Klage nr:
085/10

Avgjort:
21.10.2010

Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg og vederlag

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. oktober 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtalen er datert 21. januar 2010. Leiligheten ble solgt for et beløp under verditakst. Klageren har anført at det var avtalt at vederlaget skulle reduseres ved en salgssum under verditakst.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk i januar 2010 tilbud om ny jobb utenbys. Hun takket ja til stillingen og var da nødt til å selge sin leilighet. Hun var i kontakt med tre forsjellige meglere. Hennes valg falt på innklagede ved daglig leder ettersom han ga henne et godt inntrykk.

Torsdag 22. januar 2010 var klageren innom innklagedes kontor og skrev under oppdragsavtalen, men før underskrift var det ifølge klageren enighet om at innklagede skulle gå ned i pris på vederlaget dersom han ikke fikk verditakst på leiligheten. Klageren ønsket dette skriftlig, men innklagede skal ha sagt at dette skulle de ta når den tid kom. Klageren fikk likevel lov å stryke ut på sin oppdragsavtale ”min” kr 37 500 i meglerhonorar. Klageren fikk lovnad om at leiligheten skulle ut for salg i løpet av uke fire, mens takstmannen kom til henne allerede den 21. januar og fotografen skulle komme den 25. januar.

Den 22. januar 2010 fikk klageren oversendt egenerklæringsskjema og pdf på kjøpekontrakt fra en assistent (A) hos innklagede. Hun fikk beskjed om at innklagede ikke hadde fått bildene fra fotografen og at det var oppstått en feil ved disse. Da bildene endelig var kommet i slutten av uke fire, fikk hun en e-post fra A om at hun ikke hadde mottatt noen egenerklæring fra klageren og hvis hun hadde sendt den i posten, så lå den kanskje ennå der. Klageren fant fram sin e-post fra uken i forveien og sendte den på nytt, første gangen var den sendt til fagansvarlig. Dette medførte da at leiligheten ikke ble lagt ut på nettet før etter 14 dager, uke 6.

Leiligheten fikk en verditakst på kr 1 475 000 og ble solgt for kr 1 450 000, noe som tilsier at innklagede skulle gå ned på vederlaget. Klageren anfører at hun har vært i flere samtaler med innklagede om dette og at han skal ha sagt at dette skulle de komme tilbake til. Leiligheten ble overlevert kjøperen den 25. mars 2010 etter ”litt styr med noen juridiske papirer” ifølge innklagede og innklagede kunne bruke fire virkedager før oppgjør skulle foretas til klageren. Innklagede lovet klageren at han skulle ringe henne mandag den 29. mars 2010 og at de da skulle avklare meglerhonoraret. Klageren var bortreist fra søndag 28. mars til onsdag 31. mars 2010. På denne tiden hørte hun ikke noe fra innklagede og da hun kom hjem, lå det brev i posten med oppgjørsoppstilling. Innklagede hadde ikke holdt sin del av avtalen om å gå ned på sitt honorar. Klageren har skrevet under på at hun skulle betale kr 75 000 og kr 5 000 for to visninger han mente han måtte ha. Da klageren fikk regning for oppgjøret, kostet det henne kr 82 160. Klageren anfører at hun skulle fått informasjon om dette før det eventuelt ble trukket. Differansen er fakturagebyr samt en økning fra borettslaget. Klagerne mener hun skulle vært varslet om denne økningen.

På oppgjørsoppstillingen fra innklagede er det ikke trukket noe fra på innklagedes honorar som avtalt. Etter et par dager fikk hun inn kr 5 000 fra innklagede, men ingen spesifikasjon på hva dette var. Klageren og innklagede har ikke snakket sammen om meglerhonorarets størrelse, og klageren synes dette var en dårlig behandling fra innklagedes side. Klageren prøvde derfor å ringe fagansvarlig hos innklagede uten hell. Hun fikk en sms fra ham senere på kvelden der han skrev at han skulle ringe henne dagen etter. Klageren sendte da en e-post der hun igjen forespurte ham om oppgjøret.

