Klage nr:
087/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 1./2. juli 2009. Eiendommen er markedsført som et oppussingsobjekt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har ikke opplyst om pågående planarbeid på eiendommen. Dette er ifølge klageren mangelfulle eller nærmere unnlatelse av viktige opplysninger.

Innklagede har opplyst i salgsoppgave og per telefon før kjøpet å ha vært i kontakt med tomteselskapet om mulighet for parkering på deres tomt foran boligen. Han oppfordret til å ta denne dialogen videre. Tomteselskapet har ifølge innklagedes dialoger ingen avgjørelser i området, da det er pågående planarbeider. Ansvarlig hos tomteselskapet kan erindre kanskje å ha snakket med en megler, men har i så tilfelle gitt ham samme svar som klageren, dvs. her er det ifølge klageren uriktige/villedende opplysninger

Innklagede hevder å ha fremvist reguleringsplan for eiendommen selv om eiendommen aldri har vært regulert.

Klagerens anførsler i e-post av 9. juni 2010:

Klageren anfører at tomteselskapet har presisert at selskapet ikke inngår avtaler av noen art på sine eiendommer så lenge det pågår planarbeid, noe det har gjort på tidspunkt forut for markedsføring av eiendommen. Om det har vært noen som helst kontakt med tomteselskapet, har denne i så tilfelle vært av en så dårlig kvalitet at den er uskikket for markedsføringsbruk. Markedsføringen skaper her en falsk forhåpning, som i virkeligheten ikke eksisterer.

Klageren opptrer som privatperson og følger de plikter og rettigheter det innebærer. Etter takst datert 27. oktober 2008 er konkluderende tilstand: «Boligen er moden for renovering og fornyelse» og konstruksjoner har tilstandsgrad 3. Huset er fra 1910.

Det er ikke snakk om å utvikle eiendommen, men det må gjøres store inngrep i konstruksjoner for å gjøre den i forsvarlig stand. Flesteparten av disse inngrepene er søkepliktige og kan komme i konflikt med det pågående planarbeidet. Det er derfor ifølge klageren ekstra viktig at slikeopplysninger gis ved salg av eiendommen. Klageren mener det er helt klart at innklagede har handlet uaktsomt ved behandling av informasjon vedrørende eiendommen. Han har fremmet et krav om kompensasjon til innklagede stor kr 300 000. Dette med grunnlag i at det her uaktsomt har vært utelatt/eller feilaktig gitt opplysninger som forringer eiendommens bruk og verdi.

Innklagede anfører:

Av salgsoppgavens forside fremgår at eiendommen må oppfattes som et oppussingsobjekt. Det samme er ytterligere presisert under «standard» lenger bak i salgsoppgaven. Innklagede har ikke i noen sammenheng markedsført eiendommen som et utviklingsprosjekt og han er av den formening at dersom klageren la slike forutsetninger til grunn, må det være hans selvstendige ansvar å sjekke mulighetene til det.

Når det gjelder påståtte manglende opplysninger om pågående planarbeid på eiendommen, og mangelfull eller nærmere unnlatelse av viktige opplysninger, anfører innklagede:

Det eneste han har beskrevet i salgsoppgaven om regulering, er at eiendommen ligger i boligområde. Med salgsoppgavene og kontrakten var det vedlagt kopi av kommuneplanen gjeldende fra 2006 til 2017. Klageren har ved sin underskrift på kjøpekontrakten bekreftet å ha fått denne informasjonen. Innklagede har ikke fått noen informasjon fra kommunen om at det pågikk noe planarbeid på eiendommen. Da salget skjedde for dødsbo, fikk han heller ingen informasjon om noe planarbeid fra fullmektigen for boet. Innklagede viser til brev fra sitt forsikringsselskap til klageren, hvor det bekreftes at kommunen behandler byggesaker i området på vanlig måte på tross av at det foregår planarbeid. Innklagede kan således ikke se å ha forsømt sin undersøkelsesplikt på dette punktet i henhold til Eiendomsmeglingslovens § 6-7 (10).

