tilfelle med styret. Selger tar ikke ansvar for noe av dette.”

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at teksten gir uttrykk for at oppdelingen av leiligheten var ulovlig i henhold til plan- og bygningsloven § 93 (1) f. Innklagede har formulert seg tvetydig, og det fremstår som uklart hvorvidt oppdelingen kun er søknadspliktig i den grad klagerne ønsker å seksjonere. For at klagerne skulle ha påtatt seg all risikoen for at en ulovlig oppdelt leilighet ble ettergodkjent, måtte dette fremkommet tilstrekkelig klart av salgsoppgaven.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det gitt feil og mangelfulle opplysninger også i salgsoppgaven.

Innklagede ba klagerne lese igjennom og godkjenne salgsoppgaven. Det fremgår av e-post fra klagerne 16. og 17. juni 2009 at salgsoppgaven ikke ble godkjent uten forbehold.

Av e-post 16. juni 2009 fremgår det:

”Vi viser til avtalt prospekt mottatt 16.06.2009, og vil forsikre oss om følgende for å hindre eventuelle misforståelser … Vi forutsetter at det ikke hefter mangler til bruken av hovedleilighet og bileilighet, og at det foreligger godkjenning av bileilighet fra offentlig myndighet …”

Innklagede besvarte klagernes henvendelse slik per e-post 16. juni 2009:

”Når det gjelder bileiligheten er denne ikke godkjent av plan og bygningsetaten i så måte at den er byggemeldt som egen boenhet, men det er godkjent fra sameiet at den kan brukes som egen hybelleilighet.”

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at innklagede igjen formulerer seg uklart og tvetydig.

Klagerne utdypet forholdet 17. juni 2009 i e-post til innklagede:

”… Dette referer seg til posten diverse i prospektet avsnitt 4. Iht egenerklæringsskjema punkt 14 er det besvart ”nei”. Her har vi forstått at utleiemuligheten er godkjent (men klar over at utleiedelen ikke er seksjonert). Derfor er forhold omtalt i avsnitt 4 nytt for oss. Det er helt avgjørende for oss at bileiligheten kan leies ut. Vi forutsetter at delingen av leiligheten og arbeider er utført slik at dette kan godkjennes av bygningsmyndighetene.

Vi forutsetter at selger tar ansvar for eventuelle kostnader som er nødvendig for å få leiligheten godkjent for utleie.”

Klagernes siste e-post ble besvart muntlig av innklagede, og partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt i den anledning. Klagerne har forklart at de fikk bekreftet at deres forbehold var godtatt, mens innklagede har anført at dette ikke har vært samtaleemne.

Som Reklamasjonsnemnda har påpekt, har de skriftlige opplysningene som ble forelagt for klagerne, både før og etter at handelen ble sluttet, vært tvetydige. Det er vesentlig uklarhet om et viktig avtalepunkt. Uklarheten som oppsto, ble heller ikke brakt til klarhet i kjøpkontrakten. Dette er kritikkverdig.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og blir erstatningsansvarlig for det tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda ser at de postene som klageren nevner, mest sannsynlig er av en slik art.

Innklagede har for øvrig erkjent at budjournalen ikke er korrekt ført i forhold til tidsangivelse. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å føre budjournal i henhold til forskrift om eiendomsmegling § 3-5.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med markedsføringen av eiendommen og må erstatte klagerens dokumenterte økonomiske tap i den grad dette er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved føringen av budjournal, jf eiendomsmeglingsloven § 3-5.

For øvrig avvises klagen.