Klageren mener at innklagede har vært useriøs fordi han ikke har overholdt avtaler dem imellom. Klageren hevder at også kjøperen syntes å være misfornøyd med ham. Klageren anfører at det synes som om hun var en belastning for innklagede og at han håpet at hun skulle være fornøyd med kr 5 000 fra ham. Klageren mener at innklagede, når han som megler har en selger og kjøper å forholde seg til, skal han gjøre det på en profesjonell måte.

Klageren håper at innklagede skal få en skrape eller dårlig omtale slik at andre kan slippe å havne i en slik situasjon. Klageren er klar over at hun også har gjort feil idet hun ikke har krevd å få innklagedes lovnad vedrørende meglervederlaget skriftlig, men hun forventer å kunne stole på en eiendomsmegler når hun har engasjert en megler for så mange tusen kroner.

Innklagede anfører:

Klageren ønsker at innklagede skal få en klagesak på seg. I tillegg ønsker hun at hun skal få det hun mener å ha krav på etter muntlig avtale med innklagede.

Det første punktet gjelder ikke en formulert påstand om noe konkret som kan ytes av innklagede. Det andre punktet relaterer seg til avtalt pris på meglerhonoraret.

Som klageren refererer i sitt brev som er vedlagt klageskjemaet, fremkommer det i andre avsnitt at partene inngikk oppdragsavtale og at det under forhandlingen mellom partene ble sagt av innklagede at han skulle gå ned i pris på sitt honorar dersom han ikke fikk verditakst. Det er ikke omstridt at eiendommen ble solgt for kr 25 000 under takst.

Innklagede har på ingen måte lovet å ta hele differansen, og det er heller ikke krevet. Innklagede ønsket heller ikke å gi en konkret sum, da det ville være en vurdering alt etter hvilken kjøpesum som ble oppnådd og akseptert av klageren.

Etter salget gjorde innklagede en vurdering av hva han var villig til å gi klagerne og har etter oppgjøret for handelen overført kr 5 000 til henne som en kompensasjon i henhold til sitt løfte. Da løftet ikke ga en konkret angivelse av et beløp, men et løfte om å kunne gå ned på honoraret, har innklagede holdt sitt løfte overfor klageren.

Det fremkommer av e-post mellom partene at klagerne ikke er fornøyd med at hun ikke har fått diskutert avslaget muntlig med innklagede etter at eiendommen ble solgt. Diskusjonen har så foregått per e-post mellom partene. Det er forhandlet. Klagerne uttrykte at hun var fornøyd med salgssummen, men at hun forventet en dialog rundt avslaget i meglerens vederlag.

Klageren krevde i e-post 23. april 2010 kr 10 000 så ville hun være fornøyd. Samme dag tilbød innklagede ytterligere kr 2 500. Dette aksepterte klageren, men ville da inngi klage mot innklagede overfor Reklamasjonsnemnda. Partene kom således ikke til enighet. Klageren har mottatt kr 5000 som er det beløpet innklagede er villig til å gi.

Med utgangspunkt i avtalen mellom partene samt muntlig avtale om at innklagede skulle gå ned i pris, kan innklagede ikke se at klageren har noe annet krav mot ham. Klageren har både fått redusert pris på meglertjenesten, samt fått forhandlet om avslagets størrelse. På denne bakgrunn avvises klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på vederlag og dekning av utlegg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forhold som er skriftlig dokumentert eller forhold hvor partene er enige om hendelsesforløpet. Nemnda vil således normalt legge oppdragsavtalen til grunn ved vurdering av meglerens krav på utlegg og vederlag. I denne saken har klageren anført at det har vært diskutert en nedsettelse av meglerens vederlag dersom eiendommen ble solgt for et lavere beløp, og at partene skulle komme tilbake til dette. Innklagede har i sitt tilsvar bekreftet dette og en nedsettelse på kr 5 000 er faktisk gitt.

Det fremgår av e-postkorrespondansen at klageren krever kr 10 000 i nedsettelse, noe innklagede ikke har vært villig til å gå med på. Innklagede har derimot vært villig til å sette ned vederlaget med ytterligere kr 2 500, noe klageren ikke var villig til å akseptere.