Klageren anfører at innklagede har gitt feilaktige opplysninger om parkeringsmuligheter for eiendommen. Den opplysningen innklagede har gitt er:

«Det har vært parkert i privat fellesvei. Megler har vært i kontakt med [tomteselskapet] om mulighet for parkering på deres tomt foran boligen. Oppfordrer eventuelle kjøpere til å ta kontakt med Tomteselskapet for å føre denne dialogen videre.»

Innklagede har overhodet ikke lovet noen parkeringsplass for kjøper av eiendommen, men tvert imot oppfordret interessenter til å ta kontakt med tomteselskapet dersom dette var et viktig forhold for kjøper å få avklart.

Det tredje forholdet klageren påklager, er at innklagede påstår å ha fremvist reguleringsplan for eiendommen. Det er korrekt som anført, at innklagede har benyttet feil benevnelse i kontrakten på den kommuneplanen som var vedlagt salgsoppgave og kontrakt. Dette beklager innklagede. Dersom klageren mener at en reguleringsplan for området var spesielt interessant, mener innklagede at han burde etterlyst den før handel kom i stand og ikke etterpå, da ville det blitt avklart at innklagede hadde benyttet feil navn på kommuneplanen.

Innklagedes oppfatning av saken er at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt ved salg av eiendommen. Innklagede avviser derfor alle krav som er rettet mot foretaket.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har budt på og kjøpt en eiendom med grunnlag i informasjon som har vist seg å være uriktig/villedende. De uriktige opplysningene gjelder regulering og de villedende opplysningene gjelder parkering. Hva eiendommen er kjøpt som eller skal brukes til har ingen betydning for sakens kjerne.

Klageren presiserer at han på et veldig tidlig tidspunkt tok initiativ til et møte med innklagede for enkelt å fremme påstander og kommet til enighet. Innklagede ønsket ikke et slikt møte.

Meglerforetaket skal i en handel på lik linje ivareta selgerens og kjøperens interesse. Kostnadene for selgeren ved et eiendomssalg er høye og inntjeningen for foretaket ifølge klagerne stor. Det bør da kunne forentes både av kjøper og selger at deres interesser er forsvarlig ivaretatt. Klageren finner det da svært provoserende at verken megler, regionssjef eller fag-/kvalitetssjef har satt seg inn i salgsobjektet og sakspapirene. For en som skal handle eiendom er dette ikke holdbart. Klageren finner det også svært skjerpende at fagsjefen snakker direkte usant i sine påstander;

Det har ikke på noe tidspunkt vært vedlagt noen kommuneplan ved salgsoppgaven og kontrakten. Det var slik at klageren selv måtte etterspørre reguleringsplanen da han skulle signere kontrakten, da det sto oppgitt at denne var forelagt ham. Da måtte innklagedes representant skrive ut denne fra pc før klageren gikk i møtet. Det han da fikk var en kommuneplan.

Innklagede anfører at han ikke har fått noen informasjon fra kommunen om at det pågikk noe planarbeid på eiendommen. I vedlegg til tilsvaret; informasjon fra kommunen om reguleringsmessige forhold s. 1, er det under avsnittet «Planer under arbeid» krysset av for ja. Vedlegget viser at riktig informasjon alltid har vært meglerforetaket i hende. Det er også i kommunens byggesaksarkiv informasjon om at nabovarsel er sendt denne eiendommen.

I salgsoppgaven står det at regulering er boligområde. Sannheten er at området er uregulert med planer under arbeid, noe som kommer godt frem av innklagedes vedlegg om Reguleringsmessige forhold. Når det gjelder kommunens skriv om reguleringsmessige forhold, anfører klageren at dette etter hans oppfatning er helt klart uriktige opplysninger. Det er også svært viktige opplysninger og forhold som virker inn på eiendommens verdi og bruk, særlig sett i sammenheng med bygningens alder og tilstand. Opplysninger fra innklagedes forsikringsselskap er uriktige, uvesentlige og udokumenterbare. Disse er verdiløse for klageren. At innklagedes fagsjef ikke ser at foretaket har forsømt sin undersøkelsesplikt er forståelig da han heller ikke kan ha sett/lest papirene i saken.

Dersom innklagedes fagsjef hadde lest gjennom papirene kunne han sett at det fra klagerens side aldri har blitt påstått at innklagede direkte har lovet bort en parkeringsplass. Det han påstår er at den dialogen mellom innklagedes saksbehandler og tomteselskapet det refereres til i salgsoppgaven ikke har funnet sted eller er av en så dårlig kvalitet at den villeder kjøperen til å tro at det her finnes en reell mulighet for en parkeringsløsning på tomteselskapets eiendom. Dersom innklagede hadde hatt en dialog med tomteselskapet, kunne han ha formidlet at det ikke finnes mulighet for parkering på tomteselskapets eiendom. Denne saken er drøy og strider mot all god markedsføringsskikk.

Innklagede opplyser i tilsvaret at det var feil benevnelse på den kommuneplanen som var «vedlagt salgsoppgaven og kontrakten». Noe den ifølge klageren ikke har vært. Innklagede påstår at det er en feilskriving som er klagerens grunnlag for påstanden. Dette er feil. Dersom innklagede v/fagsjef hadde sett foretakets brev av 15. september 2009 hadde han selv sett at det var regionssjefen hos innklagede som påsto at klageren var blitt forelagt reguleringsplan med bestemmelser. Regionssjefen har tydeligvis heller ikke satt seg inn i saken.

Klageren finner innklagedes saksbehandling sjokkerede dårlig. Han er av den oppfatning at innklagedes uriktige og villedende opplysninger har forringet eiendommens verdi og bruk og opprettholder sitt krav pålydende kr 300 000.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det fremgår av vedlegg til kjøpekontrakten at klageren er forelagt Reguleringsplan med bestemmelser. Innklagede har tidligere svart at dette ikke er riktig, men at klageren har blitt forelagt kommuneplan med bestemmelser gjeldende for tiden 2006 – 2017. Klagerens påstand om at denne ikke ble forelagt før den ble etterlyst på kontraktsmøtet, må oppfattes som en påstand mot påstand.

På skjemaet om reguleringsmessige forhold datert 3. juni 2009 er det krysset av «ja» på planer under arbeid, men kommentaren er «ingen» på kommunedelplaner under arbeid. Denne avkryssingen fra kommunen vakte ikke noen oppmerksom het hos innklagedes saksbehandler som gjorde at det var grunnlag for å sjekke noe mer på saken. Det hadde vært annerledesdersom eiendommen hadde vært markedsført som et utviklingsprosjekt.

Innklagede presiserer igjen at han ikke på noe tidspunkt har lovet klageren noen parkering på naboeiendommen, men tvert i mot anmodet interessenter om å sjekke eventuelle muligheter. Det fremgår av loggen på saken at innklagede den 4. juni 2009 kl 1417 hadde en telefonsamtale med […] tomteutvikling uten at det fremgår hva om ble sagt.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Når det gjelde reguleringsmessige forhold datert 4. juni 2009 har det gjennom hele korrespondansen vært påstått fra innklagedes side at innklagede ikke hadde kjennskap til at det var pågående planarbeider. Nå hevder innklagede at dokumentet var tilgjengelig hos ham, noe som tilsier at han skulle ha kjennskap til dette. Innklagede har samtidig skrevet i salgsoppgaven at eiendommen er regulert til boligformål. Hvor kommer denne informasjonen fra? Er det ikke naturlig å se på de to sidene fra kommunen som omhandlere reguleringsmessige forhold? Sannheten er jo at eiendommen er uregulert med planer under arbeid. Å kommentere at det ikke er krysset av på kommunedelplaner under arbeid er uvesentlig og gjort for å skape forvirring, da dette er en helt annen sak som gjelder tilleggsposteringer til kommuneplane.

Klageren finner det rystende at innklagede bagatelliserer opplysningene som uvesentlige da eiendommen ikke var solgt som et uviklingsprosjekt. Klageren mener at alle opplysninger som kan ha betydning for eiendommens bruk og verdi er særdeles viktige uavhengig av hva megleren synes eller mener. Hva eiendommen er og hva kjøperen ønsker å bruke den til gir ikke innklagede grunn til å holde tilbake eller å gi uriktige opplysninger slik som her.