Klageren har anført at summen på utlegg og honorar (før fradraget av kr 5 000) er høyere enn hva som ble avtalt i oppdraget. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at alle utlegg må fremgå av avtalen partene har inngått.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det dårlig samsvar mellom postene i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen der det til dels brukes ulike begreper om de forskjellige postene og hvor beløpene heller ikke alltid er sammenfallende. Den avtalte vederlagsreduksjon fremgår ikke av oppdragsavtalen. Behandlings-/fakturagebyret i punkt 7.1 er dessuten skrevet med svært liten skrift og heller ikke medtatt i summeringen. Reklamasjonsnemnda finner det for øvrig bemerkelsesverdig at innklagede har lagt ut for 11,98 fakturaer og etterlyser nærmere opplysninger om den resterende 0,02 fakturaen. Det dårlige samsvar mellom postene i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen gjør det vanskelig for oppdragsgiveren å vurdere de totale kostnadene og berettigelsen av de krav som fremkommer i oppgjørsoppstillingen. Reklamasjonsnemnda mener at det er i strid med god meglerskikk dersom oppdragsavtalen ikke på en tydelig måte viser hvordan kostnadene fremkommer og at dette gjenspeiles i oppgjørsoppstillingen.

Formålet med eiendomsmeglingslovens bestemmelser om plikten til å opplyse om vederlag og utlegg, samt totale kostnader, er at oppdragsgiveren skal gis et klart bilde av kostnadene ved oppdraget. Ot.prp. nr. 16 2006-2007 s. 136 annen spalte og s. 137 første spalte, sier bl.a. følgende:

”… Departementet vil i stedet foreslå målrettede tiltak for å legge til rette for en økning av forbrukernes prisbevissthet.

For det første vil departementet legge til rette for at forbrukerne i større grad skal få klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås. Dette er også det sentrale formålet med forskrift 28. november 1997 om prisopplysning for tjenester, gitt med hjemmel i lov 16. juni 1972 nr. 47 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven). Nevnte forskrift innebærer blant annet at det skal informeres om hvordan prisen på tjenester blir beregnet, og dette skal gjøres på en måte som er lett synlig for kunden. Etter departementets vurdering må det kunne legges til grunn at forskriften gjelder direkte ved forbrukeres kjøp av eiendomsmeglingstjenester, men en antar det er behov for å konkretisere hvordan forskriftens prinsipper skal gjennomføres ved kjøp av denne type tjenester. Dette fremgår av lovforslaget § 7-1. Departementet foreslår at det inntas nærmere regler om dette i forskrift, jf. forslaget § 7-1 annet punktum.

For det andre foreslår departementet at forbruker alltid skal gis et konkret skriftlig tilbud basert på timepris, slik at dette alternativt alltid synliggjøres på en klar måte i forbrukerforhold. En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform. Megler vil etter forslaget måtte angi en timepris og et overslag over antatt tidsbruk. …

For det tredje foreslås strengere krav til prisopplysning og spesifisering av megleroppdraget i oppdragsavtalen. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Departementet slutter seg i denne forbindelse til flertallets forsalg om at meglers vederlag og det samlede utlegg skal fremgå av oppdragsavtalen. Dette fremgår av lovforslaget § 6-4, jf. også nærmere omtale nedenfor i kapittel 8.5.

For det fjerde foreslås at megler skal legge frem et regnskap til oppdragsgiver etter at oppdraget er utført, hvor det skal gis en spesifisert oversikt over antall timer med videre som er medgått til utførelsen av oppdraget. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. … Regelen fremgår av lovforslaget § 7-2 tredje ledd. De nærmere regler om dette må gis i forskrift, jf. lovforslaget § 7-2 femte ledd.

…”

Etter Reklamasjonsnemndas syn er oppdragsavtalen ikke egnet til å gi klageren et realistisk bilde av faktisk utgifter i forbindelse med salget. Dette er en forsømmelse som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bør frafalle krav på utlegg og vederlaget med til sammen kr 10 000 i tillegg til rabatten som allerede er gitt.

Konklusjon:

Oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen, samt sammenhengen mellom disse, er i strid med god meglerskikk. Innklagede bør frafalle krav på utlegg og vederlaget med til sammen
kr 10 000 i tillegg til rabatten som allerede er gitt.