Klageren presiserer igjen at han aldri har blitt lovet parkering på naboeiendommen. Han føler seg lurt av en sleip markedsføring som fikk ham til å tro at en slik mulighet eksisterte, noe den i virkeligheten ikke gjør. Klageren anfører at logger kan suppleres i ettertid og at denne informasjonen har «null verdi». Innklagede bekrefter heller ikke noe om hva som er blitt sagt, eller hvem man har snakket med, eller i hvilken anledning, kun at det er ringt et nummer. Klageren ser ikke hvorfor en slik opplysning skal lagres i loggen. Innklagede sier at dethar vært en samtale med […] tomteutvikling. Dette selskapet er et privat eiet selskap som ikke eier tomter rundt klagerens eiendom. Klageren snakket med […] tomteselskap AS som eier tomtene rundt hans eiendom. Da er det kanskje naturlig at innklagede sitter med annen informasjon enn klageren.

Klageren opprettholder sitt krav og krever i tillegg dekning av saksomkostninger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om manglende/feilaktige forhold rundt regulering, parkering og pågående planarbeid.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Saken er også sendt Finanstilsynet 6. mars 2010. Ved henvendelse til Finanstilsynet er det opplyst at saken ikke er realitetsbehandlet der, men henvist til Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda har utelukkende skriftlig saksbehandling og kan derfor kun ta stilling til påstander som er skriftlig dokumenter eller hvor det er enighet mellom partene om saksfremstillingen.

Innklagede har i salgsoppgaven under punktet «Regulering» skrevet»Boligområde». Etter opplysninger fremlagt for Reklamasjonsnemnda, er dette ikke en korrekt beskrivelse da eiendommen ligger i et uregulert område. Videre står det i kjøpekontrakten, som er underskrevet av klageren, at kjøperen har fått seg forelagt bl.a. kopi av reguleringsplan med bestemmelser. Dette er heller ikke korrekt, da klageren sannsynligvis har blitt forelagt gjeldende kommuneplan.

Innklagede har ikke opplyst at det er pågående planarbeid på eiendommen. Det fremgår av kommunens skriv av 4. juni 2009 vedrørende reguleringsmessige forhold at det er «Planer under arbeid». Dette fremkommer under punktet «Kommuneplan: (gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Se kommuneplanens bestemmelser pkt. 2 og 3.)». Det fremkommer ikke under punktet «Reguleringsplan» hvor det er svart nei, det samme gjelder reguleringsbestemmelser. Det er kritikkverdig av megleren ikke å undersøke dette nærmere eller i det minste opplyse om det i salgsoppgaven. I henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen. Innklagede kunne derfor ikke begrense til opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 om at opplysningsplikten gjelder «forholdet til endelige offentlige planer, …».

Det er kritikkverdig å gi en slik feilopplysning.

Når det gjelder klagerens påstand om at kommuneplanen ikke var vedlagt salgsoppgave eller kjøpekontrakt, kan Reklamasjonsnemnda vanskelig ta stilling til dette. Boligsalgsrapport og gjeldende kommuneplan, samt informasjonsskriv fra kommunen vedrørende reguleringsmessige forhold var vedlagt salgsoppgaven mottatt som vedlegg til tilsvaret fra innklagede. Denne påstanden må derfor avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda.

Når det gjelder innklagedes opplysning om mulighet for parkering, er denne egnet til å misforstås. Reklamasjonsnemnda har tidligere kritisert meglerforetak for bruk av ordet mulighet der det ikke har vært en reell mulighet. I dette tilfellet synes det i tillegg å være en sammenblanding mellom to selskaper med ganske like navn fra innklagedes side og det kan synes som om innklagedes saksbehandler ikke har vært i kontakt med det selskapet som eier tomteområdet ved klagerens eiendom. Logg på salgsoppdraget erkun omtalt fra innklagedes side, men kan ikke ses vedlagt tilsvaret. Det fremgår av salgsoppgaven at det har vært parkert i privat vei. Det er ikke dokumentert hvorvidt det fortsatt er mulighet for å parkere på denne veien, eller hvilke alternative parkeringer som finnes. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende informasjon om mulighet for parkering. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å gå inn på om dette forholdet medfører et økonomisk tap for klageren og eventuelt størrelsen på et slikt tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi mangelfulle opplysninger om reguleringen.

Klagerens krav om erstatning er ikke vurdert.